股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有 的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東 全部權益價值的資產評估報告 北方亞事評報字[2014]第332號 北京北方亞事資產評估有限責任公司 二O一四年三月七日 目 錄 聲 明 ......................................................... 2 摘 要 ......................................................... 3 正 文 ......................................................... 6 一、委託方、被評估單位及其他之外的評估報告使用者 ............... 6 二、評估目的 .................................................. 10 三、評估對象和評估範圍 ........................................ 10 四、價值類型及其定義 .......................................... 13 五、評估基準日 ................................................ 13 六、評估依據 .................................................. 14 七、評估方法 .................................................. 17 八、評估程序實施過程和情況 .................................... 28 九、評估假設 .................................................. 31 十、評估結論 .................................................. 32 十一、特別事項說明 ............................................ 35 十二、評估報告使用限制說明 .................................... 37 十三、評估報告日 .............................................. 38 十四、評估機構及註冊資產評估師籤章 ............................ 39 附 件 ........................................................ 40 聲 明 一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。 四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 摘 要 北京北方亞事資產評估有限責任公司接受廣西北部灣國際港務集團有限公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，按照公認的資產評估方法，對
北海港股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東 全部權益在2013年11月30日的市場價值進行了評估。 評估人員按照必要的評估程序，對委估範圍內的資產和負債進行了必要的勘查核實，收集了相關資產的權屬性法律文件和必要的財務數據，分析了欽州市港口（集團）有限責任公司目前的營運狀態和盈利能力，對該公司截止2013年11月30日所體現的股東全部權益價值做出了公允反映，現將資產評估情況及評估結果報告如下： 評估目的：根據資產評估業務約定書，本次評估目的是量化欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日2013年11月30日的股東全部權益價值，為北海港股份有限公司定向增發購買資產之經濟行為在資產交割日所涉及的資產價值提供參考。 評估方法：成本法和收益法。 價值類型：市場價值。 評估結果：成本法 146,836.10萬元； 收益法 154,379.95萬元。 通過分析，評估人員考慮到由於本次評估的目的是定向增發購買資產，其評估報告主要用於資產重組，由於被評估單位欽州市港口（集團）有限責任公司目前還處於碼頭岸線增加調整階段，企業未來收益具有較大不確定性，在一定程度上影響了收益法評估結果的準確度，又由於近年來港口行業競爭激烈，港口裝卸等價格的變化幅度太大，直接影響到企業的碼頭作業經營，造成企業利潤波動大，企業獲利多少會直接影響到採用收益法評估企業價值的評估結果準確性。因此我們認為，資產基礎法比較符合該企業的實際資產價值，故本報告最終採用資產基礎法評估結論，評估結論如下： 在持續經營假設前提下，欽州市港口（集團）有限責任公司在評估基準日2013年11月30日的股東全部權益價值為：人民幣146,836.10萬元（大寫為人民幣壹拾肆億陸仟捌佰叄拾陸萬壹仟元整）。 特別事項說明： 1. 現場核查發現，欽州市港口（集團）有限責任公司所屬土地使用權存在抵押情況，具體情況如下： 土地使用權抵押情況表 國有土地使用證權證號 土地使用者 證載用途 發證機關 土地證載面積 （平方米） 土地評估面積 （平方米） 發證時間 他項權利狀況 欽國用（2005）第D108號 欽州市港口(集團) 有限責任公司 工作船基地 欽州市人民政府 39689.47 39689.47 2005.6.13 他項權利證號：[欽市他項（2010）第573號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：35079.4平方米；抵押金額：2811萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 欽國用（2005）第D188號 欽州市港口(集團) 有限責任公司 工作船基地 欽州市人民政府 39689.47 39689.47 2005.9.15 他項權利證號：[欽市他項（2010）第573號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：35079.4平方米；抵押金額：2811萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 欽國用（2006）第D011號 欽州市港口(集團) 有限責任公司 萬噸級通用泊位 欽州市人民政府 203159.04 191199.7 2006.2.28 他項權利證號：[欽港他項（2012）第078號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：203159.04平方米；抵押金額：7400萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 2. 本項目的執業註冊資產評估師知曉資產的流動性對估價對象價值可能產生重大影響。由於無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性的分析依據，本次評估中沒有考慮資產的流動性對估價對象價值的影響。 3. 本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。 本評估結論系對評估基準日評估對象市場價值的反映。評估結論根據本報告書所述原則、依據、前提、方法、程序得出，評估結論只有在上述原則、依據、前提存在的條件下，以及委託方和被評估單位提供的所有原始文件都是真實、合法的條件下成立。評估結果沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化、有關法規政策變化以及遇有自然力或其它不可抗力對資產價格的影響。 本評估報告僅供委託方為本報告所列明的評估目的服務和送交財產評估主管部門審查使用，評估報告的所有權歸評估機構所有，除按規定報送有關政府管理部門或依據法律需公開的情形外，未經許可，報告的全部或部分內容不得提供給任何單位和個人，也不得見諸於公開媒體。 報告書所揭示的評估結論僅對委託方為本報告所列明的評估目的服務，不得用於其它目的。 本評估結論的有效使用期限為一年，從評估基準日起計算, 即有效期自2013年11月30日起至2014年11月29日止。 在使用本評估結論時，提請報告使用者關注評估報告正文所披露的特別事項，並在利用本報告自行決策時給予充分考慮。 以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。
北海港股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有 的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東 全部權益價值的資產評估報告 北方亞事評報字[2014]第332號 正 文 廣西北部灣國際港務集團有限公司： 北京北方亞事資產評估有限責任公司接受貴公司的委託，依據有關法律、法規和資產評估準則，採用成本法和收益法，按照必要的評估程序，對
北海港股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東全部權益之經濟行為所涉及的欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益在2013年11月30日的市場價值進行了評估。 現將資產評估情況報告如下。 一、委託方、被評估單位及其他之外的評估報告使用者 （一）委託方概況 1、企業名稱及簡稱、住所、註冊資本、法定代表人 單位全稱：廣西北部灣國際港務集團有限公司 註冊地址：南寧市良慶區銀海大道1219號 註冊資本：人民幣貳拾億元 法定代表人：葉時湘 公司類型：有限責任公司（國有獨資） 注 冊 號：450000000008861（1-1） 2、企業性質、企業歷史沿革 廣西北部灣國際港務集團有限公司成立於2007年2月14日，是自治區政府直屬的國有獨資企業，公司由廣西沿海三港重組整合設立而成，現由廣西壯族自治區人民政府國有資產監督管理委員會直接監管。 3、經營業務範圍及主要經營業績 公司主要經營範圍包括港口建設和經營管理、鐵路運輸和道路運輸（上述項目涉及許可證的，取得相應資質及許可證後方可開展經營活動） （二）被評估單位概況 1、企業名稱及簡稱、住所、註冊資本、法定代表人、經營範圍 單位全稱：欽州市港口（集團）有限責任公司 註冊地址：欽州市欽州港區 註冊資本：人民幣壹億貳仟萬元 法定代表人：葉時湘 經營範圍：港口經營、水運輔助業；裝卸、倉儲、中轉、包裝、代理；外輪理貨，港口設備租賃，國內商業貿易；港口設備製造、安裝、維修；港口項目工程施工；港口業務、技術諮詢、培訓；旅館業投資。（以上項目應經審批的未經審批前不得經營）※（凡涉及許可證的項目憑許可證在有效期內經營） 2、企業性質、企業歷史沿革（包括隸屬關係的演變） 企業性質：有限責任公司（國有獨資） 欽州市港口（集團）有限責任公司成立於2004年10月，2007年3月併入自治區政府直屬的國有獨資企業——廣西北部灣國際港務集團有限公司，成為其下屬子公司之一，主要經營港口散雜貨和貨櫃碼頭的運營管理等。 3、被評估單位近三年來企業的資產、財務、負債狀況和經營業績 （1）被評估單位近三年的資產、財務狀況和經營業績如下： 表二： 公司經營業績及資產狀況 單位：元 項 目 2012年度 2011年度 2010年度 總資產 2,348,777,403.89 1,559,878,922.20 1,270,581,898.67 總負債 1,551,890,056.39 1,301,918,762.76 1,129,814,282.28 股東全部權益 796,887,347.50 257,960,159.44 140,767,616.39 主營業務收入 495,549,879.33 351,313,287.94 268,585,463.36 淨利潤 74,732,374.24 69,202,543.05 49,361,887.41 （2）註冊會計師發表的意見類型 2010年度、2011年度、2012年度財務報表已經大信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了大信審字[2013]第1-01029號標準無保留意見審計報告。 4、被評估單位執行的主要會計政策 （1）會計期間：會計年度為自公曆1月1日起至12月31日止； （2）記帳本位幣：以人民幣為記帳本位幣； （3）會計制度：執行國家頒布的企業會計準則及其補充規定； （4）記帳基礎和計價原則：以權責發生制為記帳基礎，以實際成本原則為計價原則； （5）壞帳損失的核算方法：備抵法； （6）存貨計價方法：按實際成本計價，領用與發出存貨按移動加權平均法結轉成本，低值易耗品領用時採用一次攤銷法核算；存貨採用永續盤存制； （7）固定資產及折舊：固定資產按實際成本計價，按直線法分類計提折舊，各類固定資產年折舊率如下： 表三： 固定資產折舊政策表 固定資產類別 使用年限 （年） 年折舊率（%） 裝卸機械 13 7.38 港務設施 40 2.4 房屋 35 2.74 其中：非生產用房 40 2.4 庫場設施 30 3.2 建築物 20 4.8 機械設備 10 9.6 汽車 8 12 辦公設備 5 19.2 （8）無形資產計價及攤銷政策：按取得時的實際成本計價，自取得當月起在預計使用年限內分期平均攤銷； （9）收入確認原則：以開具發票、產品已經發出、收訖價款或取得索取貨款的憑據作為銷售收入實現的標誌； （10）企業適用主要稅種包括：增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業所得稅等。 欽州市港口（集團）有限責任公司及下屬公司適用的企業所得稅率如下： 公司名稱 稅種 2013年度 2012年度 2011年度 備註 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司 增值稅 6% 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司、欽州市港口（集團）輪駁有限公司 營業稅 裝卸收入3%，堆存稅率5% 裝卸收入3%，堆存稅率5% 裝卸收入3%，堆存稅率5% 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司、欽州市港口（集團）輪駁有限公司 城市維護建設稅 7% 7% 7% 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司、欽州市港口（集團）輪駁有限公司 教育費附加稅 3% 3% 3% 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司、欽州市港口（集團）輪駁有限公司 地方教育費附加 2% 2% 2% 欽州市港口（集團）有限責任公司、廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司 所得稅 15% 15% 15% 西部大開發優惠政策，至2020年結束 欽州市港口（集團）輪駁有限公司 所得稅 25% 25% 25% （三）其他評估報告使用者 除委託方、被評估單位及被評估單位以外的其他評估報告使用者為本次評估項目涉及的相關當事方以及國家法律、法規規定的其他評估報告使用者。 二、評估目的 本次評估目的是量化欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日2013年11月30日的股東全部權益價值，為
北海港股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東全部權益之經濟行為在資產交割日所涉及的資產價值提供參考。 三、評估對象和評估範圍 （一）評估對象 本項目評估對象為欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益價值。 （二）評估範圍內資產和負債基本情況 本次評估範圍為欽州市港口（集團）有限責任公司全部資產及負債。 評估基準日的納入評估範圍的資產總額帳面值164,713.74萬元，負債總額帳面值81,212.47萬元，所有者權益帳面值83,501.27萬元。 評估範圍內的資產包括流動資產和非流動資產，其中流動資產包括貨幣資金、應收帳款、預付款項、其他應收款和存貨；非流動資產包括長期股權投資、固定資產、無形資產、長期待攤費用和遞延所得稅資產。 評估範圍內的負債為流動負債包括短期借款、應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款，負債包括流動負債和非流動負債。 評估範圍內全部資產及負債的具體情況詳見本報告附件《資產評估明細表》。 經核實，評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致，並經大信會計師事務所（特殊普通合夥）審計後出具了標準無保留意見審計報告。 （三）評估範圍內主要資產情況 本次委估的資產範圍為：貨幣資金、應收帳款、應收票據、預付帳款、其他應收款、存貨、固定資產（房屋建築物、機器設備、電子設備、車輛）、在建工程、無形資產（土地使用權、其他無形資產）、長期待攤費用和遞延所得稅資產。其中主要資產為： 1、流動資產 1）貨幣資金為9,563.12萬元，其中：現金0.1177萬元；銀行存款9,563.00萬元，共20個人民幣帳戶。 2）應收帳款為2,657.85萬元。 3) 應收票據為1,330.94萬元。 4）預付帳款為647.09萬元，全部為材料、工程預付款。 5）其他應收款為33,313.19萬元，主要為關聯方往來款、投標保證金、履約保證金和備用金。 6）存貨為275.99萬元，其中：原材料275.99萬元。 2、主要固定資產 1）房屋建築物：主要為廠房和辦公樓，共9項，總建築面積7340.11㎡；其帳面原值1,500.16萬元，其帳面淨值1,128.16萬元；委估的房屋建築物位於碼頭作業區和生活區內及各子公司港區內，房屋建築物於1994年至2010年建成；目前房屋均處於正常使用狀態，。 2）構築物：主要為碼頭、堆存等，共166項，其帳面原值59,566.03萬元，其帳面淨值52,262.18萬元；委估構築物均位於港口作業區；房屋建築物於1994年至2012年建成；委估構築物均處於正常使用狀態。 3）機器設備：主要為門座起重機、固定吊、拖輪、裝載機、灌包設備等，共計332臺/套。其帳面原值為33,423.36萬元，其帳面淨值為23,004.09萬元；委估機器設備均分布在被評估廠區內，其中設備基本從國內購入（除從義大利購入一臺正面吊外），購置啟用時間大部分為1995-2013，被評估企業的設備管理制度比較完善，其機器設備的使用、維護、保養狀況良好；委估機器設備均能正常使用。 4）車輛：主要為辦公、運輸車輛，共116臺，帳面原值1,430.91萬元，帳面淨值722.95萬元；委估車輛全部登記在被評估企業名下，車輛均在2003至2013年購入，目前都能正常使用。 5）電子設備：主要為電腦、印表機、複印機、空調等，共531臺/套，帳面原值386.73萬元，帳面淨值288.78萬元；設備均放置於被評估單位港區內，全部為1997-2013年間購置並啟用，評估基準日均能正常使用。 3、在建工程：共3項，均為尚未完工的土建、設備安裝工程；分布在碼頭作業區和欽州保稅港區。 4、主要無形資產 土地使用權： 1）土地使用權：具體情況如下 序號 土地權證編號 宗地名稱 土地位置 用地性質 土地用途 準用年限 評估面積(m2) 1 欽國用（2005）第D108號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 39,689.47 2 欽國用（2005）第D188號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 35,079.40 3 欽國用（2005）第D208號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 32,194.98 4 欽國用（2006）第D011號 萬噸級通用泊位用地 欽州港勒溝作業區 出讓 萬噸級通用泊位 36.92 191,199.70 5 欽國用（2006）第D013號 庫場用地 欽州港勒溝作業區 出讓 庫場 34.79 24,485.89 6 欽國用（2006）第D014號 萬噸級散雜貨碼頭用地 欽州港勒溝作業區 出讓 萬噸級散雜貨碼頭 34.79 66,420.04 7 欽國用（2012）第E001號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 42.81 213,151.70 8 欽國用（2012）第E002號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 42.81 214,835.22 9 欽國用（2012）第E004號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 49 315,081.86 10 欽國用（2012）第E003號 大欖坪3、4號泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 49 503,809.23 2）其它無形資產：為工程、辦公、財務等軟體，至評估基準日時均正常使用中。 5、遞延所得稅資產 遞延所得稅資產帳面餘額162.33萬元。 6、長期待攤費用 長期待攤費用餘額1,161.68萬元，系支付T型檔板、戶外廣告牌費用。 7、主要負債 1）短期借款19,100.00萬元，全部為從銀行抵押借款，共5筆。 2）應付帳款4,568.84萬元，主要為向供貨商採購原料、燃料、設備等尚未償付的款項，均為2013年間發生的。 3）應付職工薪酬546.99萬元，其中應付職工工資422.23萬元，均為2013年發生。 4）應交稅費1,004.62萬元，主要為應交營業稅、企業所得稅、城市維護建設費、個人所得稅、應交教育費附加費等，均為2013年間發生的。 5）應付利息511.85萬元，系向銀行借款計息日至基準日的利息費用。 6）其他應付款15,907.30萬元，主要為應付的押金、工程質保金、保險費和下屬公司的往來款等，均為2013年間發生的。 7）一年內到期的非流動負債主要為3,669.35萬元，主要為融資租賃借款等。 8）長期借款為27,718.10萬元，主要為抵押借款。 9）長期應付款為3,750.00萬元，主要為應付碼頭設備融資租賃款。 四、價值類型及其定義 根據本次評估目的，價值類型確定為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，並充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素，在本評估機構接受委託方評估委託時所明確的評估結論價值類型。 五、評估基準日 本項目評估基準日是2013年11月30日。 選擇該評估基準日的理由是： （一）該評估基準日，也是資產交割日，符合相關經濟行為的需要，有利於評估目的的實現； （二）該評估基準日為欽州市港口（集團）有限責任公司會計年末報表日，也是審計報告的審計截止日，便於評估機構充分利用企業現有的財務資料，有利於評估工作的完成。 資產評估中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。 六、評估依據 本次評估工作中所遵循的具體法律依據、準則依據、行為依據、權屬依據、取價依據和其他依據主要包括以下內容： （一）法律法規依據 1、國務院[1991]91號令《國有資產評估管理辦法》； 2、《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）； 3、《國有資產評估管理若干問題的規定》（財政部第14 號令，2001年12月31日）； 4、《企業國有資產監督管理暫行條例》（國務院第378號令，2003年）； 5、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國資委第12號令，2005年8月25日）； 6、《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）； 7、國務院國有資產監督管理委員會、財政部令第3號《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》（2003年12月31日）； 8、國務院國有資產監督管理委員會令第12號《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年8月25日）； 9、國務院國有資產監督管理委員會 關於《加強企業國有資產評估管理工作有關問題》的通知（國資委產權[2006]274號，2006年12月12日）； 10、 第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂 中華人民共和國主席令第72號《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年8月30日）； 11、國土資源部、國土資發[2002]195號《城鎮土地估價規程》 （GB/T18508-2001）； 12、 建設部《中華人民共和國國家標準房地產估價規範》（GB/T50291-1999）； 13、 建設部令第98號《城市房地產抵押管理辦法》（2001年8月15日）； 14、 第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂 中華人民共和國主席令第28號《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日）； 15、 國土資源部令第21號《協議出讓國有土地使用權規定》（2003年6月11日）； 16、中華人民共和國國務院令第483號《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院第163次常務會議通過修訂，2006年12月31日）； 17、第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年3月16日）； 18、其他相關法律、法規、通知文件等。 （二）準則依據 1、財政部財企[2004]20號批准發布的《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則-基本準則》(2004年2月25日發布，2004年5月1日執行)； 2、中國註冊會計師協會會協[2003]18號《中國註冊會計師協會關於印發冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見>的通知》； 3、中國資產評估協會關於印發《資產評估準則——無形資產》和《專利資產評估指導意見》的通知（中評協[2008]217號，2008年11月28日）； 4、中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—企業價值》的通知（中評協[2011]227號，2012年7月1日起執行）； 5、中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—評估報告》等7項資產評估準則的通知（中評協[2007]189號，2007年11月28日發布，2008年7月1日起執行）； 6、《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218號，2008年11月28日發布，2009年7月1日起執行）； 7、財政部頒布的企業會計準則體系。 （三）經濟行為依據 1、
北海港股份有限公司第六屆董事會第九次會議決議。 2、
北海港股份有限公司2012年第二次臨時股東大會決議。 3、《關於廣西北部灣國際港務集團有限公司資產重組有關問題的批覆》桂國資復【2012】26號。 4、 廣西北部灣國際港務集團有限公司與北京北方亞事資產評估有限責任公司籤訂的《資產評估業務委託約定書》。 （四）產權證明依據 1、委託方和被評估單位法人營業執照、組織機構代碼證； 2、欽州市港口（集團）有限責任公司章程； 3、欽州市港口（集團）有限責任公司申報的資產清查評估明細表； 4、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的機動車行駛證等產權文件； 5、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的房屋所有權證、國有土地使用權證； 6、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的有關協議、合同、會計報表、會計憑證及與評估有關的其他資料； 7、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的設備購置合同、發票、建築安裝工程施工合同等； 8、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的下屬長期投資單位投資協議、被投資單位章程、驗資報告、出資證明等產權證明文件； 9、欽州市港口（集團）有限責任公司出具的《委託方及被評估單位承諾函》； 10、其它有關產權證明文件。 （五）取價依據 1、評估人員現場勘察及詢證的相關資料、周邊市場調查資料； 2、銀行對帳單及相關函證回函； 3、建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》； 4、評估人員向有關廠商的電話詢價；轎車專賣店電話詢價； 5、《2013年機電產品報價手冊》及二手市場報價； 6、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》（國務院令[2000]第294號）； 7、欽州市港口（集團）有限責任公司提供的前幾年經營收益分析、未來收益預測以及相關行業調查分析資料； 8、欽州市基準地價； 9、上市公司定期報告及交易行情； 10、WIND資訊網提供的上市公司信息； 11、中國人民銀行發布的評估基準日適用的國債利率； 12、被評估單位提供的工程圖紙及工程決算等有關資料； 13、國家經濟貿易委員會 國家發展計劃委員會 公安部 國家環境保護總局關於《調整汽車報廢標準若干規定》的通知(國經貿資源[2000]1202號，2000年12月18日)； 14、國家經濟貿易委員會、國家計劃委員會、國內貿易部機械、工業部、公安部、國家環境保護局關於發布《汽車報廢標準》的通知(國經貿經[1997]456號，1997年7月15日)； 15、評估師現場查堪和市場調查取得的與估價相關的資料。 （六）參考資料及其它 1、《資產評估常用數據參數手冊》（第二版）； 2、國家有關部門發布的統計資料、技術標準及價格信息資料； 3、其他資料。 七、評估方法 （一）評估方法的選擇過程和依據 按照《資產評估準則－基本準則》和《企業國有資產評估報告指南》，評估需根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇一種或多種資產評估方法。《企業國有資產評估報告指南》還規定，「以持續經營為前提，採用兩種以上方法進行企業價值評估，並分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。」 本次評估目的是為廣西北部灣國際港務集團有限公司轉讓股權經濟行為提供價值參考依據，因此需要對欽州市港口（集團）有限責任公司2013年11月30日的股東全部權益價值進行評估。 企業整體資產的評估方法包括成本法、市場法和收益法。成本法即資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路；市場法是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路；收益法也叫收益現值法，是指通過將被評估單位預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。 本次評估中，由於國內產權交易市場尚不完善，目前很難獲取到與欽州市港口（集團）有限責任公司企業類型、業務種類相似的交易案例的完整信息，進而無法採用市場法確定其整體資產價值。為了科學、客觀的估算欽州市港口（集團）有限責任公司的股東全部權益價值，本次評估主要採用成本法和收益法的評估方法對其股東全部權益價值進行評估，最後在細緻分析兩種評估方法對評估結果差異的基礎上合理確定評估值。 本次評估採用成本法和收益法兩種方法，主要基於以下考慮： 1、成本法 (1)本項目滿足成本法所需的條件 成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值反映資產價值。採用成本法評估資產的前提條件是： 第一，被評估資產處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態；第二，應當具備可利用的歷史資料。 本次評估的委估資產具備以上條件。 (2)滿足價值類型的要求，本次評估的價值類型為市場價值，即為自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額；成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。 2、收益法 (1)採用收益法能完整體現企業的整體價值 收益法雖然沒有直接利用現實市場上的參照物來說明評估對象的現行公平市場價值，但它是從決定資產現行公平市場價值的基本依據－資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現企業的整體價值，其評估結論通常具有較好的可靠性和說服力。 (2)維護本經濟行為各方的利益 收益現值法的基本原理是資產的購買者為購買資產而願意支付的貨幣量不會超過該項資產未來所能帶來的期望收益的折現值。購買者願意接受的價格是基於對委估企業未來獲利能力在公允市場條件下形成的市場價格，故其未來獲利能力是本經濟行為當事各方比較關注的。 (3)企業具備用收益法評估的基本條件 欽州市港口（集團）有限責任公司具有獨立的獲利能力，且獲利能力與其資產具有較穩定的關係，未來風險也可能預測，由此符合收益法選用的條件。 （二）成本法的評估方法說明 1、流動資產評估說明 流動資產包括貨幣資金、應收帳款、應收票據、預付款項、其他應收款和存貨，評估人員根據各項資產的具體情況，採取了相應的現場清查辦法和評估方法，現將其簡述如下： （1）貨幣資金的評估 納入本次評估範圍的貨幣資金主要為現金、銀行存款和其他貨幣資金。 現金按照現場工作時現金的存放地點進行核實，由企業出納員全額盤點，財務負責人與評估人員同時在現場監盤。之後，核對由出納員提供的現金日記帳，數字相符後，由出納員填寫從基準日到清查盤點日之間帳目記錄的借貸方數據，進行推算。評估人員進行覆核，確認與評估基準日申報數額是否一致，按核實推算後的評估基準日企業實際現存的現金額作為評估值。 評估人員監盤了現金實存數，核查了評估日現金帳面記錄與現金是否一致，並用以下公式推證了評估基準日現金帳面記錄與現金是否一致。 評估基準日現金＝盤點日現金＋基準日至評估日帳面支出數－基準日至評估日帳面收入數。 對於銀行存款，評估人員按照欽州市港口（集團）有限責任公司開戶行提供的評估基準日2013年11月30日的銀行對帳單或收到的詢證函，對公司擁有的銀行存款餘額進行核實，對於銀行對帳單與銀行存款日記帳之間存在的未達帳項，在逐筆了解核實的情況下，由被評估單位財務人員編制銀行存款餘額調節表，在確定了公司帳面數與銀行對帳單兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司帳面餘額確定銀行存款評估值。 