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上海東洲資產評估有限公司
關於
上海證券交易所《關於對
雲南城投置業股份有限公
司重大資產購買預案信息披露的問詢函》的回覆
上海證券交易所：
雲南城投置業
股份有限公司（以下簡稱
「
雲南城投」
、
「
上市公司
」
或
「
公司
」
）
於
201
7
年
4
月
18
日披露了
《
雲南城投置業股份有限公司重大資產購買預案》
（以下簡稱「重組預案」），並於2017年4月28日收到貴部下發的《關於對雲
南城投置業股份有限公司重大資產購買預案信息披露的問詢函》（上證公函
[2017]0472號），現根據問詢函所涉問題進行說明、解釋和回復，
具體內容如
下：
如無特別說明，本回復的詞語或簡稱與重組
預案
「
釋義
」
中所定義的詞語或
簡稱具有相同的含義。
4、預案披露，本次交易標的選取的評估方法是資產基礎法，其主要資產
存貨和投資性
房地產以假設開發法和收益法進行評估。請公司：（1）結合標
的資產的經營業態、地理位置和項目定位等補充披露各個標的資產存貨和投資
性
房地產評估時的主要參數，例如銷售房產的每平方米售價、持有物業的租金
水平等；（2）結合目前
房地產行業的政策環境、市場環境和可比交易情況，
補充披露本次評估中主要參數選取的合理性和可比性，說明本次交易評估作價
的公允性。請財務顧問和評估師發表意見。
回覆：
（1）結合標的資產的經營業態、地理位置和項目定位等補充披露各個標
的資產存貨和投資性
房地產評估時採用的主要參數，例如銷售房產的預計每平
方米售價、持有物業的租金水平等；
一、各個標的的地理位置、經營業態和項目定位情況
1、台州置業
(1)經營業態
台州銀泰城項目具體開發項目包括普通住宅(含車庫、庫房)和商業、車庫、
寫字樓(非普通住宅)兩部分。
(2)地理位置和項目定位
台州銀泰城項目地處台州商貿核心區，是台州市政府「商貿核心區」首發項
目，北距市政府3.5公裡，南離路橋區3.5公裡，56萬平方米容積為台州規模
最大綜合體。
台州銀泰城項目規劃有購物中心、商業街、住宅、SOHO等多種業態，是
集購物、居住、辦公、餐飲娛樂和主題公園於一體的超大型城市綜合體。
(3)預計的銷售價格
普通住宅(含車庫、庫房)：
根據被評估單位提供的預售價格及未來銷售價格的定價策略，綜合確定車
庫不含稅銷售均價確定為6.60萬元/個；車房不含稅銷售均價確定為1.22萬元/
個。
商業、車庫、寫字樓(非普通住宅)：
根據被評估單位提供的預售價格、未來銷售價格的定價策略及估價人員在
項目周邊市場調查，採用市場比較法綜合確定未來不含稅銷售價格，商鋪不含
稅銷售均價為1.32萬元/平方米；辦公(公寓)不含稅銷售均價為0.62萬元/平方
米；根據被評估單位前期的銷售情況及未來銷售定價策略綜合確定車庫不含稅
銷售均價為6.70萬元/個。
2、哈爾濱銀旗
(1)經營業態
哈爾濱銀泰城項目具體開發項目包括購物中心、住宅、商業街、地下商業、
地下一層停車場、地下二層人防兼停車場。
(2)地理位置和項目定位
哈爾濱銀泰城項目位於哈爾濱市群力大道-麗江路-群力北路-水系圍合區域，
地處整個群力新區核心區域，緊鄰群力兩大主幹線，群力大道及麗江路，未來
可輻射整個群力新區。預計是哈爾濱群力地區品質高，體量最大，業態組合最
豐富的時尚潮流核心地。
(3)預計銷售價格的確定
根據被評估單位提供的預售價格、未來銷售價格的定價策略及估價人員在
項目周邊市場調查，採用市場比較法綜合確定未來不含稅銷售價格，住宅不含
稅銷售均價為0.71萬元/平方米；商業街不含稅銷售均價為1.34萬元/平方米；
地下車位不含稅銷售均價為17.05萬元/個；評估人員根據被評估單位未來銷售
價格的定價策略地下二層車位不含稅銷售均價為14.29萬元/個。
(4)自持物業
A.首年租金的確定
年收入=商鋪日租金收入×租賃面積×收益年期×365= 2,357.00萬元
經統計該房屋建築物的首年收入為2,357.00萬元。
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在2.00%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照2.00%預測考慮。
3、寧波銀泰
(1)經營業態
寧波東部新城項目具體開發項目包括銷售物業和自持商業，銷售物業包含：
普通住宅（含車庫、庫房）、車庫、寫字樓（非普通住宅）幾部分；自持商業
包含自持的大商業-銀泰百貨。
(2)地理位置和項目定位
寧波東部新城銀泰城位於寧波市河清南路與百丈東路交叉口，東臨福慶路，
南臨百丈路，西臨河清路，北臨中山路。項目以「城市中心的奧特萊斯」為主題，
集奢侈品、輕奢名品折扣、快時尚主力店、特色餐飲、休閒娛樂、體驗配套以
及IMAX影院於一體的全業態商業綜合體。
(3)預計銷售價格的確定
D3-6公寓、D3-6公寓底商、D3-5住宅、D3-5住宅底商、D3-2商業、D3-3
商業、D3-4寫字樓、D3-4寫字樓底商、銷售車庫自持車庫。
未銷售價格的確定
根據被評估單位提供的預售價格及未來銷售價格的定價策略，綜合確定各
業態售價如下表：
序號
項目名稱
物業類型
市場售價（不含稅）
1
寧波東部新城銀泰城項目
D3-6公寓
0.00
2
寧波東部新城銀泰城項目
D3-6公寓底商
2.71
3
寧波東部新城銀泰城項目
D3-5住宅
1.71
4
寧波東部新城銀泰城項目
D3-5住宅底商
2.71
5
寧波東部新城銀泰城項目
D3-2商業
2.71
6
寧波東部新城銀泰城項目
D3-3商業
2.71
7
寧波東部新城銀泰城項目
D3-4寫字樓
1.43
8
寧波東部新城銀泰城項目
D3-4寫字樓底商
2.71
9
寧波東部新城銀泰城項目
有產權車庫
14.29
10
寧波東部新城銀泰城項目
人防車庫
13.33
（4）自持物業
A.首年租金的確定
統計出整棟商業地產的首年租金：年收入=商鋪月租金收入×租賃面積×收益
年期×12=2,925.81萬元
經統計該房屋建築物的首年收入為2,925.81萬元。
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在2.00%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照2.00%預測考慮。
4、台州商業
（1）經營業態
台州商業擁有的自持購物中心涵蓋服裝、餐飲、快消、配套、主力店五大
業態，於2016年12月30日開業，建築面積232,468.03平方米，可出租面積
80,228.00平方米，不可出租面積152,240.03平方米（公共區域、走廊、消防通
道、中庭、中空、電梯、貨梯、設備間、地下停車位、隔牆、柱子）。
（2）地理位置和項目定位
台州商業的自持物業位於台州市商貿核心區，中心大道以西與洪家北環線
交叉口西南角，是台州目前品質最高，體量最大，業態組合最豐富的時尚潮流
核心地。
（3）自持物業
A.首年租金的確定
年收入=商鋪日租金收入×租賃面積×收益年期×365+保證金利息收入
= 5,532.30萬元
經統計該房屋建築物的首年收入為5,532.30萬元。
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，本次評估該商業房屋空置
率按照2.00%預測考慮。
5、杭州理想
（1）經營業態
開發產品主要為理想銀泰城一期項目。包括公寓、底商、寫字樓（SOHO)、
酒店、地下車位、自持商業。
（2）地理位置和項目定位
位於杭州市餘杭區臨平新城，踞世紀大道與迎賓路交匯處的地鐵1號線臨
平首站地塊，坐擁臨平新城中央商務區位。
（3）房產預計銷售價格
根據被評估單位提供的預售價格、未來銷售價格的定價策略及估價人員在
項目周邊市場調查，採用市場比較法綜合確定未來不含稅銷售價格，寫字樓不
含稅銷售均價為1.28萬元/平方米；公寓不含稅銷售均價為1.22萬元/平方米；
評估人員查詢待估房產周邊地區無待出售的五星級酒店，但是，該地區有出售
的高檔酒店式公寓，銷售價格在3萬至5萬之間，考慮待估酒店建築規模較大，
市場流通性較差，確定酒店的不含稅銷售均價為2.00萬元/平方米發；車位不
含稅銷售均價為14.29萬元/個；子母車位不含稅銷售均價為21.9萬元/個。
（4）自持物業
A.首年租金的確定
該自持商業首年不含稅收入=小商鋪收入+主力店收入
=5,951.00萬元
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照3.00%預測考慮。
2018年樓層合計
租金收入分解(萬元)
1F12600.937660.6328.00193.054940.30260.001156.0397.66%1321.992F10767.126001.0132.00172.834766.11210.00900.7999.73%1071.223F13841.479750.8398.00860.024090.64180.00662.6889.13%1450.714F8685.813000.6780.00216.055685.14140.00716.3395.46%899.85BF13303.027300.0040.00262.806003.02220.001188.6098.56%1434.23
合計59198.3533713.141704.7525485.214624.436178.00
樓層
租賃面積
(㎡)
零售租金單價零售出租率主力店面積零售面積主力店租金單價主力店租金收益零售租金收益
6、杭州西溪
（1）經營業態
杭州西溪銀泰城項目具體開發項目包括寫字樓、商鋪、商業街、自持大商
業、車位。
（2）地理位置和項目定位
西溪銀泰城位於杭州市西湖區文一西路與崇仁路交叉口北200米（雙龍路
與崇仁路交匯處），緊鄰地鐵5號線浙大紫金港站（地鐵口直通西溪銀泰城）。
西臨餘杭塘河南，北靠浙大紫金港，東臨綠城西溪誠園，南面杭州西溪溼地公
園。
（3）預計銷售價格
根據被評估單位提供的預售價格、未來銷售價格的定價策略及估價人員在
項目周邊市場調查，採用市場比較法綜合確定未來不含稅銷售價格，綜合確定
1號寫字樓不含稅銷售均價為1.62萬元/平方米；2號寫字樓不含稅銷售均價為
1.62萬元/平方米；3號寫字樓不含稅銷售均價為1.62萬元/平方米；4號寫字
樓不含稅銷售均價為1.62萬元/平方米；5號樓商業街不含稅銷售均價為3.33
萬元/平方米；6號樓商業街不含稅銷售均價為3.33萬元/平方米；1-4號樓底商
不含稅銷售均價為3.33萬元/平方米；車位不含稅銷售均價為17.14萬元/個。
（4）自持物業
A.首年租金的確定
首年租金見下表：
通過以上統計表數據計算，該自持商業首年不含稅收入為6,178.00萬元。
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照3.00%預測考慮。
7、黑龍江銀泰
（
1
）經營業態
黑龍江銀泰城項目一期佔地5.2萬平米，總建築面積為26.5萬平米，地
上約19萬平米，地下約7.5萬平米。由6.3萬平米室內商業街，7萬平米住
宅和5.7萬平米SOHO組成。
（
2
）地理位置和項目定位
黑龍江銀泰城項目位於群力新區群力大道與麗江路交匯處。
（
3
）預計銷售收入的確定
未銷售價格確定
根據被評估單位提供的預售價格及未來銷售價格的定價策略，綜合確定各
業態售價如下表：
序號
項目名稱
物業類型
計量單位
未預售銷售單價（不含稅）
1
哈爾濱銀泰城
住宅
平方米
0.71
2
哈爾濱銀泰城
商鋪
平方米
1.34
3
哈爾濱銀泰城
公寓
平方米
0.76
3
哈爾濱銀泰城
車位
個
17.05
8、淄博銀泰
（1）經營業態概述
淄博名尚銀泰項目總建設規模256,891.94平方米，其中：自持商業為
246,828.46平方米，涵蓋服裝、餐飲、快消、配套、主力店五大業態；對外銷
售商鋪為10,063.48平方米。
（2）地理位置和項目定位
淄博名尚銀泰城項目位於淄博高新區魯泰大道以北、西六路以東。是淄博
市第一家城市綜合體，魯中地區最大體量的購物中心。
未售房源含稅銷售均價=1,111,800.00/6,728.62=19,450.00元/平方米
未售房源不含稅銷售均價=19,450.00/1.05=18,500.00元/平方米
