關於隔斷房的話題再次引發大眾關注。近日，北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市市場監管局接連發布3個合同示範文本，將禁止隔斷房提升至法律層面。
在控制房租水平基礎上，禁止企業打隔斷，獲得更多利潤。那麼，對分散式長租公寓而言，該如何發展？
「N+1」模式之惑
新京報記者了解到，除了對租賃方式、租金等內容進行規定外，新版住房租賃合同示範文本，對於群租房的政策再次重申：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。
「此前一直嚴禁隔斷房和群租房，這次發布住房租賃合同示範文本和房源信息發布規範，讓政策更加明確、更加堅定。」北京房地產中介協會秘書長趙慶祥表示。
然而，由於客廳面積大、價格相對合適，且經過租賃機構裝修後，居住環境大大提高，「N+1」房源在北京租賃市場中，有著部分需求存在。
蘑菇租房聯合創始人龍東平指出了目前一大現狀：頭部機構化企業中，「N+1」模式是一大普遍現象，而大量中部租賃機構或個人房源內，「N+1」的比例也非常高。
從運營角度分析，「採用分隔增加房間數量的方式，是提高坪效最為普遍的方式，也是目前長租公寓最為直接的利潤增長點。」58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
值得注意的是，裝修成本偏高，或是分散式公寓面臨的一大現實問題。「拿房時，公寓機構跟原房主籤的合約可能是三年、五年，一旦房主不再續約，裝修成本未必能掙回來。因此，公寓運營商通常採取的解決辦法是，將房屋進行分割，變成隔斷房。」宅貓找房創始人楊曉松表示。
在此背景下，租房新政，或對分散式公寓運營形成直接影響，「運營企業整租過來，不允許分割，還是整租出去，那麼，長租公寓存在的價值有多大？如何才能把裝修統一化的成本收回來？這是長租公寓運營企業必須面臨的現實問題。」楊曉松表示。
租賃新政或影響盈利及規模擴張？
「禁止『N+1』，意味著少了一間房。無論對哪家長租公寓企業而言，都可能影響出租率或投資回報。」同策研究院首席分析師張宏偉表示。
在房東東創始人全靂看來，影響最大的還是頭部運營機構，像美麗屋、中潤等中型規模企業也會受到一定影響，「企業不僅僅損失的是資金，還損失的是規模。」
不過，在影響程度上，具體還要看政策的落地執行力度。「影響有多大，消化時間有多長，今年可能還不好評估。」空白創始人楊現領稱。
不過，巴樂兔聯合創始人高萌對此持樂觀看法。在他看來，這一政策對長租公寓企業提出了更高要求，反倒會推動大型機構和平臺的發展。
之所以這麼認為，高萌的理由在於：該政策並不影響龐大的租房需求，也不會減少市場規模，或阻止行業進一步市場化發展。此外，該政策並不否定企業，反而是讓優秀、願意持久投入和追求長線回報的企業發展得更好。
在接受採訪時，相寓方面表示，相寓堅持在合法合規的範圍內正常經營，租房新政對相寓經營基本不產生什麼影響。
分散式長租公寓整體規模增長緩慢
實際上，今年長租公寓行業跌宕起伏，風波不斷。近日，有報導稱，樂伽公寓在合肥、西安等地拖欠房東租金，疑似「爆倉」，隨後樂伽公寓發出闢謠公告稱，一直處於正常運營狀態。不過，樂伽也坦言，「關於合肥市場我司依舊會正常運營正常維護，只是不再進行擴張市場」。
據克而瑞發布的2019上半年中國長租公寓規模排行榜顯示，較去年年底而言，今年上半年，分散式長租公寓運營商整體規模增長緩慢。究其原因，克而瑞研究機構認為，由於消防、甲醛、租金貸、哄抬租金等問題，分散式租賃企業被住建委等部門多次約談，約束和規範企業發展。而政府對租金上漲的嚴控，也使分散式長租公寓運營商能夠獲取的有效房源並不多，這也是導致整體規模增長緩慢的主要原因。
除此之外，不同城市對於隔斷房接受度不一，比如北京市場，今年上半年在通州等地集中拆除隔斷，整治違規，分散式租賃企業一定程度受到影響。
「一個行業從地上吹到天上，再從天上摔到地上，都是初期典型的特徵，說明大家都很浮躁。坦白說，長租公寓現在並沒有解決大部分租客的痛點，反而抬高了市場整體租金。」全靂表示。
實際上，租賃行業不同於酒店行業，由於涉及民生，租金不能隨便上漲。在此之前， 萬科在深圳城中村的「跑馬圈地」，引起租金上漲，讓其「萬村計劃」站在了輿論的「風口浪尖」。
「基層的勞務人員需要有地方住，若房租上漲後，目標客戶改變了，但並沒有增加原來勞務人員的居住空間，而是讓他們的選擇空間更小，這是長租公寓行業面臨的一大困擾。」楊曉松稱。
「經過兩三年的迅猛發展，住房租賃企業規模快速發展壯大，住房租賃行業的機構化、專業化、規模化程度持續提高，企業和行業發展摸索出一些規律，比如經歷過高速擴張後，肯定需要慢下來，通過加強管理和規範經營解決發展中遇到的種種問題，速度放緩是為了走得更穩，走得更遠。」趙慶祥稱。
全靂亦認為，2019年，對長租行業來說是個反思年，暫緩擴張，是最明智的選擇。放棄沒有質量的「規模」，活得長，才是真正的「好」。
業內：需創新模式，提高運營效率
「長租公寓未來還是很大的發展空間，但到底發展的方向在哪，目前還有待觀察。」 楊曉松稱。
楊曉松建議，長租公寓可在模式上有所創新。在他看來，長租公寓的發展方向，往「輕」的方向發展更為合適，「如果為了做一個長租品牌，做『重』加入裝修，帶來的問題非常多，也不一定是市場真正需要的。」
他提出了一大解決方案：可將長租公寓變成物業公司幫業主打理空置房的模式，即將物業公司聯網，將社區內公寓整租過來，不用專門團隊，而是交給物業公司打理，做成標準化服務，「物業公司就是管房屋的，本來就不許分割，這一模式還把利潤讓給物業公司，可以實現盈利問題。而對租戶而言，房租也沒有很大上漲。」楊曉松稱。
在張波看來，分散式長租公寓想要突破利潤「天花板」當屬無解，很難做到「跑得快」又「跑得好」，當下最優解是控制在北京的市場發展規模，並嚴格控制拿房成本。同時，適時擴大在熱點二線城市的布局規模。
除了在城市布局上要有所差異外，在具體的運營方面，龍東平認為，想要形成合理、長效的發展，長租公寓還需要在提升運營效率，降低管理成本，提高附加服務等方面下功夫。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 吳興發