公司帳面餘額與開戶銀行帳面餘額調節公式如下： 評估基準日公司帳面餘額+企業已付銀行未付金額－企業已收銀行未收金額＝銀行對帳單帳面餘額+銀行已付企業未付金額－銀行已收企業未收金額。 其它貨幣資金是銀行籤發的保函保證金。評估人員對相關帳戶進行了核查，並按照欽州市港口（集團）有限責任公司提供的對帳單對其它貨幣資金餘額進行了核實。 （2）應收帳款 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的函證和替代程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容後，發現公司部分應收款存在有拖欠情況，在考慮實際催收的情況下，應收帳款的評估值按照實際可收回的可能性確定。對於期後已收回和有充分理由相信能全額收回的，按帳面餘額確認評估值；對於收回的可能性不確定的款項，參照帳齡分析估計可能的風險損失額，以帳面餘額扣減估計的風險損失額確定評估值。 （3）應收票據 對應收票據的評估，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查了應收票據形成的具體情況，重點分析了欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理情況以及欠款單位資信狀況等情況。以帳帳核對相符後估計可收回的金額確定評估值。 （4）預付款項 預付帳款的評估，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，了解預付帳款形成的原因，並與財務記錄和會計報表進行核對，確認該項業務的真實性。以核實確認後可收回貨物、獲得服務、或收回貨幣資金的金額的估計值作為評估值。 （5）其他應收款 對其他應收款的評估，首先核對各項應收款項的內容和產生原因，評估人員重點分析了債務人的欠款金額、欠款時間、款項以往收回情況、債務人的還款信用等情況。在核實了解基礎上，根據每筆款項可能收回數額確定評估值。 （6）存貨 納入評估範圍的存貨為原材料和庫存商品。 a. 原材料。在評估過程中，評估人員採用A、B、C法進行盤點，即對價值量大的原材料進行重點核查、逐項進行盤點；對價值量小的原材料進行抽查盤點。抽查盤點數量與金額分別佔該類存貨的40%和60%以上。在盤點過程中，評估人員對其品質予以關注，未發現存在毀損、殘次的情況。 經履行盤點、核實等評估程序，評估人員認為原材料的帳面成本與市場購置成本比較接近，帳面單價基本反映了其市場價格，以核實後原材料數量乘以帳面單價確定評估值。 b. 庫存商品。評估人員實地了解了產品成本核算方法，現場勘察產品的生產工藝過程，收集相關資料。在盤點過程中，評估人員對其品質予以關注，未發現存在殘次、毀損的情況。對庫存商品的核查採用A、B、C法進行盤點，即對價值量大的庫存商品進行重點核查、逐項進行盤點；對價值量小的庫存商品進行抽查盤點；抽查盤點數量與金額分別佔該類存貨的40%和60%以上。在盤點過程中，評估人員對其品質予以關注，未發現存在殘次、毀損的情況。 委估產品均為正常銷售的產品，根據其不含稅出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅後淨利潤確定評估值。 2、長期股權投資評估 對控股的長期投資，採用與母公司一致的評估方法進行評估。對不控股的長期股權投資，我們經委託方取得被投資單位的會計報表，以企業基準日淨資產乘以投資比例計算股權投資價值。 3、固定資產的評估 列入評估範圍內的固定資產包括建築物（不含分攤土地使用權價值）、設備等。 （1）建築物的評估 對建築物的評估主要採用成本法，即 建築物評估價值=重置成本×綜合成新率 1）重置成本的確定 重置成本由以下部分組成：工程綜合造價、前期工程費用、配套規費、建設管理費用和資金成本等。依據工程結算、估算指標及建築安裝工程定額等資料，確定建築安裝工程量並計算定額基價，然後按現行的建築安裝工程造價計算程序及評估基準日的價格標準計算該建築物的工程綜合造價。再以工程綜合造價為基礎確定其它費用，公式如下： 重置成本=工程綜合造價+前期費用+配套規費+建設單位管理費+資金成本 2）成新率的確定： 成新率是評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。 在本次評估過程中，按照建築物的設計壽命、現場勘察情況預計建築物尚可使用年限，並進而計算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）×100% （2）設備的評估 設備的評估，評估人員根據企業提供的《固定資產－設備清查評估明細表》(含車輛、電子設備)，進行現場勘察，重點抽查，核對帳、物相符情況，查閱設備採購、運行等資料，向有關人員收集評估資料，檢查核實被評估的車輛和電子設備的基礎資料，並對主要設備的技術狀況進行了評定。 對設備的評估主要採用成本法，成本法是指評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣除各項損耗價值後確定被評估資產價值的方法。成本法的具體計算公式為： 委估資產評估值=重置成本×成新率 1）重置成本的確定 此次評估採用的重置成本為更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，並根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產或購置具有同等功能的全新資產所需的成本。 除生產、辦公用設備外，購置價格中均包含增值稅。 ①設備購置價的確定：購置價主要依據產品報價手冊並參考設備最新市場成交價格予以確定。 ②對於已超期服役，市場上確實已無該型號產品的設備，採用近似設備對比法確認重置全價。 ③部分使用年期較長的電子設備直接以市場二手設備價格進行評估。 ④待報廢設備根據該設備的可變現價值確定評估值。 ⑤車輛的重置成本主要考慮下述因素： A．車價=現行市場價格（含增值稅）； B．車輛購置附加稅＝車價/（1+17%）×10%； C．其它費用。 重置成本=車價+購置附加稅+其它費用 2）成新率的確定 成新率是評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。 在本次評估過程中，按照設備的經濟使用壽命、現場勘察情況預計設備尚可使用年限，並進而計算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）×100% 對價值量較小的一般設備和電子設備則採用年限法確定其成新率。 原則上，對於基本上能正常使用的資產，成新率不低於15%。 對運輸車輛，根據國經貿經[1997]456號文《關於發布〈汽車報廢標準〉的通知》及2000年12月18日國經貿資源[2000]1202號《關於調整汽車報廢標準若干規定的通知》的有關規定，按以下方法確定成新率後取其較小者為最終成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限）×100% 行駛裡程成新率＝（1－已行駛裡程／規定行駛裡程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛裡程成新率） 同時對待估車輛進行必要的勘察鑑定，若勘察鑑定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。即： 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛裡程成新率）+a a：車輛特殊情況調整係數。 4、在建工程 評估人員通過現場勘查，了解工程形象進度，結合工程規模，分析其工期的合理性，通過已掌握的有關資料，分析有關費用的合理性。對於工程費用的發生情況，經查閱在建工程明細帳及相關合同，確認大部分項目的在建工程投資與合同履約或實際工程進度基本相符，對於開工1年以上的在建工程考慮期間正常合理的資金成本6%至8%之間（合理的正常資金成本基於幾點考慮：1、根據中國人民銀行2013年11月30日金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期貸款利率為6.0%，並可在此基準上浮20%；2、中國2013年CIP指數較2012年增長2.7%；3、中國2013年勞動力成本較2012年增長9.8%），評估師考慮以上幾點因素並根據謹慎性原則，分別對在建時間長短不同的在建工程考慮合理的資金成本，以此作為評估值。 5、無形資產的評估 （1）土地使用權 本次評估欽州市港口（集團）有限責任公司納入評估範圍的無形資產-土地。委託方另行聘請了廣西明冠房地產評估有限公司對納入評估範圍的土地使用權進行評估，並出具了土地估價報告（廣明冠估[2014]（估）字03003號），該評估報告基準日為2013年11月30日，評估值為86,576.22萬元；具體情況如下： 1）評估機構名稱：廣西明冠房地產評估有限公司；註冊號：A201145001；執業範圍：全國範圍內從事土地評估業務；報告編號：廣明冠估[2014]（估）字03003號；報告備案號：4504414IA0066；出具日期：2014年3月7日 。 2）評估報告的資產類型：土地使用權；評估目的：定向增發購買資產；數量：10宗地；產權權屬：產權持有人均為欽州市港口（集團）有限責任公司；取得成本：323,496,656.29元；評估基準日帳面價值：313,339,641.49元；企業會計核算方式：作為無形資產進行會計核算，攤銷年限為50年。 3）評估方法：成本法、市場法；估價的前提條件和假設條件：1、土地使用者合法有償取得土地使用權，並支付有關稅費。2、委託方提供的《國有土地使用證》為其使用估價對象合法、有效產權憑證。3、待估宗地與其它生產要素相結合，能滿足設定使用年限內經營管理的正常進行，保證使用單位的持續發展。 4、在估價期日地產市場為公正、公開、公平的均衡市場。 5、任何有關待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。 6、估價對象在設定用途下得到或將得到最有效利用，並會產生相應的土地收益。 4）需要特別說明的事項：1、土地使用權證號為欽國用（2005）第D108號、欽國用（2005）第D188號、欽國用（2006）第D011號宗地目前設定有抵押權，在進行資產重組時，應取得抵押權人出具的《關於同意土地使用權處置的意見》。由於估價對象在重組後仍持續經營，故未考慮抵押權對土地價值的影響。3、根據委託方提供的《交通運輸部關於欽州港大攬坪港作業區3號至5號多用途泊位工程使用港口岸線的批覆》（交規劃發[2013]201號），載明：「根據欽州港總體規劃，2號泊位末端至3號泊位起點之間的177米岸線，為已建1號和2號泊位對應使用的港口岸線，應結合1-2號泊位功能調整，另案辦理港口岸線使用審批。6號至8號泊位應根據未來發展和碼頭運行實際情況，另行完善項目核准或港口岸線使用審批程序。」本次委估土地使用權證號中的欽國用（2012）第E001號、欽國用（2012）第E002號、欽國用（2012）第E004號、欽國用（2012）第E003號宗地即為大攬坪1-4號泊位的土地使用權，本次評估均以相對應的《國有土地使用證》記載內容為準進行評估測算，未考慮2號泊位末端至3號泊位起點之間的177米岸線另案辦理港口岸線使用審批對該部分岸線所對應的土地使用權價值的影響。 5)廣西明冠房地產評估有限公司出具的評估報告中評估目的、評估範圍、評估價值類型、評估基準日與本次評估相同，本評估機構經客觀分析、核對後引用該報告的評估結果。 （2）其他無形資產 其他無形資產為軟體使用權，評估人員按商業標準版軟體10年的經濟壽命進行了攤銷復算，以復算後的攤餘價值確定評估值。 6、長期待攤費用的評估 對長期待攤費用，在核實支出和攤銷政策的基礎上，以評估目的實現後的資產佔有者還存在的、且與其他評估對象沒有重複的資產和權利的價值確定評估值。 7、遞延所得稅資產的評估 遞延所得稅資產為欽州市港口（集團）有限責任公司確認的暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣暫時性差異的應納稅所得額，評估人員查閱了遞延所得稅資產明細帳、憑證，分析暫時性差異產生的原因，並根據稅法核實帳面記錄是否正確，經核查，財務記錄符合規定，以此確定評估值。 8、負債的評估 納入評估範圍的負債主要包括：短期借款、應付帳款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款、一年內到期的非流動負債和長期借款、長期應付款。 對於負債的評估，評估人員首先查詢了企業的歷史資料，調查負債形成的具體情況，重點分析欠款數額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實並發放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協議或原始憑證等資料進行核對。在核對各項負債帳帳、帳實一致基礎上，以核實後的帳面值確定評估值。 （三）收益法的評估說明 1、收益法評估模型 收益法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，它適用資產評估中將利求本的評估思路。本次評估中，企業未來收益是以欽州市港口（集團）有限責任公司未來年度內的企業自由現金流量作為依據，經採用適當折現率折現加總後計算得出經營性資產價值，然後再加上溢餘資產價值、非經營性資產價值得出企業價值，減去付息債務後，得到股東全部權益價值。即： 股東全部權益價值＝企業自由現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產價值-付息債務 2、評估說明 （1）自由現金流量 本次評估的未來收益為企業未來年度產生的企業自由現金流。企業自由現金流量指的是歸屬於股東和債權人的現金流量。其計算公式為： 企業自由現金流量＝淨利潤＋折舊與攤銷＋利息費用×（1-所得稅率）－資本性支出－淨營運資金變動 （2）收益期 無特殊情況表明企業難以持續經營，而且通過正常的維護、更新設備及生產設施狀況能持續發揮效用，收益期按永續確定。本次評估中，考慮到企業持續經營假設，依據評估中採用的持續經營假設，結合被評估單位現有生產經營情況、技術水平及市場狀況，在合理分析基礎上，合理預測企業2013年12月至2021年的未來收益，考慮到未來不可測因素影響，本著謹慎原則，假定2021年及以後年度企業收益按2021年收益狀況保持不變。 （3）折現率 按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自由淨現金流量，則折現率選取加權平均資本成本（WACC）。 公式：WACC=Ke×E/（D+E）+ Kd×D/（D+E）×（1－T） 式中：Ke為權益資本成本； Kd為債務資本成本； E為權益資本； D為債務資本； D+E為投資資本； T為所得稅率。 （4）溢餘資產價值 溢餘資產是指與企業經營無直接關係的，超過企業經營所需的多餘資產。 （5）非經營性資產價值 非經營性資產是指與企業收益無直接關係的，不產生效益的資產，此類資產不產生利潤。根據資產的具體情況，分別選用成本法或收益法確定非經營性資產價值。 （6）付息債務 付息債務是指評估基準日企業需要支付利息的債務，如銀行借款、應付債券等。 八、評估程序實施過程和情況 北京北方亞事資產評估有限責任公司接受廣西北部灣國際港務集團有限公司的委託，為廣西北部灣國際港務集團有限公司轉讓股權提供價值參考而涉及的欽州市港口（集團）有限責任公司全部資產和負債進行了評估。評估人員對納入評估範圍內的資產和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關帳目、產權證明及其他文件資料，完成了必要的評估程序。在此基礎上根據本次評估目的和委估資產的具體情況，採用成本法和收益法對公司的股東全部權益價值進行了評定估算。整個評估過程包括接受委託、評估準備、現場清查核實、評定估算、評估匯總及提交報告等，具體評估過程如下： （一）初步了解此次經濟行為及委估資產的有關情況，明確評估目的、評估範圍和對象，與委託方及被評估單位共同確定評估基準日；根據資產評估規範要求，布置資產評估申報表、準備資料清單。 （二）前期準備 評估人員根據被評估單位的資產類型及被評估單位涉及的資產量組建了評估項目小組，並對評估人員簡單地介紹了項目情況和評估計劃。 （三）資產核實及現場盡職調查 根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的評估申報資料，評估人員於2014年1月4日至 2014年 1月7日對申報的全部資產和負債進行了必要的清查、核實，對企業財務、經營情況進行系統調查。盡職調查主要分為六個方面，即被評估單位基本情況調查、業務與技術調查、財務調查、資產清查與核實、業務發展目標調查和風險因素及其他重要事項調查。 1.實物資產清查過程 指導企業相關資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「資產評估明細表」、「資產調查表」、「資料清單」及其填寫要求，進行登記填報，同時收集被評估資產的產權歸屬證明文件和反映狀態等情況的文件資料。 2.審查和完善各單位提供的資產評估明細表 評估人員通過查閱有關資料，了解涉及評估範圍內具體對象的詳細狀況。然後，審查各類資產評估明細表，檢查有無填列不全、資產項目不明確現象，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細表有無漏項等，根據調查核實的資料，對評估明細表進行完善。 3.現場實地勘察 在資產核實工作中，評估人員針對不同的資產性質、特點及實際情況，採取了不同的資產核實方法： （1）現金的清查：評估人員在企業財務、出納人員的配合下，盤查了庫存現金並核查了基準日至盤點日現金收付的原始單證。 （2）存貨類資產的清查：評估人員在企業管理人員和負責人的陪同下，對帳面存貨進行了抽查，並對被評估單位財務記錄及書面合同、監理記錄進行審閱。 （3）非實物性流動資產的清查：主要通過核對企業財務總帳、各科目明細帳、會計憑證，對非實物性流動資產進行清查。我們對銀行存款、應收票據、應收帳款、其他應收款、預付款項等科目的重要記帳憑證進行了重點核驗，部分帳款發函驗證，沒有發函或者無法收到回函的帳款，採用查閱合同、帳簿資料等進行審核。 （4）設備類資產的清查：主要對企業的機器設備、電子設備及車輛進行了清查核實。評估小組對企業設備進行了清查核對，在現場勘察過程中注意核實設備使用狀況，並向設備管理和使用人員了解設備的使用維護、修理和檢測情況。對委估車輛的清查核實主要通過收集車輛行駛證。在現場勘察過程中，了解車輛的購置日期、產地等情況，了解車輛運行現狀及是否發生過重大交通事故，並填寫設備現場勘察記錄等。通過這些步驟，比較充分地了解了設備的歷史變更及運行情況。 （5）房屋建(構)築物的清查：對房屋建(構)築物逐一進行現場勘察，根據委託單位提供的房屋建(構)築物評估明細表所列項目，對其進行現場勘察，與企業有關人員座談，了解房屋建築物概況，通過對面積、結構類型、裝飾及給排水、配電照明、通風等設備情況的現場查勘核實，並結合現場了解的建築物個別因素、區域因素及結構特徵的各部位完損狀況，作好詳細記錄。 （6）無形資產-土地使用權的清查：重點查閱了土地出讓合同、土地使用權證書等產權證明資料，以明確土地的用途、使用年限、性質及面積等事項。 （7）遞延所得稅資產的清查：主要了解了遞延所得稅資產形成的原因、帳面值構成情況。 （8）長期待攤費用的核查：主要了解該一次性支付費用的憑證和付款記錄，明確費用用途、期限和性質等。 （9）負債類資產的清查：主要包括短期借款、應付帳款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款、其他非流動負債和長期借款、長期應付款。清查的內容包括各類負債的形成原因、帳面值和實際負債狀況。 4.查驗產權證明文件資料 對評估範圍內的房屋、土地、設備和車輛的產權資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業核實。 5.現場盡職調查 評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談對企業的經營業務進行調查，主要內容如下： (1) 了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變化的原因； (2) 了解企業歷史年度經營情況及其變化，分析營業收入變化的原因； (3) 了解企業歷史年度主營成本的構成及其變化； (4) 了解企業其他業務構成，分析各業務對企業營業收入的貢獻情況； (5) 了解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因； (6) 收集了解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動原因； (7) 了解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等； (8) 了解企業的稅收及其他優惠政策； (9) 收集企業所在行業的有關資料，了解行業現狀、區域市場狀況及未來發展趨勢； (10) 了解企業的溢餘資產和非經營性資產的內容及其資產狀況。 （四）評定估算 評估人員結合企業實際情況確定各類資產的作價方案，明確各類資產的具體評估參數和價格標準，並和其他中介機構進行多次對接，最後匯總資產評估初步結果、進行評估結論的分析、撰寫評估報告和說明的初稿。 （五）內部審核、徵求意見及出具報告 項目負責人在完成一審後，將報告初稿提交公司審核，審核包括二級審核、三級審核。經過公司內部審核後，將評估結果與委託方及被評估單位進行溝通和匯報。根據溝通意見進行修改、完善後，將正式評估報告提交給委託方。 九、評估假設 由於被評估單位各項資產和負債所處宏觀環境、企業經營環境的變化，必須建立一些假設以充分支持我們所得出的評估結論。在本次評估中採用的評估假設如下： （一）公開市場假設。假設委估資產處於一個充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時間和能力獲得相關資產的各種信息，並作出合理的決策。 （二）持續經營假設。假設欽州市港口（集團）有限責任公司之資產在2013年11月30日後能夠繼續以目前的經營範圍、規模、方式在合理投入的基礎上持續經營，企業能夠保留並吸引有能力的管理人員、關鍵人才、技術人員以支持企業向前發展。 （三）宏觀經濟和行業環境穩定的假設。欽州市港口（集團）有限責任公司所在的地區及中國的社會經濟環境不產生大的變更，除已出臺的政策之外，在可以預見的將來，中國的宏觀經濟政策趨向平穩，稅收、利率、物價水平等基本穩定，港口行業按照發展規劃順利實施，整個國民經濟持續穩定，健康發展的態勢保持不變。 （四）合法經營假設。假設被評估單位未來經營符合國家的經濟政策，遵守稅收、環保和其他與企業經營相關的法律、法規和規章。 （五）管理水平和經營水平持續化的假設。未來收益預測是在對企業以前年度的經營和管理能力分析基礎上產生的，本次評估以企業能夠維持或提高現有管理水平和經營水平為假設前提。對企業未來因重大決策或管理原因導致企業效益出現大幅波動等超出本次預測範圍的情況，不在本次評估影響範圍內。 （六）資料合法、真實、完整性假設。委託方、產權持有單位和被評估單位所提供的資料是本次評估工作的重要基礎資料，評估人員對所收集到的資料履行了必要的清查核實程序，並在專業範圍內進行應有的職業分析判斷，對所發現的問題進行進一步澄清核實和儘可能的充分披露。但評估機構和評估人員受執業範圍所限，不能對所提供的資料的合法性、真實性和完整性（完整性是相對估值需要而言的）做出保證。因此，評估工作是以委託方、被評估單位所提供的有關資料的合法、真實、完整為假設前提。 （七）無不可抗拒因素及不可預見因素造成對委估資產的重大不利影響。 評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由於前提條件的改變而得出不同評估結果的責任。 十、評估結論 根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、科學和客觀的原則及必要的評估程序，對欽州市港口（集團）有限責任公司的全部資產及負債進行了評估。根據以上評估工作，得出如下評估結論： （一）成本法評估結果 在持續經營假設、公開市場假設的前提條件下，欽州市港口（集團）有限責任公司總資產帳面價值164,713.74萬元，評估值228,048.57萬元，評估增值63,334.83萬元，增值率38.45%； 負債帳面值81,212.47萬元，評估值81,212.47萬元，無增減變動； 所有者權益帳面價值83,501.27萬元，評估值146,836.10萬元，評估增值63,334.83萬元，增值率為75.85%。各項資產評估情況如下表： 表四十五： 成本法評估結果匯總表 單位：萬元 項 目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％ 1 流動資產 47,788.18 47,944.83 156.65 0.33 2 非流動資產 116,925.56 180,103.74 63,178.18 54.03 3 其中：可供出售金融資產 - - - 4 持有至到期投資 - - - 5 長期應收款 - - - 6 長期股權投資 7,442.45 8,124.61 682.16 9.17 7 投資性房地產 - - - 8 固定資產 76,482.43 83,881.40 7,398.97 9.67 9 在建工程 285.33 302.45 17.12 6.00 10 工程物資 - - - 11 固定資產清理 - - - 12 生產性生物資產 - - - 13 油氣資產 - - - 14 無形資產 31,391.35 86,633.61 55,242.26 175.98 15 開發支出 - - - 16 商譽 - - - 17 長期待攤費用 1,161.68 1,161.68 - - 18 遞延所得稅資產 162.33 - -162.33 -100.00 19 其他非流動資產 - - - 20 資產總計 164,713.74 228,048.57 63,334.83 38.45 21 流動負債 49,744.37 49,744.37 - - 22 非流動負債 31,468.10 31,468.10 - - 23 負債合計 81,212.47 81,212.47 - - 24 淨資產（所有者權益） 83,501.27 146,836.10 63,334.83 75.85 具體內容詳見本次評估的資產評估明細表。 （二）收益法評估的評估結果 在評估基準日2013年11月30日持續經營前提下，經採用收益法評估後的欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益價值為154,379.95萬元，較評估基準日帳面值83,501.27萬元，增值70,878.68萬元，增值率84.88%。 （三）兩種評估方法結果的比較和評估結論的確定 1、收益法與成本法評估結果的比較 收益法與成本法評估結果比較情況見下表： 表六： 成本法與收益法評估結果對照表 單位：萬元 項目 成本法評估價值 收益法評估價值 差異值 差異率 A B C＝B-A D＝(B-A)/A×100% 股東權益評估值 146,836.10 154,379.95 7,543.85 5.14% 本次評估中，收益法評估結果較成本法評估結果增值7,543.85萬元，增值率5.14%。 2、選用成本法評估結果作為評估結論的原因 通過對兩種評估方法結果的分析，我們最終採用成本法的評估結論，原因如下： 評估人員考慮到由於本次評估的目的是定向增發購買資產，其評估報告主要用於作為資產重組，由於被評估單位欽州市港口（集團）有限責任公司目前還處於碼頭岸線增加調整階段，企業未來收益具有較大不確定性，在一定程度上影響了收益法評估結果的準確度，又由於近年來港口行業競爭激烈，港口裝卸等價格的變化幅度太大，直接影響到企業的碼頭作業經營，造成企業利潤波動大，企業獲利多少會直接影響到採用收益法評估企業價值的評估結果準確性。因此我們認為，資產基礎法比較符合該企業的實際資產價值，故本報告最終採用資產基礎法評估結論。 （四）評估結論 根據國家有關資產評估的法律和國家其它有關部門的法規、規定，本著獨立、公正、科學和客觀的原則，並經履行必要的評估程序，北京北方亞事資產評估有限責任公司對欽州市港口（集團）有限責任公司的股東全部權益進行了評估，本次評估分別了採用收益法和成本法兩種評估方法，經對兩種方法的評估結果進行分析，本次評估最終採用了成本法的評估結果，即欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日2013年11月30日的股東全部權益價值為146,836.10萬元，較評估基準日帳面值83,501.27萬元，增值63,334.83萬元，增值率為75.85%。 十一、特別事項說明 報告使用者在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結論可能產生的影響，在依據本報告自行決策時給予充分考慮。 （一）本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保和質押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果一般會失效。 （二）本次評估是在獨立、客觀、公正的原則下由評估機構做出的，評估機構及參加本次評估的工作人員與委託方或其他當事人無任何利害關係，評估人員在評估過程中恪守職業道德和規範，並進行了充分的努力。 （三）由委託方、被評估單位和被評估單位提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產權證明文件、財務報表、會計憑證等，是編制本報告的基礎；針對本項目，評估師進行了必要的、獨立的核實工作，委託方、被評估單位和被評估單位應對其提供資料的真實性、合法性、完整性負責。 （四）現場核查發現，欽州市港口（集團）有限責任公司所屬土地使用權存在抵押情況，具體情況如下： 土地使用權抵押情況表 國有土地使用證權證號 土地使用者 證載用途 發證機關 土地證載面積 （平方米） 土地評估面積 （平方米） 發證時間 他項權利狀況 欽國用（2005）第D108號 欽州市港口(集團) 有限責任公司 工作船基地 欽州市人民政府 39689.47 39689.47 2005.6.13 他項權利證號：[欽市他項（2010）第573號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：35079.4平方米；抵押金額：2811萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 欽國用欽州市港口工作欽州39689.47 39689.47 2005.9.15 他項權利證號：[欽市他項（2010）第（2005）第D188號 (集團) 有限責任公司 船基地 市人民政府 573號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：35079.4平方米；抵押金額：2811萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 欽國用（2006）第D011號 欽州市港口(集團) 有限責任公司 萬噸級通用泊位 欽州市人民政府 203159.04 191199.7 2006.2.28 他項權利證號：[欽港他項（2012）第078號]；他項權利人：中國
工商銀行股份有限公司欽州分行；抵押面積：203159.04平方米；抵押金額：7400萬元；債務履行期限：10年，自2006年2月28日至2016年2月27日。 （五）評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算並發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出評估師執業範圍。評估中，評估人員已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，但評估人員不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。 （六）本項目的執業註冊資產評估師知曉資產的流動性對估價對象價值可能產生重大影響。由於無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性的分析依據，本次評估中沒有考慮資產的流動性對估價對象價值的影響。 （七）本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。 （八）委託方及相關當事方對所提供的評估對象法律權屬等資料的真實性、合法性和完整性承擔責任；註冊資產評估師的責任是對該資料及其來源進行必要的查驗和披露，不代表對本次委估資產的權屬提供任何保證，對評估對象法律權屬進行確認或發表意見超出註冊資產評估師執業範圍，我們提請報告使用人關注本報告中披露的有關產權瑕疵事項對評估結論的影響。 （九）對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委託時未作特殊說明而評估人員執行評估程序一般不能獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。 （十）評估結論是北京北方亞事資產評估有限責任公司出具的，受具體參加本次項目的評估人員的執業水平和能力的影響。 （十一）報告中的分析、意見和結論只在報告闡明的假設前提及限制條件下有效，它們代表評估人員不帶有偏見的專業分析、意見和結論。 （十二）評估基準日後，若資產數量及作價標準發生變化，對評估結論造成影響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論進行調整或重新評估。評估機構對評估基準日後的資產、負債以及市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就評估基準日後發生的事項或情況修正評估報告。 （十三）在評估基準日至評估報告提出日期之間，未發現其他需要特別說明的重大期後事項。 （十四）本報告含有若干附件，附件構成本報告重要組成部分，與報告正文具有同等法律效力。 十二、評估報告使用限制說明 （一）本評估報告的評估結論是根據前述的原則、依據、評估假設、方法、程序得出的，並只有在上述原則、依據、評估假設存在的條件下方能成立。 （二）本評估報告書及相應的評估結論系對委估資產於評估基準日市場價值的反映，只能用於評估報告載明的評估目的和用途。 （三）評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。 （四）本評估報告僅供委託方、被評估單位為本次評估目的所對應的經濟行為使用和送交相關主管部門審查使用。本評估報告書的所有權歸評估機構所有，未徵得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。 （五）北京北方亞事資產評估有限責任公司是由財政部授予資產評估資格（證書編號No.11020080）、中國證監會授予證券從業資格（證書編號No.0100540024）的專業資產評估機構，評估範圍為各類單項資產評估、企業整體資產評估、市場所需的其他資產評估或者項目評估。根據《國有資產評估管理辦法施行細則》的規定，本評估報告結論的有效使用期限為一年，有效期從評估基準日開始計算。即有效期自2013年11月30日起，至2014年11月29日止。 十三、評估報告日 評估報告日為註冊資產評估師專業意見形成日，本次出具評估報告日期為2014年3月7日。 （此頁為籤字頁，無正文） 十四、評估機構及註冊資產評估師籤章 評估機構法定代表人 籤章：閆金山 評估項目負責人 中國註冊資產評估師 籤章：周洪波 評估報告覆核人 中國註冊資產評估師 籤章：葉建洲 北京北方亞事資產評估有限責任公司 二O一四年三月七日 附 件 1、企業關於進行資產評估有關事項的說明 2、資產評估結果匯總表及明細表（另裝冊） 3、資產評估機構企業法人營業執照、資產評估資格證書、證券業務資產評估資格證書 4、籤字註冊資產評估師資格證書 5、委託方、被評估單位法人營業執照複印件 6、