（4）自持物業
A.首年租金的確定
不含稅年收入=商鋪日租金收入×租賃面積×收益年期×365+保證金利息收
入=8,491.26萬元
經統計該房屋建築物的首年不含稅收入為8,491.26萬元。
B.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在0.04%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照0.04%預測考慮。
二、標的資產存貨和投資性
房地產評估時採用的主要參數確定情況
1、銷售物業售價確定
此次收購涉及銷售物業的有7家公司
（1）銷售物業各業態售價如下表：
序號
單位
項目地點
業態
1231售價（不含稅）
1
台州銀泰置業有限公司
台州
商鋪(萬元/平方米)
1.32
辦公（公寓）(萬元/平方米)
0.62
住宅(萬元/平方米)
已全部銷售
車庫(萬元/個)
6.60
車房(萬元/個)
1.22
2
寧波銀泰置業有限公司
寧波
D3-6公寓(萬元/平方米)
已全部銷售
D3-6公寓底商(萬元/平方米)
2.71
D3-5住宅(萬元/平方米)
1.71
D3-5住宅底商(萬元/平方米)
2.71
D3-2商業(萬元/平方米)
2.71
D3-3商業(萬元/平方米)
2.71
D3-4寫字樓(萬元/平方米)
1.43
D3-4寫字樓底商(萬元/平方米)
2.71
車位(萬元/個)
14.29
人防車位(萬元/個)
13.33
3
杭州理想銀泰有限公司
杭州
底商(萬元/平方米)
2.86
寫字樓（SOHO) (萬元/平方米)
1.28
公寓(萬元/平方米)
1.22
住宅(萬元/平方米)
1.43
酒店(萬元/平方米)
2.00
車位(萬元/個)
14.29
子母車位(萬元/個)
21.90
4
杭州西溪銀盛置業有限公司
杭州
1-4號寫字樓(萬元/平方米)
1.62
商業街(萬元/平方米)
3.33
1-4號樓底商(萬元/平方米)
3.33
車位(萬元/個)
17.14
5
哈爾濱銀旗
房地產開發有限公司
哈爾濱
住宅(萬元/平方米)
0.71
商業街(萬元/平方米)
1.34
地下一層停車場(萬元/個)
17.05
地下二層人防停車場(萬元/個)
14.29
6
黑龍江銀泰置業
哈爾濱
住宅(萬元/平方米)
0.71
商鋪(萬元/平方米)
1.34
公寓(萬元/平方米)
0.76
車位(萬元/個)
17.05
7
名尚銀泰城（淄博）商業發展有限公司
淄博
商鋪(萬元/平方米)
1.59
（2）銷售售價及估值的確定
銷售物業基準日售價採用市場法確定，依據基準日當地市場交易價格，通
過對區位因素，實物狀況，權益狀況與標的公司各項因素調整確定售價。根據
地區和業態的不同考慮去化周期通過折現來確定最終的估值。本次估值考慮到
新一期
房地產政策調控，預測期房價均按照基準日房價確定。
2、自持物業租金水平
（1）自持物業分為已開業自持商業和未開業自持商業租金水平。
① 已開業的自持物業首年租金依據所有的商鋪租賃協議，租金價格及保證
金利息之和確定租金收入，且為招商需要考慮免租期，計算出首年租金。
序號
單位
項目地點
開業時間
首年租金（元/天.M2）
1
台州銀泰商業有限公司
台州
2016/12/30
1.89
2
名尚銀泰城（淄博）商業發展有限公司
淄博
2014/9/30
2.01
② 未開業的自持商業首年租金依據銀泰集團的招商計劃，考慮適當的免租
期，計算出未開業的自持商業的開業首年租金。
序號
單位
項目地點
開業時間
首年租金（元/天.M2）
1
寧波銀泰置業有限公司
寧波
2017/7/1
1.86
2
杭州理想銀泰有限公司
杭州
2018/1/1
2.81
3
杭州西溪銀盛置業有限公司
杭州
2018/1/1
2.86
4
哈爾濱銀旗
房地產開發有限公司
哈爾濱
2018/1/1
0.60
（2）與市場租金數據比較
http://admin.soupu.com/upload/editor/2016/3/2016030913275857_y.png
2016各城市購物中心租金水平（http://www.soupu.com/news/666876）
由於銀泰在浙江地區已有商場的成功及品牌效應，浙江省標的公司銀泰
中心的租金相對別的地區要高，免租力度相對其他地區也要小，故浙江省標
的公司銀泰中心的租金較其他標的公司在各地銀泰中心的租金要高。考慮打
造商圈及免租期的影響，各地銀泰購物中心均低於市場平均租金水平是合理
的。
（3）自持商業其他參數選取
① 空置率選取依據租賃合同統計出租面積與實際可出租面積之比，計算出
空置率
② 管理費用選取參照同行業上市公司，以及參考銀泰置地集團以往的費用
綜合確定本次管理費用為5%
③ 維保費選取依據銀泰集團以前年度財務數據測算出維保費每平米值
④ 土地使用稅依據各個地方土地使用稅繳納文件，按文件測算土地使用稅。
三、補充披露情況
本次交易的8家標的公司的存貨和投資性
房地產評估時採用的主要參數在
重大資產購買預案「第六節 交易標的的預評估情況 四、資產基礎法預估情況及
預估結果（二）資產基礎法評估情況」中進行了補充披露。
（2）結合目前
房地產行業的政策環境、市場環境和可比交易情況，補充
披露本次評估中主要參數選取的合理性和可比性，說明本次交易評估作價的公
允性。請財務顧問和評估師發表意見。
回覆：由於受到各地政府關於購買房屋限購的影響，以及國家為了防止房
地產行情的泡沫經濟，採取措施抑制
房地產市場的高價格飆升，因此造成房地
產市場的價格變動得到了一定的控制。
在本次評估中，針對不同的標的公司、不同的業態，其市場情況是不同，
為了完整體現標資產的市場行情，我們將不同標的公司所對應的市場可比案例
列示如下：
一、標的公司選取的主要參數和可比案例情況如下：
1、台州置業
（1）參數的選取
普通住宅
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
住宅
0.79萬元/平方米
住宅
—
車庫
6.94萬元/個
車庫
6.60萬元/個
車房
1.29萬元/個
車房
1.22萬元/個
截止評估基準日，台州置業項目住宅已全部銷售完畢。
非普通住宅
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
商鋪
1.32萬元/平方米
商鋪
1.32萬元/平方米
辦公（公寓）
0.62萬元/個
辦公（公寓）
0.62萬元/個
車庫
6.94萬元/個
車庫
6.70萬元/個
（2）參數對比情況和修正情況
將
房地產狀況分為三大類，為區位狀況、實物狀況和權益狀況，根據委估
對象與可比案例的實際差異，分別進行分析比對，並打分計算。本次選擇與委
估資產同一地區的建築物A、B、C三宗交易實例作為比較實例。
商鋪：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
椒江區中心大道西
側、洪家北環線南側
經濟開發區中心大道
西側，市府大道北側
台州市椒江區開發大
道799號
椒江區
白雲山西路以
西
房地產單價
待估
12,900
13,900
14,000
房地產用途
商鋪
商鋪
商鋪
住宅
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
16/12/31
2017/3/15
2017/3/15
2017/3/15
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
椒江區中心大道西
側、洪家北環線南側
經濟開發區中心大道
西側，市府大道北側
台州市椒江區開發大
道799號
椒江區
白雲山西路以
西
打分係數
100
100
100
100
交通條件
多公交
多公交
多公交
多公交
打分係數
100
100
100
100
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
底商
底商
底商
底商
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
40-150
122
161
63
打分係數
100
100
100
100
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新住宅小區，完損程
度較好
新住宅小區，完損程
度較好
新住宅小區，完損程
度較好
新住宅小區，完損程
度較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4米，標準
層高4米，標準
層高4.8米
層高4.8米
打分係數
100
100
98
98
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
經過上述計算，待估商鋪不含稅銷售均價為1.32萬元/平方米。
公寓寫字樓：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
椒江區中心大道西
側、洪家北環線南側
台州市椒江區廣場中
路6號
台州椒江區愛華路18
號
台州市中心大道西
側，四號路北側
房地產單價
待估
7,500
5,900
8,400
房地產用途
辦公（公寓）
辦公（公寓）
辦公（公寓）
辦公（公寓）
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
16/12/31
2017/3/15
2017/3/15
2017/3/15
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
椒江區中心大道西
側、洪家北環線南側
台州市椒江區廣場中
路6號
台州椒江區愛華路18
號
台州市中心大道西
側，四號路北側
打分係數
100
100
100
100
交通條件
多公交
多公交
多公交
多公交
打分係數
100
100
100
100
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
辦公（公寓）
辦公（公寓）
辦公（公寓）
辦公（公寓）
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
47880.62
180
512
248
打分係數
100
108
108
108
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
簡裝修
精裝修
精裝修
精裝修
打分係數
100
103
103
103
完損程度
新建，完損程度較好
新建，完損程度較好
新建，完損程度較好
新建，完損程度較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4米，標準
層高4.5米
層高4.5米
層高4米，標準
打分係數
100
101
101
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
2、哈爾濱銀旗
（1）選取的參數
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
住宅
0.68萬元/平方米
住宅
0.71萬元/平方米
商業街
—
商業街
1.34萬元/平方米
地下車位
—
地下車位
17.05萬元/平方米
地下二層車位
—
地下二層車位
14.29萬元/平方米
截止評估基準日，該項目住宅開始銷售，其他業態均未開始銷售。
（2）參數對比情況和修正情況
住宅：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區
群力大道與麗江路
交匯處
群力大道與朗江路
交匯處
顧新街411號（職
工街與顧新街交匯
處)
道裏區麗江路與工
農大街交匯處西行
200
房地產單價
待估
7,500
7,500
7,180
房地產用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/2/15
2017/2/1
2017/2/1
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
哈爾濱市群力新區
群力大道與麗江路
交匯處
群力大道與朗江路
