濟南人才吸引力全國第8,很多樓盤為何還要賠錢賣房?

2020-11-26 騰訊網

恆大研究院前段時間發布了《2019年人才吸引力城市100強》榜單。其中濟南位列全國第8位，不僅超過同省兄弟青島，還遠遠超過武漢鄭州等強省會城市。

從數據來看，濟南這座城市，對於人才的吸引力還是蠻大的。根據公開的統計數據可見，濟南每年常住人口淨增加10萬人左右。這個數量雖然不多，也不算少。

但是就算每年有10萬左右的人口流入，近兩年來，濟南地產行業卻出現了一個奇怪的現象，很多開發商開始賠錢賣房子。

很多人不明白，開發商為什麼要賠錢賣房子呢？行情不好的時候，等等再賣不好嗎？

今天我們就來聊一聊這個讓不少購房者都困惑的問題：開發商為什麼會賠錢賣房子！

1、市場好的時候豬能上天

前幾年市場好的時候，誰也不認為開發商會賠錢賣房子，地價炒的蹭蹭高，你只能根據地價推斷房價，因為是賣方市場，那時候供不應求。

2016、2017年濟南樓市最瘋狂的時候，全款才能買到房子，還得綁定車位地下室。濟南的住宅樓盤預售一拿，就賣光了。拿著錢買不上房的購房者，像是無頭蒼蠅，怎麼辦？開發商、中介利用這個心理，公寓、商鋪、寫字樓好一波促銷，積攢幾年的庫存一下賣光了。

2017、2018年濟南的公寓、商鋪、寫字樓消化的也很好，因為有太多人眼紅2016年買房的人了，必須要分享城市發展的紅利，趕上這趟「房地產的高鐵」。

2、樓市剎車、城市乏力

如果濟南市控制好土地供應節奏，另外學學西安，早兩年就搶人，放開戶口限制，2018年之後，濟南房價也能維持不錯。

但是……

恰好在最瘋狂的那幾年濟南的土地出讓也是相對瘋狂，再加上樓市調控的逐漸加碼，供應沒有減少，需求被政策抑制，就算每年增加10多萬人，但是人口增長並沒有帶來購房需求，卻導致了購房需求乏力，這就直接導致了我們濟南這幾年的樓市熊市，這個市場現在還看不到轉牛的曙光。

再牛的開發商，在這兩年的行情下，也都開始謹慎定價。

3、掙扎過後，只能順從

濟南的樓市頹勢是從2018年下半年開始的，2018年開發商降價的不多，諸多高價盤還能延續房價的慣性賣了一波。

2019年上半年也還好，小陽春，加上利率略有放鬆，多少人說2016年調控以來，3年了，房價又要漲，活活又套住一批。

2019年政治局會議之後，樓市政策風向陡轉，中央明確發話：堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

政策加碼，針對開發商的融資限制，定向房貸利率加息，一系列政策之後，開發商幻想樓市放鬆的夢想打破。成交量下來了，開發商在資金壓力以及財務報表壓力下，2019年年底開始了赤裸裸的促銷，張馬的12000精裝，雪山的12500精裝就是出現在那個時期。

相比我們濟南，南方部分城市樓市卻是冰火兩重天，面對如此差異下，故居開發商自己心裡也有一桿秤了。

4、今年又多了幾個認賠的樓盤。

轉眼到了2020年，一場疫情，改變了太多。

上半年疫情一過，小陽春+積攢一個季度的購買力，市場有一陣回暖，聰明的開發商應該抓住那一波拼命促銷。

聰明如文旅城、中海華山瓏城、華潤公元九裡、天鴻公園大道（和萬象東方）等。

那一波過後，有幾個跟進降價的樓盤比如鑫都紫宸府、中鐵城、保利和唐悅色、翡麗公館等，前面幾個基本上都是房價=樓面地價，補貼建安成本在售房，賣一套真的虧一套。

郭店幾個樓盤，除加州東部世界城之外，其餘幾個都是在賠錢銷售……

認賠的樓盤還會增加。

5、為什麼賠錢也要賣？

大家回憶一下疫情剛來那段時間，各大飯店賠錢甩賣蔬菜、肉食等，那是因為食品類不容易儲存，疫情過後可能都變質了，索性便宜處理掉，收回一點成本，疫情過後重新來過。

開發商賠錢賣房子有幾個原因：

1、任務壓力，職業經理人是要有業績支撐的，要不然就被換掉了。

2、企業的現金流壓力。就像飯店一樣，資金全進貨了，想大幹一場，這時候市場不好，賣不動了，員工工資、房租總要交吧，賠錢賣掉原料也得活下去。

3、債務、資金成本壓力。這一條可以歸到企業的現金流壓力，但是混一起太囉嗦，分開來說 。開發商的融資、借貸成本是高於普通小企業主的，大部分的資金成本是10-15%之間（國企央企資金成本低），錢不是自己的，利率還高，你得到期還利息。如果是你背著這麼高利息的大額債務，你怎麼辦？賠錢也得回籠資金啊。

4、活下去，才能再戰。樓市從熊轉牛時間周期太長，開發商等不到春天可能就死了，所以必須先回籠資金活下去，賠錢總比賠命、破產好。

5、持幣尋找機會。前幾年有些開發商12000-14000樓面地價拿了唐冶的土地，這些樓盤5年之內也看不到賺錢的可能性，鐵賠啊。僵持賣，不如認賠回籠資金，等著今年拿一塊附近6000-7000的土地，或者市區10000左右土地。有點像炒股，越跌越買做低成本價的意思，前提你得有錢買……

想了以上五個原因，有的樓盤是佔全了，有的可能只佔幾條。

小 結

梳理這麼多，提醒購房者，這兩年買房還是買實力房企開發商的房子，每一次調控都有破產的公司，催生幾個爛尾的樓盤。火炬東第、外海中央花園、大城小院、中弘廣場，還有剛剛爛尾的融利廣場……千萬不要圖便宜買一些沒有預售證的小房企樓盤。

不爛尾是最基本的，其餘再好好挑選。減配降標是濟南樓市的一大特色，那些口碑好的開發商，相對是很有良心的。

濟南與南方很多城市的差異，如同濟南東與濟南西的差異，短期之內不要抱有在濟南炒房的打算，自住可以買。

個人觀點，僅供參考。

來源：恆大研究院、幾樓

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