北海港股份有限公司第六屆董事會2012年第九次會議決議董事會複印件 7、廣西壯族自治區人民政府國有資產監管管理委員會文件桂國資復【2012】26號複印件 8、評估對象涉及的主要權屬證明資料複印件 9、委託方及被評估單位承諾函 10、評估機構及註冊資產評估師承諾函
北海港股份有限公司定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有 的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東 全部權益價值的資產評估說明 北方亞事評報字[2014]第332號 北京北方亞事資產評估有限責任公司 二O一四年三月七日 目 錄 第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明 ........................... 9 第二部分 關於進行資產評估有關事項的說明 ...................... 10 第三部分 資產評估說明 ....................................... 11 一、評估對象與評估範圍說明 ................................ 11 （一）評估對象與評估範圍內容 ................................ 11 （二）實物資產的分布情況及特點 .............................. 12 （三）無形資產類型、數量、法律權屬狀況 ...................... 13 （四）企業申報的表外資產的類型、數量 ........................ 14 （五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額 .......................................................... 14 二、資產核實情況總體說明 .................................. 14 （一）資產核實人員組織、實施時間和過程 ...................... 14 （二）影響資產核實的事項及處理方法 .......................... 15 （三）核實結論 .............................................. 15 三、評估技術說明 .......................................... 15 （一）成本法 ................................................ 15 （二）收益法評估說明 ........................................ 90 （三）主要競爭對手 ......................................... 104 （四）收益法評估預測及估算過程 ............................. 104 （五）收益法評估結果 ....................................... 123 四、評估結論及分析 ....................................... 123 第一部分 關於評估說明使用範圍的聲明 本評估說明供國有資產監督管理機構（含所出資企業）、相關監管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸於公開媒體。 北京北方亞事資產評估有限責任公司 二O一四年三月七日 第二部分 關於進行資產評估有關事項的說明 根據國家資產評估的有關規定，該部分內容由委託方和被評估單位撰寫。具體內容見「附件一：企業關於進行資產評估有關事項的說明」。 （以下部分無正文。） 第三部分 資產評估說明 一、評估對象與評估範圍說明 （一）評估對象與評估範圍內容 本次評估對象為欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日的股東全部權益價值。評估範圍是欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日的全部資產及相關負債。資產類型包括流動資產和非流動資產；負債類型為流動負債。經大信會計師事務所有限公司以2013年11月30日為審計截止日審計後的帳面總資產為164,713.74萬元，總負債為81,212.47萬元，所有者權益為83,501.27萬元。2013年11月30日的資產負債情況如下： 表一： 資產負債情況表 單位：萬元 項 目 帳面價值 A 1 流動資產 47,788.18 2 非流動資產 116,925.56 3 其中：可供出售金融資產 4 持有至到期投資 5 長期應收款 6 長期股權投資 7,442.45 7 投資性房地產 8 固定資產 76,482.43 9 在建工程 285.33 10 工程物資 11 固定資產清理 12 生產性生物資產 13 油氣資產 14 無形資產 31,391.35 15 開發支出 16 商譽 17 長期待攤費用 1,161.68 18 遞延所得稅資產 162.33 19 其他非流動資產 20 資產總計 164,713.74 21 流動負債 49,744.37 22 非流動負債 31,468.10 23 負債合計 81,212.47 24 淨資產（所有者權益） 83,501.27 （二）實物資產的分布情況及特點 納入評估範圍的實物資產包括欽州市港口（集團）有限責任公司的流動資產—存貨、固定資產和在建工程，申報的實物資產分布在欽州市港口（集團）有限責任公司的港區和欽州保稅港區內。 實物資產的特點為： 1.存貨 存貨主要為原材料。 1）原材料共有3539項材料。主要為欽州市港口（集團）有限責任公司碼頭設備運轉所油料、零備件和輔料、包裝物等。存放在欽州市港口（集團）有限責任公司碼頭的備品備件庫。 2.房屋建築物 公司房屋建築物有9項，建築面積7340.11㎡；主要為欽州市港口（集團）有限責任公司的辦公樓、生產用廠房、碼頭等相關建築物；房屋建築物大部分建於1994年至2010年間，主要建築物結構均為磚混，少部分為鋼架、鋼混；建築物維護保養情況一般。此次納入評估範圍的建築物分別在欽州市港口（集團）有限責任公司碼頭作業區和生活區內及各子公司港區內。 3.構築物 公司房構築物有166項，構築物主要分為生產性廠房和配套輔助建築物，其中包括有211倉庫、801倉庫、候工樓1＃、1.2號碼頭、二期工程勒溝鐵路鋪軌工程等配套輔助建築物等。構築物，結構除了211倉庫、工索具庫為鋼混結構外,其餘建築物均為磚混、混合。 4.機器設備：主要為門座起重機、固定吊、拖輪、裝載機、灌包設備等，共計332臺/套。委估機器設備均分布在被評估廠區內，其中設備基本從國內購入（除從義大利購入一臺正面吊外），購置啟用時間大部分為1995-2013，被評估企業的設備管理制度比較完善，其機器設備的使用、維護、保養狀況良好；委估機器設備均能正常使用。 5.車輛：主要為辦公、運輸車輛，共116臺，委估車輛全部登記在被評估企業名下，車輛均在2003至2013年購入，目前都能正常使用。 6.電子設備：主要為電腦、印表機、複印機、空調等，共531臺/套，設備均放置於被評估單位港區內，全部為1997-2013年間購置並啟用，評估基準日均能正常使用。 7.在建工程：共3項，均為尚未完工的土建、設備安裝工程；分布在碼頭作業區和欽州保稅港區。 （三）無形資產類型、數量、法律權屬狀況 無形資產包括十宗國有土地使用權及其辦公、財務、工程等軟體。 1．土地使用權：具體情況如下 序號 土地權證編號 宗地名稱 土地位置 用地性質 土地用途 準用年限 面積(m2) 1 欽國用（2005）第D108號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 39,689.47 2 欽國用（2005）第D188號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 35,079.40 3 欽國用（2005）第D208號 工作船基地用地 欽州港勒溝作業區 出讓 工作船基地 37.58 32,194.98 4 欽國用（2006）第D011號 萬噸級通用泊位用地 欽州港勒溝作業區 出讓 萬噸級通用泊位 36.92 191,199.70 5 欽國用（2006）第D013號 庫場用地 欽州港勒溝作業區 出讓 庫場 34.79 24,485.89 6 欽國用（2006）第D014號 萬噸級散雜貨碼頭用地 欽州港勒溝作業區 出讓 萬噸級散雜貨碼頭 34.79 66,420.04 7 欽國用（2012）第E001號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 42.81 213,151.70 8 欽國用（2012）第E002號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅出讓 港口碼頭用地 42.81 港區 214,835.22 9 欽國用（2012）第E004號 大攬坪1、2#泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 49 315,081.86 10 欽國用（2012）第E003號 大欖坪3、4號泊位 欽州保稅港區 出讓 港口碼頭用地 49 503,809.23 2.其它無形資產：為工程、辦公、財務等軟體，至評估基準日時均正常使用中。 （四）企業申報的表外資產的類型、數量 無 （五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額 1. 無形資產-土地使用權，評估結果引用廣西明冠房地產評估有限公司出具（廣明冠估[2014]（估）字03003號）土地評估機構的評估結果865,762,200.00元作為本次土地使用權評估值。 二、資產核實情況總體說明 （一）資產核實人員組織、實施時間和過程 1、北京北方亞事資產評估有限責任公司接受委託方的委託，在明確了評估目的和評估範圍之後，於2013年12月30日與委託方籤訂了《資產評估業務約定書》，並據此擬訂了評估方案，確定評估人員，組成評估項目小組。 2、聽取欽州市港口（集團）有限責任公司有關負責人對公司的歷史及現狀，企業目前的經營狀況和評估對象情況介紹；根據委估對象的具體情況，輔導公司填報委估資產及負債的清查評估明細表，並準備評估所需的其他相關資料。 3、評估人員於2014年1月7日開始進行現場評估操作。根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的資產、負債清查評估明細表與其提供的會計報表、會計帳簿及審計報告逐項逐筆進行核對、收集相關資料，並以核實後的清查評估明細表作為進行現場核實、勘查的基礎。 4、評估人員根據核實後的清查評估明細表，對所列各項實物資產進行現場核實、鑑定及記錄，包括核實房屋建築物及構築物的坐落位置、建築面積、結構、附屬設施的配置、室外設施狀況及建築物周邊環境特點等情況，向欽州市港口（集團）有限責任公司技術人員了解機器設備的購置、更新改造、維護修理和工作狀況情況，並對其資產狀態、工作環境和維護保養情況進行調查了解。 5、大信會計師事務所（特殊普通合夥）已對納入本次評估範圍的各項資產和負債以評估基準日為審計截止日進行審計，欽州市港口（集團）有限責任公司以審定結果作為本次資產評估的申報帳面值。 （二）影響資產核實的事項及處理方法 無 （三）核實結論 經過評估人員現場核查，得出以下結論： 所核結果與資產評估委託方申報的情況基本一致。 三、評估技術說明 （一）成本法 1.貨幣資金 本次申報評估的貨幣資金包括現金、銀行存款和其他貨幣資金，帳面價值95,631,195.00元，其中現金1,177.25元，銀行存款95,630,017.75元。 （1）現金 1)基本情況 評估基準日帳面餘額為1,177.25元，存放於公司財務保險柜內。 2）評估值的確認原則 評估人員在公司財會人員的配合下對庫存現金進行了盤點；通過查看現金日記帳所記載的盤點日至評估基準日的發生額，推算出評估基準日現金帳面餘額，得出企業總帳、現金日記帳餘額與實存現金相符。對企業現金的評估以確認核實後的帳面值為評估值。 3）評估結果 現金的評估值為1,177.25元。 （2）銀行存款 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為95,630,017.75元，銀行存款共20個帳戶，全部為人民幣存款帳戶。 2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並按照欽州市港口（集團）有限責任公司提供的銀行帳號逐一進行了函證，根據函證回函和提供的銀行對帳單對銀行存款情況進行了核實，全部存款核實結果與申報資料相符，未發現需評估調整的事項，涉及的未達款項，公司財務人員編寫了相應的銀行存款餘額調節表。在確定了公司財務帳戶與開戶銀行帳戶兩者金額調整一致的情況下，最終按照公司財務帳面餘額確定銀行存款評估值。 3）評估結果 銀行存款的評估值為95,630,017.75元。 貨幣資金評估值為95,631,195.00元。 2.應收票據 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為13,309,435.26元，主要為公司應收的承兌票據款。 2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的函證和替代程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容後，對不帶息票據，其評估值即是其票面金額，對帶息票據的評估，按評估基準日到銀行可獲得的貼現值計算確定評估值，其公式為：應收票據評估值=票據到期價值-貼現息（其中：貼現息=票據到期價值×貼現率×貼現期）。 經上述程序與方法，此次應收票據全部為不帶息票據，則評估值按是其票面金額確定。 3）評估結果 應收票據的評估值為13,309,435.26元。 3.應收帳款 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為28,059,470.88元，壞帳準備1,480,982.02元，主要為公司應收的裝卸費、停泊費、拖輪費等。 2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的函證和替代程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容後，發現公司部分應收款存在有拖欠情況，在考慮實際催收的情況下，應收帳款的評估值按照實際可收回的可能性確定。 對於期後已收回和有充分理由相信能全額收回的，按帳面餘額確認評估值；對於收回的可能性不確定的款項，參照帳齡分析估計可能的風險損失額，以帳面餘額扣減估計的風險損失額確定評估值。 「壞帳準備」科目是應收帳款的備抵帳戶，是企業根據壞帳損失發生的可能性按照會計制度的規定計提的。本次評估中因已經對應收帳款的回收可能性進行判斷，壞帳準備經分析按零確定。 3）評估結果 應收帳款的評估值為28,059,470.88元。 4.預付帳款 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為6,470,850.75元，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司預付給供貨單位的貨款。 2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查，並履行了必要的函證和替代程序，同時評估人員查閱並收集了部分的購貨合同及發票，根據客戶的信譽程度、合同執行風險及基準日後合同執行情況，分析判斷能夠收回相應的資產或獲得相應權利的可能性，評估值按分析核實後的數據確認。 3）評估結果 預付帳款的評估值為6,470,850.75元。 5.其他應收款 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為333,235,220.34元，已計提壞帳準備103,290.11元。內容主要為單位、個人之間的往來款。 2）評估值的確認原則 評估人員經核查會計報表、會計帳簿與申報資料一致。評估人員履行必要的評估程序，逐筆分析了款項的帳齡、金額、業務內容。在查閱了其他應收款明細分類帳的基礎上，逐筆核實了款項涉及的借款憑據及相關的還款和報銷憑證等，考慮到公司部分應收款項存在有回收風險，其他應收款的評估根據每筆款項可能收回數額確定評估值，在職員工備用金及關聯方往來不計算風險損失。 對於期後已收回和有充分理由相信能全額收回的，按帳面餘額確認評估值；對於收回的可能性不確定的款項，參照帳齡分析估計可能的風險損失額，以帳面餘額扣減估計的風險損失額確定評估值，具體計算公式為：評估值＝帳面餘額×（1-預計風險損失率）。 「壞帳準備」科目是其他應收款的備抵帳戶，是企業根據壞帳損失發生的可能性按照會計制度的規定計提的。本次評估中因已經對其他應收款的回收可能性進行判斷，壞帳準備經分析按零考慮。 3）評估結果 其他應收款的評估值為333,235,220.34元。 6.存貨 評估基準日帳面餘額為2,759,910.32元，跌價準備0元，帳面淨值2,759,910.32元，全部為原材料，明細如下： 表四： 存貨明細分類表 單位：元 序號 明細項目名稱 帳面餘額 備註 1 原材料 2,759,910.32 存貨合計 2,759,910.32 （1）原材料 1）基本情況 評估基準日帳面餘額為2,759,910.32元，共3539項，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司生產作業所需要的各種輪胎、液壓油和軸承等原輔材料。 上述原材料主要存放在欽州市港口（集團）有限責任公司原輔材料庫。 2）評估值的確認原則 在評估過程中，評估人員採用A、B、C法進行盤點，即對價值量大的原材料進行重點核查、逐項進行盤點；對價值量小的原材料進行抽查盤點。抽查盤點數量與金額分別佔該類存貨的40%和60%以上。在盤點過程中，評估人員對其品質予以關注，未發現存在毀損、殘次的情況。 經履行盤點、核實等評估程序，評估人員認為原材料的帳面成本與市場購置成本比較接近，帳面單價基本反映了其市場價格，以核實後原材料數量乘以帳面單價確定評估值。 案例-存貨—原材料評估明細表第3539項 0#柴油 名稱：0#柴油 計量單位：公升 數量：27313.87 帳面單價：7.96元/升 帳面價值：217,463.55元 存放地：倉庫 評估時評估人員查詢基準日0#柴油價格為7.31元/升，則： 評估價值=單價×數量 =7.31×27313.87 =199,664.39元 3）評估結果 原材料的評估值為2,742,111.16元。 存貨評估值合計為2,742,111.16元。 7. 長期股權投資 （1）基本情況 長期股權投資共2家，為欽州市港口（集團）有限責任公司對廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司和欽州市港口（集團）輪駁有限公司長期股權投資，截至評估基準日，帳面餘額74,424,500.00元，計提減值準備0.00元，被投資單位如下：具體情況如下： 單位：元 序號 被投資單位名稱 投資比例 帳面價值 評估價值 1 廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司 60% 72,000,000.00 78,576,592.58 2 欽州市港口（集團）輪駁有限公司 100% 2,424,500.00 2,669,465.98 長期投資減值準備 0.00 0.00 合 計 74,424,500.00 81,246,058.56 （2）需說明的情況 欽州市港口（集團）有限責任公司持有欽州市港口（集團）輪駁有限公司的股權投資比例為100%。持有廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司的股權投資比例為60%。欽州市港口（集團）有限責任公司採用成本法記帳，在年終採用權益法併入合併報表。根據評估準則，對上述股權的評估採用成本法（資產基礎法）對其評估基準日全部資產和負債進行評估，得出被投資單位淨資產價值，再乘以投資持股比例確定長期股權投資評估值。 （3）評估值的確認原則 投資比例超過50%的股權價值，以被投資企業評估基準日淨資產的評估價值乘以欽州市港口（集團）輪駁有限公司的持股比例確定。 （4）評估結果 長期股權投資的評估值為81,246,058.56元。(詳見
北海港擬定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有的欽州市港口（集團）有限責任公司100%股東全部權益價值的長期股權投資-欽州市港口（集團）輪駁有限公司資產評估說明【北方亞事評說字[2014]332-1號】與
北海港擬定向增發購買資產所涉及的廣西北部灣國際港務集團有限公司所持有的欽州市港口（集團）有限責任公司60%股東全部權益價值的長期股權投資-廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司資產評估說明【北方亞事評說字[2014]332-2號】)。 8.固定資產——房屋建築物及構築物評估說明 （1）建（構）築物概況 欽州市港口（集團）有限責任公司申報的房屋建築物合計帳面原值15,001,644.74元，帳面淨值11,281,621.38元，共計9項。構築物及其他輔助設施帳面原值 595,660,312.14元，帳面淨值522,621,799.31元，共計166項。 委估房屋建（構）築物建成於1994年至2012年間，整體狀況良好，依據公司提供的建築物申報評估明細表，我們對納入評估範圍的建築物進行了現場核對和查驗，資產現狀如下： 房屋建（構）築物資產整體狀況良好，評估查驗時處於正常使用狀態。 評估查驗時，評估人員未發現比較明顯地影響委估對象正常使用的不良現象。 經調查了解委估主要房屋已辦理房屋所有權證，部分輔助用房尚未辦理產權證。 委估資產的建築面積及建造年月等數據由被評估單位提供，評估人員據此進行了現場抽查核定，評估中以上述數據為依據。 由於受到評估人員的職責範圍、專業能力等的限制，對評估對象的實地查驗也僅限於其表面特徵，沒有對其結構、裝飾、設備等的內在質量進行檢測，本次評估以委估資產達到國家有關部門規定的質量驗收標準為重要前提。 （2）建（構）築物現行狀況查驗及分析 我們對委估建（構）築物作了較為詳細的查驗，除核對委估資產數量及內容是否與申報情況一致而外，主要是查看建築基礎、結構的穩定性、牢固性，裝修的完好程度以及配套的完善、使用功能等情況。 經現場查驗，結構和裝修的狀況如下： 1）基礎具有較好的穩定性和足夠的承載能力。 2）生產廠房及倉庫均為輕鋼結構，辦公樓為框架結構，其他房產為磚混結構，這些房屋結構的穩定性、牢固性均較好，其功能可滿足辦公、生產及非生產的需要。 3）屋面情況良好，尚未發現漏雨現象。 4）資產整體保養良好。 5）上下水管道暢通，電器照明現狀良好，使用正常。 綜上所述，本次委估建築物，在評估基準日均具有繼續使用的功能，符合評估的基本要求和條件。 （3）需說明的情況 1）本次委估建築物是以被評估單位實物盤點申報表並經現場核實為準，評估中所採用的原始數據、面積等資料均已由被評估單位提供。 2）本次委估的的無證建築物工程量或建築面積以現場實測為準。 3）本次評估結果為委估房屋建築物的市場公允價值，不含交易稅費。 4）本次建（構）築物評估結果不包含所坐落的土地的使用權價值。 （4）評估方法及確認原則 根據本次評估目的，主要採用重置成本法對所有的建築物進行評估。 重置成本法是指評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣除各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。重置成本法的具體計算公式為： 被評估資產評估值=重置成本×成新率 重置成本的確定： 重置成本由以下部分組成：工程綜合造價、前期工程費用和資金成本等，各部分計算過程如下： 1）工程綜合造價 評估人員在對建築物進行現場勘察分析的基礎上，依據工程結算、估算指標及建築安裝工程定額等資料，確定建築安裝工程量並計算定額基價，然後按現行的建築安裝工程造價計算程序及評估基準日的價格標準計算該建築物的工程綜合造價。 2）前期工程費用 我們根據建設部及廣西有關部門頒布的有關建築工程前期收費的標準及一般慣例，前期費用包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計等費用，根據類似工程前期費用佔工程造價的比率約為3%～7%。 3）資金成本 按照建設工程的合理工期、工程款投入慣例和基準日中國人民銀行公布的固定資產貸款利率計算利息。計算公式如下： 資金成本=（工程綜合造價+前期工程費用）×合理工期×0.5×貸款利率 成新率的確定： 成新率是評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。 在本次評估過程中，按照建築物的設計壽命、現場勘察情況預計建築物尚可使用年限，並進而計算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（實際已使用年限+尚可使用年限）×100% （5）評估依據 1)《房地產估價規範》國家標準（GB/T50291-1999）； 2) 桂建價字[2006] 第53號文頒發的《廣西壯族自治區建築工程消耗量定額》、桂建價字[2006] 第50號文頒發的《廣西壯族自治區裝飾裝修工程消耗量定額》、桂建價字[2006]第51號文頒發的《廣西壯族自治區建築裝飾裝修安裝園林綠化工程費用定額》、桂建價字[2006] 第52號文頒發的《廣西壯族自治區建築裝飾裝修工程人工材料配合比機械臺班參考價》； 3) 《廣西建設工程造價管理欽州專輯》2012-12期； 4)《資產評估常用數據與參數手冊》； 5)當地基本建設相關規費標準； 6)被評估單位提供的清查評估明細表，竣工工程預決算等資料； 7)評估人員掌握的相關資料。 （6）評估案例 案例1：《固定資產━房屋建築物清查評估明細表》第8項—候工樓 1）概況 候工樓的《房屋所有權證》證號為欽房權證欽州港區字第98043671號，截止至評估基準日該建築物帳面原值為1,159,086.59元，帳面淨值811,174.54元，於1994年1月建成，混合結構，總層數為2層，層高約為3.2米，建築面積為955.78平方米。外牆刷塗料，水泥地面。 2）重置成本計算 該工程於1994年1月竣工，本次評估我們採用重編預算法計算評估基準日該建築的工程造價。具體計算如下： 重置成本= 建安工程造價+前期及其他費用+資金成本+合理利潤 1、建安工程造價（建造成本） 依據欽州市現行建築工程概（預）算標準測算，同時參照廣西統計局公布的同類物業建安成本統計值及委託方提供的有關資料，確定估價對象目前狀況建造成本為： 土建: 取費依據 分部分項名稱 佔土建造價 比例（%) 平方米指標(元/平方米) 1．2005年《廣西壯族自治區建築工程消耗量定額》； 2. 2005年《廣西壯族自治區裝飾裝修工程消耗量定額》； 3. 2005年《廣西壯族自治區建築裝飾裝修安裝園林綠化工程費用定額》等現行有關規定文件； 4. 2008年《廣西壯族自治區安裝工程消耗量定額》及其配套費率； 5.2007年《廣西壯族自治區市政工程消耗量定額》及其相應配套的費用定額； 6．《關於調整建設工分 部 分 項 工 程 費 指 標 土石方 1.03 6.7 基礎 13.64 98.66 腳手架 4.49 29.19 砌築 2.8 18.2 砼與鋼筋砼 22.62 167.03 門窗 11.18 82.67 木作 0.15 0.98 樓地面 1.57 10.21 屋面 3.24 41.06 裝飾 6.63 63.1 其他 4.87 31.66 措 施 項 目 費 指 垂直運輸 2.92 18.98 腳手架 4.49 29.19 機械進退場費 1.3 8.45 泵送混凝土 0.5 3.25 其他 6.57 42.71 標 其他措施費 2.16 14.04 程定額人工工資單價和費用定額有關費率的通知》（桂建標字〔2008〕5號）、《關於調整建設工程定額人工工資單價和管理費費率的通知》（桂建標〔2011〕21號）； 7.建築材料價格：參考2012年第12期《欽州市建設工程造價信息》，缺項部分通過市場詢價獲取。 規費 6.28 40.82 稅金 3.56 23.14 小計 100% 730 安裝: 分部分項名稱 佔安裝造價比例(%) 平方米指標(元/平方米) 分 部 分 項 工 程 費 指 標 電氣 50.61 126.53 給排水 8.29 30.73 消防 8.22 20.55 通風\空調 7.36 18.4 弱電 8.73 31.83 自動噴淋系統（商用） 0 其他 5.48 13.7 措施 項目 費指 標 1.47 3.68 腳手架 其他 1.77 4.43 規費 4.51 11.28 稅費 3.56 8.9 小計 100% 270 合計 1000 建造成本=1000（元/平方米） 2、前期費用及其他費用 前期費用包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計等費用，根據類似工程前期費用佔工程造價的比率約為3%～7%，根據本工程的實際情況，取前期費用佔造價比4.48%，則前期費用及其他費用 前期費用=1000.00×4.48%=44.8(元/平方米) 3、資金成本的計算 根據委估建築物的正常建設工期，該工程工期為1年，則借款期以1年考慮，以金融機構一年期貸款利率6.00%作為利息率，設定投資在建設期內均勻投入。則： 資金成本=（1000+44.8）×6.00%×1×1/2 =31.40 (元/平方米) 4、合理利潤：是指為開發建設房屋建築物而應獲得的平均利潤，根據相關行業規範和評估人員經驗，自用的工業廠房及配套設施等合理利潤取為8%。 合理利潤=（1000+44.8）×8%=83.58(元/平方米) 5、重置成本的確定 重置單價=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本+合理利潤 =1000+44.8＋31.40＋83.58 =1160 (元/平方米) （取整） 重置成本=1160×955.78=1,108,705.00 (元)（取整） 6、成新率的確定 根據《房屋完損等級評定標準》確定完好分值率,具體如下： 結構部分（權重60%） 裝修部分（權重20%） 設備部分（權重20%） 結構 標準分值 實際分值 裝修 標準分值 實際分值 設備 標準分值 實際分值 基礎 25 20 門窗 25 18 水衛 40 28 承重構件 25 20 外粉飾 25 18 電照 40 28 非承重牆 20 15 內粉飾 20 15 其他 20 15 屋面 15 10 頂面 15 10 - - 樓地面 15 10 細木裝修 15 10 - - 合計 75 合計 71 合計 71 總體得分：75×60%+71×20%+71×20%=73.4 完好分值率=（完好分值/基準分值）×100% =（73.4/100）×100%=73.4% 由於該建築物於1994年1月建成，至評估基準日2013年11月30日已有20.9年，按一般混合結構生產用房的經濟使用年限為40年計, 預計尚可使用年限約為19.1年，該建築物佔有土地剩餘年限約為35年，根據謹慎性原則，取19.1年為建築物尚可使用年限，則 年限法成新率=預計尚可使用年限/（已使用年限+預計尚可使用年限）×100% =19.1/（20.9+19.1）×100% =47.75% 綜合成新率=年限法×40%+現場勘查法×60% =47.75%×40%+73.4%×60% =63.14% 據評估人員現在勘察了解，綜合考慮該建築物的使用頻率,經濟性貶值和功能性貶值後，取綜合成新率取整為63%。 7、計算評估值 評估值=重置成本×成新率 =1,108,705.00×63% =698,484.00 (元) 評估結果：該項生產用房評估值為698,484.00元。 案例2：《固定資產━構築物及其他輔助設施評估明細表》第27項—作業區道路堆場 截止至評估基準日該構築物帳面原值為10,091,086.58元，帳面淨值6,308,597.62元。 Ⅰ、確定重置成本 重置成本=前期費用+綜合造價+其他費用+資金成本+利潤 ⅰ）綜合造價 根據委託方提供的相關資料，對於地上建築物，評估人員在評估時根據委託方提供的工程量清單，計算出工程土建的單方工程材料、人工、機械消耗指標，乘以現行的材料、人工、機械費用，計算土建直接費，再乘以綜合費率，計算確定工程土建的綜合單價。再根據工程量計算出工程的造價。如下表所示： 工 程 造 價 計 算 表 序號 項目名稱 計量單位 工程數量 綜合單價 合價 取費依據 道路 1．2005年《廣西壯族自治區建築工程消耗量定額》； 2. 2008年《廣西壯族自治區安裝工程消耗量定額》及其配套費率； 1 手擺塊石墊層250厚 m2 17990 43.59 784,184.00 2 級配碎石墊層150厚 m2 17990 23.56 423,844.00 3 中粗砂墊層40厚 m2 17990 7.72 138,883.00 4 鋪設砼預製塊 m2 17990 141.17 2,539,648.00 堆場 1 手擺塊石墊層250厚 m2 40422 43.59 1,761,995.00 2 級配碎石墊層150厚 m2 40422 23.56 952,342.00 3.2007年《廣西壯族自治區市政工程消耗量定額》及其相應配套的費用定額； 4.建築材料價格：參考2012年第1期《欽州市建設工程造價信息》。 3 中粗砂墊層40厚 m2 40422 7.72 312,058.00 4 鋪設砼預製塊 m2 40422 141.17 5,706,374.00 合 計 233648 12,619,328.00 以上造價為作業區道路堆場。 ⅱ）前期費用 前期費用包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計等費用，根據類似工程前期費用佔工程造價的比率約為3%～7%，根據本工程的實際情況，取前期費用佔造價比5.59%，則前期費用 ⅲ）前期費用=12,619,328.00×5.59%=705,420（元） ⅳ）資金成本的計算 根據委估構築物的正常建設工期，該工程工期為1年，則借款期以1年考慮，以金融機構一年期貸款利率6.00%作為利息率，設定投資在建設期內均勻投入。則： 資金成本=（12,619,328.00+705,420）×6.00%×1×1/2=399,742（元） ⅳ）投資利潤 合理利潤：是指為開發建設房屋建築物而應獲得的平均利潤，根據相關行業規範和評估人員經驗，自用的工業廠房及配套設施等合理利潤取為8%。 