交匯處
顧新街411號（職
工街與顧新街交匯
處)
道裏區麗江路與工
農大街交匯處西行
200
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊鄰地鐵3號線，
多公交
緊鄰地鐵3號線，
多公交
多公交
緊鄰地鐵3號線，
多公交
打分係數
100
100
98
100
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
高檔住宅小區
高檔住宅小區
高檔住宅小區
高檔住宅小區
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
2320000平方米
1481500平方米
187000平方米
174845平方米
打分係數
100
100
100
98
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新住宅小區，完損
程度較好
新住宅小區，完損
程度較好
新住宅小區，完損
程度較好
新住宅小區，完損
程度較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
商業街：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
公濱路與香福路交
匯處東南
經緯街紅專街口
哈爾濱江北大學城
學院路
房地產單價
待估
15,000
12,600
15,600
房地產用途
商鋪
商鋪
商鋪
商鋪
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2016/10/17
2017/2/1
2017/2/1
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
哈爾濱市群力新區
群力大道與麗江路
交匯處
公濱路與香福路交
匯處東南
經緯街紅專街口
哈爾濱江北大學城
學院路
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊鄰地鐵3號線，
多公交
多公交
地鐵在建，多公交
多公交
打分係數
100
96
98
96
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
商鋪
商鋪
商鋪
商鋪
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
29257.52平方米
198平方米
158平方米
30平方米
打分係數
100
104
104
104
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
精裝
精裝
打分係數
100
100
102
102
完損程度
商鋪，完損程度較
好
商鋪，完損程度較
好
商鋪，完損程度較
好
商鋪，完損程度較
好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標
準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
地下車位：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區
群力大道與麗江路
交匯處
道裡鄉政街與埃德
蒙頓路交匯處
道裡群力大道與朗
江路交匯處
職工街與安陽路交
匯處
房地產單價
待估
160,000
150,000
183,000
房地產用途
車位
車位
車位
車位
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/3/13
2017/3/7
2017/2/24
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
商服繁華
度
哈爾濱市群力新區
群力大道與麗江路
交匯處
道裡鄉政街與埃德
蒙頓路交匯處
道裡群力大道與朗
江路交匯處
職工街與安陽路交
匯處
打分係數
100
100
100
100
交通便捷
度
較便捷
較便捷
較便捷
較便捷
打分係數
100
100
100
100
公共設施
完善度
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
優劣度
一般
一般
一般
一般
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
車位類型
地下車位
地上車位
地上車位
地下車位
打分係數
100
96
96
100
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
物業管理
有
有
有
有
打分係數
100
100
100
100
車位設施
完善度
完損程度較好
完損程度較好
完損程度較好
完損程度較好
打分係數
100
100
100
100
面積
較大
面積適中
面積適中
面積適中
打分係數
100
96
96
100
新舊度
較新
較新
較新
較新
打分係數
100
100
100
100
3、寧波銀泰
（1）參數的選取
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
D3-6公寓
1.59萬元/平方米
D3-6公寓
-
D3-6公寓底商
2.30萬元/平方米
D3-6公寓底商
2.71萬元/平方米
D3-5住宅
1.76萬元/平方米
D3-5住宅
1.71萬元/平方米
D3-5住宅底商
2.34萬元/平方米
D3-5住宅底商
2.71萬元/平方米
D3-2商業
3.43萬元/平方米
D3-2商業
2.71萬元/平方米
D3-3商業
2.74萬元/平方米
D3-3商業
2.71萬元/平方米
D3-4寫字樓
—
D3-4寫字樓
1.43萬元/平方米
D3-4寫字樓底商
—
D3-4寫字樓底商
2.71萬元/平方米
車庫
—
車庫
14.29/個
人防車位
—
人防車位
13.33/個
（2）參數對比情況和修正情況
寫字樓：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
鄞州中山東路與河清
路交匯處
東部新城江澄路與驚
駕路交匯處寧興財富
廣場
鄞州和濟街68號東部
新城城投大廈
鄞州東部新城寧東路
與河清路交匯處仙峰
環合中心二期
房地產單價
待估
15,000
14,000
15,360
房地產用途
辦公樓
辦公樓
辦公樓
辦公樓
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/3/28
2017/2/1
2016/12/14
市場指數
100
102
102
100
區
位
狀
況
聚集程度
鄞州中山東路與河清
路交匯處
東部新城江澄路與驚
駕路交匯處寧興財富
廣場
鄞州和濟街68號東部
新城城投大廈
鄞州東部新城寧東路
與河清路交匯處仙峰
環合中心二期
打分係數
100
100
100
100
交通條件
附近有規劃地鐵5號
線，公交站點：海晏
北路，有3路、 907
路、29路、127路、
503路等公交路線
地鐵：附近有1號線
海晏北路站、福慶北
路站；永昌公交站、
三維技術公司公交
站、三維技術公司公
交站；公交：514路
公交（終點站）、518
路公交（終點站）、
528路、18路等等多
條公交線路
會展中心南北大門、
國際航運中心、後陳
村、世紀大道寧東路
口、民安路世紀大道
口等多個公交站；公
交529、 788、789、
14、30、155、168、
182、356、514、528
路等多條公交線路
地鐵：距離1號線福
慶北路站588米、海
晏北路站636米；河
清路中山東路口、寧
波文化廣場、海晏北
路等多個公交站；公
交603路、620路、
29路、127路、133
路、352路、507路、
507路夜間線、903路
等多條公交線路
打分係數
100
102
95
102
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業汙
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業汙
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業汙
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業汙
染等
染等
染等，環境與委估對
象相似
染等，環境與委估對
象相似
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
44562.71平方米
170平方米
1600平方米
125平方米
打分係數
100
103
102
103
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
公共部分精裝修
公共部分精裝修
公共部分精裝修
公共部分精裝修
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散
水良好、無滲水、返
潮影響，維護保養較
好
大型綜合體建築，房
屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
房屋完損程度較好、
地基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
房屋完損程度較好、
地基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
企業自有完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
寧波綠城物業服務有
限公司統一管理，4.20元/㎡·月
雷斯頓酒店物業公司
統一管理，6元/平方
米·月
外聘物業管理公司統
一管理，6元/平方
米·月
寧波耐森物業管理有
限公司統一管理，6.50元/平米·月
打分係數
100
95
95
95
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
底商：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
鄞州中山東路與河清路交匯處
位於高新區江南路與
梅墟路的交叉口商鋪
位於江東東部新城海寧
街錦繡東城社區商鋪
位於鄞州東部新城寧波
財富中心商鋪
房地產單價
待估
27,586
29,348
29,630
房地產用途
商業
商業
商業
商業
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
2016/12/31
2017/2/28
2017/3/8
2017/2/19
市場指數
100
101
101
101
區
位
狀
況
聚集程度
位於東部新城正中心，市政府對面，中山
路與百丈路之間，東靠河清路，西臨福慶
路，北與市民廣場和行政中心隔路相望，
西北毗鄰寧波市文化廣場，周邊航運中
心、會展中心、金融中心、酒店環伺，是
東部新城中心 寧波銀泰城持有主題式購物
公園、住宅、風情商業街和國際寫字樓四
大高端業態。
位於高新區江南路與
梅墟路的交叉口，地
鐵3號線口，西溪溼
地旁邊，持有麥當
勞、全季酒店、橫店
影視城、
永輝超市等
商業及休閒娛樂的成
熟配套，生活便利度
較好
位於江東東部新城海寧
街錦繡東城社區，地鐵
4號線口，西溪溼地旁
邊，持有麥當勞、全季
酒店、
橫店影視城、永
輝超市等商業及休閒娛
樂的成熟配套，生活便
利度較好
位於鄞州東部新城，南
臨西溪溼地，持有以社
區商業，城市商業街，
會館等構成完善的商業
文化設施，生活便利度
較好
打分係數
100
100
100
101
交通條件
附近有規劃地鐵5號線，公交站點：海晏
北路，有3路、 907路、29路、127路、
503路等公交路線
地鐵：附近有地鐵1
號線；九勝橋等3個
公交車站:假日13
線、J13、356路、382
路等公交路線
地鐵：附近有地鐵1號
線；日柵橋、西溪溼地
西區、九勝橋等3個公
交車站:假日13線、
J13、356路、382路等
公交路線
