前幾個月，各地房地產市場十分火爆，「一房難求」的現象屢見不鮮，國慶節後，隨著各地調控政策的出臺，近一段時間的房地產市場似乎逐漸趨於平靜。然而，這期間住建部和深圳、北京、南京等地的相關部門密集出手，房地產市場的各種違法違規行為終於得到了曝光……
買賣關係中流行著一句話：「客戶不會因為東西好而選擇購買，只會因為覺得佔了便宜才會購買。」是不是砸中了你的命門？而在房地產這個暴利的行業，開發商為了讓你購買，就會用各種各樣的優惠、陷阱、把戲來誘惑你，但是，天上真的會掉餡餅嗎？就算會掉一定會砸中你嗎？往往等到你發現上當受騙的時候，已是悔之晚矣。
也許，在前陣火熱的房地產市場氛圍中，不少人正因這些行為上當受騙，也難怪，因為在房地產買賣過程中，各種套路實在讓人防不勝防。今天，就跟著頭條哥一起來看看買房過程中，你可能會遭遇的潛規則……
套路一：低首付、零首付的噱頭
現在大家都知道房價貴，於是很多開發商打起了豪邁的宣傳語，「首付一成起」，「首付2萬起」，甚至還有「0首付」，以廣州來說，「首付8萬置業廣州」，是不是很吸引人，那麼事實是怎樣的？
應對：其實上面所說的那些「低首付」一般是這樣：比如房子首付三成是50萬，開發商只讓你付15萬，剩餘的35萬由開發商幫你墊付（這是開發商跟銀行之間的交易），但這種所謂的墊付通常要在短時間內還上本息（一兩年內），也就是說，買完房子的一兩年，不僅要還房貸還要還加上利息的首付，這個壓力也不是一般人能承受的。
所以，一定要考慮好自己的還款能力，三思而後行！
套路二：你永遠也買不到的特價房
無論你速度有多快，條件有多符合，永遠也見不到廣告上所說的特價房，只能看著置業顧問一臉遺（zhuang）憾（bi）的告訴你：不好意思，特價房已經售罄。這是售樓部的一個吸引眼球的噱頭，我敢打賭，你絕逼買不到這類低價房源，就算有，這類特價房，要麼是樓層不好，要麼是採光不好，或者臨近高架橋馬路加油站……此時，開發商會說：「沒有特價房還有很多可供選擇的房源啊。來都來了，看一下啦。」
應對：天下沒有免費的午餐。
套路三：漂亮的沙盤
購房者買房，除了聽開發商忽悠，還有看沙盤。一般情況下，開發商會把沙盤做得非常漂亮，一眼看去，樓面間距很大，綠化也多。但是沙盤做得再好，也是模型。由於燈光和視線的影響，購房者很容易產生一種錯覺，再加上一些沙盤用特殊材料且做工精細，看上去會更富有立體感。沙盤擺放的高度大致相當於餐桌的位置，站著看時由於是俯視，小區全部景色盡收眼底，而現實中你買的房子即便層數、朝向、角度、視野再怎麼好，也絕對看不到沙盤這樣的效果！
應對：跟頭條哥一起，讓開發商用數據說話。在沙盤這塊兒，我們需要結合總體規劃圖重點關注容積率、樓間距、層高，樓間距決定著容積率，一般來說，容積率越高，說明小區裡房子建的越多，房子多了說明這個小區人口密度大，樓間距很小，住起來肯定是沒那麼舒服的。
另外還要關注此容積率是整體容積率還是分組團住宅的容積率，小區總佔地和總建築面積。一般來說，層高至少2.8米，低層住宅樓間距應大於15米，而那些高層住宅樓間距應當大於24米，尤其高層住宅，樓高:樓間距要求是1:1.2，容積率也不要超過4，超過這個指標，高層居住體驗會非常不好。
套路四：溫馨精美的樣板間
裝修得非常漂亮的樣板間，現在已經成了諸多售樓處的標配，許多購房者都會受其吸引。其實這個樣板間是由專業設計師設計，裝修材料都是精品，工費昂貴的裝修公司會仔細雕琢每個細節，咱們普通老百姓家要達到這個標準可要花費不少。
應對：許多開發商在推出精裝修住宅項目時，都要不遺餘力地花上一大筆錢請專業人士設計，請裝修公司裝飾，搭建出一套或幾套與眾不同的樣板間來。購房者千萬要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。有一些開發商還會通過縮小家具尺寸的方法，使得室內空間看起來更為寬敞，頭條哥相信尺子，自己測量出來的自己放心。
套路五：綠地和綠化的文字遊戲
在售樓部看房時，置業顧問通常告訴購房者該小區的綠化覆蓋率。但一定要注意，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區用地的比率，而綠地率是指小區範圍內各種綠地的總和與小區用地的比率，這個才是真正的種植面積，一般綠地率要在35%以上。
應對：針對開發商混淆綠化覆蓋率和綠地率的概念問題，頭條哥提醒購房者，購房時一定要儘量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附上在合同裡，並且在圖上準確標明小區內所有綠地面積，到時候接房時，如果綠化覆蓋率沒有達到標準，就可以找開發商。
套路六：小區配套入住後就會有