投資利潤=（12,619,328.00+705,420）×8%=1,065,980（元） ⅴ）重置成本的確定 重置成本=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本+合理利潤 =12,619,328+705,420+399,742+1,065,980 =14,790,470（元） ⅵ)成新率的確定 該工程於1994年1月完工運營，至評估基準日2013年11月30日已有19.9 年,按一般水工工程的經濟使用年限約為30年,則尚可使用10.1年，該工程所佔用土地剩餘年限約為36，按穩健性原則，取該工程尚可使用年限為10.1年,則 成新率=預計尚可使用年限/（已使用年限+預計尚可使用年限）×100% =10.9/（19.9+10.1）×100% =36%（取整） ⅶ)計算評估值 評估值=重置成本×成新率 =14,790,470×36% =5,324,569.00（元） 評估結果：該作業區道路堆場評估值為5,324,569.00元。 案例3：《固定資產━構築物及其他輔助設施評估明細表》第15項—二期工程 截止至評估基準日該構築物帳面原值為148,829,824.95元，帳面淨值128,353,570.80元。 Ⅰ、構築物概況：二期碼頭為2個5萬噸級件雜貨泊位，水工建築物為重力式方塊結構，大體積現澆砼胸牆；碼頭採用兩鼓一板，碼頭設置護輪坎；碼頭面採用水泥穩定碎石基層、C50砼聯鎖塊鋪面結構；前沿作業區長460×40米，配備10.5米寬軌距的門式起重機。 Ⅱ、確定重置成本 重置成本=前期費用+綜合造價+其他費用+資金成本+利潤 ⅰ）綜合造價 根據委託方提供的相關資料，對於地上建築物，評估人員在評估時根據委託方提供的工程量清單，計算出工程土建的單方工程材料、人工、機械消耗指標，乘以現行的材料、人工、機械費用，計算土建直接費，再乘以綜合費率，計算確定工程土建的綜合單價。再根據工程量計算出工程的造價。如下表所示： 序號 工程名稱 單位 數量 綜合單價 合價 取費依據 1、 碼頭10T/18M固定吊機基礎工程 1、中國建設工程造價管理協會中價協[2002]第016號《工程造價諮詢業務操作指導規程》。 2、合同協議書。 3、交工驗收證書、竣工圖、籤證資料。 4、結算書。 5、2005 年《廣西壯族自治區建築工程消耗量定額》 人工翻、鋪設砼方磚 ㎡ 82.25 11.05 909 鑿水泥穩定層250mm厚 m3 41.25 110.5 4,558.00 鑿C20砼地面160mmm3 13.16 123.5 1,625.00 厚 及2005年《廣西壯族自治區建築裝飾裝修安裝園林綠化工程費用定額》等現行有關規定文件。 6、2004 年《沿海港口水工建築工程定額》。 7、1998年《全國統一建築工程基礎定額廣西單位估價表》及1998年《廣西壯族自治區建築安裝工程費用定額》、2002版《全國統一安裝定額廣西估價表》等。 8、2001年《全國統一市政工程預算定額廣西壯族自治區單位估價表》；2002年《廣西壯族自治區市政工程費用定額》 挖基坑一、二類土深度4m以內 m3 359.9 9.1 3,275.00 回填土夯填 m3 133.7 7.8 1,043.00 人工單雙輪車運土方運距100m m3 226.2 8.45 1,911.00 C20碎石砼設備基礎 m3 125.83 358.8 45,148.00 5/4#鍍鋅管欄杆 t 0.225 8,450.00 1,901.00 3/2#鍍鋅管立杆 m 10.5 45.5 478 預埋鍍鋅角鋼、扁鋼地極 t 0.09 8,450.00 761 0100PVC電纜引入管 m 4 10.4 42 補水泥維穩層250mm厚 m3 24.98 156 3,897.00 補C20砼地面160mm厚 m3 10.569 341.9 3,614.00 C15花崗巖毛石砼設備基礎 m3 264.93 291.2 77,148.00 2、 民工樓配套基礎設施 62,723.00 3、 修補碼頭堆場砼工程 6,019.00 4、 煤碼頭堆場道路工程 137,042.00 5、 門機軌道工程 9,599.00 6、 商檢房擴建工程 45,372.00 7、 商檢房配套設計工程 23,672.00 8、 港容港貌零星工程 72,185.00 9、 調度樓辦公室補漏工程 18,804.00 10、 港口大門改造 23,309.00 11、 候工樓、機械隊、物資科及碼頭辦電、水工程 64,616.00 12、 碼頭地磅房改造工程 25,774.00 13、 起步碼頭照明避雷塔工程 226,348.00 14、 主變電所、蓄水池單項工程 588,657.00 15、 二期碼頭16#、18#岸 13,597.00 電箱電力電纜開挖工程 16、 二期碼頭護舷工程 上U型環 個 116 845 98,020.00 下U型環 個 116 195 22,620.00 拆護舷鼓 個 50 1,040.00 52,000.00 裝護舷鼓 個 58 1,079.00 62,582.00 拆防衝板 塊 20 1,040.00 20,800.00 裝防衝板 塊 29 1,170.00 33,930.00 17、 二期工程港池、調頭區及一期工程港池水下炸焦工程 一期碼頭炸焦工程1區 m3 13642.88 198.9 2,713,569.00 二期碼頭調頭炸焦工程2區 m3 8846.83 198.9 1,759,634.00 二期碼頭調頭炸焦工程3區 m3 20406.98 172.9 3,528,367.00 二期碼頭前沿港池淺點挖泥 項 1 32,500.00 32,500.00 二期碼頭前沿深槽回填 項 1 65,000.00 65,000.00 18、 二期工程項目場地強夯補填土工程 場地強夯 ㎡ 93450 42.9 4,009,005.00 土方回填 m3 127500 14.04 1,790,100.00 增加二期變電所強夯面積 ㎡ 565.5 42.9 24,260.00 增加鐵路兩側及預留鐵路的強夯面積 ㎡ 16804.5 42.9 720,913.00 增加強夯區的補填土方 m3 23699.63 14.04 332,743.00 增加碾壓區的填土分層碾壓 m3 4197 5.47 22,958.00 增加碾壓區的補填土方 m3 4197 14.04 58,926.00 增加碾壓區的原土碾壓 ㎡ 8394 0.1 839 19、 二期工程項目堆場道路Ⅱ標工程 平整土地 ㎡ 103176.8 0.38 39,207.00 人行道連鎖塊製作鋪設 ㎡ 45717.6 29.3 1,339,526.00 水泥穩定土碎石30cm ㎡ 11363.67 44.12 501,365.00 水泥穩定土碎石40cm ㎡ 13577.31 58.76 797,803.00 水泥穩定土碎石35cm ㎡ 26769.1 44.12 1,181,053.00 級配碎石20cm ㎡ 83463.83 20.19 1,685,135.00 級配碎石15cm ㎡ 14065.76 15.28 214,925.00 路基壓實 ㎡ 103176.8 1 103,177.00 山皮土找平層 ㎡ 49597.15 0.4 19,839.00 石緣路 m 4448.35 25.01 111,253.00 鐵路區擋牆 m 1336.2 103.16 137,842.00 A型通訊電纜井 座 9 8,673.38 78,060.00 B型通訊電纜井 座 1 12,331.12 12,331.00 C型通訊電纜井 座 6 12,238.33 73,430.00 8m鋼電桿 座 2 240.76 482 35m高杆燈基礎 座 3 21,260.33 63,781.00 檢修電源箱基礎 個 16 664.59 10,633.00 照明控制箱 個 3 348.82 1,046.00 電纜溝 m 485 984.84 477,647.00 排水溝 m 2468.4 848.19 2,093,672.00 閥門井 座 6 4,033.41 24,200.00 鋼筋砼排水管D=600 m 15 359.54 5,393.00 鋼筋砼排水管D=400 m 160 272.49 43,598.00 籤證增加 516,676.00 材料價差及退場補償 980,000.00 20、 欽州港二期工程預留鐵路站臺地面硬化工程 挖土、自卸車運土 1km 1000m3 2.763 11,728.47 32,406.00 墊層砂 10m3 55.661 411.53 22,906.00 自卸車運碎石 1km 1000m3 0.475 8,671.94 4,119.00 人工裝碎石 100m3 4.75 443.56 2,107.00 混凝土石緣石 長度50cm 100延米 1.465 500.36 733 人工挖溝槽一二類土 深度≤2m 100m3 0.15 962.9 144 回填砂 10m3 1.5 411.53 617 地坪排水混凝土管 100m 0.25 1,773.15 443 直徑200mm 借用砂石 m3 180 23.4 4,212.00 借用碎石 m3 60 84.5 5,070.00 原土壓實 ㎡ 10764 1.3 13,993.00 級配碎石基層 ㎡ 9209.97 19.5 179,594.00 c25砼路面 ㎡ 11961 97.5 1,166,198.00 21、 二期工程項目堆場道路Ⅰ標後續工程 原土碾壓 ㎡ 3780 1.76 6,653.00 砂振衝密實 ㎡ 975 3.9 3,803.00 級配碎石基層 ㎡ 4835.46 26 125,722.00 c25砼路面25cm ㎡ 5768.68 97.5 562,446.00 水泥穩定土碎石厚35cm ㎡ 1335.6 65 86,814.00 砌路緣石 m 203 28.03 5,690.00 搬移連鎖塊 ㎡ 997.9 3.25 3,243.00 22、 二期堆場道路ⅠⅡ消防、給水安裝工程 室內消防拴安裝 單栓DN65 套 12 530.17 6,362.00 室外地下消火栓 1.0mpa深Ⅰ型 套 10 1,972.10 19,721.00 室外地上消火栓 1.1mpa深100型 套 4 1,981.20 7,925.00 室外鍍鋅鋼管DN25 10m 1.35 84.5 114 室外鍍鋅鋼管DN65 10m 2.4 378.3 908 室外鍍鋅鋼管DN100 10m 1.2 806 967 室外鍍鋅鋼管DN150 10m 45.98 1,566.50 72,028.00 室外球墨鑄鐵給水管DN100 10m 1.8 1,359.80 2,448.00 室外球墨鑄鐵給水管DN150 10m 153.28 1,593.42 244,239.00 室外球墨鑄鐵給水管DN200 10m 16.275 2,166.14 35,254.00 管道消毒、衝洗DN100 100m 0.685 40.14 27 管道消毒、衝洗DN200 100m 21.5 81.46 1,751.00 管道壓力試驗DN100 100m 21.5 237.6 5,108.00 管道壓力試驗DN200 100m 0.685 272.61 187 焊接法蘭閥DN150 個 9 533.95 4,806.00 焊接法蘭閥DN200 個 1 911.61 912 人工開挖管溝土方 10m3 307.172 152.4 46,813.00 人工回填管溝土方 10m3 278.331 24.4 6,791.00 管道刷油紅丹防鏽漆第一遍 10㎡ 23.542 28.48 670 管道刷油鏽漆第一遍 10㎡ 23.542 26.49 624 管道刷油環氧富鋅漆第一遍 10㎡ 23.542 45.81 1,078.00 焊接彎頭DN150 個 20 58.5 1,170.00 球墨鑄鐵三盤承接頭三通DN200 個 1.8 429.85 774 球墨鑄鐵鐵盤承DN150 個 8 144.99 1,160.00 焊接法蘭 個 2 54.6 109 籤證增加項目 項 1 95,679.92 95,680.00 扣除管道損壞維修費 項 -1 9,100.00 -9,100.00 23、 獨領頭（分區車場邊）地塊填土工程 m3 189218 16.25 3,074,793.00 24、 欽州港勒溝大道擴建工程、預製場補填土與c20砼硬化工程、港務局鋪面工程（合同價） 2,788,608.00 25、 二期碼頭電纜溝蓋板工程 已安裝蓋板工程 塊 66 702 46,332.00 未安裝蓋板工程 塊 16 584.08 9,345.00 26、 碼頭作業區垃圾池工程 8,567.00 27、 811堆場增建散貨灌包作業平臺工程 47,572.00 28、 裝卸工人侯工樓改造工程 173,776.00 29、 二期機械保障部值班室化糞池 4,680.00 30、 二期鐵路預留線交叉道路工程 17,135.00 31、 二期工程過濾池及附屬工程 137,912.00 32、 二期工程油水分離室及附屬設施 77,890.00 33、 零星工程 6,702.00 34、 二期工程1-4#堆場補吹沙工程 ㎡ 2500 10.14 25,350.00 35、 二期碼頭與紅水河碼頭交界處場地平整工程 ㎡ 35,824.00 36、 二期鐵路預留線鋪六角塊工程 ㎡ 260,920.00 37、 二期碼頭電纜溝蓋板工程 ㎡ 55,677.00 38、 一、二期門機軌道瀝青砂磚鋪設工程 m 924 26.26 24,264.00 39、 812堆場電纜溝蓋板工程 ㎡ 40,995.00 40、 增高硫磺灌裝站灌包平臺 14,983.00 41、 一二期交接碼頭處道路路面硬化工程 挖土方深度1.5M以內三類土 100M3 0.37 926.29 343 原土石方 100M2 1.48 57.08 85 單雙輪車運土方運距50M-80M以內 100M3 0.37 541.48 200 砼路面現澆砼面層厚20CM-30CM/31079,厚度25CM 100M2 2.3 7,536.65 17,357.00 水泥混凝土路面草袋養護 100M2 2.3 153.43 353 掀\運方塊磚(獨立費) M2 22.75 6.5 148 掀\運聯鎖上(獨立費) M2 59.5 6.5 387 鑿除水穩層疊 M2 59.5 65 3,868.00 42、 二期工程水工建築物 (1)安裝繫船柱,65噸 個 14 9,401.69 131,624.00 (2)安裝繫船柱,75噸 個 6 11,504.35 69,026.00 (3)鐵件製作安裝 T 80 10,179.14 814,331.00 (4)P50 ,鋼軌安裝 M 922 377.34 347,907.00 (5)GANTEX 4120/15/28/10壓板套 3692 112.15 414,058.00 總成 (6)HK-RF-130膠墊板 M 922 224.27 206,777.00 (7)調校螺栓 個 3692 24.08 88,903.00 (8)五星牌膠泥 T 24.4 7,293.00 177,949.00 (9)鋼墊板製作安裝 T 49.3 11,741.73 578,867.00 (10)鋼軌焊接,P50 只 74 1,568.60 116,076.00 (11)車擋製作安裝 KG 4000 24 96,000.00 (12)鐵鏈式爬梯 T 4 10,218.60 40,874.00 (13)安裝護舷,1000H,二鼓一板 套 29 106,244.86 3,081,101.00 (14)制砼路面小塊,C50 M3 781 764.36 596,965.00 (15)鋪砌砼預製塊 M2 7801 11.77 91,818.00 (16)砂墊層 M3 234 147.18 34,440.00 (17)水泥穩定層碎石層,30CM M2 7801 61.94 483,194.00 (18)碎石墊層 M3 1561 150.08 234,275.00 (19)瀝青砂 M3 37 1,608.99 59,533.00 (20)圓筒後掛設土工布 M2 6000 29.83 178,980.00 (21)橡膠管止水縫處理 M 2820 102.09 287,894.00 (22)圓筒內振衝砂 M3 71680 18.6 1,333,248.00 (23)砂密度檢測 M3 344980 2.11 727,908.00 (24)圓筒內拋填砂 M3 71680 21.41 1,534,669.00 (25)圓筒內回填砂 M3 273300 32.14 8,783,862.00 (26)振動碾壓 M2 48615 2.15 104,522.00 (27)預製井字梁蓋板,C30 M3 5070 406.66 2,061,766.00 (28)井字梁蓋板,鋼筋加工 T 811.2 4,782.69 3,879,718.00 (29)井字梁蓋板,水墊運移 個 29 6,889.28 199,789.00 (30)井字梁蓋板,安裝 個 29 81,929.08 2,375,943.00 (31)預製混凝土檔坎,C25 M3 111 413.75 45,926.00 (32)預製混凝土檔坎,鋼筋加工 T 14.4 5,296.90 76,275.00 (33)預製混凝土檔塊 8 2,139.71 17,118.00 坎,安裝 (34)圓筒預製,C30 M3 8089 696.17 5,631,319.00 (35)圓筒鋼筋加工 T 1124 5,026.36 5,649,629.00 (36)圓筒水墊運移 個 60 6,889.25 413,355.00 (37)圓筒安裝 個 60 62,721.55 3,763,293.00 (38)現澆混凝土軌道梁,C30 M3 1564 515.39 806,070.00 (39)軌道梁,鋼筋加工 T 204 4,870.48 993,578.00 (40)現澆混凝土壓塊,C30 M3 160 549.76 87,962.00 (41)現澆混凝土胸牆 M3 2646 413.81 1,094,941.00 (42)胸牆,鋼筋加工 T 238 4,870.48 1,159,174.00 (43)預製蓋板\C30 M3 63 555.34 34,986.00 (44)蓋板,鋼筋加工 T 10 4,883.36 48,834.00 (45)安裝蓋板 件 168 485.99 81,646.00 (46)現澆混凝土護輪坎,C25 M3 60 686.27 41,176.00 (47)護輪坎,鋼筋加工 T 5.4 4,870.48 26,301.00 (48)現澆混凝土錨錠,防風等基礎,C25 M3 380 434.58 165,140.00 (49)混凝土錨錠\防風等基礎,鋼筋加工 T 50 4,870.48 243,524.00 (50)現澆蓋板拼縫混凝土,C25 M3 535 567.81 303,778.00 (51)現澆蓋板拼縫混凝土,鋼筋加工 T 32 4,870.48 155,855.00 (52)水下袋裝混凝土,C20 M3 640 1,178.84 754,458.00 (53)基床挖泥,I,10KM以內 M3 204600 17.2 3,519,120.00 (54)挖全風化巖,III,10KM以內 M3 44900 40.48 1,817,552.00 (55)挖全風化巖,IV,10KM以內 M3 54100 68.88 3,726,408.00 (56)水上清除石塊 M3 3800 122.47 465,386.00 (57)鑿除混凝土擋牆 M3 150 343.46 51,519.00 (58)基床拋石,夯實 M3 68600 99.54 6,828,444.00 (59)基床整平 M2 9846 171.75 1,691,051.00 (60)拋填碎石倒濾層 M3 17700 114.64 2,029,128.00 (61)鋼吊具製作 T 50 7,882.17 394,109.00 (62)袋袋碎石倒濾層 M 150 89.02 13,353.00 (63)土工格柵 M2 180 23.74 4,273.00 (64)橡膠板 KG 130 21.36 2,777.00 (65)圓筒頂碎石倒濾層 M3 3340 103.14 344,488.00 (66)圓筒頂回填砂 M3 15000 22.75 341,250.00 (67)安裝簡支梁,25噸 件 2 1,818.34 3,637.00 (68)預製混凝土簡支梁,C30 M3 20 596.45 11,929.00 (69)簡支梁,鋼筋加工 T 2.6 4,782.69 12,435.00 (70)現澆混凝土軌道墊塊,C30 M3 4 433.48 1,734.00 (71)現澆過渡段封頂混凝土,C15 M3 160 328.38 52,541.00 (72)鋪設過度段封頂碎石 M3 160 108.19 17,310.00 (73)端部過渡段封頂碎石 M3 200 233.71 46,742.00 (74)過渡段封頭倒濾層 M3 1000 108.19 108,190.00 (75)端部封頭拋石堤 M3 8000 100.2 801,600.00 (76)排水塑料管 M 3074 5.93 18,229.00 (77)蓋板接縫碎石倒濾層 M3 557 117.3 65,336.00 (78)水泥砂漿倒濾層 M3 77 427.28 32,901.00 (79)瀝青木絲板 M2 234 41.54 9,720.00 (80)鋼軌拆除 M 25 363 9,075.00 (81)鋼軌安裝,P50 M 25 368.47 9,212.00 (82)鋪道渣 M3 14 114.74 1,606.00 (83)拆車擋 T 1 4,950.00 4,950.00 (84)安裝GD280型橡膠護舷,L=2M 只 116 5,115.00 593,340.00 (三)港池、調頭區挖泥，I，L=2M - - 二\合同外項目增加 - - (1)一期碼頭端部護M3 56 133.49 7,475.00 岸拆除塊石 (2)清除二期碼頭預製場前沿與軌道間土方 - - (3)排水蓋板加固材料費 - 3,172.00 (4)配合天測公司測量 - 468 (5)二期碼頭前後軌道梁間排水管制作安裝 - 99,086.00 (6)二期碼頭電纜管埋設 元 - 93,453.84 (7)電纜管埋設前開挖砂 M3 - 2,686.00 (8)電纜埋設前裝碼砂包 M3 - 4,371.00 (9)一期碼頭北端32米長面層重新處理 元 - 28,363.00 (10)給水管DN100埋設 元 - 4,061.00 (11)二期碼頭井字蓋板後主排水管子製作安裝 元 - 166,515.00 (12)二期碼頭堆場增加 元 - 224,791.00 (13)卸泥區水深不夠導致停工損失 元 - 20,219.00 (14)增設井字蓋板貯存場地 - 42,503.00 第二項 施工碼頭 - - 一合同內項目 - - (一)一般工程項目 - - (1)船機調遣費 - 100,000.00 (2)預製場地建設費(包括預製臺座及墊層) - 160,000.00 (3)模板攤銷費 - 90,000.00 (二)碼頭工程項目 - - (1)挖風化巖(10KM以內) M3 2890 55.78 161,204.00 (2)基床挖泥(10KM以內) M3 1490 17.2 25,628.00 (3)基床拋石,夯實 M3 3290 127.08 418,093.00 (4)基床平整 M3 1845 171.75 316,879.00 (5)圓筒預製 M3 738 696.17 513,773.00 (6)圓筒鋼筋加工 T 80.47 5,026.36 404,471.00 (7)圓筒水墊運移 個 12 3,520.00 42,240.00 (8)圓筒安裝 個 12 21,450.00 257,400.00 (9)圓筒內振衝砂 M3 2607.4 25.47 66,410.00 （10）圓筒內底二片石反濾層 M3 145 114.64 16,623.00 （11）圓筒內（底、頂混合礫、卵石料） M3 362 106.43 38,528.00 （12）圓筒頂拋石（花崗巖、堆拋及整平） M3 155 108.63 16,838.00 (13)排水孔內側鋪二片石 M3 80 108.63 8,690.00 (14)頂板內側鋪反濾層 M3 400 103.14 41,256.00 (15)頂板預製C25砼 M3 486 455.91 221,572.00 (16)B1板鋼筋加工 T 13.52 4,782.69 64,662.00 (17)B1板調運 個 12 3,520.00 42,240.00 (18)B1板安裝 個 12 21,450.00 257,400.00 (19)頂板預製C25砼 M3 27.7 455.92 12,629.00 (20)B2鋼筋加工 T 1.24 4,782.69 5,931.00 (21)B2板安裝 個 11 780.36 8,584.00 (22)預製衡重塊C25砼 M3 81.6 455.92 37,203.00 (23)衡重塊鋼筋安裝 T 3.88 4,782.69 18,557.00 (24)衡重塊安裝 個 11 1,123.65 12,360.00 (25)現澆混凝土胸牆 M3 536.4 448.88 240,779.00 (26)胸牆,鋼筋加工 T 3.49 4,870.47 16,998.00 (27)胸牆接縫-片石反濾層堆垛 M3 8 108.19 866 (28)胸牆袋裝混合反濾層 M3 45 89.6 4,032.00 (29)圓筒頂以上回填中粗砂(衝實) M3 1250 24.04 30,050.00 (30)圓筒後以內拋填中粗砂 M3 12000 14.76 177,120.00 (31)圓筒後緣水下片石反濾層局部護腳 M3 250 108.63 27,158.00 (32)B1吊孔細石封堵C30砼 M3 10 453.37 4,534.00 (33)圓筒吊孔水下封堵 個 96 38.5 3,696.00 (34)安裝繫船柱,15噸 個 6 2,546.59 15,280.00 (35)D型護舷及安裝(K300*1500) 套 24 4,686.32 112,472.00 (36)系網環 T 0.39 8,082.42 3,152.00 (37)塑排管(8CM) M 245 12.73 3,119.00 (38)塑排管(4CM) M 27 11.39 308 (39)吊具製作 T 18 7,882.17 141,879.00 (40-41)出運碼頭擋牆 - - 1)檔牆C20壓頂砼 M3 70.86 506 35,855.00 2)樓牆壓頂砼鋼筋加工 KG 513.47 4.9 2,516.00 3)檔牆漿砌塊石 M3 810.74 275 222,954.00 4)水下袋裝砼 M3 288.1 1,320.00 380,292.00 5)幹砌花崗巖塊石 - - 6)擋牆混合反濾層 M3 53.22 60.24 3,206.00 (42)施工碼頭構件預製場吹砂平整碾壓 - 10,000.00 (43)施工碼頭預製場"三通"工程 - 50,000.00 二\合同外項目增加 - - (一)施工碼頭延長線工程 - - (1)延長段挖中風化巖 M3 372 99 36,828.00 (2)基床拋石,夯實 M3 324.47 176 57,107.00 (3)基床平整 M2 265 176 46,640.00 (4)水下袋裝混凝土 M3 40.6 1,320.00 53,592.00 (5)K5段漿砌塊石擋牆 M3 58.2 308 17,926.00 (6)預製空心方塊 M3 221.12 703.32 155,518.00 (7)安裝空心方塊 件 5 21,450.00 107,250.00 (8)空心方塊鋼筋加噸 6.22 4,782.69 29,753.00 工 (9)預埋吊孔 KG 220.7 4.9 1,081.00 (10)預製B板C25砼 M3 95.85 463.07 44,385.00 (11)B板鋼筋加工 噸 2.33 4,782.69 11,125.00 (12)B板轉移 件 5 3,432.00 17,160.00 (13)B板安裝 件 5 21,450.00 107,250.00 (14)安裝繫船柱 個 1 2,546.59 2,547.00 (15)安裝橡膠護舷 個 6 4,686.33 28,118.00 (16)系網環制安 噸 0.1 8,082.42 808 (17)預留塑料排水孔∮8CM M 36 12.73 458 (18)預留塑料排水孔∮4CM M 6 11.39 68 (19)現澆胸牆砼C20 M3 100.8 456.03 45,968.00 (20)胸牆鋼筋加工 噸 0.31 4,782.69 1,502.00 (21)片石反濾層 M3 5.1 114.64 585 (22)回填砂 M3 237.6 25.47 6,052.00 (23)混合反濾層 M3 105.65 114.64 12,112.00 (24)牆後回填二片石 M3 4.4 108.63 478 (25)瀝青麻石填縫 M2 69.6 41.55 2,892.00 (26)吊孔水下封堵 個 20 38.5 770 (27)B板吊孔細石砼封堵 M3 4.1 453.37 1,859.00 (28)吊具製作 噸 1 7,882.17 7,882.00 (29)基槽清淤 項 1 7,150.00 7,150.00 （30）鋼模板費用 項 1 26,400.00 26,400.00 （31）起重船調遣費 項 1 57,200.00 57,200.00 （二）施工碼頭其他項目 元 - - （1）人工清除拋石基床頂飛石並整平 元 - 400 （2）200T浮吊停置費 元 - 7,289.00 （3）施工碼頭預製場回填砂振衝密實 M3 - 36,952.00 (4)施工碼頭預製場回填砂整平碾壓 M2 2244.55 2.21 4,960.00 (5)施工現場停水損失 元 - 23,727.00 (6)護坡接縫缺口處土方開挖 M3 5.6 3.14 18 (7)護坡接縫缺口處袋裝碎石倒濾層 M3 8.74 103.14 901 (8)護坡接縫口處幹砌片石護坡 M3 3.78 129.27 489 (9)施工碼頭南側護岸開挖土方 M3 540.28 3.14 1,696.00 (10)施工碼頭南側護岸裝碼砂袋 M3 2164 70.55 152,670.00 (11)施工碼頭南側護岸幹砌片石護坡 M3 104.98 129.27 13,571.00 (12)工作船碼頭圓筒耳部回填袋裝砼C20 M3 34.13 1,210.00 41,297.00 (13)工作船碼頭圓筒耳部土工布 M2 190 29.83 5,668.00 (14)工作船碼頭圓筒後回填倒濾層 M3 89 103.14 9,179.00 (15)延長線挖泥影響造成的損失 元 - 7,289.00 (16)延長段與施工碼頭接縫處倒濾層 元 - 1,931.00 (17)過鐵路接線道搶修 元 - 1,616.00 (18)施工碼頭延長段砂袋圍堰 元 - 41,936.00 (三)施工碼頭合同(40-41)增加的項目 - - 1)水下砼 M3 86.75 1,210.00 104,968.00 2)檔牆∮6塑料管 M 230.85 12.06 2,784.00 3)檔牆二片 M3 0.82 108.19 89 4)擋牆2CM瀝青木絲板 M2 38.6 41.55 1,604.00 5)擋牆開挖土方(風化巖) M3 178.97 54.68 9,786.00 第三項 二期碼頭後方40米外項目 元 - - (1)二期碼頭後方40米外吹填砂 M3 380000 12.58 4,780,400.00 (2)二期碼頭後方40米外吹填砂振衝密實 M3 380000 7.52 2,857,600.00 第四項 施工碼頭後方工程 元 - - 施工碼頭後方工程 元 - 3,000,000.00 第五項 合同外增加其他工程 元 - - (1)進場道路整修(一次性) 元 - 26,780.00 (2)進場道路養路人工費 月 15 3,080.00 46,200.00 (3)進場道路養路人工費\材料費 月 15 2,860.00 42,900.00 (4)維修正新大廈門口道路 次 1 1,980.00 1,980.00 (5)維修正新大廈門口道路 次 1 1,980.00 1,980.00 (6)施工現場供水管線遭破壞修理費用 元 - 1,014.00 （7）港務局租用我部壓路機 元 - 1,235.00 （8）正新大廈門口道路維修 元 - 1,468.00 第六項 扣除生活區水電費 元 - -201,445.00 第七項 扣除一期部分鋼軌（折、安） 元 - -5,000.00 第八項 扣除維修費用 元 - （1）碼頭前沿聯鎖塊補鋪工程 元 - -17,004.00 （2）碼頭前沿聯鎖塊補鋪工程 元 - -4,968.00 （3）碼頭前沿聯鎖塊補鋪工程 元 - -20,991.00 （4）碼頭前沿聯鎖塊補鋪工程 元 - -18,338.00 43、 現澆一期與二期碼頭交界處高差砼 （1）C20砼 M3 28.8 364 10,483.00 (2)山砂 M3 112 23.4 2,621.00 44、 維修二期碼頭零星工程 (1)回填山砂 M3 126 23.4 2,948.00 (2)回填海砂石 M3 17 22.1 376 (3)監理飯堂裝修 1,152.00 45、 砌築變壓器及電纜埋設安裝工程 (1)混水磚牆24CM標準磚 只 2506 0.59 1,479.00 (2)平板板厚10CM以上 M3 0.6 455 273 (3)埋設電纜\協助安裝 項 1 1,690.00 1,690.00 46、 改建二期3#堆場檢修電箱電纜溝 21,477.00 47、 二期碼頭與紅水河碼頭交界處排水溝及垃圾池工程 7,902.00 48、 維修堆場排水系統工程 12,520.00 49、 一二期碼頭積水處理工程 28,189.00 50、 一二期工程交界道路排水工程 (1)人工挖溝\槽土方,三類土,深2M以內 100M3 7.32 1,635.19 11,970.00 (2)填土夯槽、地 100M3 0.87 1,128.49 978 （3）人工拆除砼類路面層 無筋/厚15CM內 100M2 0.58 493.79 286 （4）人工拆除有筋砼障礙物 10M3 1.2 1,424.35 1,709.00 （5）4S/C15平接（企口）式管道基礎（120）400內 100M 1.91 3,066.69 5,864.00 （6）4S/C15平接（企口）式管道基礎（120）500內 100M 2.34 3,874.01 9,054.00 （7）平接（企口）式砼管道人機配合下管300內 100M 0.33 11,691.94 3,858.00 （8）平接（企口）式砼管道人機配合下管400內 100M 2.03 12,492.13 25,309.00 （9）平接（企口）式砼管道人機配合下管100M 2.47 13,365.70 33,067.00 500內 （10）水泥砂漿接口（120）400MM 10個 10.1 59.68 603 （11）水泥砂漿接口（120）500MM 10個 12.4 68.5 849 （12）4L/C10磚砌圓形雨水檢查井井徑1000管徑200-600深2.5M內-4S/C10 座 29 1,543.72 44,768.00 （13）4L/C10磚砌圓形雨水進水井單平箅(680*380)深1.0M-4S/C10 座 33 695.94 22,966.00 (14)4S/C15磚砌連接井 管徑800 座 4 537.39 2,150.00 51、 二期碼頭面維修 (1)人工拆除聯鎖塊 工日 15 39 585 (2)挖掘機破水穩層及挖砂(兩次) 小時 8 260 2,080.00 (3)人工裝砂袋圍護及人工挖砂 工日 55 39 2,145.00 (4)C30砼封堵 M3 70 325 22,750.00 (5)分層回填砂 M3 638 3.9 2,488.00 (6)20厚級配碎石 M3 38 97.5 3,705.00 (7)30厚C10砼 M3 57 195 11,115.00 (8)聯鎖塊製作 M3 24.8 683.8 16,958.00 (9)聯鎖塊鋪設 M2 248 10.7 2,654.00 (10)餘土外運 M3 70 4.55 319 籤證部分 (1)人工拆除聯鎖塊 工日 10 39 390 (2)人工裝砂袋圍護及人工挖砂 工日 10 39 390 (3)C30砼封堵 M3 15 325 4,875.00 (4)分層回填砂 M3 190 3.9 741 (5)20厚級配碎石 M3 10 97.5 975 (6)30厚C10砼 M3 15 195 2,925.00 (7)聯鎖塊製作 M3 5 683.8 3,419.00 (8)聯鎖塊鋪設 M2 50 10.7 535 (9)餘土外運 M3 25 4.55 114 (10)挖掘機破水穩層及挖砂 小時 4 260 1,040.00 籤證部分 (1)人工拆除聯鎖塊 工日 24 39 936 (2)C20細石混凝土找平 M2 120 13 1,560.00 (3)聯鎖塊製作 M3 12 683.8 8,206.00 (4)聯鎖塊鋪設 M2 120 10.7 1,284.00 (5)餘土外運 M3 9.6 4.55 44 52、 一二期碼頭及溝蓋板維修 2,648.00 合 計 128,475,190 以上造價為二期工程的綜合價。 