地鐵：附近有地鐵1號
線；文二路口站、下寧
巷站、新烏蓬橋站，有
多條公交線路：10路、
13路、19路、23路、41
路、82路、86路、197
路、199路、211路、264
路、266路等
打分係數
100
101
101
101
市政配套
學校：寧波第二機關幼兒園分園、卓越國
際幼兒園新城第一實驗小學、鄞州中學、
效實中學（規劃）；商業配套：酒店：太
平洋酒店、泛
太平洋、雷迪森、嘉裕、四
季等8大5星級酒店，香港利苑酒家，臺
周邊配套有：商業辦
公酒店綜合體、學
校、醫院、金融機構
等，配套齊全
引進了餐飲、零售、超
市、健身會所、養身會
所、金融、汽車展銷中
心等配套設施，周邊有
學校、醫院、金融機構
周邊配套有：商業辦公
酒店綜合體、學校、醫
院、金融機構等，配套
齊全
灣鼎泰豐，俏江南等多家國際國內知名酒
店入駐。超市：歐尚超市，華潤萬家，家
樂福，好又多超市，三江超市。
醫院：寧波市第六醫院、李惠利醫院東部
院區（規劃）；周邊景觀（自然景觀、公
園）：北面為市民廣場、東面為3公裡長
250米寬的景觀長廊；銀行：
中國銀行、
工商銀行，
農業銀行，
光大銀行，溫州銀
行
等，配套齊全
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅，鬧中取靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，
緊臨花蔣路景觀綠化
帶及國家級溼地公
園、安靜，無噪音、
工業汙染等
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
第2層(共5層)，整體
第1層(共1層)，整體
第1層(共2層)，整體
打分係數
100
97
100
100
實
物
狀
況
建築規模
1433.6平方米
58㎡
46㎡
135㎡
打分係數
100
102
103
101
建築結構
框架結構、現代化辦公樓，結構構件良好
滿足正常使用
框架結構、現代化辦
公樓，結構構件良好
滿足正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
精裝修
精裝修
精裝修
打分係數
100
102
102
102
完損程度
新建大型綜合體建築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散水良好、無滲水、返
潮影響，維護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散
水良好、無滲水、返
潮影響，維
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高5.0米，標準適合經營：百貨超市/購
物中心
層高4.25米，適合經
營：百貨超市
層4.25米，適合經營：
百貨超市
層4.25米，適合經營：
百貨超市
打分係數
100
95
95
95
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
寧波綠城物業服務有限公司統一管理，
4.20元/㎡·月
外聘物業管理公司統
一管理
外聘物業管理公司統一
管理
外聘物業管理公司統一
管理
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
車位：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
鄞州中山東路與河清路交匯處
杭州市東城水岸車
位
杭州市明海商業
廣場車位
杭州市麗晶國際小
區車位
房地產單價
待估
130,000
139,000
150,000
房地產用途
地下車位
地下車位
地下車位
地下車位
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
2016/12/31
2016/12/15
2017/2/9
2017/3/5
市場指數
100
100
100
100.25
區
位
狀
況
聚集程度
位於東部新城正中心，市政府對面，中山路與百丈路
之間，東靠河清路，西臨福慶路，北與市民廣場和行
政中心隔路相望，西北毗鄰寧波市文化廣場，周邊航
運中心、會展中心、金融中心、酒店環伺，是東部新
城中心 寧波銀泰城持有主題式購物公園、住宅、風
情
位於東城水岸，工
作生活便利度較好
位於高新區明海
商業廣場，工作
生活便利度較好
位於麗晶國際小
區，工作生活便利
度較好
商業街和國際寫字樓四大高端業態。
打分係數
100
92
95
95
交通條件
附近有規劃地鐵5號線，公交站點：海晏北路，有3
路、 907路、29路、127路、503路等公交路線
較好
較好
較好
打分係數
100
100
100
100
市政配套
學校：寧波第二機關幼兒園分園、卓越國際幼兒園新城第一
實驗小學、鄞州中學、效實中學（規劃）；商業配套：酒
店：
太平洋酒店、泛
太平洋、雷迪森、嘉裕、四季等8大5
星級酒店，香港利苑酒家，臺灣鼎泰豐，俏江南等多家國際
國內知名酒店入駐。超市：歐尚超市，華潤萬家，家樂福，
好又多超市，醫
周邊有學校、醫
院、金融機構等，
配套齊全
周邊有學校、醫
院、金融機構
等，配套齊全
周邊有學校、醫
院、郵局、金融機
構等，配套齊全
院：寧波市第六醫院、李惠利醫院東部院區（規劃）；周邊
景觀（自然景觀、公園）：北面為市民廣場、東面為3公裡
長250米寬的景觀長廊；銀行：
中國銀行、
工商銀行，農業
銀行，
光大銀行，溫州銀行
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅，鬧中取靜，無噪音、工業汙染等
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業
汙染等
主體建築環境優
雅，安靜，無噪
音、工業汙染等
主體建築環境優
雅，安靜，無噪
音、工業汙染等
打分係數
100
100
100
100
樓層及出
入口
地下一層、有出入口
地下一層、有出入
口、裝配電子自動
監控系統
地下一層、有出
入口、裝配電子
自動監控系統
地下二層、有出入
口、裝配電子自動
監控系統
打分係數
100
101
101
101
實
物
狀
況
建築規模
12.96平方米
15㎡
15㎡
16㎡
打分係數
100
101
101
101
建築結構
框架結構
框架結構、城鎮居
住社區，結構構件
良好滿足正常使用
框架結構現代化
辦公樓，結構構
件良好滿足正常
使用
框架結構、城鎮居
住社區，結構構件
良好滿足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯、公共部分精裝修
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
房屋完損程度較好、地基無沉降、散水良好、無滲
水、返潮影響，維護保養較好
房屋完損程度較
好、地基無沉降、
散水良好、無滲
水、返潮影響，維
護保養較好
房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、
無滲水、返潮影
響，維護保養較
好
房屋完損程度較
好、地基無沉降、
散水良好、無滲
水、返潮影響，維
護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層4.5米，標準
層4.25米
層4.25米
層4.25米
打分係數
100
97
97
97
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
寧波綠城物業服務有限公司統一管理，2.80元/
㎡·月
外聘物業管理公司
統一管理
外聘物業管理公
司統一管理
外聘物業管理公司
統一管理
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
住宅：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
鄞州中山東路與河
清路交匯處
江東東部新城中山路延
伸段雷迪森嘉恆廣場
位於東部新城福明路
18號璟融府
位於鄞州區興寧路與海
晏路交叉口向南200米
奧克斯締壹城頤璟園
房地產單價
待估
16,327
20,000
18,000
房地產用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/2/17
2017/3/23
2017/3/13
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
鄞州中山東路與河
清路交匯處
江東東部新城中山路延
伸段雷迪森嘉恆廣場
位於東部新城福明路
18號璟融府
位於鄞州區興寧路與海
晏路交叉口向南200米
奧克斯締壹城頤璟園
打分係數
100
100
93
93
交通條件
附近有規劃地鐵5
號線，公交站點：
海晏北路，有3
緊鄰規劃地鐵5號線，
公交：105、556、
202、367、508、512、
附近有地鐵1號線海晏
北路站；國際航運中心
公交站：512路
附近有地鐵1號線海晏
北路站；公交：129、
3、116—1、350、
路、 907路、29
路、127路、503路
等公交路線
388、529等多條公交
線路
157、138、158路等多
條公交
打分係數
100
101
103
103
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅，鬧中取
靜，無噪音、工業
汙染等
環境優雅，鬧中取靜，
無噪音、工業汙染等
環境優雅，鬧中取靜，
無噪音、工業汙染等，
環境與委估對象相似
環境優雅，鬧中取靜，
無噪音、工業汙染等，
環境與委估對象相似
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
5061.35平方米
98平方米
260平方米
139平方米
打分係數
100
103
103
103
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯、公共部分精
裝修
毛坯、公共部分精裝修
毛坯、公共部分精裝修
毛坯、公共部分精裝修
打分係數
100
100
100
100
完損程度
房屋完損程度較
好、地基無沉降、
散水良好、無滲
水、返潮影響，維
護保養較好
房屋完損程度較好、
地基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
房屋完損程度較好、
地基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
房屋完損程度較好、
地基無沉降、散水良
好、無滲水、返潮影
響，維護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標
準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
寧波綠城物業服務
有限公司統一管
理，2.80元/
㎡·月
外聘物業管理公司統一
管理，2.2元/平
米·月
寧波朗東物業服務公司
統一管理，2.90元/
㎡·月
奧克斯物業統一管理，
2.40元/㎡·月
打分係數
100
102
99
101
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
自持物業：
序號
項目內容
計算方法
取值
備註
1
在履行的租金單價（萬元/平方米*天）
不含稅
1.86
根據銀泰集團招商計劃計算
2
合約到期日
按照年月日格式填寫
3
正常的市場租金（元/天.M2）
市場法確定
4
租金增長率
環比上漲率
5
空置率
年化空置率
2.0%
6
管理費用率
按照收入的百分比
5.0%
7
維修費用率
按建築平方米
30
8
保險費率
9
房產稅率
按收入百分比
12.0%
10
稅金附加率
按照收入的百分比
0.60%
11
所得稅率
正常扣稅
25.0%
（1）
房地產的轉讓或者租金收入
是公司主營的，扣稅；非主營
的，可以不考慮；另外，租金法
評估售價，也不宜扣除所得稅。
12
土地使用稅
甬地稅二﹝2008﹞8號
10
12
