從資本管理角度認識景觀設計的全生命周期

導讀

景觀可被視作一種資產，其形成受限於生產力水平與生產關係。無論是自持、銷售物業，還是政府公共項目，設計都需要考慮租金回報、公眾滿意等全生命周期利益流入。本文提供了以資產管理的思路理解景觀的獨特視角，並指出了在從設計到使用的全生命周期中，資產管理所扮演的角色。除藉助資產管理方的幫助外，設計師也應加強產品思維與用戶思維，通過輪崗、跨部門聯席會議、項目制組織等機制掌握通識與交叉業務知識，藉由早期全局介入和使用後評估及時評估運營結果，以復盤教訓、改良成果。

資產管理視角下的景觀設計

Landscape Design asan Asset Management

林瑋

清華大學公共管理學院博士候選人

LAF

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引言

景觀是人類經濟活動的產物。與土地和建築一樣，景觀可以被視為一種資本投入，進而作為生產資料塑造人們的生產生活環境。景觀的形成受限於生產力水平與生產關係：一方面，創造景觀所採用的工具、材料、工程技術，以及審美視角都無法脫離當地的經濟發展水平；另一方面，大部分景觀創造活動——無論是公共工程還是私有工程——都是在市場中通過採購方/業主方的招標邀標，向設計規劃與建築施工單位實施的購買行為。

景觀創造本身就是服務交易中的一環，也必定符合資本邏輯：只有獲得了買方對於設計成果價值的認可，並證實其在全生命周期中能夠發揮效用，賣方才能通過等價交換實現其設計工作的價值。自由市場條件下等價交換的邏輯，決定了資產管理參與景觀設計過程的必要性。

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資產管理的作用：

統籌多元需求，創造持續利益

狹義的「資產」即企業資產負債表中的資產端，通過既往的購買或生產過程而得以形成，其根本特徵在於可以帶來未來的利益流入。景觀作為資產所產生的持續利益流入，在各種類型的項目中均有體現：

1）商業地產：通過服務商戶與消費者獲得租金、物業管理費等持續現金流入。

2）住宅地產：為了儘快獲取最多的當期回款，需竭盡全力滿足消費者在住宅全生命周期內對宜居、美觀等方面的需求。營銷部門所欲實現的資產價值，即代表著消費者願意為居住空間付出價值的折現[1]。

3）公共工程：政府或政府注資平臺可以通過租賃方式獲取租金或運營方的收入提成，但更重要的是供公眾免費使用以實現其公共價值。其資產價值（包括公共價值）即投資、設計、運營、使用等各方參與者的效用函數達到均衡時的總體福利大小。

在進行具體設計時，雖然不能盲目追求利益最大化，但也不能因對藝術和創新的需求而忽視其經濟性。從開發商的角度出發，如果無法高強度利用土地，便難以達到必要的資金周轉效率，其後續市場運作也會受到影響。多數開發商不願意為所謂的「人居尺度」買單，實際上也是因為對於絕大多數消費者來說，空間品質的重要程度（與價格等因素相比）相對靠後，因此也並不願為此支付溢價。所以，在預算一定的條件下，開發商更願意追求低成本和高效率。

「資產管理」即通過被動監控預警和主動管理提升，提高資產創造未來利益的能力——無論這種利益是直接的現金流入，還是更高的用戶滿意度所帶來的間接利益。資產管理不是工程監理、物業管理、場地運營等現場工作，而是以獨立第三方的立場，從業主未來利益角度來計算得失、設定收支，並聘請、督促執行團隊達成目標。

在房地產信託投資基金（REITs）市場較為成熟的區域，會設立資產管理經理崗位，其人選一要懂市場，能夠根據用戶畫像了解用戶需求以及變化中的市場/公眾需求，提出設計和運營目標；二要懂金融，能夠為該項目的融資及後期退出制定預設方案；三要懂設計，能夠評估各種方案的可行性並核算成本。在中國，由於沒有成熟的REITs市場，大部分項目的業主方同時也是運營方，因此多會外聘專業人士或者內設相對獨立的資產管理部門來執行上述工作。

受益於這種第三方立場，資產管理團隊可以縱貫從投資拿地、定位規劃、深化設計到施工銷售、持有運營、轉讓退出等全生命周期；亦可以從回報分析角度協調前端投資決策方，中端規劃設計、開發建造方，以及終端用戶方等各方利益。例如，在商業景觀的設計中，資產管理團隊可根據用戶需求與市場定位，提供景觀成果的願景畫像，監控設計成果對租售情況、區域活力、交通動線、行人視線、品牌級次等可能產生的影響，並將建造成本控制在合理範圍內。

這種合作關係也對景觀設計師的能力提出了新的要求：除了工程思維和藝術思維外，也必須培養產品思維和用戶思維，掌握通識與交叉業務知識。對正、反面案例的使用後評估有助於設計師培養上述能力。

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在景觀設計中融合資產管理視角：

使用後評估與早期全局介入

以資產管理視角參與景觀設計，不僅需要對過往項目回報得失進行「馬後炮」式的分析判斷，也需要在一定程度上預見設計成果與周邊社區和用戶需求的契合程度，進而評估投資回報。