ⅱ）前期費用 前期費用包括立項、可行性研究、勘察、規劃、設計等費用，根據類似工程前期費用佔工程造價的比率約為3%～7%，根據本工程的實際情況，取前期費用佔造價比5.59%，則前期費用 ⅲ）前期費用=128,475,190×5.59%=7,181,763.12（元） ⅳ）資金成本的計算 根據委估構築物的正常建設工期，該工程工期為1.5年，則借款期以1.5年考慮，以金融機構一至三年期貸款利率6.15%作為利息率，設定投資在建設期內均勻投入。則： 資金成本=（128,475,190+7,181,763.12）×6.15%×1.5×1/2=6,257,176.96（元） ⅳ）投資利潤 合理利潤：是指為開發建設房屋建築物而應獲得的平均利潤，根據相關行業規範和評估人員經驗，自用的工業廠房及配套設施等合理利潤取為8%。 投資利潤=（128,475,190+7,181,763.12）×8%=10,852,556（元） ⅴ）重置成本的確定 重置成本=建安工程造價+前期及其他費用+資金成本+合理利潤 =128,475,190+7,181,763.12+6,257,176.96+10,852,556 =152,766,686（元） ⅵ)成新率的確定 該工程於2005年1月完工運營，至評估基準日2013年11月30日已有8.8年,按一般水工工程的經濟使用年限約為50年,則尚可使用約41年，二期工程所佔用土地剩餘年限為35.85年,按穩健性原則，取土地剩餘使用年限作為該工程尚可使用年限,則 成新率=預計尚可使用年限/（已使用年限+預計尚可使用年限）×100% =35.85/（8.8+35.85）×100% =80%（取整） ⅶ)計算評估值 評估值=重置成本×成新率 =152,766,686×80% =122,213,349（元） 評估結果：該項二期工程評估值為122,213,349元。 8.固定資產——設備的評估說明 (1)基本情況 1）評估範圍 資產清查核實的內容是欽州市港口（集團）有限責任公司的設備類固定資產，包括機器設備、車輛及電子設備，帳面原值352,409,985.07元，帳面淨值240,158,295.25元。具體情況如下表： 表十五： 設備資產清查匯總表 單位：元 序號 科目名稱 帳面價值 原值 淨值 1 設備類合計 352,409,985.07 240,158,295.25 2 固定資產-機器設備 334,233,593.98 230,040,915.10 3 固定資產-車輛 14,309,127.85 7,229,540.65 4 固定資產-電子設備 3,867,263.24 2,887,839.50 2）設備概況 欽州市港口（集團）有限責任公司的設備主要是生產經營過程中使用的生產設備、辦公設備和運輸車輛等，共申報各類機器設備220項、車輛116項、電子設備531項。設備分布在欽州市港口（集團）有限責任公司各碼頭作業區、車庫、辦公室等部門。 機器設備申報220項，機器設備包括生產性專用設備及輔助設備、生產性通用設備和公用設備。生產性專用設備及輔助設備主要有固定吊、門座起重機、固定式起重機、灌包設備、拖輪等。生產性通用設備主要有裝載機、電焊機、儲油罐等；公用設備主要有變壓器、高壓配電櫃、低壓配電櫃等。截止評估基準日申報的各項設備均在用。 電子設備申報531項，為辦公用的空調、電腦、印表機等，截止評估基準日申報的各項設備均在用。 車輛申報116項。為辦公、經營用車輛，截止評估基準日申報的各臺車輛均在用。在用車輛《固定資產—車輛評估明細表》除90項車輛證照齊全，其餘車輛由於在碼頭作業區內使用，尚未辦理相關證照。 評估人員對設備資產進行了逐臺（套）清查核實，核實帳面情況與申報帳面情況一致。 3）日常維修管理制度 公司已建立了一整套的設備管理制度，從設備的購置，到設備的日常維護保養、設備大修、調撥、借用、封存、啟封、報廢等，建立了嚴格的設備管理制度。對設備購置，調撥、封存、啟封、報廢、借用做了明確的規定，同時建立設備固定資產臺帳。 4）帳面值構成及折舊方法 設備原值均按取得時的成本作為入帳的價值，設備取得時的成本主要為買價、運費、安裝調試費等，車輛等運輸設備包括買價、購置稅和牌照費等費用。設備折舊方法為年限法。 （2）現場勘察情況 評估人員對企業評估範圍內的委估設備進行了逐項清查、核實和現場勘察工作。 1）對企業提供的「機器設備評估申報表」進行審核，與資產負債表和設備臺帳核對，帳帳相符。對申報表填寫不完善的部分要求修改補充。 2）根據評估申報表的內容，評估人員到設備現場核對實物，對申報設備進行清查和重點勘查，清查結果與申報內容不符之處作了修正。對價值大和重點設備進行仔細勘察，主要勘察設備的在用狀況、技術性能指標、工作環境和維護保養等情況；對一般設備，主要了解其在用情況、故障率和維護保養情況，以此作為確定成新率的參考依據。 3）對重要和數額較大的設備，核對並複印了企業提供的設備合同等憑證文件。 （3）評估方法 對設備的評估主要採用成本法，即： 委估資產評估值=重置全價×綜合成新率 1）重置全價的確定 1.1機器設備重置全價的確定 機器設備重置全價由設備購置費、運雜費、安裝工程費、其他費用和資金成本等部分組成。依據財政部、國家稅務總局（財稅〔2008〕170號）《關於全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》，自2009年1月1日起，購進或者自製（包括改擴建、安裝）固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50號）的有關規定，從銷項稅額中抵扣。因此，對於生產性機器設備在計算其重置全價時應扣減設備購置所發生的增值稅進項稅額。 重置全價計算公式：重置全價＝設備購置費＋運雜費+安裝工程費＋其他費用＋資金成本－設備購置所發生的增值稅進項稅額 . 購置價 主要通過向生產廠家或貿易公司詢價、參照《2013機電產品報價手冊》等價格資料，以及參考近期同類設備的合同價格確定；對少數未能查詢到購置價的設備，採用同年代、同類別設備的價格變動率推算確定購置價。 . 運雜費 設備運雜費用，我們主要根據設備的重量、體積及運輸距離的遠近，計算所需的運雜費用。 運雜費=含稅購置價×運雜費率 由設備生產廠家承擔運雜費、貨送購置單位使用地點的不計運雜費。 . 安裝調試費 根據《資產評估常用數據與參數手冊》按照設備的特點、重量、安裝難易程度，以含稅設備購置價為基礎，按不同安裝調試費率計取。 安裝調試費=含稅購置價×安裝調試費率 對由設備供貨單位負責運輸及安裝調試的設備和小型或無須安裝的設備，不考慮運雜費及安裝調試費。 . 設備購置所發生的增值稅進項稅額的確定 設備購置所發生的增值稅進項稅額＝設備含稅購置價×增值稅率／(1＋增值稅率）+運雜費×相應的增值稅扣除率 1.2運輸車輛重置全價的確定 根據車輛市場信息及網上查詢等近期車輛市場價格資料，確定本評估基準日的運輸車輛價格，在此基礎上根據《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》及鄭州市相關文件計入車輛購置稅、新車上戶牌照手續費等，確定其重置全價： 重置全價=現行含稅購置價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續費等 . 車輛購置價 參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格確定；對購置時間較長，現不能查到原型號規格的車輛購置價格時參考相類似、同排量車輛價格作為評估車輛購置價。 . 車輛購置稅 根據2001年國務院第294號令《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》的有關規定：車輛購置稅應納稅額＝計稅價格×10%。該「納稅人購買自用車輛的計稅價格應不包括增值稅稅款」。故：購置附加稅＝購置價÷(1+17%)×10%。 . 新車上戶牌照手續費等 根據滎陽市該類費用的內容及金額確定。 1.3電子設備重置全價的確定 根據當地市場信息及網上查詢等近期市場價格資料，確定評估基準日的電子設備價格，一般生產廠家提供免費運輸及安裝調試，確定其重置全價： 重置全價=購置價（不含稅） 另：對於超過經濟壽命年限且已拆除的設備，以及對於超過經濟壽命年限的電子設備採用市場法進行評估。 2）綜合成新率的確定 . 機器設備綜合成新率 對機器設備的成新率，參照設備的經濟壽命年限，並通過現場勘察設備現狀及查閱有關設備運行、修理及設備管理檔案資料，對設備各組成部分進行勘察，綜合判斷該設備其尚可使用年限，在此基礎上計算成新率N，即： N＝尚可使用年限/（實際已使用年限＋尚可使用年限）×100% . 車輛綜合成新率 根據國經貿經[1997]456號文《關於發布〈汽車報廢標準〉的通知》及2000年12月18日國經貿資源[2000]1202號《關於調整汽車報廢標準若干規定的通知》的有關規定，按以下方法確定成新率後取其較小者為最終成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／規定使用年限）×100% 行駛裡程成新率＝（1－已行駛裡程／規定行駛裡程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛裡程成新率） 同時對待估車輛進行必要的勘察鑑定，若勘察鑑定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。即： 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛裡程成新率）+a a：車輛特殊情況調整係數。 . 電子設備成新率 採用年限法確定其成新率。 成新率=(1－實際已使用年限／經濟使用年限）×100% 另：直接按市場價評估的設備，無須計算成新率。 3）評估值的確定 評估值=重置全價×成新率 原則上，對於基本上能正常使用的資產，成新率不低於15%。 (4)評估案例 評估案例一：固定資產━機器設備清查評估表第105項 1）設備概況 設備名稱：門座起重機 型號規格：MQ4037 生產廠家：武漢船用機械廠 數 量：1臺 使用日期：2003年6 帳面原值為9,863,025.32元 帳面淨值為4,261,100.91元 主要技術參數： 40噸門座式起重機主要技術參數 1、額定起重量 貨櫃吊具 40T (含吊具自重） 吊鉤下 40T 抓斗 20T (含抓斗自重） 2、起升高度 吊鉤：自軌道面以上 30米 吊鉤 22米 抓斗 自軌道面以下 18米 3、幅度 最大幅度 37米 最小幅度 10.5米 4、工作速度 （1）起升速度 40~45m/min 起重量40T 50~70m/min 起重量20T以下 （2）旋轉速度 1.1~1.3轉/分 （3）變幅速度 40~50m/min （4）行走速度 25~30m/min 5、軌距：10.5m 6、基距：14m 7、最大輪壓：≤250KN 8、軌道型號：P50 9、起重機最大尾部旋轉半徑：≤8.5米 10、門架下的淨空高度：不小於6m 11、供電電壓：三相交流380伏，50赫茲 現場核實，門座起重機是欽州市港口（集團）有限責任公司於2003年6月開始投入使用的，該設備是企業港口作業的重要設備之一，設備目前處於使用狀態。設備維護保養情況良好、設備生產負荷和利用狀態正常、設備故障率和加工質量能保持工藝規定要求、工作環境和操作環境正常。 ◆ 重置成本的測算 A、設備原價 我們通過資產佔有方的有關部門向該設備的生產廠家詢價，得知該種設備目前的銷售成交價為9,909,000.00元/座，以此作為設備原價。 B、前期及其他費用 該設備屬大型的專用設備，自重大，購置方購入前期需投入大量人力物力、並進行場地平整及購建相應的基礎輔助設施等，前期工作量較大。前期及其他費用包括建設單位管理費、工程監理費、勘察設計費、聯合試運轉費等，本次評估按工程的規模及實際情況按設備原價的4.48%計算。 前期及其他費用=A×4.48%=9,909,000.00×4.48%=443,923.20（元） C、資金成本 該設備從預訂到調試投產約需半年時間，資金視作均勻投入。貸款利率按建設工期及評估基準日中國人民銀行公布的相應期限銀行貸款利率計取，相應的銀行貸款利率為6.00%（1年期）。 資金成本=（A+B）×6.00%×1/2×1/2 =（9,909,000.00+443,923.20）×6.00%×1/2×1/2 =155,293.85（元） 重置成本=A+B+C =9,909,000.00＋443,923.20＋155,293.85 =10,508,200.00元（取整至百位） ◆綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率的確定 該設備於2003年6月投入運行，截止評估基準日已使用10.5年，根據《資產評估常用數據與參數手冊》以及評估人員現場收集資料和向企業設備管理人員了解設備的使用、保養維護情況，綜合判斷尚可使用9.5年。 使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =9.5/（10.5+9.5）×100%=47.5% A2：觀察分析法成新率的確定 評估人員根據設備各系統價值佔設備總價值的比重，確定各系統的應得分值，並採用技術和觀察的方法確定各系統的實際得分，然後累計得出設備的成新率。 評估人員在現場對該設備進行勘察，並與有關設備管理人員、技術人員、操作人員交談詢問，了解到該設備運行平穩，各系統工作正常，安全可靠。評估人員對該設備的主要組成部分和主要性能指標，按百分比的方法與全新設備進行比較，評定各系統的成新率，具體結果如下表： 設 備 勘 察 表 名稱 勘察項目 標準分值 實際得分 起升系統 起升加速性能良好，輸出恆功率全幅度負荷曲線穩定；減速器、起升電動機、制動器、聯軸器、30 20 超負荷裝置等關鍵部件靈敏可靠。 變幅系統 工作時能實現工作性帶載變幅，變頻調速穩定；搖架及底座應用足夠的強度和剛度，在正常壽命期內不開裂；保護裝置應靈敏可靠。 25 15 旋轉系統 工作時應平穩、可逆、可以做360°旋轉，驅動機構傳動效率高，工作可靠。 23 15 行走系統 在額定符合工作情況下，並在臂架處於任何位置及風速為20m/s時應能平穩起動、運行和制動。 22 15 合計 100 65 綜上所述，觀察分析法成新率A2=70%。 綜合成新率=A1×40%+A2×60%=47.5%×40%+65%×60% =58% ◆評估值的確定 評估值=重置成本×綜合成新率=10,508,200.00×58%=6,094,756.00（元） 案例二：固定資產━車輛評估明細表第95項 車輛名稱：江鈴順達雙排加長廂式貨車 車輛行駛證號：桂N69550 型號規格：JX5O41XXYXSGA2 生產廠家：
江鈴汽車帳面原值：92,807.00 帳面淨值: 49,713.57 數量：1輛 使用日期：2009年12月 已行駛裡程：170000KM 該車主要用於公司碼頭作業區零散貨物、配件的配送。車輛已安全行駛約170000公裡，有專人駕駛，並注重日常保養，外觀整潔，車內設施完好，性能良好。 ◆ 重置成本的估算 評估時根據同類車輛現行售價加上車輛購置附加稅和其它費用確定重置價值。經網上詢價和向當地車輛銷售公司諮詢得知，委估車輛目前的市場優惠價為88,400元/輛。按國家有關部門的規定，車輛購置附加稅為稅前車價的10%，證照雜費取車輛原價的1%。則： 購置附加稅＝（購置價/1.17）×10% ＝88,400.00/1.17% ×10% ≈7,556.00元 證照雜費=購置價×1% =88,400.00×1%=884.00 重置價值＝購置價+車輛購置附加費+ 證照雜費 ＝88,400.00＋7,556.00+884.00 ＝96,800.00元(取整至百位) ◆成新率的測算 採用年限法測算成新率。該車2009年12月登記使用，使用情況正常，主要技術性能指標良好，至評估基準日已使用約4年，根據根國家經貿委等4部委《關於調整汽車報廢標準若干規定的通知》，該車的報廢年限為15年，報廢裡程為50萬公裡。其成新率計算如下： 根據已使用年限計算的成新率：（15-4）/15×100%=73.33%(取整) 根據已行駛裡程計算的成新率：（50-17）/50×100%=66% (取整) 按孰低原則，該車的成新率為70%。 ◆評估值的估算 評估價值=重置成本×成新率=96,800.00×66%=63,888（元） 案例三：固定資產━機器設備清查評估表第120項 ◆設備簡介 設備名稱：固定吊 規格型號：GQ1080 10T 帳面原值：555,000.00 帳面淨值: 292,972.29 使用日期：2005年12月 數量：1臺 設備存放地點：碼頭作業區 設備狀況：正常在用 現場核實, 委估固定吊是欽州市港口（集團）有限責任公司於2005年12月開始投產使用的，設備安裝在碼頭作業區，設備正常在用。 設備的主要技術參數如下： 起重量 10T 幅度 最大/最小 18m/6.5m 起升高度 吊鉤 上/下 15.0m/8.0m 整機工作級別 A6 起升機構 工作級別 M6 起升速度 23m/min 電動機 YZR250M1-830KWX2 減速器 ZQ65-48.57 制動器 YWZ-400/45 變幅機構 工作級別 M5 變幅速度 16m/min 電動機 YZR160L-6/11KW 減速器 ZQ50-48.57 制動器 YWZ-300/45 旋轉機構 工作級別 M5 工作速度 1.6m/min 電動機 YZR160L-6/15KW(立式) 減速器 XL10-59 制動器 塊式液壓制動器，常開腳踏（制動輪直徑￠300） 迴轉支承 011.06.2000 最大水平力 60KN 工作時最大風壓 150N/㎡ 起重臂長 20.25m 非工作時最大風壓 600N/㎡ 電源 三相四線交流 380V 50HZ 最大傾覆力矩 2950kN.m 整機容量 86KW 最大垂直力 600kN 自重 48000kg 抓斗型式配2.5m3 平口抓斗 ◆重置成本的測算 A、設備原價 我們通過資產佔有方的有關部門向該設備的生產廠家詢價，得知該種設備目前的銷售成交價為568,500.00元/座，以此作為設備原價。 B、前期及其他費用 該設備屬大型的專用設備，自重大，購置方購入前期需投入大量人力物力、並進行場地平整及購建相應的基礎輔助設施等，前期工作量較大。前期及其他費用包括建設單位管理費、工程監理費、勘察設計費、聯合試運轉費等，本次評估按工程的規模及實際情況按設備原價的4.48%計算。 前期及其他費用=a×4.48%=568,500.00×4.48%=25,468.80（元） C、資金成本 該設備從預訂到安裝調試投產約需一個月，資金時間成本取評估基準日中國人民銀行公布的相應期限銀行貸款利率計取，相應的銀行貸款利率為6.00%（1年期）。 資金成本=1/2×（A+B）×(6.00%/12) =1/2×（568,500.00＋25,468.80）×(6.00%/12) =1,484.92（元） 重置成本=A+B+C =568,500.00＋25,468.80＋1,484.92 =595,500.00元（取整至百位） ◆綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率的確定 該設備於2005年12月投入運行，截止評估基準日已使用約8年，根據《資產評估常用數據與參數手冊》以及評估人員現場收集資料和向企業設備管理人員了解設備的使用、保養維護情況，綜合判斷尚可使用11年。 使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =11/（11+8）×100%=58%（取整） A2：觀察分析法成新率的確定 評估人員根據設備各系統價值佔設備總價值的比重，確定各系統的應得分值，並採用技術和觀察的方法確定各系統的實際得分，然後累計得出設備的成新率。 評估人員在現場對該設備進行勘察，並與有關設備管理人員、技術人員、操作人員交談詢問，了解到該設備運行平穩，各系統工作正常，安全可靠。評估人員對該設備的主要組成部分和主要性能指標，按百分比的方法與全新設備進行比較，評定各系統的成新率，具體結果如下表： 綜上所述，觀察分析法成新率A2=58%。 綜合成新率=A1×40%+A2×60%=58%×40%+54%×60% =55.6% 據評估人員現場勘察了解，綜合考慮該設備的使用頻率,經濟性貶值和功能性貶值後，取綜合成新率取整為55%。 門座起重機各機構名稱應得分實際得分提升系統動力系統控制系統傳動系統電氣系統合計281425122211151110610054◆評估值的確定 評估值=重置成本×綜合成新率=595,500.00×55%=327,525（元） 評估案例四：固定資產━機器設備清查評估表第117項 ◆設備簡介 設備名稱：正面吊 規格型號：FERRAREI 278 帳面原值：3,951,113.89元 帳面淨值: 1,506,389.68元 數量：1臺 使用日期：2007年5月 設備存放地點：碼頭作業區 設備狀況：正常在用 現場核實, 委估正面吊是欽州市港口（集團）有限責任公司於2007年5月開始投產使用的，設備安置於碼頭作業區，設備正常在用。 設備的主要技術參數如下： 1、最大起吊能力：吊具下45T （1）第一排堆垛至第五個，貨櫃起吊能力為42T （2）第二排堆垛至第四個，貨櫃起吊能力為31T （3）第三排堆垛至第三個，貨櫃起吊能力為15T 2、載荷中心： ≥1790mm 3、最大起升高度： 14935mm 4、臂架傾斜角度： 0°~60° 5、最大起升速度： 滿載：0.23m/S；空載：0.40m/S 6、最大下降速度： 滿載：0.30m/S；空載：0.30m/S 7、最大行走速度 滿載：23KM/h；空載：25KM/h 8、最小轉彎半徑： 8390mm 9、最小離地間隙： 370mm 10、爬坡能力： 滿載：28% 11、吊具側移距離： 正負800mm 12、吊具旋轉角度： 負95° 正185° 13、軸距： 6500mm 14、前橋承載載荷： 99750kg 15、發動機額定功率： 243kw/2100rpm，按照DIN6271，儲備不小於20% ◆ 重置成本的測算 該設備的重置全價由CIF價、進口關稅、進口環節增值稅、銀行及其它手續費等內容構成。 ①CIF價的確定 評估人員通過市場調查了解，現還沒有國內廠家生產該類型設備的替代產品，主要是從美國、德國、日本、義大利等地進口。另通過市場調查，該類設備的市場價格變動幅度不大，結合評估人員收集的該類設備的市場價格信息，經專家分析考慮確定該設備的CIF價為460,100美元。 按中國人民銀行公布的2012年12月31日外匯牌價，美元對人民幣匯率為6.1325。則基準日該設備CIF價(人民幣)為： 基準日CIF價=CIF價×基準日外匯匯率 =460,100×6.1325 =2,821,563.25（元） ②進口關稅及進口增值稅的確定 進口關稅及進口增值稅按2008年《中華人民共和國海關進出口稅則》的有關規定，關稅按10%、進口增值稅17%計。則： 進口關稅及進口增值稅=CIF價×10%+CIF價×（1+10%）×17% =2,821,563.25×10%+2,821,563.25×（1+10%）×17% =809,788.65（元） ③銀行及其它手續費的確定 根據國家的有關文件規定，銀行財務費按CIF價的0.4%計取、外貿手續費按CIF價的1.5%、商檢費CIF價的0.25%計取。則銀行及其它手續費為： 銀行及其它手續費=2,821,563.25×（0.4%+1.5%+0.25%） =60,663.61（元） ④國內運雜費的確定 到貨港為欽州港，故無需計算國內運雜費。 ⑤重置全價的確定 重置全價=基準日CIF價+進口關稅及進口增值稅+銀行及其它手續費 =2,821,563.25＋809,788.65＋60,663.61 =3,692,000.00（元） 取整至百位 ◆綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率的確定 該設備於2007年5月投入運行，截止評估基準日已使用6.5年，根據《資產評估常用數據與參數手冊》以及評估人員現場收集資料和向企業設備管理人員了解設備的使用、保養維護情況，綜合判斷尚可使用8.4年。 使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =8.4/（6.5+8.4）×100%=56% A2：觀察分析法成新率的確定 評估人員根據設備各系統價值佔設備總價值的比重，確定各系統的應得分值，並採用技術和觀察的方法確定各系統的實際得分，然後累計得出設備的成新率。 設 備 勘 察 表 名稱 勘察項目 標準分值 實際得分 吊具 有足夠的剛度和強度，側移、垂直面內迴轉、水平位置旋轉是否能達到工作要求。 24 15 整體穩定性 貨櫃正面吊在滿載和空載、貨物在高位和低位時的動態、靜態、橫向和縱向穩定性能達到正常工作時的指標 23 14 動力及傳動系統 發動機工作時應可靠、穩定，耗油量小、效率高，噪音低、經濟性好，在低溫狀態下有很好的啟動性；變速箱變速平穩，轉向系統操作靈活、方便、可靠，轉向構件具有足夠的強度和剛度。 20 13 制動系統 行車制動器、駐車制動器和緊急制動器反映靈敏，無明顯雨水、油、油脂和其他環境的侵蝕。 18 12 液壓系統 液壓系統工作穩定可靠，反應靈敏，控制準確，傳動平穩，無液壓油洩漏。 15 12 合計 100 66 綜上所述，觀察分析法成新率A2=66%。 綜合成新率=A1×40%+A2×60%=56%×40%+66%×60% =62% 據評估人員現在勘察了解，綜合考慮該設備的使用頻率,經濟性貶值和功能性貶值後，取綜合成新率取整為62%。 ◆評估值的確定 評估值=重置成本×綜合成新率=3,692,000.00×62%=2,584,400.00（元） 評估案例五：固定資產━機器設備清查評估表第118項 ◆設備簡介 設備名稱：輪胎起重機 規格型號：D2LQ25 帳面原值：1,515,469.80 帳面淨值: 628,269.14 數量：1臺 使用日期：2007年5月 設備存放地點：碼頭作業區 設備狀況：正常在用 現場核實, 委估正面吊是欽州市港口（集團）有限責任公司於2007年5月開始投產使用的，設備安置於碼頭作業區，設備正常在用。 設備的主要技術參數如下： 該設備是由中國長江紅光港機廠生產的一種新型全迴轉、動臂、自行式全數字直流調速港口輪胎起重機(25T），該機採用柴油機-交流發電機組，通過全數字直流調速器實現各機構電機軟啟動和無機調速，並具備「零」速機械制動及主電路無觸點控制；其控制系統採用PLC，能有效對系統進行監控和保護，並具有故障顯示及報警等擴展功能；直流電動機採用特殊結構，能實現起升（起臂）工況具有串勵電機特性，下降（落臂）工況具有再生制動功能，此外還設置有電源轉換接口，作業時可外接交流電。 該設備主要電器控制元件（如全數字直流調速器、PLC等裝置）全部進口，工作可靠。整機外型美觀、結構合理、運轉平穩、操作舒適、維修方便、安全設施齊全、可靠，抗傾覆穩定性好，生產效率高，特別適用於港口、車站、廠礦、貨場、建築工地裝卸和安裝作業。其主要技術規格參數如下表： 主 要 技 術 規 格 參 數 表 一、起重機性能參數 1、額定起重量 使用支腿時： 25T 不使用支腿時： 11.92T 2、吊臂長度 基本吊臂長度： 9m 最長吊臂長度： 24m 延伸吊臂長度（每段）： 3m 3、起升高度 基本吊臂： 8.4m 最長吊臂： 22.2m 4、工作幅度 最小幅度（基本吊臂）： 3.6m 最大幅度（最長吊臂）： 22m 5、起升、下降速度 空載： 110m/min 額定載荷： 75m/min 有載下降： 76m/min 6、變幅速度 空載變幅時間（12米臂架30°~75°）： 24s 7、旋轉速度 空載： 5r/min 使用支腿額定負荷工作時： 2r/min 不使用支腿額定負荷工作時： 1.5r/min 8、行駛速度 低速： 3.5km/h 高速： 16km/h 9、最小轉彎半徑： 8m 10、最大爬坡度： 7° 11、旋轉角度： 360° 12、一對輪胎的極限反力： 180KN 一個支腿的極限壓力： 250KN 最大輪胎的接地壓力： 1500KN/㎡ 二、外形尺寸 無吊臂運輸狀態（長×寬×高）： 6.437×3.2×4.91m 輪距： 2.4m 軸距： 3.2m 支腿縱向伸距： 5.6m 支腿橫向伸距： 5.6m 尾部全迴轉半徑： 3.3m 三、輪胎 型號： 12.00-20-18PR 數量： 8 氣壓： 0.7Mpa 四、重量 作業狀態整機自重（包括12米吊臂、吊鉤等）： 32T 五、鋼絲繩 1、起升鋼絲繩 型號： 6×（37）-20.5-170-I-光-右交 破斷拉力： 284.5KN 使用長度： 115m 2、變幅鋼絲繩 型號： 6×（37）-17-170-I-光-右交 破斷拉力： 151.8KN 使用長度： 91m 3、拉臂繩 型號： 6×（37）+1-30-185I-光-右交 破斷拉力： 618.8KN 使用長度： 51m 六、柴油發電機組 1、柴油發動機 製造廠和型號： WD615.64D斯太爾（杭州發動機廠） 最大輸出功率： 161KW(1小時功率） 額定輸出功率： 145KW 最大扭矩： 1000Nm 燃油消耗率： 200g/kw.h 缸徑×行程： 126*130mm 缸數： 6 排量： 9.726L 壓縮比： 15.5：1 噪音水平： ≤116分貝 廢棄排放： 歐I 煙霧： ≤3.5FSN（全負荷最大煙） 2、啟動裝置 製造廠和型號： BOSCH24V5.4Kw 額定能力： 5,4Kw 3、發電機 製造廠和型號： UCI274F14(英國斯坦福公司） 額定輸出功率： 129KW 電壓： 400V 4、燃料和容量 245L 5、電池 製造廠和型號： 6Q-195a 額定容量： 195Ah 582A 電壓： 12V 數量： 2小時 重置成本的測算 A、設備原價 我們通過資產佔有方的有關部門向該設備的生產廠家詢價，得知該種設備目前的銷售成交價為1,494,500元/輛，以此作為設備原價。 B、國內運雜費 根據《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指標》設備運雜費率標準，並參照目前貨運市場價格，國內運雜費率取2%。 設備運雜費=A×2%=1,494,500×2%=29,890（元） 重置成本=A+B=1,494,500+29,890=1,524,390（元） ◆綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率的確定 該設備於2007年5月投入運行，截止評估基準日已使用約6.5年，根據《資產評估常用數據與參數手冊》以及評估人員現場收集資料和向企業設備管理人員了解設備的使用、保養維護情況，綜合判斷尚可使用尚可使用8.6年。 使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =8.6/（6.5+8.6）×100%=57% A2：觀察分析法成新率的確定 評估人員根據設備各系統價值佔設備總價值的比重，確定各系統的應得分值，並採用技術和觀察的方法確定各系統的實際得分，然後累計得出設備的成新率。 評估人員在現場對該設備進行勘察，並與有關設備管理人員、技術人員、操作人員交談詢問，了解到該設備運行平穩，各系統工作正常，安全可靠。評估人員對該設備的主要組成部分和主要性能指標，按百分比的方法與全新設備進行比較，評定各系統的成新率，具體結果如下表： 設 備 勘 察 表 名稱 勘察項目 標準分值 實際得分 起升系統 起升加速性能是否良好，輸出恆功率全幅度負荷曲線是否穩定；驅動裝置、卷繞系統、取物裝置以及各種輔助裝置是否正常運轉。 30 15 電機系統 工作時能實現工作性帶載變幅，變頻調速穩定；搖架及底座應用足夠的強度和剛度，在正常壽命期內不開裂；保護裝置應靈敏可靠。 25 14 旋轉系統 工作時應平穩、可逆、可以做360°旋轉，驅動機構傳動效率高，工作可靠。 23 13 行走系統 在額定符合工作情況下，減速器、起升電動機、制動器、聯軸器、超負荷裝置等關鍵部件靈敏可靠。 22 12 合計 100 54 綜上所述，觀察分析法成新率A2=62%。 綜合成新率=A1×40%+A2×60%=57%×40%+54%×60%=55.2% 據評估人員現在勘察了解，綜合考慮該設備的使用頻率,經濟性貶值和功能性貶值後，取綜合成新率取整為55%。 ◆評估值的確定 評估值=重置成本×綜合成新率=1,524,390×55%=838,415（元） 評估案例六：《固定資產━機器設備清查評估明細表》第 2項—拖輪(欽興) 船舶名稱：欽興 廠家：日本 總長：32.70米 型寬:9米 型深:3.80米 總噸位:195噸 淨噸位:67噸 數量：1艘 生產日期：1979年1月19日 至評估基準日，該船帳面原值為15,506,300元，帳面淨值為5,793,119.78元。 （一）重置價值的確定 船舶的重置價值一般由如下構成：造船成本、利潤、稅金、資金成本。 1、造船成本 造船成本一般由材料費用、設備費用、人工費用、生產專項費用等構成。 （1）材料費用 ①鋼材費用 鋼材是船舶的主要材料，按船舶主尺度估算法進行計算鋼材淨重。 g=k1(L×B×H) 其中：g-船體耗用鋼材淨重（噸） k1-鋼材消耗係數，根據船舶產品價格計算標準，取0.124。 L-船舶總長（米） B-型寬（米） H-型深（米） g =0.124×（32.70×9×3.80） ≈139噸 由於船舶零部件尺寸不一致和鋼材供應的尺寸的原因，鋼材不可能得到100%的利用，根據評估人員對制船企業鋼材利用率的調查，得知鋼材利用率一般為85%-90%，本次評估鋼材利用率設定為85%，則鋼材實際消耗用量為： G= g/鋼材利用率 =139/85% ≈164噸 根據評估人員查詢得知，目前船用鋼材平均價格為5,100元/噸，則:鋼材費用=164×5,100 =836,400.00（元） ②焊接材料 焊接材料包括電焊條、焊絲、焊劑、釺料等，是構成船舶造價的重要內容。焊材的熔敷金屬量以及在施焊過程中各種工藝性損耗是決定焊材消耗量的主要因素。焊接材料的選用必須與船舶所耗鋼材的牌號相適應，全船焊接材料總消耗量的估算，主要依據全船鋼材的總消耗量而定。 焊接材料費用=G×K2×焊接材料單價 其中：K2-焊材消耗係數 , 根據船舶產品價格計算標準，取0.024 G-鋼材總重（噸） 目前市場船用焊接材料的價格約為4500元/噸，則 焊接材料費用=164×0.024×4500 =17,712.00（元） ③塗裝材料 塗裝材料主要指油漆。其淨消耗量公式為： Gy1=L×（B+H）×K3 其中：Gy1－油漆淨重（噸） L-船舶總長 B-型寬 H-型深 K3-每平方米油漆重量, 根據船舶產品價格計算標準，取0.0095 油漆淨消耗量=32.70×（9+3.80）×0.0095 ≈3.98噸 油漆實際消耗量 Gy= Gy1×I/K4 其中：Gy-油漆實際消耗量 I-油漆稀釋係數，取1.2 K4-油漆工藝消耗係數，取0.5 目前船用油漆平均單價為32,000元/噸，則： 油漆實際消耗費用=3.98×1.2/0.5×32,000 =305,664.00（元） ④電纜 電纜價格=電纜長度×電纜平均單價 根據企業提供的資料，電纜長度約為400米，目前電纜平均價格為150元/米,則: 電纜費用=400×150 ≈60,000.00（元） ⑤輔料及其他 輔助材料指不構成船舶產品本身而是在船舶建造過程所需要消耗的材料，如二氧化碳、氧氣、乙炔、高壓氣、高壓水等輔助材料，這項費用可按船用鋼材總重量估算。