集中式和分散式公寓,哪種住得更舒心?

2020-12-01 騰訊網

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裝修完成的集中式公寓內景

白色的落地吊燈圈出柔和的光芒,玻璃窗外是剛剛貼上的「福」字。一群年輕人穿著T恤、毛衣、運動衫,伸長雙腿,愜意地仰倒在錯落有致的沙發上,談笑間儘是飛揚神採。

這裡是上海「魔方公寓」的一角,它是上海通過「代理經租」模式運營存量房源的機構之一。伴隨多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度不斷推進,租房成為人們實現住有所居的重要一環。上海2018年政府工作報告中明確,要支持專業化、機構化住房租賃企業發展,新增代理經租房源9萬套。

熙熙攘攘的上海每天都在迎接八方來客,在這座超大城市的大街小巷,類似的公寓數量正在悄然增長。如何讓代理經租機構實現專業化運營?如何保證租客住得更舒心?近日,解放日報上觀新聞記者集中探訪了滬上代理經租市場。

代理經租的兩種模式:「集中式」與「分散式」

什麼是代理經租?上海市房屋管理局市場監管處副處長劉紀來告訴記者:原先的租賃市場以自然人出租為主,假房源、黑中介等亂象,曾是難以破解的頑疾。近年來,市場湧現了例如魔方、自如、青客等代理經租機構,相當於租客和房東之間的「第三方」,與租賃房源房東籤訂長期合約,經裝修改造後重新開放給租客,通過市場之手,緩解租賃市場長期存在的糾紛。

為何代理經租能夠化解租房「痛點」?記者了解到,由於代理經租機構具有品牌化、機構化的特點,發布的房源真實度較高;還提供相應的房屋管理服務,例如保潔、維修等,提升了居住體驗和安全性。

日前,上海住房租賃公共服務平臺正式上線,截至4月11日,已推出43707套可出租房源,由代理經租企業運營的房源也被納入其中。「平臺從房源發布、實名認證、合同網籤等基本功能入手,引入金融、法律、租金查詢等部分公益服務項目。今後,將按照開放、共享的原則,分步實施、逐步完善。」劉紀來表示。「平臺功能全部建成後,將逐步實現租賃合同網籤、備案一體化,從事代理經租的企業,應首先到房管部門備案,通過入網認證後才能在租賃平臺上從事相關業務。」

上海住房租賃公共服務平臺首頁顯示的房源數量

圖片來源:上海住房租賃公共服務平臺

記者走訪發現,目前,上海代理經租市場主要分為兩種運營模式:「集中式」和「分散式」。集中式公寓往往由商業用地、商辦用地改造而成,整棟樓宇均用於租賃。運營機構獲得物業和土地資源後,按標準對房型和內部配置實行統一裝修改造和對外招租。分散式公寓的來源則以自然人房源為主,以房間為單位,零星散步在城市的不同區位。

「若把集中式公寓比作『陣地戰』,分散式就像『遊擊戰』。」一位租賃行業從業者告訴記者。「對於企業而言,選擇何種發展模式,還是要根據自身優勢決定。擁有酒店、開發背景的創始團隊,更適合運營集中式公寓。而擁有中介資源的企業,則在開發分散式公寓上佔便利。」

集中式:統一改造,統一管理

魔方公寓、蛋殼公寓、V領地青年社區……這些「網際網路風」十足的名字,都是滬上集中式公寓的代表。其中,魔方公寓在2009年就進入市場,目前已經分布全國20座主要城市,管理4萬間房間。蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海等8地市場,房間規模近8萬間。V領地青年社區成立於2011年,目前累計運營房源突破1.2萬間。

「標準化、可快速複製的產品模型正是集中式公寓的優勢之一。」魔方生活服務集團副總裁金喆告訴解放日報上觀新聞記者。在魔方公寓,一間普通房間大小在15至25平方米之間,配置床、書桌、洗衣機、衛生間等,在一棟樓宇內,類似的房間約有八十餘個,各個功能區均按模塊設計,通過不同的排列組合形成約10種房間格局。

「魔方公寓」的樣板房

圖片來源:魔方公寓

為什麼公寓設計也要「模塊化」?金喆解釋,在公寓行業內,幾釐米的差距都意味著客戶體驗的巨大差異。「例如書桌應該距離地面多高,床位懸置在半空還是放在地面上,一旦摸索出客戶接受的產品模式,集中式公寓能實現批量生產。」另一家公寓運營商「V領地」CEO周君強告訴記者,為鎖定客戶群體,他們只提供一個價位的房源,針對月薪6000至1萬元的年輕人。

對於租客而言,集中式公寓的社交屬性是吸引力之一。在V領地,記者看到擺放在地上的跑步機和建身器械,這是租客的公共健身房。往前走幾步,就是公共客廳,紅色的剪紙掛在椅子角落,牆上貼著裝飾畫,桌上散落著零星的邀請函——這是租客在為周末的聚會做準備。在V領地,幾乎每周都會舉辦集體活動,租客們聚在一起看電影、玩桌遊,宛如學生時代的宿舍生活,關係更親密。

租客正在「V領地」的房間內討論工作與生活

圖片來源:V領地青年社區

集中式公寓的租客一起參加自行車比賽

圖片來源:V領地青年社區

在安全性上,集中式公寓自成社區,統一配置安保設施,門禁處安裝「人臉識別」,防止陌生人進入公寓。在人流密集的公共區域內,則有24小時的監控系統,一旦出現意外,房屋管家可以在第一時間趕到現場。「每個管家需要管理70多套房源。」金喆說,「集中式公寓提高了管理效率,降低了人力資源成本。」