建築成本單價（元/平方米）
參考同類建築物造價水平
13
尚存受益期
37.00
14
折現率
商鋪類
8.0%
4、台州商業的主要參數情況
（1）選取的參數情況
序號
項目內容
計算方法
取值
備註
1
在履行的租金單價（元/天.M2）
1.89
根據合同計算
2
合約到期日
按照年月日格式填寫
3
正常的市場租金（元/天.M2）
市場法確定
4
租金增長率
環比上漲率
5
空置率
年化空置率
2.0%
6
管理費用率
按照收入的百分比
5.0%
7
維修費用率
按建築平方米
25
8
保險費率
9
房產稅率
按收入百分比
12.0%
10
增值稅金附加率
按照收入的百分比
0.60%
11
所得稅率
正常扣稅
25.0%
（1）
房地產的轉讓或者租金收入是公司主營
的，扣稅；非主營的，可以不考慮；另外，
租金法評估售價，也不宜扣除所得稅。
12
建築成本單價（元/平方米）
參考同類建築物造價水平
13
尚存受益期
36.8
14
折現率
商鋪類
8.0%
5、杭州理想
（1）選取的參數
普通住宅：
物業類型
計量單位
帳面數
量
已預售未結轉的
面積（數量）
預售均價(含稅)
未預售的面積
未售均價（含
稅）
住宅
平方米
3,296.68
2,648.88
1.50萬元/㎡
647.80
1.50萬元/㎡
商業
平方米
8,561.59
1,575.27
5.59萬元/㎡
6,986.32
3.00萬元/㎡
車位
個
1,019.00
5.00
23.56萬元/個
1,014.00
15萬元/個
（2）選取參數的對比情況和修正情況
商業：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
餘杭世紀大道與迎賓路
交叉口理想銀泰城
位於餘杭臨平荷禹路與
北沙西路交匯處萬寶城
位於餘杭臨平荷禹路與
北沙西路交匯處萬寶城
杭州市餘杭臨平新
城迎賓路南苑街交
匯西北角臨平西子
國際
房地產單價
待估
27,273
35,000
24,500
房地產用途
商業
商業
商業
商業
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
2016/12/31
2017/1/3
2016/11/25
2016/8/3
市場指數
100
100
99.59
98.73
區
位
狀
況
聚集程度
位於杭州市餘杭世紀大
道與迎賓路交叉口，坐
擁臨平新城中央商務區
位；距離臨平火車站2
公裡。集休閒購物、餐
飲娛樂、商務辦公、住
宅、五星級酒店等於一
體的臨平新城地標性綜
合體；工作生活便利度
較好
位於杭州市餘杭臨平荷
禹路與北沙西路交匯
處，擁有以社區商業文
化中心，休閒步行街，
城市商業街，會館等構
成完善的商業文化設
施，生活便利度較好
位於杭州市餘杭臨平荷
禹路與北沙西路交匯
處，擁有以社區商業文
化中心，休閒步行街，
城市商業街，會館等構
成完善的商業文化設
施，生活便利度較好
位於餘杭臨平新城
迎賓路南苑街交匯
西北角，擁有以社
區商業文化中心，
休閒步行街，城市
商業街，會館等構
成完善的商業文化
設施，生活便利度
較好
打分係數
100
100
100
100
交通條件
地鐵：地鐵1號線臨平
站無縫對接；公交有：
餘杭區人民法院站（309
路,380路,386路,769
路,786路）、臨平南站
（529路, 530路,760
路,763路,786路,788路,
海寧k530路,海寧k534
路)和臨平南站（迎賓
路）站（309路夜間
線,824路），交通條件
較好
地鐵：附近有地鐵1號
線臨平站；公交有：餘
杭區人民法院站（309
路,380路,386路,769
路,786路）、臨平南站
（529路, 530路,760
路,763路,786路,788路,
海寧k530路,海寧k534
路)和臨平南站（迎賓
路）站（309路夜間
線,824路），交通條件
較好
地鐵：附近有地鐵1號
線臨平站；公交有：餘
杭區人民法院站（309
路,380路,386路,769
路,786路）、臨平南站
（529路, 530路,760
路,763路,786路,788路,
海寧k530路,海寧k534
路)和臨平南站（迎賓
路）站（309路夜間
線,824路），交通條件
較好
地鐵：距離地鐵1
號線臨平站623
米；公共運輸：
773、774、309夜
間線、763、779、
786、786區間、
824、824區間，
交通條件較好
打分係數
100
98
98
96
市政配套
周邊配套：酒店、超
市、大型餐飲、銀行、
郵局、醫院、幼兒園、
小學、中學等，餐飲購
物娛樂齊全，市政工程
完備
周邊配套有：商場、餐
飲、零售、超市、健身
會所、養身會所、金
融、汽車展銷中心等配
套設施，周邊有學校、
醫院、金融機構等，配
套齊全
周邊配套有：商場、餐
飲、零售、超市、健身
會所、養身會所、金
融、汽車展銷中心等配
套設施，周邊有學校、
醫院、金融機構等，配
套齊全
周邊配套有：商
場、餐飲、零售、
超市、健身會所、
養身會所、金融、
汽車展銷中心等配
套設施，周邊有學
校、醫院、金融機
構等，配套齊全
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
主體建築環境優雅，周
邊有水景公園和臨平公
園，往南可見錢塘江，
往北可見超山風景區。
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優
雅，緊臨花蔣路景
觀綠化帶及國家級
溼地公園、安靜，
無噪音、工業汙染
等
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
建築規模
52.93㎡
11㎡
28㎡
400㎡
打分係數
100
103
103
95
狀
況
建築結構
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構、現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構、現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構、現代化
辦公樓，結構構件
良好滿足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯，公共部分精裝修
毛坯，公共部分精裝修
毛坯，公共部分精裝修
毛坯，公共部分精
裝修
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、無
滲水、返潮影響，
維護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高3.6米，標準
層高3.6米，標準
層高4.2米，標準
層高4.2米，標準
打分係數
100
100
102
102
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
理想四維地產集團有限
公司統一管理，2.2元/
㎡·月
杭州綠城物業有限公司
統一管理，2.9元/平方
米·月(不含能耗)
杭州綠城物業有限公司
統一管理，2.9元/平方
米·月(不含能耗)
杭州綠城物業有限
公司統一管理，
2.10元/平方米·月
(不含能耗)
打分係數
100
101
101
99
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
住宅：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
餘杭世紀大道與迎賓
路交叉口
世紀大道676號（水
景公園旁邊）
餘杭世紀大道與望梅
路交叉口西南側
星橋藕花洲大街和星
都大道交匯處
房地產單價
待估
15,000
15,000
14,000
房地產用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
16/12/31
2017/1/22
2017/2/4
2017/2/11
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
餘杭世紀大道與迎賓
路交叉口
世紀大道676號
餘杭世紀大道與望梅
路交叉口西南側
星橋藕花洲大街和星
都大道交匯處
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊挨1線地鐵，多公
交 標準
緊挨1線地鐵，多公
交
臨近1線地鐵，多公
交
多公交
打分係數
100
100
100
98
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅
環境優雅
環境優雅
環境優雅
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
共20層，南北通透
共30層，南北通透
共20層，南北通透
共26層，南北通透
打分係數
100
99
100
100
實
物
狀
況
建築規模
92.63㎡
127㎡
89㎡
89㎡
打分係數
100
100
100
100
建築結構
鋼混結構的現代化住
宅，2層住宅底商級2
層地下汽車車庫。結
構構件良好，滿足正
常使用
鋼混結構的現代化住
宅。結構構件良好，
滿足正常使用
鋼混結構的現代化住
宅。結構構件良好，
滿足正常使用
鋼混結構的現代化住
宅。結構構件良好，
滿足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新建住宅，完損度較
好
新建住宅，完損度較
好
新建住宅，完損度較
好
新建住宅，完損度較
好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高2.9米，標準
層高2.9米，標準
層高2.9米，標準
層高2.9米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
理想銀泰城：
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
公寓
1.22萬元/平方米
公寓
1.22萬元/平方米
寫字樓
—
寫字樓
1.28萬元/平方米
五星級酒店
—
五星級酒店
2.00萬元/平方米
車位
—
車位
14.29萬元/平方米
字母車位
—
字母車位
21.90萬元/平方米
截止評估基準日，公寓已開始銷售；其他業態均未開始銷售。
寫字樓：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
餘杭世紀大道與迎賓
路交叉口
臨東路和迎賓路交叉
口
餘杭臨平新城迎賓路
南苑街交匯西北角
餘杭南苑街道玩月街
房地產單價
待估
15,000
12,000
14,000
房地產用途
寫字樓
寫字樓
寫字樓
寫字樓
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
16/12/31
2017/2/1
2017/2/4
2017/2/11
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
餘杭世紀大道與迎賓
路交叉口
世紀大道676號
餘杭世紀大道與望梅
路交叉口西南側
新城世紀大道與良熟
一號路交叉口
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊挨1線地鐵，多公
交 標準
緊挨1線地鐵，多公
交
臨近1線地鐵，多公
交
緊鄰地鐵1號線，多
公交
打分係數
100
100
100
100
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
環境優雅
環境優雅
環境優雅
環境優雅
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
共47層
共36層
共52層
共23層
打分係數
100
101
100
101
實
物
狀
況
建築規模
130.35㎡
45㎡
155㎡
66㎡
打分係數
100
100
100
100
建築結構
鋼混結構的現代化辦
公樓，2層住宅底商
級2層地下汽車車
庫。結構構件良好，