其中輔料消耗係數根據經驗取值為5%。 輔料費用=全船鋼材總重量×鋼材平均單價×輔料消耗係數 其他材料是指如木材、有色金屬等材料的費用。可按材料總額3%估算。 輔料和其他材料費用 =164×5100×5% +（836,400.00+17,712.00+305,664.00+60,000.00+164×5100×5% ）×3% =41,820.00+37,847.88 =79,667.88（元） 小計:材料費用 =836,400.00+17,712.00+305,664.00+60,000.00+79,667.88 =1,299,443.88（元） （2）設備費用 船舶設備包括輪機設備、電氣設備、舾裝設備、屬具、備品四大類，根據委託方提供的設備清單向市場詢價，如下表： 項目名稱 市場價格（元） 輪機設備 4,327,600.00 電氣設備 3,001,300.00 舾裝設備 2,152,800.00 屬具、備品 2,213,300.00 合計 11,695,000.00 （3）人工費用 人工工時按每噸鋼結構重量計算,計算公式如下: H=W×R 式中：H-船體建造工時 W-船體耗用鋼材淨重（噸） R-每噸鋼結構工時（時/噸） R通常是75～140時/噸左右,取R=100 H=139×100=13900小時 工時費用=總工時×工時平均單價 根據評估人員的調查了解,制船企業工時平均單價為30元/小時。則： 工時費用=13900×30 =417,000.00（元） （4）生產專用費 生產專項費包括設計費、船體放樣及制訂樣板費、船臺費、下水費、船塢費、碼頭費、專用工夾模具費、船檢費、保險費等。 根據調查了解,生產專項費為材料費、設備費、人工費之和的10%。則: 生產專用費=(1,299,443.88+ 11,695,000.00+417,000.00)×10% =1,341,144.39（元） 小計:造船成本 =1,299,443.88+ 11,695,000.00+417,000.00+1,341,144.39 =14,752,588.27（元） 2、利潤 造船業是微利行業，利潤一般為造船成本的10%確定，本次評估設定利潤比例為10%，則： 利潤=14,752,588.27×10% =1,475,258.83（元） 3、稅金 稅金=(人工費+生產專項費＋利潤)×17% =(417,000.00+1,341,144.39+1,475,258.83) ×17% =549,678.55（元） 4、資金成本 資金成本＝(造船成本＋利潤＋稅金)×貸款年利率×船舶建造耗用時間×50% 根據造船行業平均水平,確定該種船型的合理建造工期為一年,假定資金均勻投入,銀行貸款利率為6.00%。 資金成本=(14,752,588.27+1,475,258.83+549,678.55)×6.00%×50% =503,325.77（元） 合計:船舶重置成本 =14,752,588.27+1,475,258.83+549,678.55+503,325.77 =17,280,851.42（元） 5、船舶造價係數調整 本次評估是按照國內造船成本計算，委估對象為日本製造，按6%係數調增船舶造價。 船舶重置成本=17,280,851.42×(1+6%) =18,317,700.00（元）取整至百位 （二）綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率 根據《資產評估常用數據與參數手冊》的機器設備經濟使用壽命參考表，船舶的正常使用壽命為29年，我們對市場進行了調查，並現場勘察了該設備的使用狀態以及向資產管理人員了解該船舶的日常維護情況，該船舶於1978年8月出廠，使用年限約為34.4年，已超過正常的使用壽命，故成新率參考觀察分析法成新率。 A2：觀察分析法成新率 評估人員在現場對該設備進行勘察，並與有關設備管理人員、技術人員、操作人員交談詢問，了解到該設備試運行至今未發生過重大技術故障，運行平穩，各系統工作正常，設備有專人使用管理、維護較好。根據以上情況，評估人員對該設備的主要組成部分和主要性能指標，按百分比的方法與全新設備進行比較，評定各系統的成新率。 船舶現場勘察表 設備名稱 欽興 載重量 生產廠家 日本 建成時間 1979.1 帳面原值 15,506,300.00 經濟使用年限 29年 投入時間 帳面淨值 5,793,119.78 已使用年限 34.4年 設備完好狀況 分值 評估人員評分 平均評分 A B C （A+B+C）/3 1 船體無損傷, 無鏽蝕,完全防護裝置完好、可靠 35 15 16 15 9 2 輪機設備運轉正常,性能能滿足生產工藝要求 35 15 16 15 7 3 甲板設備運轉正常, 附件齊全、完好、保管妥 善 15 9 10 9 4 4 電氣設備電器數控系統運轉正常 10 4 4 5 3 5 通導設備電器數控系統運轉正常 5 2 2 3 2 總得分 100 60 59 61 25 說明 1、按年限法計算成新率=[（規定使用年限-已使用年限）/規定使用年限]×100% 按年限法計算成新率% - 2、按技術鑑定法計算成新率=（平均得分/100）×100% 按技術鑑定法計算成新率% 25% 3、實體性成新率 綜合成新率＝實體性成新率% 25% 據評估人員現在勘察了解，船舶配有專人進行管理，其維護保養情況較好，考慮以上情況，取綜合成新率為25%。 3、評估值=重置成本×綜合成新率 =18,317,700.00×25% =4,579,425.00（元） 經評估，該船舶的評估結果為4,579,425.00元。 評估案例七：《固定資產━機器設備清查評估明細表》第1 項—拖輪（欽興02） 船舶名稱：欽興02 廠家：浙江揚帆船舶集團有限公司 總長：35.50米 型寬:9.80米 型深:4.30米 總噸位:406噸 淨噸位:121噸 數量：1艘 生產日期：2005年5月25日 帳面原值：15,679,993.6元，帳面淨值：8,852,449.97元 （一）重置價值的確定 船舶的重置價值一般由如下構成：造船成本、利潤、稅金、資金成本。 1、造船成本 造船成本一般由材料費用、設備費用、人工費用、生產專項費用等構成。 （1）材料費用 ①鋼材費用 鋼材是船舶的主要材料，按船舶主尺度估算法進行計算鋼材淨重。 g=k1(L×B×H) 其中：g-船體耗用鋼材淨重（噸） k1-鋼材消耗係數，根據船舶產品價格計算標準，取0.124。 L-船舶總長（米） B-型寬（米） H-型深（米） g =0.124×（35.50×9.8×4.3） ≈186（噸） 由於船舶零部件尺寸不一致和鋼材供應的尺寸的原因，鋼材不可能得到100%的利用，根據評估人員對制船企業鋼材利用率的調查，得知鋼材利用率一般為85%-90%，本次評估鋼材利用率設定為85%，則鋼材實際消耗用量為： G= g/鋼材利用率 =186/85% ≈219（噸） 根據評估人員查詢得知，目前船用鋼材平均價格為5100元/噸，則: 鋼材費用=219×5100 =1,116,900.00（元） ②焊接材料 焊接材料包括電焊條、焊絲、焊劑、釺料等，是構成船舶造價的重要內容。焊材的熔敷金屬量以及在施焊過程中各種工藝性損耗是決定焊材消耗量的主要因素。焊接材料的選用必須與船舶所耗鋼材的牌號相適應，全船焊接材料總消耗量的估算，主要依據全船鋼材的總消耗量而定。 焊接材料費用=G×K2×焊接材料單價 其中：K2-焊材消耗係數 , 根據船舶產品價格計算標準，取0.024 G-鋼材總重（噸） 目前市場船用焊接材料的價格約為4500元/噸，則 焊接材料費用=219×0.024×4500 =23,652.00（元） ③塗裝材料 塗裝材料主要指油漆。其淨消耗量公式為： Gy1=L×（B+H）×K3 其中：Gy1－油漆淨重（噸） L-船舶總長 B-型寬 H-型深 K3-每平方米油漆重量, 根據船舶產品價格計算標準，取0.0095 油漆淨消耗量=35.50×（9.8+4.30）×0.0095 ≈4.76（噸） 油漆實際消耗量 Gy= Gy1×I/K4 其中：Gy-油漆實際消耗量 I-油漆稀釋係數，取1.2 K4-油漆工藝消耗係數，取0.5 目前船用油漆平均單價為32000元/噸，則： 油漆實際消耗費用=4.76×1.2/0.5×32000 =365,568.00（元） ④電纜 電纜價格=電纜長度×電纜平均單價 根據企業提供的資料，電纜長度約為530米，目前電纜平均價格為150元/米,則: 電纜費用=530×150 ≈79,500.00（元） ⑤輔料及其他 輔助材料指不構成船舶產品本身而是在船舶建造過程所需要消耗的材料，如二氧化碳、氧氣、乙炔、高壓氣、高壓水等輔助材料，這項費用可按船用鋼材總重量估算。其中輔料消耗係數根據經驗取值為5%。 輔料費用=全船鋼材總重量×鋼材平均單價×輔料消耗係數 其他材料是指如木材、有色金屬等材料的費用。可按材料總額3%估算。 輔料和其他材料費用 =219×5100×5%+（1,116,900.00+23,652.00+365,568.00+79,500.00+219×5100×5%）×3% =55,845.00+49,243.95 =105,088.95（元） 小計:材料費用 =1,116,900.00+23,652.00+365,568.00+79,500.00+105,088.95 =1,690,708.95（元） （2）設備費用 船舶設備包括輪機設備、電氣設備、舾裝設備、屬具、備品四大類，根據委託方提供的設備清單向市場詢價，如下表： 項目名稱 市場價格（元） 輪機設備 4,699,500.00 電氣設備 3,259,200.00 舾裝設備 2,337,800.00 屬具、備品 2,403,500.00 合計 12,700,000.00 （3）人工費用 人工工時按每噸鋼結構重量計算,計算公式如下: H=W×R 式中：H-船體建造工時 W-船體耗用鋼材淨重（噸） R-每噸鋼結構工時（時/噸） R通常是75～140時/噸左右,取R=100 H=186×100=18600小時 工時費用=總工時×工時平均單價 根據評估人員的調查了解,制船企業工時平均單價為30元/小時。則： 工時費用=18600×30 =558,000.00（元） （4）生產專用費 生產專項費包括設計費、船體放樣及制訂樣板費、船臺費、下水費、船塢費、碼頭費、專用工夾模具費、船檢費、保險費等。根據調查了解,生產專項費為材料費、設備費、人工費之和的10%。則: 生產專用費=(1,690,709.95+ 12,700,000.00+558,000.00)×10% =1,494,871.00（元） 小計:造船成本 =1,690,709.95+ 12,700,000.00+558,000.00+1,494,871.00 =16,443,580.95（元） 2、利潤 造船業是微利行業，利潤一般為造船成本的10%確定，本次評估設定利潤比例為10%，則： 利潤=16,443,580.95×10% =1,644,358.10（元） 3、稅金 稅金=(人工費+生產專項費＋利潤)×17% =(558,000.00+1,494,871.00+1,644,358.10) ×17% =628,528.95（元） 4、資金成本 資金成本＝(造船成本＋利潤＋稅金)×貸款年利率×船舶建造耗用時間×50% 根據造船行業平均水平,確定該種船型的合理建造工期為一年,假定資金均勻投入,銀行貸款利率為6.00%。 資金成本=(16,443,580.95+1,644,358.10+628,528.95)×6.00%×50% =561,494.04（元） 合計:船舶重置成本 =16,443,580.95+1,644,358.10+628,528.95+561,494.04 =19,278,000.00（元）取整至百位 （二）綜合成新率的確定 評估人員考慮到委估設備價值量較大，本次評估採用使用年限法和觀察分析法分別測算成新率，然後採用加權平均法確定設備的綜合成新率，以最大限度的符合設備的實際狀況。 計算公式為： 綜合成新率=A1×40%+A2×60% 式中：A1——使用年限法成新率，權重比例為40%； A2——觀察分析法成新率，權重比例為60%。 A1：使用年限法成新率 根據《資產評估常用數據與參數手冊》的船舶經濟使用壽命參考表，船舶的正常使用壽命為29年，我們對市場進行了調查，並現場勘察了該設備的使用狀態以及向資產管理人員了解該船舶的日常維護情況，該船舶於2005年5月出廠，已使用年限約為8.6年，綜合考慮後取尚可使用年限20.4年。 年限法成新率（%）=預計尚可使用年限/（經濟使用年限）×100% =20.40/29×100% =70% A2：觀察分析法成新率 評估人員在現場對該設備進行勘察，並與有關設備管理人員、技術人員、操作人員交談詢問，了解到該設備試運行至今未發生過重大技術故障，運行平穩，各系統工作正常，設備有專人使用管理、維護較好。根據以上情況，評估人員對該設備的主要組成部分和主要性能指標，按百分比的方法與全新設備進行比較，評定各系統的成新率。 船舶現場勘察表 設備名稱 欽興02 載重量 生產廠家 浙江 建成時間 2005.5 帳面原值 經濟使用年限 29年 投入時間 帳面淨值 已使用年限 8.6年 設備完好狀況 分值 評估人員評分 平均評分 A B C （A+B+C）/3 1 船體無損傷, 無鏽蝕,完全防護裝置完好、可靠 35 26 27 28 27 2 輪機設備運轉正常,性能能滿足生產工藝要求 35 27 26 27 26 3 甲板設備運轉正常, 附件齊全、完好、保管妥 善 15 9 10 9 9 4 電氣設備電器數控系統運轉正常 10 4 4 5 4 5 通導設備電器數控系統運轉正常 5 2 2 3 2 總得分 100 68 69 72 68 說明 1、按年限法計算成新率=[（規定使用年限-已使用年限）/規定使用年限]×100% 按年限法計算成新率% 70% 2、按技術鑑定法計算成新率=（平均得分/100）×100% 按技術鑑定法計算成新率% 68% 3、實體性成新率，年限法成新率權重0.4，技術鑑定法權重0.6 綜合成新率＝實體性成新率% 68.80% 據評估人員現在勘察了解，船舶配有專人進行管理，其維護保養情況較好，綜合考慮該設備的使用頻率,經濟性貶值和功能性貶值後，取綜合成新率取整為68%。 3、評估值=重置成本×綜合成新率 =19,278,000.00×68% =13,109,040.00（元） 經評估，該船舶的評估結果為13,109,040.00元。 （5）設備資產評估結果 納入評估範圍的設備資產包括欽州市港口（集團）有限責任公司的機器設備、車輛和電子設備，評估結果如下表： 表十八： 設備類資產評估結果 單位：元 科目名稱 帳面價值 評估價值 原值 淨值 原值 淨值 設備類合計 352,409,985.07 240,158,295.25 377,756,891.16 285,884,123.00 固定資產-機器設備 334,233,593.98 230,040,915.10 360,024,308.15 273,075,217.00 固定資產-車輛 14,309,127.85 7,229,540.65 13,915,938.08 9,438,888.00 固定資產-電子設備 3,867,263.24 2,887,839.50 3,816,644.93 3,370,018.00 9.在建工程評估說明 截至評估基準日，在建工程帳面餘額2,853,332.40元。 評估範圍內的在建工程為大欖坪作業區高壓增容配電工程、變電站等項目。 在建工程採用成本法進行評估。具體根據在建工程開工時間、形象進度，核查實際支付工程款項中有無不合理的費用,有無漏記的項目,由此計算得出在建工程評估值。 評估人員通過現場勘查，了解工程形象進度，結合工程規模，分析其工期的合理性，通過已掌握的有關資料，分析有關費用的合理性。對於工程費用的發生情況，經查閱在建工程明細帳及相關合同，確認大部分項目的在建工程投資與合同履約或實際工程進度基本相符，對於開工1年以上的在建工程考慮期間正常合理的資金成本6%至8%之間（合理的正常資金成本基於幾點考慮：1、根據中國人民銀行2013年11月30日金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期貸款利率為6.0%，並可在此基準上浮20%；2、中國2013年CIP指數較2012年增長2.7%；3、中國2013年勞動力成本較2012年增長9.8%），評估師考慮以上幾點因素並根據謹慎性原則，分別對在建時間長短不同的在建工程考慮合理的資金成本，以此作為評估值。 案例：《在建工程—土建工程評估明細表》第3項 變電站 工程概況：該工程為變電站，開工建設時間為2013年1月。 在建工程價值的確定：根據企業提供的工程量清單、監理提供的在建工程進度以及企業財務支付情況和評估人員現場勘查收集的資料，確定在建工程價值為1,280,263.12元。 工程合理資金成本：評估人員通過收集市場類似工程項目建設、交易資料，該工程開工距評估基準日已有1年以上，評估人員通過企業了解工程情況以及現場收集資料進行綜合分析，工程資金成本取6%。 在建工程評估值=在建工程價值×工程資金成本 =1,280,263.12×（1+6%） =1,357,078.91元 經上述程序與評估方法，在建工程評估值為3,024,532.35 元。 10.無形資產評估說明 納入評估範圍的無形資產包括欽州市港口（集團）有限責任公司擁有的土地使用權無形資產和其它無形資產兩類。 （1）土地使用權無形資產 本次欽州市港口（集團）有限責任公司資產帳面價值涉及的土地使用權帳面值為313,339,641.49元，土地面積1,635,947.49平方米，為出讓土地。根據評估規範與證監會的相關規定，委託方本次另行聘請廣西明冠房地產評估有限公司土地評估機構對土地使用權進行評估，本次僅引用廣西明冠房地產評估有限公司出具（廣明冠估[2014]（估）字03003號）土地評估機構的評估結果865,762,200.00元作為本次土地使用權評估值（詳見《無形資產—土地使用權評估明細表》）。 （2）其他無形資產 1）概況 其他無形資產工程軟體、加油站管理軟體、財務軟體使用權等，評估基準日帳面餘額為573,857.85元。 2）評估確認原則 在評估過程中，評估人員對照說明書，採購協議，核對了應用模塊的有效性，完整性，並核查了功能升級記錄，通過詢問有關操作人員，了解該軟體的使用情況。 經履行檢查、核實等評估程序，評估人員按商業標準版軟體10年的經濟壽命進行了攤銷復算，以復算後的攤餘價值確定評估值。 3）評估結果 其他無形資產的評估值為573,857.85元。 無形資產的評估值為866,336,057.85元。 11.長期待攤費用 （1）基本情況 評估基準日帳面餘額為11,616,757.81元，系支付T型檔板、收取外租土地租金、戶外廣告牌費用等。 （2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料一致。本次評估以審計確認後的價值做為評估價值。 （3）評估結果 長期待攤費用的評估值為11,616,757.81元。 12.遞延所得稅資產的評估說明 （1）基本情況 評估基準日帳面餘額為1,623,253.33元，主要是計提壞帳準備引起的可抵扣暫時性差異。 （2）評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實，其計提壞帳準備不存在減值可能。 （3）評估結果 遞延所得稅資產的評估值為0.00元。 資產總計的評估值為2,280,485,693.96 元。 13.負債的評估說明 （1）評估範圍 納入評估範圍的負債為公司擁有的流動負債及非流動負債，流動負債包括短期借款、應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款，非流動負債包括長期借款、長期應付款，上述負債在評估基準日帳面值如下所示： 表二十五 ： 負債帳面明細一覽表 單位：元 1 一、流動負債合計 497,443,705.74 2 短期借款 191,000,000.00 3 應付帳款 45,688,419.97 4 預收款項 44,354,162.57 5 應付職工薪酬 5,469,905.02 6 應交稅費 10,046,217.83 7 應付利息 5,118,511.97 8 其他應付款 159,073,018.45 9 一年內到期的非流動負債 36,693,469.93 10 二、非流動負債合計 314,681,024.49 11 長期借款 277,181,024.49 12 長期應付款 37,500,000.00 負債合計 812,124,730.23 （2）評估過程 負債的評估過程主要劃分為以下兩個階段： 第一階段：準備階段 1）根據企業提供的負債評估申報資料，首先對財務明細帳和評估明細表進行互相核對，使之相符。對內容不符、重複申報、遺漏未報的項目進行改正，由企業重新填報，作到帳表相符。 2）由企業財務部門的有關人員介紹各項負債的形成原因、記帳原則等情況。 3）對負債原始憑證抽樣核查，並對數額較大的債務款項進行了函證，確保債務情況屬實。 第二階段：評定估算階段 1）將核實後的負債評估明細表錄入計算機，建立相應資料庫。 2）對各類負債採用以核實的方法確定評估值，編制評估匯總表。 3）提交負債的評估技術說明。 （3）評估方法及說明 1）短期借款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為191,000,000.00元。短期借款共計5筆。其應付的借款利息通過應付利息核算。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的金額、經濟內容後，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 短期借款的評估值為191,000,000.00元。 2）應付帳款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為45,688,419.97元。應付帳款共223項，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司採購應付貨款和工程款等。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容後，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 應付帳款的評估值為45,688,419.97元。 3）預收帳款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為44,354,162.57元。預收帳款共123項，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司預收客戶代理費、裝卸、堆存、運輸費等。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容後，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 預收帳款的評估值為44,354,162.57元。 4）應付職工薪酬 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為5,469,905.02元，主要為公司員工工資獎金、工會經費、職工教育經費等。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。在對公司福利費、教育經費計提標準核實確認基礎上，以核實後的帳面值確定評估值。 ③評估結果 應付職工薪酬的評估值為5,469,905.02元。 5）應交稅費 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為10,046,217.83元，為欽州市港口（集團）有限責任公司未交的增值稅、企業所得稅和營業稅等。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。在抽查了應交稅金的計提和上繳憑證，確認應交稅金的計提和上繳基本符合有關規定後，以調整後的帳面值確定評估值。 ③評估結果 應交稅費的評估值為10,046,217.83元。 6）應付利息 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為5,118,511.97元，為短期借款結息日至評估基準日期間的應計利息。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行了必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。在對公司銀行利率、結息日期核實確認的基礎上，以審計調整後的數值確定評估值。 ③評估結果 應付利息的評估值為5,118,511.97元 7）其他應付款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為159,073,018.45元，其他應付款共計73項，主要為應付的押金、工程質保金、保險費和下屬公司的往來款等。 ②評估值的確認原則 評估人員經核查會計報表、會計帳簿與申報資料一致。在核實相關經濟內容、原始憑證基礎上，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 其他應付款的評估值為159,073,018.45元。 8)一年內到期的非流動負債 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為36,693,469.93元，其他應付款共計7項，主要為一年內到期的短期借款、融資租賃款等。 ②評估值的確認原則 評估人員經核查會計報表、會計帳簿與申報資料一致。在核實相關經濟內容、原始憑證基礎上，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 一年內到期的非流動負債的評估值為36,693,469.93元。 流動負債合計的評估值為497,443,705.74元。 9）長期借款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為277,181,024.49元，共計8項，主要為應付國外借款、擔保借款的餘額。 ②評估值的確認原則 評估人員經核查會計報表、會計帳簿與申報資料一致。評估人員履行必要的評估程序，逐筆分析了款項的帳齡、金額、經濟內容。在查閱了其他應付款明細分類帳的基礎上，逐筆核實了款項涉及的相關協議、合同和憑證等，評估人員以其實際應付的金額確定評估值。 ③評估結果 長期借款的評估值為277,181,024.49元。 10）長期應付款 ①基本情況 評估基準日帳面餘額為37,500,000.00元。長期應付款共計1筆，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司融資租賃碼頭設備的借款。 ②評估值的確認原則 評估人員根據欽州市港口（集團）有限責任公司提供的清查評估明細表，對會計報表、會計帳簿和記帳憑證進行了核查；並履行必要的評估程序，對其真實性進行了核實，核實結果與申報資料基本一致。評估人員在逐筆分析了款項的金額、經濟內容後，以其實際需支付的金額確定評估值。 ③評估結果 長期應付款的評估值為37,500,000.00元。 負債總計的評估值為812,124,730.23元。 （二）收益法評估說明 1.被評估單位基本情況 （1）公司簡介 欽州市港口（集團）有限責任公司成立於2004年10月，2007年併入自治區政府直屬的國有獨資企業——廣西北部灣國際港務集團有限公司，成為其下屬子公司之一。 （2）主營業務 公司經營範圍：港口經營、水運輔助業；裝卸、倉儲、中轉、包裝、代理；外輪理貨，港口設備租賃，國內商業貿易；港口設備製造、安裝、維修；港口項目工程施工；港口業務、技術諮詢、培訓；旅館業投資。 （3）組織架構 公司設有黨政辦公室、人力資源部、財務部、發展部、工會、設備技術部、安全部、工程部、物資供應部、業務部、總調度室共十一個職能部門；下轄舊集司、勒溝作業區；擁有獨資公司欽州市港口（集團）輪駁有限公司和控股子公司廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司。 （4）總體營運情況 欽州港地處北部灣灣頂，欽州灣中部。欽州灣具有良好的建港自然條件，港灣三面臨陸、水深浪小、水域寬闊、潮流平順、泥沙不易落淤、基巖埋藏較深，灣內可利用的岸線長，並具有良好的天然深水航道和較完善的疏運設施，是一個適於建造深水泊位的良好天然港址。欽州港具有得天獨厚的區位優勢：處於廣西南（寧）北（海）欽（州）防（城）沿海經濟區的中心樞紐位置，背靠地域遼闊、蘊含豐富自然資源和發展潛力巨大的大西南和華中地區，面對經濟發展活躍的東南亞國際市場，地理位置十分優越。隨著我國全方位對外開放和西部大開發的實施，欽州港將被定位為北部灣地區的重要的工業港，並承擔廣西區內及西南、華中部分地區的物資中轉任務，逐步發展成西部出海通道的主要口岸之一，成為廣西及西南地區走向世界的門戶和橋梁。二十世紀九十年代初，我國對欽州港才開始進行開發建設，經過近十幾年的發展，欽州港已成為北部灣主要的貿易口岸之一。欽州港擁有自主碼頭及其他港口設施，主營貨物裝卸、倉儲配送等服務。 2.資產核實與盡職調查情況說明 （1）資產核實與盡職調查的內容 根據本次評估目的的特點和收益法評估的技術要求，評估機構確定了資產核實與盡職調查的主要內容是欽州市港口（集團）有限責任公司資產及負債的存在與真實性，具體以被評估單位提供的近幾年和評估基準日經審計並發表無保留意見的財務報告數據為準，經核實無誤，確認資產及負債的存在。為確保資產核實的準確性，評估機構制定了詳細的盡職調查計劃和清單，確定的盡職調查內容主要是： 1）本次評估的經濟行為背景情況，主要為委託方和被評估單位對本次評估事項的說明； 2）欽州市港口（集團）有限責任公司持續經營的相關法律情況，主要為欽州市港口（集團）有限責任公司的有關章程、投資出資協議、合同情況等； 3）欽州市港口（集團）有限責任公司執行的會計制度以及固定資產折舊方法、存貨成本入帳和存貨發出核算方法等； 4）欽州市港口（集團）有限責任公司最近幾年的債務、債務成本情況； 5）欽州市港口（集團）有限責任公司執行的稅率稅費及納稅情況； 6）欽州市港口（集團）有限責任公司的應收、應付帳款等流動資產和流動負債情況； 7）欽州市港口（集團）有限責任公司最近幾年的關聯交易情況； 8）欽州市港口（集團）有限責任公司的研發能力和歷史經營業績等； 9）欽州市港口（集團）有限責任公司最近幾年主營業務成本，主要成本構成項目和折舊攤銷、人員工資福利費用等情況； 10）欽州市港口（集團）有限責任公司最近幾年主營業務收入情況； 11）欽州市港口（集團）有限責任公司未來幾年的經營計劃以及經營策略，包括：市場需求、價格策略、銷售計劃、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等以及未來的主營收入和成本構成及其變化趨勢等； 12）欽州市港口（集團）有限責任公司的主要經營優勢和風險，包括：國家政策優勢和風險、產品（技術）優勢和風險、市場（行業）競爭優勢和風險、財務（債務）風險等； 13）欽州市港口（集團）有限責任公司預計的新增投資計劃、項目的可行性研究或技術改造、研發規模擴增等以及批覆或實施情況； 14）欽州市港口（集團）有限責任公司近年資產負債表、損益表、現金流量表以及產品收入明細表和成本費用明細表； 15）與本次評估有關的其他情況。 （2）資產的特點及分布情況 欽州市港口（集團）有限責任公司納入評估範圍內的資產主要為勒溝區1-2號泊位、勒溝區7-10號泊位、大欖坪1-4號泊位等10個泊位以及相關拖輪資產（其中包括北部灣港務集團已無償劃轉給欽州港的新北部灣港1號拖船）和配套設施及其他資產。資產結構主要為流動資產、固定資產、無形資產、流動負債等。 欽州市港口（集團）有限責任公司納入本次評估範圍內的資產分布較為集中，主要位於欽州市港口區及保稅區內。 被評估單位確認其申報資產、負債和權益的合法性和真實性，為評定其市場價值確立基本依據。 （3）影響資產核實和盡職調查的事項 無。 （4）資產核實和盡職調查的過程 本次評估的資產清查核實及盡職調查，是在企業現場進行。採用的方法主要是通過對企業現場勘察、參觀、以專題座談會的形式，對被評估單位的主要經營性資產的現狀、生產能力以及歷史財務狀況、主營業務收入、成本、期間費用及其構成等的情況進行調查覆核。特別是對影響評估作價的生產能力、產品價格和相關的成本費用等進行了專題的詳細調查，查閱了相關的會計報表、帳冊等財務數據資料、重要購銷、租賃合同協議等。通過與企業的管理、財務人員進行座談交流，了解企業的經營情況等。在資產核實和盡職調查的基礎上進一步開展市場調研工作，收集相關產品研發生產及供應市場的宏觀行業資料以及可比公司的財務資料和市場信息等。 （5）資產核實與盡職調查結論 按照國家資產評估相關規定，經對欽州市港口（集團）有限責任公司在評估基準日2012年12月31日資產與生產狀況實施必要的核實與盡職調查後，得到如下結論： 1）財務狀況及經營狀況 截止2013年11月30日，欽州市港口（集團）有限責任公司經審計後的帳面資產總額233,684.76 萬元，其中：流動資產25,166.68 萬元；非流動資產208,518.08萬元,主要包括固定資產175,499.29萬元，無形資產31,396.02萬元等；負債總額為147,800.89萬元，其中流動負債60,782.79萬元，非流動負債87,018.10萬元；所有者權益85,883.87萬元；全年營業收入55,431.10萬元，營業總成本35,709.41萬元，三項費用之和11,256.73萬元，利潤總額7,633.20萬元，所得稅費用1,438.07萬元，淨利潤6,195.13萬元，欽州市港口（集團）有限責任公司最近幾年資產負債及經營情況見下表。 