分散式:房源更自由是「殺手鐧」

分散式公寓零星散落在城市的各個角落,無論在何處,都能覓得它們的蹤影。目前,上海的分散式公寓品牌以鏈家旗下的「自如」、我愛我家旗下的「相寓」和「青客」為代表。

「租住自如的這套公寓,是因為離市中心更近,出門左拐就是地鐵,上班通勤很方便。」租客常先生介紹,他租住的房間由自如提供,月租2500元,位於一家老式公房內的三樓,大小約為10平方米左右,內部配置了床、櫥櫃和書桌。

由老舊公房改造成的「自如」公寓

圖片來源:上海自如

打開「自如」APP,能看見三種不同類型的房源:自如友家、自如整租與自如精選。其中,自如友家以合租為主,房屋以單間為單位分散出租。自如整租和自如精選則以整套房源為單位出租,其中,自如精選主要針對的是高收入群體,提供更精美的裝修服務。

由於分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成,在房源獲取上,分散式和集中式公寓截然不同。在位於閔行區顓橋鎮的一家「青客」公寓內,幾位工作人員正在與房東交流,這是青客培育的「採房團隊」。「採房團隊負責與房東商議租賃合同,並提供具體的報價。」青客CEO金光傑介紹。「房東可以在APP上註冊,並填寫房屋信息,會有採房團隊主動上門聯繫。目前,市場上大部分存量房源都集中在自然人手裡,規模龐大,青客每月可以擴張8000至1萬間房源。」

青客的「採房團隊」正在與房東交流

圖片來源:上海青客

「集中式」VS「分散式」

對於普通租客而言,更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓?

「首先看價格,其次看位置。」租客李小姐告訴記者。「這些代理經租機構運營的房源,普遍比傳統房源價格更高。就算有裝修、管理等增值服務,租客付款時也得權衡一下。」

經記者走訪了解,從價格來看,集中式公寓的整體溢價水平更高。以魔方公寓為例,其單間公寓價格比周邊出租民房高出15%-25%,最高達到6000元/間,主要集中在交通便利的城市中心區域或產業園區以及大學城等。在嘉定安亭、閔行等地區,集中式公寓的普遍單價為2000元/間左右,與周邊出租民房相差無幾。

分散式公寓的溢價水平相對較低。在閔行區顓橋鎮內,記者看到一套三室一廳的房源,獲取房源的價格約為3300元/月,而出租價格則為3600元/月,上浮價格僅300元。

「房屋的位置不同,租金隨位置波動的差異較大。」李小姐說。「無法直接比較集中式和分散式公寓的價格差異。」最後,在郊區工作的她選擇了入住附近一家集中式公寓。

從位置來看,由於分散式公寓由自然人房源改造而成,位置較為靈活,在地鐵、車站等關鍵交通樞紐周圍均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中環、外環線內,在內環區域少有涉及。

在居住體驗方面,集中式公寓提供的房間更標準,配套設施也相對齊全。而分散式公寓很大程度依賴房東本身提供的房源條件。

政策層面仍有考驗

儘管市場發展如火如荼,記者近日從上海市房屋管理局獲悉,在政策層面,兩類公寓均面臨自身考驗。

對於集中式公寓而言,這樣的考驗更為嚴峻。記者搜索上海住房租賃公共服務平臺顯示,目前可以租住的代理經租房源僅有「青客」「自如」等分散式公寓,集中式公寓寥寥無幾。為何會出現這樣的現象?

相關企業負責人表示,集中式公寓大多由商業、商辦用地改建。在《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中提到,允許商辦用房等按照規定改建用於租賃住房。但具體的實施細則仍未出臺,對於商辦用房的類型和消防標準缺乏進一步規定,導致這些公寓至今仍處於「灰色地帶」。劉紀來介紹,部分區已開始對相關項目展開綜合評估,對具備一定區位優勢,在能保證使用安全、人員安全、消防安全的前提下,探索試點商辦等用房改造用作租賃住房的標準和流程。

對租客而言,政策空白帶來的是生活細節的煩惱。集中式公寓按商業標準計算水電費,水費高達每平方米5元,電費每度1.2元,不少租客對此頗有微詞。「每月水電費要花800元」「哪怕白天出門,晚上睡覺,水電費也居高不下。」相比之下,分散式公寓由自然人房源改造而成,在水電費上,仍按民用標準計費,比起集中式公寓便宜不少。

但是分散式公寓也面臨自己的挑戰:如何區分「分租」和「群租」?在2014年發布的《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》中對群租提出了明確界定:凡是符合將一間原始設計為居住空間的房間分割後出租,或按床位出租;將原始設計為非居住空間的房間出租供人員居住;出租房間的人均居住面積低於5平方米等等情形之一的,就會被認定為群租。

如今,分散式公寓按單間房間出租的「分租」現象十分普遍,這是否屬於群租?劉紀來介紹,在2015年出臺、2017年重新發布延用的《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量住房試行意見的通知》中,已經允許代理經租機構將面積12平方米以上的客廳(起居室)作為一個房間單獨出租使用。因此,只要人均居住面積不低於5平方米,客廳不被「隔斷」成兩間或以上,並具備相應的採光、通風、衛生、消防等基本條件,可以按單間房間出租,不認定為群租。值得注意的是,目前,市場上也有部分代理經租機構和不少個體經營的「二房東」被媒體曝光,為賺取超額利潤,將客廳隔斷成多間房間,或是單間房間內有多人居住(居住人數超過2人,人均居住面積低於5平方米)。劉紀來表示,這些房源屬於群租現象,租客在尋找房源時,選擇具有一定品牌、規模較大、信譽較好的代理經租機構,不僅能改善居住品質,而且有利於保障自身的合法權益。

來源:上觀新聞

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