滿足正常使用
鋼混結構的現代化辦
公樓。結構構件良
好，滿足正常使用
鋼混結構的現代化辦
公樓。結構構件良
好，滿足正常使用
鋼混結構的現代化辦
公樓。結構構件良
好，滿足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新建辦公樓，完損度
較好
新建辦公樓，完損度
較好
新建辦公樓，完損度
較好
新建辦公樓，完損度
較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高3.2米，標準
層高4米，標準
層高4.1米，標準
層高4米，標準
打分係數
100
102
102
102
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
公寓：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
餘杭世紀大道與迎賓路
交叉口理想銀泰城
位於餘杭臨平迎賓路
533號浙商開元名都祺
寓
杭州市臨平臨東路和迎
賓路交叉口華元歡樂城
杭州市臨平臨東路和迎
賓路交叉口華元歡樂城
房地產單價
待估
12,200
12,000
12,000
房地產用途
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
99
99
99
市場狀況
2016/12/31
2017/2/6
2017/3/7
2017/3/7
市場指數
100
100.13
100.13
100.13
區
位
狀
況
聚集程度
位於杭州市餘杭世紀大
道與迎賓路交叉口，坐
擁臨平新城中央商務區
位；距離臨平火車站2
公裡。集休閒購物、餐
飲娛樂、商務辦公、住
宅、五星級酒店等於一
體的臨平新城地標性綜
合體；工作生活便利度
較好
位於杭州市餘杭臨平迎
賓路533號，擁有以社
區商業文化中心，休閒
步行街，城市商業街，
會館等構成完善的商業
文化設施，生活便利度
較好
位於臨平臨東路和迎賓
路交叉口，擁有以社區
商業文化中心，休閒步
行街，城市商業街，會
館等構成完善的商業文
化設施，生活便利度較
好
位於臨平臨東路和迎賓
路交叉口，擁有以社區
商業文化中心，休閒步
行街，城市商業街，會
館等構成完善的商業文
化設施，生活便利度較
好
打分係數
100
100
100
100
交通條件
地鐵：地鐵1號線臨平
站無縫對接；公交有：
餘杭區人民法院站
（309路,380路,386
路,769路,786路）、臨
平南站（529路, 530
路,760路,763路,786
路,788路,海寧k530路,
海寧k534路)和臨平南
站（迎賓路）站（309
路夜間線,824路），交
通條件較好
地鐵：附近有地鐵1號
線南苑站；高鐵立交
北、西梅村、王家畈等
公交站，有多條公交線
路：309路夜間、786、
765、761、824、824路
區間、786路區間、
775、779路等
地鐵：地鐵1號線南苑
站無縫對接；蔣村公交
中心站，有多條公交線
路：53、54、24、43、
25、311、599、194、
185、機場專線等
地鐵：地鐵1號線南苑
站無縫對接；蔣村公交
中心站，有多條公交線
路：53、54、24、43、
25、311、599、194、
186、機場專線等
打分係數
100
97
100
100
市政配套
周邊配套：酒店、超
市、大型餐飲、銀行、
郵局、醫院、幼兒園、
小學、中學等，餐飲購
物娛樂齊全，市政工程
完備
周邊配套有：商業辦公
酒店綜合體、學校、醫
院、金融機構等，配套
齊全
引進了餐飲、零售、超
市、健身會所、養身會
所、金融、汽車展銷中
心等配套設施，周邊有
學校、醫院、金融機構
等，配套齊全
引進了餐飲、零售、超
市、健身會所、養身會
所、金融、汽車展銷中
心等配套設施，周邊有
學校、醫院、金融機構
等，配套齊全
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
主體建築環境優雅，周
邊有水景公園和臨平公
園，往南可見錢塘江，
往北可見超山風景區。
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，緊
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
130.35㎡
50.7㎡
52㎡
52㎡
打分係數
100
101
101
101
建築結構
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構、現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿足
正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯(可分割)
毛坯(可分割)
簡裝修(不可分割)
毛坯(可分割)
打分係數
100
100
97
100
完損程度
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
層高3.0米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權，產權年
限：40年
自主完整產權，產權年
限：40年
自主完整產權，產權年
限：40年
打分係數
100
100
100
100
物業管理
外聘物業管理公司統一
管理
杭州廣銀物業物業管理
有限公司統一管理，2
元/㎡·月
華元物業管理公司統一
管理1.68元/㎡·月
華元物業管理公司統一
管理1.68元/㎡·月
打分係數
100
95
97
97
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
自持物業：
序號
項目內容
計算方法
取值
備註
1
在履行的租金單價（元/天.M2）
2.81
根據合同計算
2
合約到期日
按照年月日格式填寫
3
正常的市場租金（元/天.M2）
市場法確定
4
租金增長率
環比上漲率
5
空置率
年化空置率
3.00%
6
管理費用率
按照收入的百分比
5.0%
7
維修費用率
按建築平方米
40
8
保險費率
9
房產稅率
按收入百分比
12.0%
10
增值稅金附加率
按照收入的百分比
0.60%
11
所得稅率
按照收入的百分比
25.0%
（1）
房地產的轉讓或者
租金收入是公司主營的，
扣稅；非主營的，可以不
考慮；另外，租金法評估
售價，也不宜扣除所得
稅。
12
建築成本單價（元/平方米）
參考同類建築物造價水平
3,848.6
13
尚存受益期
36.5
14
折現率
商鋪類
8.0%
6、杭州西溪
（1）參數的選取
已銷售（不含稅均價）
未銷售（不含稅均價）
1號寫字樓
1.61萬元/平方米
1號寫字樓
1.62萬元/平方米
2號寫字樓
1.40萬元/平方米
2號寫字樓
1.62萬元/平方米
3號寫字樓
1.99萬元/平方米
3號寫字樓
1.62萬元/平方米
4號寫字樓
1.68萬元/平方米
4號寫字樓
1.62萬元/平方米
5號商業街
5.80萬元/平方米
5號商業街
3.33萬元/平方米
6號商業街
4.56萬元/平方米
6號商業街
3.33萬元/平方米
1-4號樓底商
4.59萬元/平方米
1-4號樓底商
3.33萬元/平方米
車位
—
車位
17.14萬元/個
（2）選取參數的對比情況和修正情況
寫字樓：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
杭州市西湖區雙龍
路和崇仁路交叉口
西溪銀泰城
位於杭州市西湖區
蔣村新區金色西溪
商務中心
位於杭州市西湖區
文一西路與崇仁路
交匯處西溪谷國際
商務中心
杭州市西湖區餘杭
塘路花蔣路交叉口
綠城西溪世紀廣場
房地產單價
待估
16,000
15,180
17,000
房地產用途
寫字樓
寫字樓
寫字樓
寫字樓
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
2016/12/31
2017/2/6
2017/3/7
2016/11/5
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
杭州市西湖區雙龍
路和崇仁路交叉
口，屬於國家西溪
溼地公園北側的蔣
村新區，也屬於西
溪溼地核心商圈；
距離城西銀泰城4公
裡；距離西溪印象
城8公裡；距離繞城
高速西線2.5公裡；
距離西溪溼地1公
裡。集合時尚、潮
流、品味、格調、
休閒、聚會、家
庭、娛樂為一體的
新型商業綜合體；
工作生活便利度較
好
位於杭州市西湖區
蔣村新區花蔣路與
雙龍街交叉口，緊
臨西溪國家溼地公
園，擁有阿里巴巴
淘寶城、西城廣
場、C2項目、西溪
天堂、西溪印象城
等商業及休閒娛樂
的成熟配套，生活
便利度較好
位於杭州市西湖區
文一西路與崇仁路
交匯處，南臨西溪
溼地，北依浙大紫
金港校區，東面與
蔣村商住區對接，
西接規劃中的城市
綜合體(行政、辦
公、金融、商業)，
交通網絡四通八
達，工作生活便利
度較好
位於西湖區餘杭塘
路花蔣路交叉口，
擁有以社區商業文
化中心，休閒步行
街，城市商業街，
會館等構成完善的
商業文化設施，生
活便利度較好
打分係數
100
100
100
100
交通條件
地鐵：與規劃建設
中地鐵5號線浙大紫
金港站無縫對接；
合建村公交站
（K311、K332、
K641、K646、860）
和蔣村公交中心站
（K194、B2、K311、
K25、K24、K322、
K641、K646、K194、
K186)交通條件較好
地鐵站：往北有規
劃建設中地鐵5號線
浙大紫金港站；合
建村、文一西路花
蔣路口等9個公交車
站:286路、860路、
221路、332路、118
路、149路、311
路、199路等公交路
線
地鐵站：往北有規
劃建設中地鐵5號線
浙大紫金港站；蔣
村公交中心站，途
經公交車：K194、
B2、K311、K25、
K24、K322、K194、
K186路
地鐵：規劃建設中
地鐵5號線蔣村站；
蔣村公交中心站，
有多條公交線路：
53、54、24、43、
25、311、599、
194、186、機場專線
等
打分係數
100
93
93
100
市政配套
周邊配套：酒店、
超市、大型餐飲、
銀行、郵局、醫
院、小學、中學
等，餐飲購物娛樂
齊全，市政工程完
備
周邊配套有：商業
辦公酒店綜合體、
學校、醫院、金融
機構等，配套齊全
引進了餐飲、零
售、超市、健身會
所、養身會所、金
融、汽車展銷中心
等配套設施，周邊
有學校、醫院、金
融機構等，配套齊
全
周邊配套有：商業
辦公酒店綜合體、
學校、醫院、金融
機構等，配套齊全
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
主體建築環境優
雅，東臨花蔣路景
觀綠化帶及國家級
溼地公園、安靜，
無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優
雅，緊臨花蔣路景
觀綠化帶及國家級
溼地公園、安靜，
無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優
雅，緊臨花蔣路景
觀綠化帶及國家級
溼地公園、安靜，
無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優
雅，緊臨花蔣路景
觀綠化帶及國家級
溼地公園、安靜，
無噪音、工業汙染
等
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
中區(共14層)，整體
中區(共12層)，整體
中區(共13層)，整體
中區(共14層)，整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
145㎡
124㎡
128㎡
200㎡
打分係數
100
100
100
97
建築結構
鋼混結構的現代化
商業辦公型綜合體
地下車位、結構構
件良好，滿足正常
使用
框架結構、現代化
辦公樓，結構構件
良好滿足正常使用
框架結構現代化辦
公樓，結構構件良
好滿足正常使用
框架結構現代化辦
公樓，結構構件良