表二十六: 公司近年財務狀況及經營狀況對比表 單位：元 項 目 2013年11月30日 2012年12月31日 2011年12月31日 2010年12月31日 流動資產： 貨幣資金 124,276,184.31 74,712,423.05 88,202,853.81 30,676,287.73 結算備付金 拆出資金 交易性金融資產 應收票據 21,797,184.46 51,004,911.13 13,281,126.24 9,928,640.00 應收帳款 50,261,678.37 35,554,884.10 10,573,110.46 21,027,461.86 預付款項 48,585,814.35 40,885,945.62 29,981,438.06 366,670,407.54 應收保費 應收分保帳款 應收分保合同準備金 應收利息 應收股利 其他應收款 1,999,057.85 3,655,557.72 910,473.21 13,253,096.29 買入返售金融資產 存貨 4,746,847.00 3,838,247.41 3,304,639.43 2,195,418.41 一年內到期的非流動資產 其他流動資產 流動資產合計 251,666,766.34 209,651,969.03 146,253,641.21 443,751,311.83 非流動資產： 發放貸款及墊款 可供出售金融資產 持有至到期投資 長期應收款 長期股權投資 投資性房地產 固定資產 1,754,992,860.72 1,792,361,359.39 400,618,106.46 401,739,689.40 在建工程 2,952,389.00 17,747,003.98 995,396,633.69 409,747,676.12 工程物資 固定資產清理 生產性生物資產 油氣資產 無形資產 313,960,181.30 319,952,258.53 9,071,417.44 9,271,879.66 開發支出 商譽 長期待攤費用 11,616,757.81 7,493,653.63 7,010,437.81 4,410,428.85 遞延所得稅資產 1,658,600.37 1,571,159.33 1,528,685.59 1,660,912.81 其他非流動資產 非流動資產合計 2,085,180,789.20 2,139,125,434.86 1,413,625,280.99 826,830,586.84 資產總計 2,336,847,555.54 2,348,777,403.89 1,559,878,922.20 1,270,581,898.67 流動負債： 短期借款 191,000,000.00 160,000,000.00 69,600,000.00 150,000,000.00 向中央銀行借款 吸收存款及同業存放 拆入資金 交易性金融負債 應付票據 應付帳款 50,168,451.77 163,583,446.70 154,381,681.00 17,597,422.03 預收款項 44,905,636.35 35,012,394.20 38,375,458.79 14,968,045.75 賣出回購金融資產款 應付手續費及佣金 應付職工薪酬 6,640,973.57 5,981,863.22 5,496,269.08 1,467,883.99 應交稅費 10,601,971.04 14,675,468.67 13,035,223.14 8,603,461.61 應付利息 16,606,618.41 2,754,348.33 2,551,554.92 2,974,708.16 應付股利 其他應付款 181,960,748.34 114,803,049.37 123,740,807.54 8,057,176.20 應付分保帳款 保險合同準備金 代理買賣證券款 代理承銷證券款 一年內到期的非流動負債 105,943,469.93 21,726,787.99 22,796,454.12 22,088,746.48 其他流動負債 流動負債合計 607,827,869.41 518,537,358.48 429,977,448.59 225,757,444.22 非流動負債： 長期借款 832,681,024.49 977,102,697.91 803,191,314.17 822,806,838.06 應付債券 長期應付款 37,500,000.00 56,250,000.00 68,750,000.00 81,250,000.00 專項應付款 預計負債 遞延所得稅負債 其他非流動負債 非流動負債合計 870,181,024.49 1,033,352,697.91 871,941,314.17 904,056,838.06 負債合計 1,478,008,893.90 1,551,890,056.39 1,301,918,762.76 1,129,814,282.28 所有者權益： 實收資本 120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 資本公積 464,194,813.82 464,194,813.82 減：庫存股 專項儲備 盈餘公積 25,081,790.84 17,238,026.21 9,075,042.93 2,121,979.91 一般風險準備 未分配利潤 211,122,165.45 150,527,046.73 81,032,458.13 18,635,636.48 外幣報表折算差額 歸屬於母公司所有者權益合計 820,398,770.11 751,959,886.76 210,107,501.06 140,757,616.39 少數股東權益 38,439,891.53 44,927,460.74 47,852,658.38 10,000.00 所有者權益合計 858,838,661.64 796,887,347.50 257,960,159.44 140,767,616.39 負債和所有者權益總計 2,336,847,555.54 2,348,777,403.89 1,559,878,922.20 1,270,581,898.67 一、營業總收入 554,310,961.44 495,549,879.33 351,313,287.94 268,585,463.36 其中：營業收入 554,310,961.44 495,549,879.33 351,313,287.94 268,585,463.36 利息收入 已賺保費 手續費及佣金收入 二、營業總成本 483,084,917.31 407,381,840.73 279,024,214.98 214,026,278.25 其中：營業成本 357,094,053.84 301,302,754.52 220,053,463.05 157,268,728.00 利息支出 手續費及佣金支出 退保金 賠付支出淨額 提取保險合同準備金淨額 保單紅利支出 分保費用 營業稅金及附加 13,423,563.31 17,261,561.40 13,196,778.82 10,177,956.50 銷售費用 管理費用 45,465,647.61 41,074,129.71 30,096,144.57 24,446,374.89 財務費用 66,325,069.76 46,303,223.50 16,192,603.40 21,250,254.93 資產減值損失 776,582.79 1,440,171.60 -514,774.86 882,963.93 加：公允價值變動收益（損失以「－」號填列） 投資收益（損失以「－」號填列） 其中：對聯營企業和合營企業的投資收益 匯兌收益（損失以「-」號填列） 三、營業利潤（虧損以「－」號填列） 71,226,044.13 88,168,038.60 72,289,072.96 54,559,185.11 加：營業外收入 6,660,309.03 2,866,619.65 10,830,335.96 722,362.68 減：營業外支出 1,554,380.83 1,203,462.11 1,288,216.98 931,282.78 其中：非流動資產處置淨損失 四、利潤總額（虧損總額以「－」號填列） 76,331,972.33 89,831,196.14 81,831,191.94 54,350,265.01 減：所得稅費用 14,380,658.19 15,098,821.90 12,628,648.89 4,988,377.60 五、淨利潤（淨虧損以「－」號填列） 61,951,314.14 74,732,374.24 69,202,543.05 49,361,887.41 2）主要財務指標與行業平均值對標 我們以2010～2012年三個完整會計年度的財務指標與港口行業全行業平均指標進行對比，情況如下： 表二十七： 公司財務指標與行業平均值對標 單位：萬元 項目 2010年 2011年 2012年 前三年平均 行業平均 財務效益狀況 淨資產收益率（%） 35.07 26.83 9.38 23.76 16.34 總資產報酬率（%） - 4.89 3.82 4.355 8.42 主營業務利潤率（%） 20.31 20.58 17.79 19.56 28.07 資產運營狀況 總資產周轉率（次） 0.21 0.23 0.21 0.22 0.34 流動資產周轉率（次） - 1.19 2.79 1.99 1.72 存貨周轉率（次） - 80.02 84.36 82.19 25.63 應收款項周轉率（次） - 22.24 21.49 21.87 12.58 償債能力狀況 資產負債率（%） 66.07 83.46 88.92 79.48 37.65 已獲利息倍數 3.56 6.05 2.94 4.18 5.36 速動比率（%） 1.96 0.33 0.40 0.90 1.41 發展能力狀況 銷售（營業）增長率（%） - 30.8 41.06 35.93 11.07 資本積累率（%） - 83.52 208.92 146.22 67.83 由上表可以看出，欽州市港口（集團）有限責任公司的經營狀況及財務狀況優於行業平均值。 3.宏觀及行業分析 （1）2013年1至3季度宏觀經濟分析 宏觀經濟直接和間接地引導或約束微觀經濟的運行，企業資產的價值實現過程中會直接或間接受到宏觀經濟的影響。因此，分析中國的宏觀經濟形勢，預測中國宏觀經濟形勢的未來趨勢是企業價值前景預測的基礎組成部分。 2013年1至3季度，面對複雜嚴峻的國際經濟形勢和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，在國家以加快轉變經濟發展方式為主線，按照穩中求進的工作總基調，貫徹落實加強和改善宏觀調控的各項政策措施，國民經濟運行總體平穩。 2013年1至3季度前三季度國內生產總值386762億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%;分產業看,第一產業增加值36000億元,同比增長3.4%;第二產業增加值175000億元,增長7.8%;第三產業增加值176000億元,增長8.4%。第一、二、三產業佔GDP比重分別為9.2%、45.3%、45.5%,第三產業比重較上年同期提高1.6個百分點。。 農業生產: 農業生產形勢較好。全國夏糧總產量13189萬噸,同比增長1.5%;早稻總產量3407萬噸,同比增長2.4%;秋糧有望再獲豐收。前三季度,豬牛羊禽肉產量5803萬噸,同比增長1.3%,其中豬肉產量3831萬噸,增長2.1%。 工業生產: 工業生產增速略有回升。前三季度,全國規模以上工業增加值同比增長9.6%,增速比上半年加快0.3個百分點。全國規模以上工業企業實現利潤40452.8億元,同比增長13.5%,增速比上半年加快2.4個百分點;以利潤總額計算的利潤率為5.49%,比上半年提高0.09個百分點;產銷率達到97.7%,比上半年提高0.2個百分點。中國人民銀行5000戶工業企業調查顯示,雖然企業經營景氣指數較低,但市場需求相對平穩,企業盈利狀況有所改善。第三季度,企業經營景氣指數為56.3%,較上季略降0.8個百分點,較上年同期下降4.8個百分點。企業出口訂單指數為50.1%,較上季和上年同期分別上升0.2和2.6個百分點。國內訂單指數為48.2%,較上季下降2.1個百分點,較上年同期上升0.8個百分點。企業盈利指數為55.1%,較上季略降0.5個百分點,較上年同期上升3.7個百分點。 固定資產投資: 根據國家統計局今日公布數據，2013年前三季度，全國固定資產投資(不含農戶)309208億元，同比名義增長20.2%，增速比上半年加快0.1個百分點。 數據顯示，前三季度，固定資產投資(不含農戶)309208億元，同比名義增長20.2%(扣除價格因素實際增長20.2%)，增速比上半年加快0.1個百分點。其中，國有及國有控股投資99001億元，增長17.6%；民間投資196611億元，增長23.3%。 分地區看，東部地區投資同比增長18.8%，中部地區增長23.4%，西部地區增長23.0%。分產業看，第一產業投資6799億元，同比增長31.1%；第二產業投資132607億元，增長17.1%；第三產業投資169802億元，增長22.3%。在第二產業投資中，工業投資130386億元，同比增長17.7%；其中，採礦業投資9835億元，增長11.1%；製造業投資106773億元，增長18.5%；電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業投資13778億元，增長17.0%。 前三季度，基礎設施(不包括電力、熱力、燃氣及水的生產與供應)投資48403億元，同比增長25.1%。從到位資金情況看，前三季度到位資金348540億元，同比增長20.4%。其中，國家預算資金增長16.6%，國內貸款增長16.6%，自籌資金增長20.1%，利用外資下降8.5%。前三季度新開工項目計劃總投資265497億元，同比增長13.3%；新開工項目301504個，同比增加25228個。從環比看，9月份固定資產投資(不含農戶)增長1.28%。 社會消費品: 前三季度，社會消費品零售總額168817億元，同比名義增長12.9%（扣除價格因素實際增長11.3%），增速比上半年加快0.2個百分點。其中，限額以上企業（單位）消費品零售額84571億元，同比增長11.0%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額145799億元，同比增長12.7%；鄉村消費品零售額23018億元，增長14.5%。按消費形態分，餐飲收入18178億元，同比增長8.9%，增速比上半年加快0.2個百分點；商品零售150639億元，增長13.4%，比上半年加快0.2個百分點。 在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額78729億元，增長12.1%。其中，汽車類增長9.3%，家用電器和音像器材類增長14.7%，家具類增長20.6%。9月份，社會消費品零售總額同比名義增長13.3%（扣除價格因素實際增長11.2%），環比增長1.24%。 進出口: 今年前三季度，我國進出口總值19.07萬億元人民幣(折合3.06萬億美元)，扣除匯率因素後同比(下同)增長7.7%。其中出口10.06萬億元人民幣(折合1.61萬億美元)，增長8%;進口9.01萬億元人民幣(折合1.45萬億美元)，增長7.3%;貿易順差1.05萬億元人民幣(折合1694億美元)，擴大14.4%。 居民消費價格: 2013年9月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.1%。其中，城市上漲3.0%，農村上漲3.3%；食品價格上漲6.1%，非食品價格上漲1.6%；消費品價格上漲3.1%，服務價格上漲2.9%。1-9月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.5%。 9月份，全國居民消費價格總水平環比上漲0.8%。其中，城市上漲0.8%，農村上漲0.8%；食品價格上漲1.5%，非食品價格上漲0.4%；消費品價格上漲0.9%，服務價格上漲0.5%。 城鄉居民收入: 前三季度，城鎮居民人均總收入22068元。其中，城鎮居民人均可支配收入20169元，同比名義增長9.5%，扣除價格因素實際增長6.8%。在城鎮居民人均總收入中，工資性收入同比名義增長8.9%，經營淨收入增長9.9%，財產性收入增長13.0%，轉移性收入增長9.8%。農村居民人均現金收入7627元，同比名義增長12.5%，扣除價格因素實際增長9.6%。其中，工資性收入同比名義增長17.1%，家庭經營收入增長8.0%，財產性收入增長23.2%，轉移性收入增長17.4%。前三季度城鎮居民人均可支配收入中位數17925元，同比名義增長9.6%；農村居民人均現金收入中位數6554元，增長13.2%。三季度末，農村外出務工勞動力17392萬人，同比增加525萬人，增長3.1%。外出務工勞動力月均收入2542元，同比增長13.0%。 貨幣供應量: 9月末，廣義貨幣(M2)餘額107.74萬億元,同比增長14.2%，比上月末低0.5個百分點，比上年末高0.4個百分點；狹義貨幣(M1)餘額31.23萬億元,同比增長8.9%，比上月末低1.0個百分點，比上年末高2.4個百分點；流通中貨幣(M0)餘額5.65萬億元,同比增長5.7%。前三季度淨投放現金1833億元。 （2）行業因素分析 港口是具有水陸聯運設備和條件，供船舶安全進出和停泊的運輸樞紐。是水陸交通的集結點和樞紐，工農業產品和外貿進出口物資的集散地，船舶停泊、裝卸貨物、上下旅客、補充給養的場所。由於港口是聯繫內陸腹地和海洋運輸(國際航空運輸)的一個天然界面，因此，人們也把港口作為國際物流的一個特殊結點。港口歷來在一國的經濟發展中扮演著重要的角色。運輸將全世界連成一片，而港口是運輸中的重要環節。世界上的發達國家一般都具有自己的海岸線和功能較為完善的港口。港口的功能可歸納為以下四個方面：①物流服務功能。港口首先應該為船舶、汽車、火車、飛機、貨物、貨櫃提供中轉、裝卸和倉儲等綜合物流服務，尤其是提高多式聯運和流通加工的物流服務。 ②信息服務功能。現代港口不但應該為用戶提供市場決策的信息及其諮詢，而且還要建成電子數據交換（EDI）系統的增值服務網絡，為客戶提供訂單管理、供應鏈控制等物流服務。③商業功能。港口的存在既是商品交流和內外貿存在的前提，又促進了它們的發展。現代港口應該為用戶提供方便的運輸、商貿和金融服務，如代理、保險、融資、貨代、船代、通關等。④產業功能。建立現代物流需要具有整合生產力要素功能的平臺，港口作為國內市場與國際市場的接軌點，已經實現從傳統貨流到人流、貨流、商流、資金流、技術流、信息流的全面大流通，是貨物、資金、技術、人才、信息的聚集點。 在我國，沿海港口建設重點圍繞煤炭、貨櫃、進口鐵礦石、糧食、陸島滾裝、深水出海航道等運輸系統進行，特別加強了貨櫃運輸系統的建設。政府集中力量在大連、天津、青島、上海、寧波、廈門和深圳等多個港口建設了一批深水貨櫃碼頭，為中國貨櫃樞紐港的形成奠定了基礎；煤炭運輸系統建設進一步加強，新建成一批煤炭裝卸船碼頭。同時，改建、擴建了一批進口原油、鐵礦石碼頭。 21世紀前5年，中國港口業以銳不可擋之勢，創造了一個又一個奇蹟，貨物吞吐量和貨櫃吞吐量一路飆升，連續3年雄居世界港口業榜首。「十五」期間共有10個港口躋身世界億噸大港行列，其中上海港吞吐量2005年首次超過新加坡港，成為名副其實的世界第一大港口。 在行業增長性方面,現階段我國港口行業處於1990年以來的最佳擴張時期，行業相關投資風險較小。今後貨櫃專用碼頭建設將是港口建設的重點，2004年1月1日《港口法》的實施，鼓勵了國內外經濟組織或個人對港口的依法投資、經營，拓寬了中國港口投資建設的渠道，為中國港口建設投資、經營主體多元化機制的建立和完善提供了法律的保障。 國務院總理溫家寶2006年8月16日主持召開國務院常務會議，審議並原則通過了《全國沿海港口布局規劃》（以下簡稱《規劃》）和《船舶工業中長期發展規劃》。《規劃》是交通部與國家發展和改革委員會從國家發展戰略和全局考慮，依據《中華人民共和國港口法》聯合組織編制的，這是繼《國家高速公路網規劃》、《中長期鐵路網規劃》之後，具有宏觀指導性的全國交通運輸規劃。《規劃》的發布標誌著中國沿海港口建設與發展進入了新的歷史階段。 2013年前三季度，我國進出口總額30604億美元，同比增長7.7%，增速比上半年回落0.9個百分點；出口16149億美元，增長8.0%，回落2.4個百分點；進口14455億美元，增長7.3%，加快0.6個百分點。進出口相抵，順差1694億美元。 進出口總額中，一般貿易進出口16162億美元，增長7.8%；加工貿易進出口9894億美元，增長0.7%。出口額中，一般貿易出口7945億美元，增長8.9%；加工貿易出口6250億美元，下降0.9%。進口額中，一般貿易進口8217億美元，增長6.8%；加工貿易進口3644億美元，增長3.6%。9月份，進出口總額3561億美元，同比增長3.3%；其中出口1856億美元，下降0.3%；進口1704億美元，增長7.4%。 前三季度，規模以上港口完成貨物吞吐量79.5億噸，同比增長10.3%，增速較上半年、去年同期分別加快0.2個和3.8個百分點。其中，內貿貨物吞吐量增長10.4%，較去年同期加快5.8個百分點；外貿貨物吞吐量增長9.9%，特別是受大宗物資進口需求增加及外貿出口回升影響，第三季度外貿貨物吞吐量實現了13.0%的較快增長。 2013年1-9月主要商品出口數量、金額及其增長速度 商品名稱 單位 數量 比上年增長% 金額（億美元） 比上年增長% 煤（包括褐煤） 萬噸 591 -20.7 8.5 -34.9 鋼材 萬噸 4690 14.6 401.9 3.2 紡織紗線、織物及製品 —— —— —— 792 11.5 服裝及衣著附件 —— —— —— 1302.8 12.3 鞋類 —— —— —— 370.9 7.1 家具及其零件 —— —— —— 372.2 6.1 自動數據處理設備及部件 萬臺 134482 1.7 1283.4 -1.8 手持或車載無線電話 —— —— —— 903.8 23.5 貨櫃 萬個 201 4.1 59.3 -10.9 集成電路 億個 1072 30.6 707.4 105.1 機電產品* —— —— —— 9229.9 8 高新技術產品* —— —— —— 4804.9 13.3 2013年1-9月中國主要商品進口數量、金額及其增長速度 商品名稱 單位 數量 比上年 金額（億美元） 比上年 增長% 增長% 穀物及穀物粉 萬噸 861 -24.7 31.4 -19.5 大豆 萬噸 4575 3.3 276.9 8.3 食用植物油 萬噸 598 8.7 61.4 -6.1 鐵礦砂及其精礦 萬噸 60049 9 775.1 4.4 原油 萬噸 21129 5.4 1638.3 0 成品油 萬噸 3046 5.2 242.3 0.1 初級形狀的塑料 萬噸 1811 2.4 360.2 4 鋼材 萬噸 1048 -0.4 126.7 -8.5 未鍛造的銅及銅材 萬噸 326 -10 256.5 -14.6 汽車（包括整套散件） 萬輛 85 -5.6 343.8 -9.9 機電產品* 6252.8 8.7 高新技術產品* 4172.4 14.1 2013年1-9月中國與主要貿易夥伴貿易情況 國家 金額（億美元） 同比（%） （地區） 進出口 出口 進口 進出口 出口 進口 全球 30603.7 16148.6 14455 7.7 8 7.3 歐盟 4085.7 2461.1 1624.6 -0.8 -2.1 1.3 美國 3791 2659.5 1131.5 6.7 3 16.3 東協 3223.6 1762.2 1461.4 11.6 21.9 1.3 日本 2290.8 1093.1 1197.7 -7.9 -2.8 -12.1 香港 2973.9 2847.9 126 25.6 27.1 -0.6 韓國 2031.1 683.2 1347.9 8.1 3 10.8 臺灣省 1492.2 305.2 1186.9 23.1 18.6 24.3 澳大利亞 986 270.7 715.3 8.6 -0.1 12.3 巴西 676.4 263.8 412.6 3.2 6.2 1.3 俄羅斯 661.1 356.5 304.7 -0.1 9.4 -9.4 （三）主要競爭對手 隨著中國港口數量和規模的不斷擴大，一批規模龐大並相對集中的港口群逐漸形成，合理的港口布局和規劃逐漸顯現，推動了港口業更好更快的發展。「十五」末，中國已經基本建立了主要港口、地區性重要港口和其他一般港口三個層次的港口體系，在長三角、珠三角、環渤海、東南沿海、西南沿海五大區域初步形成了規模龐大並相對集中的港口群。 十二五計劃，我國港口仍將處於以區域整合為主要發展方式的關鍵時期，但受土地、水域和岸線等資源約束和區域發展水平等限制，港口發展不可能簡單依靠粗放式增加通過能力的方式來解決，必須加快轉變發展方式，把節約資源、保護環境擺在更加突出的位置，加強科學規劃，強化資源整合，提高土地、岸線、能源等資源利用率，提升生態環境保護水平，全面推進資源節約型和環境友好型港口發展。 沿海五大港口群將整體形成，覆蓋全部的沿海地區，並且能有效輻射內陸地區，支持和帶動內陸地區的發展。五大港口群之間和各港口群內部基本形成各有特色、分工協作、優勢互補、競爭有序的格局。 （四）收益法評估預測及估算過程 1.本次評估思路與模型 （1）評估思路 收益法的基本原理是資產的購買者為購買資產而願意支付的貨幣量不會超過該項資產未來所能帶來的期望收益的折現值。本次評估中，對欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益價值的估算是通過對企業未來的淨現金流的折現值實現的，即以企業未來年度內產生的企業自由淨現金流量作為依據，以適當折現率折現後加總計算得出營業性資產價值，加上溢餘資產價值、非經營性資產價值、扣減付息債務得出股東全部權益價值。 具體評估思路是： 1）對納入報表範圍的資產和主營業務，按照最近幾年歷史經營狀況的變化趨勢和業務產品類型以及未來企業的發展規劃估算預期收益（企業自由現金淨流量），並折現得到經營性資產的價值； 2）將納入報表範圍，但在預期收益（淨現金流量）估算中未予考慮的諸如基準日存在的應收、應付股利等現金類資產（負債）；閒置設備、房產等類資產，定義為基準日存在的溢餘性或非經營性資產（負債），單獨估算其價值。 2.評估模型 股東全部權益價值＝企業權益自由現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產價值-付息債務 其中：經營性資產價值按以下公式確定 式中：P：企業自由現金流現值； Ai：企業第i年的自由現金流； A:永續年自由現金流； i：為明確的預測年期； R：折現率。 （1）淨現金流量 本次評估的未來淨收益以企業未來年度產生的自由現金流為基礎。自由現金流量指的是歸屬於股東和債權人的現金流量，是扣除用於維持現有生產和建立將來增長所需的新資產的資本支出和營運資金變動後剩餘的現金流量，其計算公式為： 企業自由現金流量＝淨利潤＋稅後利息支出+折舊與攤銷－資本性支出－淨營運資金變動 （2）收益期 ....nniiiRRARAP.........)1()/(11＋無特殊情況表明企業難以持續經營，而且通過正常的維護、更新，設備及生產設施狀況能持續發揮效用，收益期按永續確定。本次評估中，考慮到企業持續經營假設，將持續經營的資產未來收益分為三階段，第一階段為2013年11月至2016年，共2.1年，此階段公司的將繼續面碼頭擴建和固定資產投入增加的壓力。因而欽州市港口（集團）有限責任公司第一個階段的經營風險開始時較高；第二階段為2017年至2020年，此階段公司的將繼續面碼頭擴建和固定資產的投資。因而欽州市港口（集團）有限責任公司第二個階段的經營風險逐漸降低下來；第三階段從2021年至以後永續經營，此階段公司的擴建項目均已經達標並趨於平穩，其經營風險也將回歸正常，企業的風險將進入較低而又穩定的階段。 （3）折現率 按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自由淨現金流量，則折現率選取加權平均資本成本（WACC）。 公式：WACC=Ke×E/（D+E）+ Kd×D/（D+E）×（1－T） 式中： Ke為權益資本成本； Kd為債務資本成本； E為權益資本； D為債務資本； D+E為投資資本； T為所得稅率。 （4）溢餘資產價值 溢餘資產是指與企業經營無直接關係的，超過企業經營所需的多餘資產。 （5）非經營性資產價值 非經營性資產是指與企業收益無直接關係的，不產生效益的資產，此類資產不產生利潤。其價值根據資產的具體情況，分別選用成本法或市場法確定其基準日的價值。 （6）付息債務 付息債務是指評估基準日企業需要支付利息的債務，如銀行借款、應付債券等。 2.主營業務收入與成本預測 公司目前的營業收入來源主要是港口裝卸、堆存、拖輪收入，由於公司收入與國家政策、基本建設投資方向有緊密聯繫，因此需對市場需求及企業的自身優勢進行分析。 1) 主營業務收入預測 欽州市港口（集團）有限責任公司岸線
資源優勢明顯，目前擁有生產性泊位10個，資產包括勒溝區1-2號泊位、勒溝區7-10號泊位、大欖坪1-4號泊位等10個泊位以及相關拖輪資產（其中包括北部灣港務集團已無償劃轉給欽州港的新北部灣港1號拖船）。 欽州市港口（集團）有限責任公司目前主要業務為散貨裝卸、散貨堆存、拖輪、貨櫃裝卸、貨櫃堆存，根據企業提供的未來預測資料與評估師對企業未來運營情況的分析，公司未來9年的吞吐量及收入（剔除子公司廣西北部灣國際港務集團有限公司貨櫃公司股東-中海碼頭發展有限公司持有40%股份所佔收入份額）如下表： 主營業務收入預測表 單位：人民幣萬元 年 份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 吞吐量 190 2640 3000 3450 3899 4366 4868 5355 5600.00 吞吐量增長率 13.55% 15.79% 13.64% 15.00% 13.00% 12.00% 11.50% 10.00% 4.57% 總收入 5,465.98 75,182.00 79,896.00 84,790.80 91,698.25 98,235.06 108,009.16 119,149.80 137,973.28 綜合單位收入（噸/元） 2.40 28.48 26.63 24.58 23.52 22.50 22.19 22.25 24.64 貨櫃佔總收入 1,065.69 16,444.88 19,377.96 18,501.14 17,383.51 18,622.71 20,475.61 22,587.58 24,900.42 貨櫃公司股東-中海碼頭發展有限公司持有40%股份所佔收入份額 426.28 6,577.95 7,751.18 7,400.46 6,953.40 7,449.08 8,190.25 9,035.03 9,960.17 剔除少數股東權益後的總收入 5,039.70 68,604.05 72,144.82 77,390.34 84,744.85 90,785.97 99,818.91 110,114.77 128,013.11 其中：裝卸收入 3,300.22 44,052.84 45,388.53 49,717.25 55,736.06 59,709.26 65,650.16 72,421.67 84,804.65 堆存收入 880.06 11,747.42 12,103.61 13,257.93 14,862.95 15,922.47 17,506.71 19,312.44 22,614.57 貨櫃裝卸收入 511.53 7,893.54 9,301.42 8,880.55 8,344.08 8,938.90 9,828.30 10,842.04 11,952.20 貨櫃堆存收入 127.88 1,973.39 2,325.35 2,220.14 2,086.02 2,234.73 2,457.07 2,710.51 2,988.05 拖輪收入 220.01 2,936.86 3,025.90 3,314.48 3,715.74 3,980.62 4,376.68 4,828.11 5,653.64 2）營業成本預測 參照欽州市港口（集團）有限責任公司實際情況，通過向管理、財務部門進行調查論證，我們對企業主營業務成本進行分析測算，並同時與計劃、勞資、財務部門的有關人員對財務數據的可靠性進行了修正和論證。 欽州市港口（集團）有限責任公司主營業務成本包括裝卸成本、堆存成本、拖輪成本。費用的數據主要根據企業提供的2010年、2011年、2012年的財務報表進行分析，按三年費用平均比例結合企業實際情況進行調整後確定（剔除子公司廣西北部灣國際港務集團有限公司貨櫃公司股東-中海碼頭發展有限公司持有40%股份所佔成本份額）。具體見下表： 主營業務成本預測表 單位：人民幣萬元 年 份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 總成本 3,525.56 52,627.40 54,329.28 56,809.84 62,813.30 68,764.54 75,066.37 82,809.11 93,821.83 貨櫃佔總成本 745.98 11,840.31 11,626.77 10,175.63 12,168.46 17,691.57 15,561.47 16,714.81 20,418.34 貨櫃公司股東-中海碼頭發展有限公司持有40%股份所佔收入份額 298.39 4,736.13 4,650.71 4,070.25 4,867.38 7,076.63 6,224.59 6,685.92 8,167.34 剔除少數股東權益後的總成本 3,227.16 47,891.27 49,678.57 52,739.59 57,945.92 61,687.91 68,841.78 76,123.19 85,654.49 其中：裝卸成本 2,084.68 30,590.31 32,026.88 34,975.66 37,983.63 38,304.72 44,628.67 49,570.73 55,052.62 堆存成本 611.51 8,973.16 9,394.55 10,259.53 11,141.87 11,236.05 13,091.08 14,540.75 16,148.77 貨櫃裝卸成本 380.45 6,038.56 5,929.66 5,189.57 6,205.91 9,022.70 7,936.35 8,524.55 10,413.36 貨櫃堆存成本 67.14 1,065.63 1,046.41 915.81 1,095.16 1,592.24 1,400.53 1,504.33 1,837.65 拖輪成本 83.39 1,223.61 1,281.08 1,399.03 1,519.35 1,532.19 1,785.15 1,982.83 2,202.10 3.營業稅金及附加 企業城市建設維護7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，根據企業提供的2010年、2011年、2012年的財務報表進行分析，按三年平均比例結合企業實際情況進行調整後確定。 主營業務稅金及附加預測表 單位：人民幣萬元 項目/年份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 城市建設稅7% 15.32 284.89 329.98 350.20 378.73 405.73 446.10 492.11 569.85 教育費附加3% 6.57 122.09 142.23 150.95 163.25 174.88 192.28 212.12 245.63 地方教育費附加2% 4.38 81.68 96.72 102.65 111.01 118.92 130.75 144.24 167.03 合計 26.27 488.67 568.94 603.80 652.98 699.53 769.13 848.47 982.51 4.企業期間費用預測 管理費用核算內容主要包括管理人員的工資及福利費、辦公費、差旅費和其他費用等。費用的數據主要根據企業提供的2010年、2011年、2012年的財務報表進行分析，按二年費用平均比例結合企業實際情況進行調整後確定。財務費用核算內容主要包括利息收支淨額、匯兌損失及手續費等，數據主要根據企業提供的2010年、2011年、2012年的財務報表進行分析，根據企業提供的未來預測資料與評估師對企業未來運營情況的分析，公司未來9年的管理費用、財務費用（剔除子公司廣西北部灣國際港務集團有限公司貨櫃公司股東-中海碼頭發展有限公司持有40%股份所佔費用份額）如下表。 