近日，一則大新聞在眾多「打工人」的朋友圈流傳：蛋殼爆雷了。
據報導，近日，蛋殼公寓因資金鍊緊張，無法給房東支付租金，引發一些地方的房東深夜撬鎖、斷水斷電、驅逐租客，導致許多租客與房東產生矛盾。儘管11月16日蛋殼公寓在微博回應稱「我們沒有破產，也不會跑路」，但負面消息仍然接連不斷。
11月24日，成都蛋殼辦公室人去樓空，僅在門上貼著轉為線上處理的二維碼，讓許多房東撲了個空。
作為長租公寓的頭部企業，蛋殼和自如這兩家品牌一直是許多年輕人在外漂泊租房的選擇。但接連不斷的爆雷卻讓長租公寓這一行業蒙上了陰影。
為何長租公寓能始終受到市場青睞?未來長租公寓行業將如何發展?市場格局將會怎樣變動?又為何在政策利好扶持下長租公寓仍屢屢爆雷?
這要從長租公寓市場的發展現狀說起。
根據前瞻產業研究院分析，我國長租公寓市場還遠未進入穩定期。
2015年，我國長租公寓進入引入期，戶型相對單一，經過幾年的發展，目前我國長租公寓行業處於由發展期向成長期逐漸過渡的階段：開發商逐漸增多，出現了長線資本，逐漸由輕資產為主向輕重資產結合的投資模式轉變，產品出現多元化的趨勢。
而隨著「租售並舉」和「住房不炒」的政策落實，長租公寓市場已經有了政策利好的加持。
根據前瞻產業研究院分析，2015年1月，國家住建部頒布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，首次推出「租售並舉」的概念，並在接下來的幾年相繼頒布了《關於加快培育發展住房租賃市場的若干意見》等多項政策。
2017年，住建部等九部委聯合發布了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，《通知》中指出在人口淨流入的大城市，加快發展住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應，並確定了包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、瀋陽、合肥、鄭州、佛山等在內的12個首批試點城市。
為了響應國家層面的號召，地方政府積極跟進。除了首批試點的12所城市外，全國已有20多個省份也陸續頒布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》等相關政策，推動住房租賃市場的發展。
而從需求端來，隨著城鎮化進程的加快，一線及新一線城市經濟的快速發展以及當地就業崗位的增加，使得我國具有大規模的流動人口，且年輕一代跳槽、更換城市的傾向也在上升。此時，租房的靈活變通特性相較於買房具有更大的優勢。
另一方面，隨著房價高企，年輕一代觀念轉變，「買房」逐漸退出了年輕一代的人生必做清單。在2019年白領群體對購房需求的調研中，我國有近一半的白領能夠接受一輩子租房;而15%和11%的白領表示看經濟條件和看政策走向，僅有31%不能接受一輩子租房。
相比起高昂的房價(尤其是年輕人聚集的一二線城市)，低廉的租金無疑是長租公寓市場的一大重要利好因素。
根據青客公寓招股說明書提供的數據，中國的租金水平仍然處於較低位置，未來仍有較大的提升空間。據分析，我國租金佔可支配收入的比重較低，在2018年末為21.0%，相比英美發達國家的25.0%、28.0%仍然有一定的上升空間。
相比之下，我國的一二線城市如北京、上海、廣州、杭州的平均房價(平均房價=單位住房價格×人均居住面積)與年均可支配收入的比值分別為38.9、37.6、21.4、45.9，且中國城市的平均房價與年收入比也高於美國。這無疑顯示了我國住房租賃市場未來的廣闊發展空間。
而隨著諸多長租公寓爆雷，目前的長租公寓市場正面臨著市場格局變動的機遇。除了大眾熟知的蛋殼和自如以外，未來還有哪些企業可能會成為頭部玩家呢?
據前瞻產業研究院分析，從企業競爭情況來看，早在2011年，房地產服務商就開始涉足長租公寓，自如、美麗屋、摩瑪公寓等品牌創立。2015年，在國家貫徹「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段」方針下，一大批標杆房地產開發商以不同形式開發我國長租公寓市場。
目前，在長租公寓市場，主要參與者有房地產服務商、房地產開發商、酒店類和品牌機構。整體上來看，市場競爭格局較分散。
鏈家推出的自如主打分散式房源，主要通過APP業主委託及鏈家渠道開發房源，與房東籤訂長期合同後，視房屋狀況的不同統一進行改造，再通過租房平臺對外散租。
從管理規模上來看，自如是近年來發展最快的最大的長租公寓企業，2019年其長租公寓管理規模達到102萬間，處於行業領先地位。排名第二和第三的是相寓和蛋殼公寓，長租公寓管理規模分別約為70萬間和50萬間。萬科和龍湖近年來加快長租公寓布局的步伐，2019年其管理規模殺入前五，萬科泊寓和龍湖冠寓分別達到23萬間和11萬間。
而從房地產開發商涉足長租公寓的競爭情況來看，萬科、龍湖、旭輝、碧桂園等大型規模房企涉足較早，因此旗下品牌萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓處於行業領先地位。
第二梯隊則為擁有相當體量自持類用地的央企或國企和手握大量租賃用地的國家隊，如華潤有巢、保利公寓、中海友裡等。而景瑞悅樘、陽光城睿灣為第三梯隊。
具體來看，萬科泊寓一直佔據房地產開發商涉足長租公寓的龍頭地位，2019年其長租公寓管理規模超20萬間，且遙遙領先於排名第二的龍湖冠寓。旭輝領寓和碧桂園(碧家國際社區)管理規模均突破6萬間。朗詩寓、華潤有巢、上海地產城方城寓和招商公寓的長租公寓管理規模均在2萬間以上。中駿方隅和保利公寓擠進房地產開放商長租公寓管理規模排名TOP10。
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說到此處，就有人問了，既然長租公寓市場有著巨大的增長空間，各家企業又爭相進入，那為什麼如蛋殼等長租公寓還會屢屢爆雷、跑路?
據前瞻產業研究員分析，長租公寓爆雷有三大主要原因：「高進低出」模式、過高的金融槓桿和過於激進的投資策略。
「高進低出」模式本質是通過虧損來搶佔市場，背後需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式往往難以長期持續。
引入過高的金融槓桿則如業內常見的租金貸模式。租客以貸款還款的方式按月支付房租，而長租公寓則從貸款機構一次性收到租客一年甚至兩年的租金。但這些租金並沒有被長租公寓用來支付給房東，而是用於快速擴張新的業務。這樣資金鍊一旦斷裂，將會對房東和租客雙方都造成嚴重損失。
過於激進的投資策略則往往是由於公寓運營企業對國內租房市場的投資回報率預期過於樂觀，因此很多沒有大資本「撐腰」的企業在瘋狂擴張後只能面臨爆雷的結局。
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