買房時，我們很容易受開發商宣傳的配套設施所吸引，開發商往往會把已經建成的和未建成的配套全部搬到圖上，但是這些配套設施什麼時候能實現呢？售樓處的人往往會給我們一個很模糊的時間，這些配套設施到底是入住第一天就能使用，還是入住一年、兩年、甚至更長的時間呢？
應對：頭條哥首先要說，未開工的工程永遠存在變化的可能！買房時，購房者不能光聽開發商說這些配套設施能夠到位、入戶，一定要弄清楚目前它的使用狀況以及開通的確定時間，並且還要籤訂到合同裡去，約定好違約責任，這樣房產商就不能因為配套設施不能按期正常使用而找藉口了。一般來說，稍大的社區周邊應設有學校，且小區離學校的距離應在300米左右；超市、菜市場等服務半徑最好不要超過150米。因此，最好能夠實地考察。
套路七：買就送陽臺，送車位
購房送陽臺、兩房變三房、書房半贈送、送車位..……這些常見購房優惠經常讓人心痒痒，現在一個車位也要10來萬呢，加上其他的，好像省了幾十萬，但是贈送面積辣麼大，真的沒問題嗎？比如上次6平米的深圳鴿子籠，其實就是買6送6。
應對：以車位為例，有的根本就不是合法車位，比如說佔用了消防通道，或者在路邊嘎嘎角角給你劃了個框框。還有的可能你只拿到了車位的使用權而沒有產權。比如1. 人防車庫禁止買賣。有的小區地下車位屬於人防工程而人防工程是國家強制配套,開發商只有使用權,不擁有產權,不得出售。2. 計入公攤面積的車位屬於全體業主所有，開發商無權買賣。（南京一開發商出售了此類車庫，被法院判決業主勝訴。）
所以，買房送車位，一定要看清送的車位時產權車位還是使用權車位。產權車位，業主享有使用權，可辦理產權證，也能自行買賣；只有使用權的車位，你只擁有車位的使用權而無產權。開發商說收回就收回！
總之，不能寫入購房合同和房產證的贈送面積或者車位，就是在耍流氓！
套路八：低價物業費
「我們的物業管理費收取的比較低，是每平方米3元錢。」低廉的物業費往往也會讓購房者為之一動，不過開發商怎麼會確定物業費的呢？
應對：物業管理費的規定是由物業公司跟業主籤合同的，開發商根本不能負責。如果在房屋銷售前，開發商已和物業管理公司談定了物業管理服務內容、方式、收費等事項的話，開發商在售樓的時候，就可以告訴購房人有關物業服務的內容，但是要出具和物業公司相關的文字材料。
套路九：樓書說大話
熱鬧的房展會上，每個參展商都熱情地向看展的人發放著精美的樓書。都是廣告。
應對：如果發生法律糾紛，樓書不能做證據，除非雙方籤字認可，並附在購房合同的補充協議中。樓書所提出的條件僅表明發展商的一種意願，並沒有法律效應。即使樓書內容適度誇大，也可看作是為了達到一種廣告效應。
套路十：團購費、排號費是些什麼鬼
樓盤只有取得預售許可證，才能合法的賣房。但市面上的項目，工地坑還沒挖，售樓部就先起來了，這個時候開發商就會先以「排號、團購、辦卡」的名義進行籌集資金，比如交1萬抵3萬，辦理VIP卡享98折……開發商這樣做，第一手頭有了周轉資金；第二有了客戶資源……
應對：排號的奧秘就在於開盤的數量通常只有排號數量的70%，比如排號100人，只開盤70套房源，於是造成100人搶70套房的盛況，並且這些都是交了定金的客戶，哪怕有個別的不排號，也擋不住其他人的搶購，於是售罄就成為了必然，一不小心，你著了它的道，還成了幫兇。
這一期當日售罄了，於是沒買到房的參加下一期排號，新一輪重複過程就周而復始，永遠都把購房者玩弄於股掌之間，就像政府拍賣土地，也是讓開發商互相殘殺自己成為最大收益者。
套路十一：很快辦產權證
看上一套房子，打算定下來之前，得問一句「你們這個項目有產權證嗎？」，如果別人回：「我們很快辦產權證。」，就需要注意了。而且新房大多都是期房，交了錢之後不可能馬上拿到房子，問一句交房時間，很重要。
應對：實際上，有些樓盤產權證根本辦不下來。因為有的項目土地出讓金都沒交齊。所以，一定不能買產權證還沒辦下來的房子，避免不必要的麻煩。期房，一定要向開發商確定交房時間，以及延期的措施和補償，尤其是那些買新房做婚房的年輕夫妻，別到結婚前才收到房，哪還有時間裝修，自己也要做好延期準備。
套路十二：房子剩下不多了
一個新開盤的項目，一種戶型只剩下兩套？開發商還說：「這個是不會假的，我們的售樓書上都有數字顯示。」想想深圳鴿子籠吧，說是一上午售罄，其實只賣出了4套，你看到售樓處人滿為患，有沒有想過，其中的群眾演員有多少？已售出的房屋中，有多少是房地產公司內部消化了（捂盤惜售加推房價、後續房源轉售為租）？
應對：按照北京市建委發布的房地產交易信息公示和預售合同網上簽約的通知，北京所有商品房預售合同將實行網上簽約和預售登記，這就意味著不管售樓處說得如何天花亂墜，購房者只要上網就能輕輕鬆鬆地把要買房子的信息了解得清清楚楚。
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