好滿足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯(可分割)
毛坯(可分割)
簡裝修(不可分割)
毛坯(可分割)
打分係數
100
100
96
100
完損程度
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、無
滲水、返潮影響，
維護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、無
滲水、返潮影響，
維護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、無
滲水、返潮影響，
維護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度
較好、地基無沉
降、散水良好、無
滲水、返潮影響，
維護保養較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高4.25米
層4.25米
層4.25米
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
外聘物業管理公司
(待定)統一管理，
12.80元/平米·月
杭州中宙物業管理
有限公司統一管
理，7.50元/平米·月
外聘物業管理公司
(待定)統一管理，
7.50元/平米·月
綠城物業公司統一
管理，物業費：5.50
元/平米·月
打分係數
100
101
101
102
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
商業街：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
杭州市西湖區雙龍路和
崇仁路交叉口西溪銀泰
城
位於杭州市西湖區弘
德路與餘杭塘路交叉
口綠城西溪世紀廣場
商鋪
位於杭州市西湖區花
蔣路、餘杭塘路向
西、西溪銀泰城西側
800米處融創河濱之
城商鋪
位於杭州市西湖區花
蔣路、餘杭塘路向
西、西溪銀泰城西側
800米處融創河濱之
城商鋪
房地產單價
待估
32,000
35,897
37,476
房地產用途
商業
商業
商業
商業
交易情況
待估
掛牌
掛牌
掛牌
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
2016/12/31
2016/11/25
2017/3/26
2017/3/26
市場指數
100
99.59
101
101
區
位
狀
況
聚集程度
杭州市西湖區雙龍路和
崇仁路交叉口，屬於國
家西溪溼地公園北側的
蔣村新區，也屬於西溪
溼地核心商圈；距離城
西銀泰城4公裡；距離
西溪印象城8公裡；距
離繞城高速西線2.5公
裡；距離西溪溼地1公
裡。集合時尚、潮流、
品味、格調、休閒、聚
會、家庭、娛樂為一體
的新型商業綜合體；工
作生活便利度較好
位於西湖區餘杭塘路
花蔣路交叉口，擁有
以社區商業文化中
心，休閒步行街，城
市商業街，會館等構
成完善的商業文化設
施，生活便利度較好
位於杭州市西湖區花
蔣路、餘杭塘路向
西、西溪銀泰城西側
800米處，周邊1公
裡有萬科西廬、西溪
裡、西溪華府、西溪
蝶園等高品質社區，
有網新軟體園、西湖
科技園、中國智谷西
湖園區、東面學軍中
學紫金港校區、商鋪
對面即是規劃小學等
成熟配套，生活便利
度較好
位於杭州市西湖區花
蔣路、餘杭塘路向
西、西溪銀泰城西側
800米處，周邊1公
裡有萬科西廬、西溪
裡、西溪華府、西溪
蝶園等高品質社區，
有網新軟體園、西湖
科技園、中國智谷西
湖園區、東面學軍中
學紫金港校區、商鋪
對面即是規劃小學等
成熟配套，生活便利
度較好
打分係數
100
100
100
100
交通條件
地鐵：與規劃建設中地
鐵5號線浙大紫金港站
無縫對接；合建村公交
站（K311、K332、
K641、K646、860）和
蔣村公交中心站
（K194、B2、K311、
K25、K24、K322、
K641、K646、K194、
K186)交通條件較好
地鐵：附近有規劃建
設中地鐵5號線蔣村
站、紫金港站雙地
鐵；杭州地下立體交
通網絡；蔣村公交中
心站，有多條公交線
路：53、54、24、
43、25、311、599、
194、186、機場專線
等
地鐵：附近有規劃建
設中地鐵5號線；杭
州地下立體交通網
絡；蔣村公交中心
站，有多條公交線
路：K194、B2、
K311、K25、K24、
K322、K641、K646、
K186等
地鐵：附近有規劃建
設中地鐵5號線；杭
州地下立體交通網
絡；蔣村公交中心
站，有多條公交線
路：K194、B2、
K311、K25、K24、
K322、K641、K646、
K186等
打分係數
100
95.5
96
96
市政配套
周邊配套：酒店、超
市、大型餐飲、銀行、
郵局、醫院、小學、中
學等，餐飲購物娛樂齊
全，市政工程完備
周邊配套有：商業辦
公酒店綜合體、學
校、醫院、金融機構
等，配套齊全
周邊配套有：商業辦
公酒店綜合體、學
校、醫院、金融機構
等，配套齊全
周邊配套有：商業辦
公酒店綜合體、學
校、醫院、金融機構
等，配套齊全
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
主體建築環境優雅，東
臨花蔣路景觀綠化帶及
國家級溼地公園、安
靜，無噪音、工業汙染
等
主體建築環境優雅，
緊臨花蔣路景觀綠化
帶及國家級溼地公
園、安靜，無噪音、
工業汙染等
主體建築環境優雅，
緊臨花蔣路景觀綠化
帶及國家級溼地公
園、安靜，無噪音、
工業汙染等
主體建築環境優雅，
緊臨花蔣路景觀綠化
帶及國家級溼地公
園、安靜，無噪音、
工業汙染等
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
第1-4層(共4層)，整體
第1層(共2層)，整體
第1層(共2層)，整體
第1層(共2層)，整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
85663.6㎡
200㎡
78㎡
103㎡
打分係數
100
101
102
102
建築結構
鋼混結構的現代化商業
辦公型綜合體地下車
位、結構構件良好，滿
足正常使用
框架結構、現代化辦
公樓，結構構件良好
滿足正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿
足正常使用
框架結構現代化辦公
樓，結構構件良好滿
足正常使用
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯(可分割)
毛坯(可分割)
毛坯(可分割)
毛坯(可分割)
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新建大型綜合體建築，
房屋完損程度較好、地
基無沉降、散水良好、
無滲水、返潮影響，維
護保養較好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散
水良好、無滲水、返
潮影響，維護保養較
好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散
水良好、無滲水、返
潮影響，維護保養較
好
新建大型綜合體建
築，房屋完損程度較
好、地基無沉降、散
水良好、無滲水、返
潮影響，維護保養較
好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.2米，適合經
營：百貨超市
層高4.2米，適合經
營：服飾鞋包、生活
服務、餐飲美食
層4.2米，適合經
營：百貨超市、酒店
賓館、家居建材、服
飾鞋包
層4.2米，適合經
營：百貨超市、酒店
賓館、家居建材、服
飾鞋包
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
自主完整產權
打分係數
100
100
100
100
物業管理
外聘物業管理公司(待
定)統一管理，12.80元/
平米·月
外聘物業管理公司統
一管理，7.50元/平
米·月
綠城物業公司統一管
理，5.10元/平米·月
綠城物業公司統一管
理，5.10元/平米·月
打分係數
100
101
103
103
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
自持大商業參數：
序號
項目內容
計算方法
取值
備註
1
在履行的租金單價（元/天.M2）
2.86
根據合同計算
2
合約到期日
按照年月日格式填寫
3
正常的市場租金（元/天.M2）
市場法確定
4
租金增長率
環比上漲率
5
空置率
年化空置率
3.00%
6
管理費用率
按照收入的百分比
5.0%
7
維修費用率
按建築平方米
40
8
保險費率
9
房產稅率
按收入百分比
12.0%
10
增值稅金附加率
按照收入的百分比
0.60%
11
所得稅率
按照收入的百分比
25.0%
（1）
房地產的轉讓或者
租金收入是公司主營的，
扣稅；非主營的，可以不
考慮；另外，租金法評估
售價，也不宜扣除所得
稅。
12
建築成本單價（元/平方米）
參考同類建築物造價水平
6,825.7
13
尚存受益期
38.5
14
折現率
商鋪類
8.0%
A.首年租金的確定
首年租金見下表：
通過以上統計表數據計算，該自持商業首年不含稅收入為6,178.00萬元。
B.租金增長率的確定
2018年-2020年開業期及培育期：
①租金政策優惠：第一個租約年免租三個月，由於前期地鐵未同步開通，
項目也是開業培育期，租金政策上的優惠一方面有利於吸引優質品牌資源，另
一方面減輕了品牌的首年租金壓力，從而達到商戶盈利、穩定經營、培育品牌
影響力及客流拉動的目的；
②租金價格優惠：西溪銀泰城預計2018年1月開業。目前招商情況預測，
小商鋪地下一層平均租金為220-270元/平米/月，一層為260-350元/平米/月，
二層210-230元/平米/月，三層180-200元/平米/月，四層130-190元/平米/月。
主力店項目整體租金定價水平為項目周邊同類的70%，將更多的利潤空間讓利
給了租戶，保證後續商戶持續穩定的經營，隨著2019年的地鐵開通，2019年
租金較2018年上漲50.5%。隨著2020年零售業態合同到期，品牌重新續籤合
同，提高租金價格，並縮短籤約期限，便於二次進行調整（以一年為主，做多
為兩年合同期）；2020年租金預計比2019年上漲40.6%。2021年對一些面積
過大、坪效較低的主力品牌，進行面積壓縮進行租賃，租金收入在原有標準提
高80-100%，增加租金收益；適當增加多經點位；調整廣告位、場地收入標準，
在2020年基礎上提高25%左右的租賃價格；2022年西溪銀泰城將進入高速成
長階段，並且餐飲租戶及主力品牌陸續到期，進行業態升級及租金提升。續籤
及新籤約租戶取消免租期，租金價格較前一年增長15%左右。
根據當地商業地產租賃市場行情及當前年度的通貨膨脹率，預測2023年
至2027年每年以5%的比率遞增、2028年至2032年每年以4%的比率遞增、
2033年至2037年每年以3%的比率遞增、2038年至2042年每年以2%的比率
遞增、2043年至2047年每年以1%的比率遞增、2048年以後至收益期結束將
達到一個租金水平的平穩狀態。
C.空置率的確定
根據該商場實際租賃情況和周邊商業租賃情況，估價人員與被評估單位商
管人員核實確認未來經營年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，則本次評估
未來房屋空置率按照3.00%預測考慮。
D.收益年限
根據土地的剩餘使用年限確定收益期。
E.折現率
折現率是將資產的淨收益還原為資產的價值的一種比率，一般用相對數來
表示。折現率是影響資產評估價值的一個重要因素，其本質應該是一種投資回
報率（投資收益率），包括無風險報酬率和風險報酬率。
本次評估中無風險報酬根據十年期國債利率取3.01%；風險因素分析：本
次評估中風險調整值採用專家打分法確定。
風險調整值=管理負擔補償+缺乏流動性補償+投資風險補償-投資帶來的優
惠
其中：管理負擔補償取1%、缺乏流動性補償取1.0%、投資風險補償取