管理費用、財務費用預測表 單位：人民幣萬元 年 份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 管理費用 495.58 5709.08 5994.54 6294.26 6608.98 6939.42 7286.40 7432.12 7476.72 貨櫃所佔管理費用 75.39 1301.17 1761.70 1909.01 1948.04 2310.19 2743.69 3271.93 3584.62 貨櫃少數股東權益所佔管理費用 30.15 520.47 704.68 763.60 779.22 924.07 1097.48 1308.77 1433.85 剔除貨櫃少數股東權益後的管理費用 465.43 5188.61 5289.85 5530.66 5829.76 6015.35 6188.92 6123.35 6042.87 其中：工資 83.78 933.95 952.17 995.52 1049.36 1082.76 1114.01 1102.20 1087.72 福利費 121.01 1349.04 1375.36 1437.97 1515.74 1563.99 1609.12 1592.07 1571.15 工會經費 9.31 103.77 105.80 110.61 116.60 120.31 123.78 122.47 120.86 職工教育經費 13.96 155.66 158.70 165.92 174.89 180.46 185.67 183.70 181.29 勞動保險費 97.74 1089.61 1110.87 1161.44 1224.25 1263.22 1299.67 1285.90 1269.00 待業保險費 9.31 103.77 105.80 110.61 116.60 120.31 123.78 122.47 120.86 折舊費 4.65 51.89 52.90 55.31 58.30 60.15 61.89 61.23 60.43 住房公積金 51.20 570.75 581.88 608.37 641.27 661.69 680.78 673.57 664.72 差旅費 13.96 155.66 158.70 165.92 174.89 180.46 185.67 183.70 181.29 業務費 18.62 207.54 211.59 221.23 233.19 240.61 247.56 244.93 241.71 業務招待費 14.43 160.85 163.99 171.45 180.72 186.48 191.86 189.82 187.33 辦公費 11.64 129.72 132.25 138.27 145.74 150.38 154.72 153.08 151.07 物料消耗 2.33 25.94 26.45 27.65 29.15 30.08 30.94 30.62 30.21 無形資產攤銷 9.31 103.77 105.80 110.61 116.60 120.31 123.78 122.47 120.86 其他 4.19 46.70 47.61 49.78 52.47 54.14 55.70 55.11 54.39 年 份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 財務費用 587.07 7,256.19 7,981.80 8,221.26 8,467.90 8,721.93 8,983.59 9,253.10 9,345.63 貨櫃所佔財務費用 387.47 4716.52 5188.17 5343.82 5504.13 5669.26 5839.33 6014.51 6074.66 貨櫃少數股東權益所佔財務費用 154.99 1886.61 2075.27 2137.53 2201.65 2267.70 2335.73 2405.81 2429.86 剔除貨櫃少數股東權益後的財務費用 432.08 5369.58 5906.53 6083.73 6266.24 6454.23 6647.86 6847.29 6915.77 5.折舊和攤銷估算 欽州市港口（集團）有限責任公司的固定資產主要包括房屋建築物、機器設備、車輛及電子設備等，無形資產包括土地使用權及軟體和長期待攤費用。評估人員將企業評估基準日現金及預計將於未來購建的各項長期資產根據折舊政策的不同分為幾大類，分別根據各類當年在役的長期資產的原值（原始入帳價值）、年折舊率（攤銷率）估算當年的折舊與攤銷總額。 具體內容見下表： 表三十七： 折舊與攤銷預測表 單位：萬元 項目 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 固定資產原值 13333.33 161600.00 163216.00 164848.16 166496.64 168161.61 169843.22 171541.66 173257.07 折舊(固定資產原值*年平均折舊率) 666.67 8080.00 8160.80 8242.41 8324.83 8408.08 6793.73 6861.67 6930.28 無形資產攤銷 78.18 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 6.營業外收支估算 營業外收支為偶然發生的事項，在本次評估中不予預測。 7.所得稅預測 企業所得稅貨櫃與裝卸堆場業務為15%（15%為西部大開發政策優惠，至2020年結束），拖輪收入為25%，根據企業提供的2010年、2011年、2012年1月的財務報表進行分析，評估師對企業所得稅進行測算。 所得稅預測表 單位：人民幣萬元 項目/年份 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 一、主營業務收入 5,039.70 68,604.05 72,144.82 77,390.34 84,744.85 90,785.97 99,818.91 110,114.77 128,013.11 減：主營業務成本 3,227.16 47,891.27 49,678.57 52,739.59 57,945.92 61,687.91 68,841.78 76,123.19 85,654.49 二、主營業務利潤 1,812.54 20,712.77 22,466.25 24,650.76 26,798.93 29,098.06 30,977.13 33,991.58 42,358.62 營業稅金及附加 26.27 488.67 568.94 603.80 652.98 699.53 769.13 848.47 982.51 減：管理費用 465.43 5188.61 5289.85 5530.66 5829.76 6015.35 6188.92 6123.35 6042.87 減：財務費用 432.08 5369.58 5906.53 6083.73 6266.24 6454.23 6647.86 6847.29 6915.77 資產減值損失 營業外收入 三、營業利潤 888.77 9665.92 10700.92 12432.57 14049.94 15928.95 17371.22 20172.47 28417.48 四、淨利潤總額 888.77 9665.92 10700.92 12432.57 14049.94 15928.95 17371.22 20172.47 28417.48 本部利潤(佔利潤總額78.7%) 699.46 7607.08 8421.62 9784.44 11057.30 12536.08 13671.15 15875.73 22364.56 貨櫃利潤(佔利潤總額17.59%) 156.33 1700.23 1882.29 2186.89 2471.38 2801.90 3055.60 3548.34 4998.63 拖輪利潤(佔利潤總額3.71%) 32.97 358.61 397.00 461.25 521.25 590.96 644.47 748.40 1054.29 五、所得稅費用 136.61 1485.75 1644.84 1911.01 2159.62 2448.44 2670.13 3100.71 7104.37 本部所得稅15%（持續至2020年，2021年後按25%計） 104.92 1141.06 1263.24 1467.67 1658.60 1880.41 2050.67 2381.36 5591.14 貨櫃所得稅15%（持續至2020年，2021年23.45 255.04 282.34 328.03 370.71 420.29 458.34 532.25 1249.66 後按25%計） 拖輪所得稅25% 8.24 89.65 99.25 115.31 130.31 147.74 161.12 187.10 263.57 8.資本性支出估算 資本性支出包括公司因持續經營所需要的資產正常更新支出及新增投資支出，預計每年為維持生產能力需投入的更新改造資金與當年固定資產折舊費用相當。新增投資主要是公司因生產規模擴大或技改需求新購置的固定資產或其他非流動資產支出。本次評估中，經了解，欽州市港口（集團）有限責任公司未來沒有新增房產、設備的規劃，依照企業現有的規模及發展情況，企業現擁有的固定資產已基本能夠滿足企業經營管理的需要，但公司作為一個生產型企業，為保證目前經營規模將產生用於現有生產資料的維護方面的支出，這方面的支出按現有固定資產及無形資產規模、經濟壽命及加權資金成本進行年金化計算。具體預測數據見下表： 表三十八： 公司未來資本性支出預測表 單位：萬元 項目 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 資本性支出 744.85 8780 8860.8 8942.41 9024.83 9108.08 7493.73 7561.67 7630.28 9.營運資金增加額估算 營運資金增加是指企業在不改變當前主營業務條件下，為保持企業的持續經營能力所需的營運資金增加額，如維持正常生產經營所需保持的現金量、產品存貨購置所需資金量、客戶應付而未付的業務款項（應收帳款）等所需的資金以及應付的款項等。營運資金增加額是按照銷售百分比法進行預測。本次評估將資產和負債分為敏感項目與非敏感項目。敏感項目是指直接隨銷售額變動的資產、負債項目，包括經營現金、應收票據、應收帳款、存貨、應付帳款、應付票據等。非敏感項目是指不太隨銷售額變動的資產、負債項目和屬於資本性或融資性的項目，如固定資產、對外投資、短期借款、長期負債等。通過測算基期現金周轉率、應收帳款周轉率、存貨周轉率和應付帳款周轉率來預測未來資金的需求情況。 表三十九： 公司未來營運資金追加預測表 單位：萬元 項目 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 運營資金 503.97 6,860.40 7,214.48 7,739.03 8,474.48 9,078.60 9,981.89 11,011.48 12,801.31 營運資本增加額 812.76 354.08 524.55 735.45 604.11 903.29 1,029.59 1,789.83 10.未來收益的預測 根據上述分析，欽州市港口（集團）有限責任公司未來幾年的淨現金流量如下表所示： 表四十： 公司未來現金流量預測表 單位：萬元 序號 項目/年度 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 一 營業收入 5039.70 68604.05 72144.82 77390.34 84744.85 90785.97 99818.91 110114.77 128013.11 其中：主營業務收入 5039.70 68604.05 72144.82 77390.34 84744.85 90785.97 99818.91 110114.77 128013.11 其他業務收入 減：營業成本 3227.16 47891.27 49678.57 52739.59 57945.92 61687.91 68841.78 76123.19 85654.49 其中：主營業務成本 3227.16 47891.27 49678.57 52739.59 57945.92 61687.91 68841.78 76123.19 85654.49 其他業務成本 營業稅金及附加 26.27 488.67 568.94 603.80 652.98 699.53 769.13 848.47 982.51 其中：主營業務稅金及附加 26.27 488.67 568.94 603.80 652.98 699.53 769.13 848.47 982.51 銷售費用 管理費用 465.43 5188.61 5289.85 5530.66 5829.76 6015.35 6188.92 6123.35 6042.87 財務費用 432.08 5369.58 5906.53 6083.73 6266.24 6454.23 6647.86 6847.29 6915.77 資產減值 損失 減：其他業務支出 加：公允價值變動收益 投資收益 二 營業利潤 888.77 9665.92 10700.92 12432.57 14049.94 15928.95 17371.22 20172.47 28417.48 三 利潤總額 888.77 9665.92 10700.92 12432.57 14049.94 15928.95 17371.22 20172.47 28417.48 本部利潤(佔利潤總額74.7%) 663.91 7220.44 7993.59 9287.13 10495.31 11898.93 12976.30 15068.84 21227.86 貨櫃利潤(佔利潤總額21.59%) 191.88 2086.87 2310.33 2684.19 3033.38 3439.06 3750.45 4355.24 6135.33 拖輪利潤(佔利潤總額3.71%) 32.97 358.61 397.00 461.25 521.25 590.96 644.47 748.40 1054.29 減：所得稅費用 136.61 1485.75 1644.84 1911.01 2159.62 2448.44 2670.13 3100.71 7104.37 本部所得稅15%（持續至2020年，2021年後按25%計） 99.59 1083.07 1199.04 1393.07 1574.30 1784.84 1946.45 2260.33 5306.96 貨櫃所得稅15%（持續至2020年，2021年後按25%計） 28.78 313.03 346.55 402.63 455.01 515.86 562.57 653.29 1533.83 拖輪所得稅25% 8.24 89.65 99.25 115.31 130.31 147.74 161.12 187.10 263.57 四 淨利潤 752.15 8180.17 9056.08 10521.56 11890.33 13480.51 14701.09 17071.76 21313.11 五 息前稅後淨利潤 1116.82 12711.91 14040.99 15656.02 17178.82 18927.66 20311.66 22850.64 26499.93 加：所得稅抵扣額 折舊 666.67 8080.00 8160.80 8242.41 8324.83 8408.08 6793.73 6861.67 6930.28 無形資產及長期資產攤銷 78.18 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 700.00 減：資本性支出 744.85 8780.00 8860.80 8942.41 9024.83 9108.08 7493.73 7561.67 7630.28 營運資本增加額 812.76 354.08 524.55 735.45 604.11 903.29 1029.59 1789.83 六 企業自由現金流量 1116.82 11899.15 13686.92 15131.47 16443.37 18323.55 19408.36 21821.06 24710.10 11.收益年限的估測 現金流量的持續年數應當等於企業的壽命，企業的壽命是不確定的，通常採用持續經營假設，即假設企業將無限期的持續下去。 本次評估中，對欽州市港口（集團）有限責任公司現金流量的預測採用分段法，即將企業未來實現的權益自由現金流量分為明確預測期期間的現金流量和永續年的現金流量。現場核實了解得知，欽州市港口（集團）有限責任公司作為一個已經營多年的企業，公司目前運營狀況穩定，公司不存在預期會影響企業持續經營的不利因素。依據評估中採用的持續經營假設，結合被評估單位現有生產經營情況、技術水平及市場狀況，在合理分析基礎上，合理預測企業2013年至2021年的未來收益，考慮到未來不可測因素影響，本著謹慎原則，假定2021年及以後年度企業收益按2021年收益狀況保持不變。 12.折現率的確定 折現率，又稱期望投資回報率，是基於收益法確定評估價值的重要參數。由於被評估企業不是上市公司，其折現率不能直接計算獲得。因此本次評估採用選取對比公司進行分析計算的方法估算被評估企業期望投資回報率。為此，第一步，首先在上市公司中選取對比公司，然後估算對比公司的系統性風險係數β（Levered Beta）；第二步，根據對比公司資本結構、對比公司β以及被評估公司資本結構估算被評估企業的期望投資回報率，並以此作為折現率。 （1）對比公司的選取 在本次評估中對比公司的選擇標準如下： . 對比公司近年為盈利公司； . 對比公司必須為至少有兩年上市歷史； . 對比公司在滬深交易所發行人民幣A股； . 對比公司所從事的行業或其主營業務為港口行業。 根據上述四項原則，我們選取了6家上市公司作為對比公司，分別為
鹽田港、
上港集團、
日照港、
寧波港、
唐山港、
珠海港。 （2）加權資金成本的確定（WACC） WACC（Weighted Average Cost of Capital）代表期望的總投資回報率。它是期望的股權回報率和所得稅調整後的債權回報率的加權平均值。 在計算總投資回報率時，第一步需要計算，截至評估基準日，股權資金回報率和利用公開的市場數據計算債權資金回報率。第二步，計算加權平均股權回報率和債權回報率。 按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益口徑為企業自由現金流量，則折現率選取加權平均資產成本（WACC）。 公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T) 式中：Ke：為權益資本成本 Kd：為債務資本成本 D/E：根據市場價值估算的被估企業的目標債務與股權比率 T:為企業所得稅率。 其中： Ke = Rf +β ×RPm + Rc Rf：無風險報酬率 β：企業風險係數 RPm：市場風險溢價 Rc:企業特定風險調整係數 1、權益資金成本Ke的確定 公式：Ke = Rf +β ×RPm + Rc ①Rf：本次評估中，無風險報酬率選取在評估基準日近期財政部發行的5年期國債利率。一般採用評估基準日即期的長期國債利率換算為一年期一次付息利率。根據財政部2012年發行的中國第五期憑證式5年期國債利率6.15%。其單率年利率為6.15%，則複利方式的Rg計算公式如下： Rg＝－1＝－1＝5.51% 其中：R－單利形式的國債或銀行存款利率 n－單利形式的國債或銀行利率的年期。 nf)nR1.（56.15%)51..（f②β為衡量公司系統風險的指標。本次評估中，由於欽州市港口（集團）有限責任公司是非上市公司，我們無法直接取得其貝塔值，在這裡我們需要通過對國內上市公司的分析來間接確定貝塔值。本次評估師對滬深股市進行了研究。 欽州市港口（集團）有限責任公司屬於港口行業，評估人員對港口行業的上市公司進行了測算，其中去除了ST 類公司。根據各上市的Beta計算出各公司無財務槓桿的Beta，然後得出同類上市公司無財務槓桿的平均Beta，參照港口行業上市公司的平均資本結構（D/E），由此計算出企業的Beta，計算公式如下： βL=（1+（1-T）×D/E）×βU 式中：βL為有財務槓桿的Beta； βU為無財務槓桿的Beta，取港口行業上市公司平均數0.7693 Beta（貝塔值） 序號 代碼 上市公司 年度（Beta） 2010年10月至2013年11月 1 000088
鹽田港0.6303 2 600018
上港集團0.7295 3 600017
日照港0.7543 4 601018
寧波港0.5668 5 601000
唐山港0.8151 6 000507
珠海港1.1120 平均值 0.7693 T為公司目前執行的所得稅率 D/E為企業目標資本結構 其中：D 為欽州市港口（集團）有限責任公司的未來目標付息債務金額，我們以企業評估基準日付息債務歸還掉部分高息銀行短期借款後的餘額作為企業未來的目標付息債務 E 為欽州市港口（集團）有限責任公司企業股東全部權益價值，這是本次所要評估的結果，現在還未測算出來。本次採用循環迭代技術，在計算機中構造完成企業股東全部權益價值測算模型後，通過輸入適當的E 的初始估計值（如成本法的評估結果）進行計算，得出次級E 的測算結果，再將其代回測算模型計算出再次級結果，如此反覆迭代，直到計算結果小數點後面兩位不發生變化為止，以此結果作為本次企業股東全部權益價值收益法評估結果。這種方法所計算的評估結果，實際上不受初始E 值的影響，而只由根據被評估企業的具體情況決定的測算模型確定。 ③RPm為市場風險溢價（社會平均報酬率），由於截止至出報告日，上市公司仍有部分的年報仍未公布，考慮上市企業盈利能力的均衡性及可持續性，參照港口物流行業中6家收益狀況與委估企業相類上市公司前3年(2010年、2011年、2012年)淨資產收益率的平均值10.64%作為市場平均收益率，進而計算出市場風險溢價，具體計算如下表： 序號 代碼 上市公司 年度（市場平均收益率） 平均值 2010 2011 2012 1 000088
鹽田港9.65% 9.11% 8.97% 9.24% 2 600018
上港集團15.31% 10.42% 10.41% 12.05% 3 600017
日照港9.43% 7.42% 9.09% 8.65% 4 601018
寧波港9.63% 9.85% 9.88 9.79% 5 601000
唐山港9.86% 9.99% 12.44% 10.76% 6 000507
珠海港14.88% 16.98% 8.18% 13.35% 市場平均收益率（平均值） 10.64% 無風險報酬率 5.51% 市場風險溢價(市場超額收益率) =市場平均收益率-無風險報酬率 5.13% ④α企業的年特定風險調整係數。根據前面對欽州市港口（集團）有限責任公司未來經營情況的預測，我們將企業的風險劃分為三個階段。 第一個階段為從2013年11月至2016年。公司的將繼續面碼頭擴建和固定資產投入增加的壓力。因而欽州市港口（集團）有限責任公司第一個階段的經營風險開始時較高。 但是隨著欽州市港口（集團）有限責任公司逐年的經營，通過達到預測的經營目標，欽州市港口（集團）有限責任公司的風險水平會逐步降低。 第二個階段為從2017年至2020年。公司的將繼續面碼頭擴建和固定資產的投資。因而欽州市港口（集團）有限責任公司第二個階段的經營風險逐漸降低下來。 隨著欽州市港口（集團）有限責任公司逐年的經營，通過達到預測的經營目標，欽州市港口（集團）有限責任公司的風險水平會持續降低。 第三個階段，自2021年至以後，公司的擴建項目均已經達標並趨於平穩，其經營風險也將回歸正常。這樣企業的風險將進入較低而又穩定的第三階段。 根據以上分析我們對摺現率分階段分期計算，第一階段，取的企業的年特定風險調整係數Rc為0.8%-1.00%；第二階段，取的企業的年特定風險調整係數Rc為0.15%-0.6%之間；第三階段，企業的年特定風險調整係數Rc下降為0.1%，即進入企業風險水平穩定的階段。 2、權益資本成本Ke的確定 根據上述確定的參數，則權益資本成本（Ke）計算如下： Ke = Rf +β×RPm + Rc 3、債務資本成本的Kd的確定 債務資本成本是指借款和發行債券的成本，包括借款或債券的利息和籌資費用。本次Kd以企業目前的短期借款、長期借款的實際平均貸款利率為基礎，在考慮基準日後的調整因素後，Kd債務資本成本取7.8%。 4、所得稅率 欽州市港口（集團）有限責任公司目前的所得稅率為15%，2021年後所得稅率為25%。 5、折現率（加權平均資產成本）的確定 WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T) 折現率計算表 項目 參數 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後 係數 係數 係數 係數 係數 係數 係數 係數 係數 無風險報酬率 Rf 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 5.51% 市場風險溢價(市場超額收益率) Rpm=Rm-Rf 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 5.13% 無財務槓桿風險係數 βu 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 0.7693 有財務槓桿風險係數 β1=(1+(1-T)*D/E)*BU 0.9990 1.1235 1.1235 1.1235 1.1235 1.1235 1.1235 1.1235 1.0818 企業特有風險調整值 Rc 1.00% 1.00% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.15% 0.10% Ke = Rf +RPm ×β1+ Rc Ke 11.63% 12.27% 12.27% 12.07% 11.87% 11.67% 11.47% 11.42% 11.16% 付息債務成本（比例） Kd 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 7.80% 未來年度所得稅率 T 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 25% 目標資本結構 D/E 35.13% 54.16% 54.16% 54.16% 54.16% 54.16% 54.16% 54.16% 54.16% 折現率 WACC 10.33% 10.29% 10.29% 10.16% 10.03% 9.90% 9.77% 9.74% 9.29% 本次評估基準日為2013年11月30日，則2013年11月t1=0.083，2014年t2=1.083，2015年t3=2.083，依此類推，2021年以後為永續年。 13. 收益折現和的計算 根據前文對預期收益的預測與折現率的估計分析，評估人員將各種預測數據與估測數據代入本評估項目使用的收益法模型，計算得出以下結果： Y ——企業經營資產價值 FCFCi ——第i年企業自由現金流量 WACC ——加權平均資本成本 n ——未來可預測企業自由現金流量年數（本次評估計算，取n=n-1） 經營資產價值估測表 單位：人民幣萬 項目/年度 2013年12月 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年及以後每年 企業自由現金流量 1116.82 11899.15 13686.92 15131.47 16443.37 18323.55 19408.36 21821.06 24710.10 折現率 10.33% 10.29% 10.29% 10.16% 10.03% 9.90% 9.77% 9.74% 9.29% 2021年及以後無限年期權益自由現金流量折算到2021年末的價值 265,889.61 折現係數 0.9919 0.8994 0.8155 0.7421 0.6769 0.6189 0.5672 0.5178 0.4876 預期收益的折現值 1107.74 10701.63 11161.02 11228.45 11129.99 11339.79 11007.91 11298.30 129642.56 累計淨現值 208,617.40 （1）溢餘資產價值的確定 溢餘資產是指與企業收益無直接關係的，超過企業經營所需的多餘資產。 本次評估中，通過現場核查，欽州市港口（集團）有限責任公司無溢餘資產。 （2）非經營性資產價值的確定 非經營性資產是指與企業收益無直接關係的，不產生效益的資產。 本次評估中，通過現場核查，欽州市港口（集團）有限責任公司不存在與企業收益無直接關係的非經營性資產。 （3）股東全部權益價值的確定 付息債務=短期借款19,100.00萬元+一年內到期的非流動負債3,669.35萬元+長期應付款3,750.00萬元+長期借款27,718.10萬元 股東全部權益價值＝經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產價值-付息債務 ＝208,617.40+0.00+0.00-54,237.45 ＝154,379.95（萬元） （五）收益法評估結果 在企業持續經營假設前提下，經採用收益法評估，欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益價值為154,379.95萬元。 四、評估結論及分析 1、評估結論分析 根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、公正、科學和客觀的原則及必要的評估程序，對欽州市港口（集團）有限責任公司的股東全部權益採用成本法和收益法進行了評估。根據以上評估工作，評估結論確定方式如下： (1)成本法的評估結果 在持續經營假設、公開市場假設的前提條件下，欽州市港口（集團）有限責任公司資產帳面價值164,713.74萬元，評估值228,048.57萬元，評估增值63,334.83萬元，增值率38.45%； 負債帳面值81,212.47萬元，評估值81,212.47萬元，無增減變動； 所有者權益帳面價值83,501.27萬元，評估值146,836.10萬元，評估增值63,334.83萬元，增值率為75.85%。各項資產評估情況如下表： 表四十五： 成本法評估結果匯總表 單位：萬元 項 目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％ 1 流動資產 47,788.18 47,944.83 156.65 0.33 2 非流動資產 116,925.56 180,103.74 63,178.18 54.03 3 其中：可供出售金融資產 - - - 4 持有至到期投資 - - - 5 長期應收款 - - - 6 長期股權投資 7,442.45 8,124.61 682.16 9.17 7 投資性房地產 - - - 8 固定資產 76,482.43 83,881.40 7,398.97 9.67 9 在建工程 285.33 302.45 17.12 6.00 10 工程物資 - - - 11 固定資產清理 - - - 12 生產性生物資產 - - - 13 油氣資產 - - - 14 無形資產 31,391.35 86,633.61 55,242.26 175.98 15 開發支出 - - - 16 商譽 - - - 17 長期待攤費用 1,161.68 1,161.68 - - 18 遞延所得稅資產 162.33 - -162.33 -100.00 19 其他非流動資產 - - - 20 資產總計 164,713.74 228,048.57 63,334.83 38.45 21 流動負債 49,744.37 49,744.37 - - 22 非流動負債 31,468.10 31,468.10 - - 23 負債合計 81,212.47 81,212.47 - - 24 淨資產（所有者權益） 83,501.27 146,836.10 63,334.83 75.85 （2）收益法評估的評估結果 在評估基準日2013年11月30日持續經營前提下，經採用收益法評估後的欽州市港口（集團）有限責任公司股東全部權益價值為154,379.95萬元，較評估基準日帳面值83,501.27萬元，增值70,878.68萬元，增值率84.88%。 (3)兩種評估方法結果的分析 1）成本法評估增值原因 運用成本法進行評估後，所有者權益評估結果與調整後帳面價值增值評估增值63,334.83萬元，增值率為75.85%。變動原因如下： 1.1長期股權投資：企業按會計準則採用成本法計算長期投資帳面值，基準日按權益法核算與按成本法核算相差682.16萬。 增值原因：②欽州市港口（集團）有限責任公司對子公司的按成本法進行會計核算，影響長期股權評估值如下表： 序號 被投資單位名稱 投資比例 帳面價值 評估價值 1 廣西欽州國際貨櫃碼頭有限公司 60% 72,000,000.00 78,576,592.58 2 欽州市港口（集團）輪駁有限公司 100% 2,424,500.00 2,669,465.98 長期投資減值準備 0.00 0.00 合 計 74,424,500.00 81,246,058.56 1.2固定資產審計後帳面值為764,824,299.19元，評估值為838,814,004.00元，評估增值73,989,704.81元，增值率9.67%。 增值的原因有如下幾點：A 房屋建（構）築物評估增值原因主要是由於基準日建築材料費和人工費與機械費價格水平高於建築物建造時價格水平、會計上計提折舊年限與評估確定綜合成新率的經濟壽命標準不同等原因所造成。 B 設備類固定資產評估增值原因主要是：①機器設備大多是碼頭作業專用設備，其基材採用高品質鋼材料，由於製造材料價格和加工費用的上升，導致評估基準日重置成本升高，造成評估增值。②會計上計提折舊年限與評估確定綜合成新率的經濟壽命標準不同也導致評估增值。 1.3其他資產為遞延所得稅資產，帳面值為1,623,253.33元，評估值為0.00元，減值1,623,253.33元。減值原因：流動資產中企業按會計準則計提了壞帳準備及計提固定資產減值，而評估中經確認企業並沒有形成壞帳及減值，因而相應計提的遞延所得稅資產也應評估為零。故造成減值。 1.4無形資產審計後帳面值為313,913,499.34元，評估值為866,336,057.85元，評估增值552,422,558.51元，增值率175.98%。增值主要為土地資產，原因為企業以歷史取得成本入帳，評估時按現時市場價格進行評估，故造成無形資產增值；詳情見廣西明冠房地產評估有限公司出具的土地估價報告（廣明冠估[2014]（估）字03003號）。 2）收益法與成本法評估結果的比較及差值原因分析 收益法與成本法評估價值比較情況見下表： 表四十六： 成本法與收益法評估結果對照表 單位：萬元 項目 成本法評估價值 收益法評估價值 差異值 差異率 A B C＝B-A D＝(B-A)/A×100% 股東權益評估值 146,836.10 154,379.95 7,543.85 5.14% 本次評估中，收益法評估結果較成本法評估結果增值7,543.85萬元，增值率5.14%。增值原因主要是： 成本法的評估價值是對企業各類可確指單項資產價值加和基礎上得出的。而收益法的評估結果是通過對企業整體獲利能力的分析和預測得出的，收益法的評估結果中除包含有欽州市港口（集團）有限責任公司的各單項資產的價值，也包含有公司多年經營形成的品牌影響力、人力資源、市場資源等商譽無形資產價值。 （4）選用成本法評估結果作為評估結論的原因 通過對兩種評估方法結果的分析，我們最終採用成本法的評估結論，原因如下： 評估人員考慮到由於本次評估的目的是定向增發購買資產，其評估報告主要用於作為資產重組，由於被評估單位欽州市港口（集團）有限責任公司目前還處於碼頭岸線增加調整階段，企業未來收益具有較大不確定性，在一定程度上影響了收益法評估結果的準確度，又由於近年來港口行業競爭激烈，港口裝卸等價格的變化幅度太大，直接影響到企業的碼頭作業經營，造成企業利潤波動大，企業獲利多少會直接影響到採用收益法評估企業價值的評估結果準確性。因此我們認為，資產基礎法比較符合該企業的實際資產價值，故本報告最終採用資產基礎法評估結論。 2、本次評估項目的評估結論 根據國家有關資產評估的法律和國家其它有關部門的法規、規定，本著獨立、公正、科學和客觀的原則，並經履行必要的評估程序，北京北方亞事資產評估有限責任公司對欽州市港口（集團）有限責任公司的股東全部權益進行了評估，本次評估分別了採用收益法和成本法兩種評估方法，經對兩種方法的評估結果進行分析，本次評估最終採用了成本法的評估結果，即欽州市港口（集團）有限責任公司於評估基準日2013年11月30日的股東全部權益價值為146,836.10萬元，較評估基準日帳面值83,501.27萬元，增值63,334.83萬元，增值率為75.85%。 3、股東部分權益價值的溢價（或者折價）、資產流動性折扣的考慮 本評估結論未考慮股權比例的大小和股權結構等因素可能產生的溢價或折價對評估結果的影響。 本項目的執業註冊資產評估師知曉資產的流動性對估價對象價值可能產生重大影響。由於無法獲取行業及相關資產產權交易情況資料，缺乏對資產流動性的分析依據，本次評估中沒有考慮資產的流動性對估價對象價值的影響。 北京北方亞事資產評估有限責任公司 二O一四年三月七日
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