證據收集

使用後評估（POE）的經典定義是「人類使用者對已經投入使用的建成環境的效能的檢測」[2]。目前的建築POE研究大多偏向於關注使用者社會學、心理學上的行為習慣、舒適程度等[3]，而忽視了建築投資回報的整體評估，以及與對標理想回報的距離。而相對較晚開展的景觀POE則多是針對城市公園與綠地進行的個案研究[4][5]，這些評估往往關注設計與使用者習慣之間存在的衝突，較少從經濟角度出發，信息來源也主要依賴觀察、問卷、訪談等主觀性較強的途徑，而非客觀的運營數據[6][7]。

從資產管理的視角來看，復盤過程會特別重視人流吸引情況和商業業態分布是否符合設計預期；如果不符合，則考慮是否是因為預留工程條件、車位規劃、動線設計、休憩空間設計，乃至導視互動設計出現了問題。對於這些問題的POE，除了需要設計方提高自我學習和快速迭代的意識，主動搜集評估資料外，更加理想的方案是由第三方資產管理者來搜集各方反饋，監控實際運營，反饋數據，並以數據為依據提出明確的評估改進意見。

早期全局介入

設計是「多重目標+多重限制」的複雜決策過程，除了在投資研判階段展開對當地經濟、交通、人文、社會等層面的調研外，更需要從營銷和商業運營等角度來主動思考需求（提高客流量、入駐率、區域活力，以及業態平衡等），並多方考慮：

市民/消費者的需求（尺度空間適宜、標識系統清晰、洗手間等公共設施寬敞潔淨、休閒空間舒適宜人等）；

政府的需求（提升城市形象、周邊土地增值、創造就業機會等）；

投資人/業主方的需求（較短的投資回報期、較高的內部收益率和靜態租金回報率等）。

要想具備全局觀，除藉助第三方資產管理的幫助外，保障機制的建立也十分重要。這種機制一般包括：

1）適當的短期輪崗，以類似「售後工程師」的角度參與日常後端運營，獲得感性認知；

2）跨部門聯席會議，如要求後端部門參加設計方案制定會議並擁有投票權、否決權等；

3）項目制的人員組織結構，即在為各個項目臨時組建的項目組中安排來自不同部門、具備不同學科背景的成員，以加強相互理解並加快糾偏機制的迭代速度。

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結語

本文提供了以資產管理的思路理解景觀設計的獨特視角，並指出了在從設計到使用的全生命周期中，資產管理所扮演的角色——其介入有助於基於不同階段和不同群體的利益對設計方案進行平衡與協調。資產管理團隊與景觀設計團隊既可以是相互合作的關係，也可以是後者包含前者的關係。

景觀設計師一方面需要建立從資產管理視角認識景觀、注重經濟效益的意識；另一方面，也應積極培養自身的跨學科統籌能力及綜合實力。筆者認為，目前較為可行的培養路徑即是通過早期全局介入與POE進行快速學習。在多方合作語境或跨學科考量下，該路徑將使得景觀設計成果更優、回報更好，取得各方滿意的共贏結果。

注釋

不同人群的效用函數不同。例如，A對甲更有價值、B對乙更有價值，通過等價交換，甲對A出更高價、乙對B出更高價，就會促使甲在自身組合中擁有更多的A、乙擁有更多的B，從而甲乙的總體效用在均衡狀態時達到最大化。如果僅考慮某一方偏好，而造成另一方利益嚴重受損，則無法使總體效用最大化。

主要參考文獻

[1] Zhao, Y. J. (2016). State Credit and Land Finance: Chinese Urbanization in Transition. Urban Development Studies, (12), 1-21.

[2] Zimring, C. M., & Reizenstein, J. E. (1980). Post-Occupancy Evaluation: An Overview. Environment and Behavior, 12(4), 429-450.

[3] Wang, Z. H., Zhan, W., & Fu., Q. (2010). Research Progress of Post-Occupancy Evaluation. Wuhan: 2010 International Conference on Computer Science and Sports Engineering (CSSE).

[4] Li, Y. T. (2016). Application of Post-Occupancy Evaluation Methodology in Comprehensive Urban Park Landscape Design: A Case Study of Zhongshan Park, Xiamen. Guangdong Landscape Architecture, (6), 50-56.

[5] Gao, Y. S., Zhou, B., & Yang, J. (2018). Post Occupancy Evaluation (POE) on the Rural Greenway System: A Case Study of Jinjiang 198 LOHAS Greenway in Chengdu, Sichuan Province, Chinese Landscape Architecture, 34(2), 116-121.

[6] Huang, J. W., & Dong, J. J. (2016). Post-Occupancy Evaluation of Campus Landscape Space: A Case Study of Huaqiao University. Guangdong Landscape Architecture, (4), 57-63.

[7] He, J. J., & Wang, W. (2018). Post-Occupancy Evaluation of Urban Scenic and Historic Area — A Case Study of Langya Moutain Scenic and Historic Area in Chuzhou. Journal of Shanghai Jiaotong University (Agricultural Science), (4), 72-78.

參考引用 /Source:

Lin, W. (2018). Landscape Design as an Asset Management. Landdscape Architecture Frontiers, 6(6), 44-49. https://doi.org/10.15302/J-LAF-20180605