3.5%、投資帶來在優惠取0.5%。由此得出本次評估風險報酬率為5.0%。折現
率=無風險報酬率+風險報酬率=3.01%+5.0%=8%（取整）。
7、黑龍江銀泰
（1）選取的參數
序號
物業類型
已銷售的單價（不含稅）
未銷售的單價（不含稅）
1
住宅
0.76萬元/平方米
0.71萬元/平方米
2
商鋪
0.71萬元/平方米
1.34萬元/平方米
3
車位
16.19萬元/個
17.05萬元/個
4
公寓
-
0.76萬元/平方米
（2）選取參數的對比情況和修正情況
住宅：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
群力大道與朗江路交匯
處
顧新街411號（職工街
與顧新街交匯處)
道裏區麗江路與工農大
街交匯處西行200
房地產單價
待估
7,500
7,500
7,180
房地產用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/2/15
2017/2/1
2017/2/1
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
群力大道與朗江路交匯
處
顧新街411號（職工街
與顧新街交匯處)
道裏區麗江路與工農大
街交匯處西行200
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊鄰地鐵3號線，多公
交
緊鄰地鐵3號線，多公
交
多公交
緊鄰地鐵3號線，多公
交
打分係數
100
100
98
100
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
高檔住宅小區
高檔住宅小區
高檔住宅小區
高檔住宅小區
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
建築規模
2320000平方米
1481500平方米
187000平方米
174845平方米
物
狀
況
打分係數
100
100
100
98
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
打分係數
100
100
100
100
完損程度
新住宅小區，完損程度
較好
新住宅小區，完損程度
較好
新住宅小區，完損程度
較好
新住宅小區，完損程度
較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
商業街：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
公濱路與香福路交匯處
東南
經緯街紅專街口
哈爾濱江北大學城學院
路
房地產單價
待估
15,000
12,600
15,600
房地產用途
商鋪
商鋪
商鋪
商鋪
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2016/10/17
2017/2/1
2017/2/1
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
聚集程度
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
公濱路與香福路交匯處
東南
經緯街紅專街口
哈爾濱江北大學城學院
路
打分係數
100
100
100
100
交通條件
緊鄰地鐵3號線，多公
交
多公交
地鐵在建，多公交
多公交
打分係數
100
96
98
96
市政配套
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀
商鋪
商鋪
商鋪
商鋪
打分係數
100
100
100
100
樓層朝向
整體
整體
整體
整體
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
建築規模
29257.52平方米
198平方米
158平方米
30平方米
打分係數
100
104
104
104
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
裝飾裝修
毛坯
毛坯
精裝
精裝
打分係數
100
100
102
102
完損程度
商鋪，完損程度較好
商鋪，完損程度較好
商鋪，完損程度較好
商鋪，完損程度較好
打分係數
100
100
100
100
層高布局
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
層高4.25米，標準
打分係數
100
100
100
100
權
益
狀
況
權利歸屬
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
自主完整產權，標準
打分係數
100
100
100
100
物業管理
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
自行管理、標準
打分係數
100
100
100
100
其他特殊
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
無特殊情況
打分係數
100
100
100
100
地下車位：
比較因素條件說明表
比較因素
估價對象
實例一
實例二
實例三
房地產坐落
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
道裡鄉政街與埃德蒙頓
路交匯處
道裡群力大道與朗江路
交匯處
職工街與安陽路交匯處
房地產單價
待估
160,000
150,000
183,000
房地產用途
車位
車位
車位
車位
交易情況
待估
成交
成交
成交
打分係數
100
100
100
100
市場狀況
16/12/31
2017/3/13
2017/3/7
2017/2/24
市場指數
100
100
100
100
區
位
狀
況
商服繁華度
哈爾濱市群力新區群力
大道與麗江路交匯處
道裡鄉政街與埃德蒙頓
路交匯處
道裡群力大道與朗江路
交匯處
職工街與安陽路交匯處
打分係數
100
100
100
100
交通便捷度
較便捷
較便捷
較便捷
較便捷
打分係數
100
100
100
100
公共設施完
善度
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
配套齊全、標準
打分係數
100
100
100
100
環境景觀優
劣度
一般
一般
一般
一般
打分係數
100
100
100
100
實
物
狀
況
車位類型
地下車位
地上車位
地上車位
地下車位
打分係數
100
96
96
100
建築結構
框架結構
框架結構
框架結構
框架結構
打分係數
100
100
100
100
物業管理
有
有
有
有
打分係數
100
100
100
100
車位設施完
善度
完損程度較好
完損程度較好
完損程度較好
完損程度較好
打分係數
100
100
100
100
面積
較大
面積適中
面積適中
面積適中
打分係數
100
96
96
100
新舊度
較新
較新
較新
較新
打分係數
100
100
100
100
8、淄博銀泰
該項目總建設規模256,891.94平方米，自持商業246,828.46平方米，對
外銷售商鋪10,063.48平方米。截止評估基準日剩餘商鋪為6,728.62平方米。
自持物業參數：
序號
項目內容
計算方法
取值
備註
1
在履行的租金單價（元/天.M2）
2.01
根據合同計算
2
合約到期日
按照年月日格式
填寫
3
正常的市場租金（元/天.M2）
市場法確定
4
租金增長率
環比上漲率
5
空置率
年化空置率
0.04%
6
管理費用率
按照收入的百分比
5.0%
7
維修費用率
按建築平方米
25
8
保險費率
9
房產稅率
按收入百分比
12.0%
10
增值稅金附加率
按照收入的百分比
0.6%
11
所得稅率
（1）
房地產的
轉讓或者租金收
入是公司主營
的，扣稅；非主
營的，可以不考
慮；另外，租金
法評估售價，也
不宜扣除所得
稅。
12
建築成本單價（元/平方米）
參考同類建築物造價水平
3,808.0
13
尚存受益期
32.5
14
折現率
商鋪類
8.0%
三、
評估師意見
經
查驗
，評估師認為：本次的價值所選取的參數是合理的，可比案例是具
有可比性的，其價值是公允的。
5、預案披露，2016年11月收購銀泰地產項目時，杭州理想100%股權的
估值為2.54億元，而本次重組中，杭州理想100%股權的估值為4.55億元。請
公司補充披露兩次交易中杭州理想100%股權估值發生較大差異的原因和合理
性。請財務顧問和評估師發表意見。
回覆：
一、杭州理想兩次交易中估值差異的原因
重組預案披露時杭州理想預估值為
4.55
億元，本次評估工作完成後確定
此
次收購杭州理想估值為
3.3
億元，較上一次
2016
年
5
月
31
日時點
2.5
億元的估
值增值
0.8
億元。經過分析和對照，企業在上次評估後將部分已經售出的房地
產進行了結算，造成本次實物資產的評估值低於上次評估的實物資產，而結轉
的收入企業已經列示到貨幣資金，需要說明的是，所結轉的收入形成貨幣資金
中包括銷售物業帶來的利潤，因此，造成本次評估前的帳面值大於上次評估的
帳面值，納入本次評估的實物資產在上次均進行了評估，兩次評估價值變化不
大，另外，企業在本次基準日之前將長期借款進行了償還，造成評估前的淨資
產增加。因此評估師認為差異是合理的。
具體帳面變動情況詳見下表：
科目名稱
531
1231
帳面值差異=1231帳面值-531
帳面值
一、流動資產合計
340103.04
224,041.58
-116,061.46
貨幣資金
25,755.64
49,160.78
23,405.14
預付款項
613.48
110.2
-503.28
其他應收款
64,576.45
14,355.44
-50,221.01
存貨
234,955.60
159,632.50
-75,323.10
其他流動資產
14,201.86
782.67
-13,419.19
二、非流動資產合計
216
1051.02
835.02
固定資產
113.78
89.13
-24.65
長期待攤費用
102.22
9.08
-93.14
遞延所得稅資產
0
952.81
952.81
三、資產總計
340319.04
225,092.61
-115,226.43
四、流動負債合計
197634.39
193,003.36
-4,631.03
應付帳款
28,983.04
62,233.02
33,249.98
預收款項
160,654.10
21,114.46
-139,539.64
應付職工薪酬
0.15
101.6
101.45
應交稅費
2,184.00
5,304.69
3,120.69
應付利息
2,170.36
221.82
-1,948.54
其他應付款
3,642.74
6,527.75
2,885.01
一年內到期的非流動負債
0
97,500.00
97,500.00
五、非流動負債合計
132,400.00
0.00
-132,400.00
長期借款
132,400.00
0.00
-132,400.00
六、負債總計
330,034.39
193,003.36
-137,031.03
七、淨資產（所有者權益）
10,284.65
32,089.25
21,804.60
二、本次交易中杭州理想作價情況
根據《補充協議》，交易雙方協商確定
本次收購杭州理想
20%
的交易價格為
50,473,190.71
元。該交易價格是按杭州理想
2016
年
5
月
31
日時
100%
的股權估
值
2.54
億元的
20%
計算的。
三
、評估師意見
經
查驗
，評估師認為：
經過比較，兩次評估主要差異的原因在於存貨評估
範圍發生變化，在上次評估範圍內的資產中有部分在本次評估前已經結轉，由
於結轉後部分科目發生了變化，加上收入的確認造成本次評估價值的內涵發生
了變化，因此，造成兩次評估價值發生變化。
杭州理想
2016
年
12
月
31
日時
100%
股權的估值為
3.3
億元的評估值是合理的。
中財網