文|邁點空間租賃
編輯|李菁
在今年2月，邁點空間租賃曾經做過一個猜想，《距離第一家長租公寓上市公司出現，差365天還是730天？》，不料臨時「殺出」一個青客，在11月5日成功上市，成為長租公寓第一股，並且發行之後還出現了漲幅。
可是，原本被寄予眾望的以地產係為主力軍的集中式長租公寓卻沒有出現在上市隊伍中。難道在上市戰中，集中式被分散式打趴下了？！
頭頂三座山，青客開盤首日漲幅3.76%
11月5日美東時間17點整，青客公寓正式在美國納斯達克掛牌交易。上市首日，發行價為17美元，開盤價為17.35美元，收盤報每股17.64美元，漲幅3.76%。目前青客的總市值8.37億美元，頂著重重壓力上市的青客，「搶跑」成功，想必可以在這時稍微鬆一口氣。
青客實屬不易，頭頂著「資不抵債」、「租金貸」、「臨時下調發行規模」的三座大山，還是如期成功上市。在這之前，邁點空間租賃曾就長租公寓第一股花落誰家做過猜想，《長租公寓5大派系上市大猜想…》。要知道當時，陸續被爆出有IPO計劃的原本只是自如和蛋殼兩家頭部品牌，並沒有青客的身影。但現在看來，青客就像是個突然闖入的毛頭小夥子，一舉捧走了「桂冠」。
在之前的上市猜想文章中，邁點空間租賃認為，被看做「沒錢沒房」的創業系和中介系品牌，是最為熱門的派系。事實證明，在上市這件事情上，青客作為創業系代表，成為了第一股之後，的確幹得不賴。
只不過，這一次不僅僅是創業系很爭氣，更令人欣喜的是，被詬病無數的分散式公寓竟然也是這次IPO成功背後的大贏家。不信你看，自如、蛋殼、青客都是以分散式為主的長租公寓品牌，那原本被視為 「財大氣粗」的集中式公寓這次怎麼就被「玩趴」了呢？
分散式公寓的「真香定律」
此一時彼一時，在青客、蛋殼傳出準備上市的消息之前，分散式公寓所遭受的「指責」可不少：租金貸、甲醛問題、隔斷房、哄抬租金、消防等。但是為何資本市場卻逃不過分散式公寓的「真香定律」呢，乖乖讓其進入二級市場，接通更便利的資本獲取通道呢？
首先是房源規模，也是分散式公寓「秒殺」集中式公寓至關重要的一點。以克而瑞發布的《2019上半年中國長租公寓規模排行榜》中的數據為例，目前集中式公寓體量TOP3分別是：魔方100000間、萬科泊寓70000間、旭輝領寓62000間；分散式公寓TOP3：自如850000間、相寓700000間、蛋殼500000間。
無需多言，這樣的數量對比用「懸殊」來形容也不為過了。即便是集中式公寓TOP1與分散式公寓的TOP3還有近5倍的差距。這樣一來，令無數資本心動不已的「規模經濟效應」就難以實現了。（規模經濟效應：當平臺達到一定規模，它們積累並圈定了一個龐大的租戶群，可以為之提供增值服務。）
這主要與集中式與分散式公寓的房源獲取難易程度有關。集中式公寓的房源一般為整棟、社區形式存在，由長租公寓企業自持、或包租運營。但是目前市面上符合租賃住宅的物業有限，所以品牌在獲取整棟優質物業時難度大。加上各地對何種物業、何種土地可作為租賃住宅的規定也不盡相同，集中式公寓的房源獲取是難上加難。
相比而言，分散式公寓的房源獲得難度較低，加上房源成本相比不高，所以能夠在資本和政策的扶持下，就像吹氣球一樣迅速膨脹。在資本早期對長租公寓企業的考察中，房源數量是最重要的指標，只有規模夠大品牌才能拿到融資，而融資之後還需要繼續擴大規模，以支撐再下一輪的融資。
此外，除了房源獲取之外，國內的長租公寓需要進行較大的裝修投入。
空白研究院院長楊現領調研發現，分散式公寓一間的裝修成本大概為8000元至12000元，集中式公寓一間的裝修成本大概為40000元至60000元。加上原本集中式公寓的裝修周期就比分散式公寓更長，這樣一來，僅在產品籌備階段集中式公寓就比分散式公寓存在更高的難度。
原本，追求規模被視為長租公寓行業的一個不良噁心，但是成功上市的品牌，一定程度上反映了資本對於規模的態度。就這樣，分散式公寓憑藉規模方面的壓倒性優勢，獨創了以規模為主打的「真香定律」，即便是原本喊著追打規模擴張的二級市場（指對已經發行的證券進行買賣，轉讓和流通的市場。）自然也是逃不過的。
「都在掰著手指算自己哪一天上市」
對於上市，其實不少長租公寓早在成立之初就已經定好了目標：旭輝領寓在2016年成立之際便將遠期目標設為IPO上市；V領地青年社區在今年年初宣布實現了所有單店項目全部盈利，並表示在2019年將實現整個公司的全面盈利，預計2020年可獨立上市等等。現在看來，當時對於行業的未來猜想過於保守，「預計在365天-730天內出現長租公寓第一股」，沒想到花不了365天就出現了。
就在青客上市的當晚，西安核桃公寓創始人鄭佔錄發了個朋友圈，「今晚幾百個老闆要睡不著了，都在掰著手指頭算自己哪一天上市。」沒錯，一旦在行業中遭遇挫折，大多人都會開始責怪行業不景氣。青客的上市，對於行業而言就像是一束光，一掃自去年以來籠罩行業的陰霾。即便青客本身還有需要改進的地方，但是踏出了成功上市這一步，便意義非凡。
就像趙本山在《鄉村愛情》裡說過的一句臺詞：「自己沒能力就說沒能力，怎麼你到哪兒，哪都大環境不好，你是破壞大環境的人啊？」 行業不需要那些整天哀聲怨道的品牌，需要的是即便是在資本的寒冬，仍能堅持運營，樹立品牌形象的長租公寓企業。
的確，隨著長租公寓爆雷新聞頻發，VC/PE機構對於行業的態度愈加謹慎，再加上募資不景氣，長租公寓品牌從一級市場拿錢會越來越難，IPO是一條企業融資快車道，直接轉向二級市場直接融資。畢竟，現金流就是生命線。
而分散式公寓和集中式公寓在接下來上市之戰中的表現，同樣值得期待與關注。
上市只是開始：別偷著樂，別急著哭
在自如被傳出將赴美IPO之時，其CEO熊林對外發聲表示，「長租行業已經由創業期進入精耕期，更需要聚焦於創造用戶和社會價值，不會急於啟動IPO。」
不論上市的場面有多紅火，掩蓋不了長租公寓投資回報周期長，利潤水平目前較低的事實。克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正周期至少需6年以上。所以對於分散式公寓和集中式公寓來說，要想持續獲得資本的青睞，路長且艱。
作為已經拔得頭籌的分散式公寓，別偷著樂，需要儘快將日常運營中存在的風險問題解決，如本次青客招股書中被指出的虧損、租金貸、以及盈利模式等問題。在保持規模擴張並領先的同時，需要將這些影響品牌進一步融資的問題一一解決。畢竟，資本只會用腳表達意見，上市意味著品牌的數據將保持公開並接受更多人的監督。
目前上市沒什麼動靜的集中式公寓，別忙著哭，要在各個城市實現規模拓展的同時，優化產品落地，將其中的每一個細節打磨，努力在不久的將來實現產品的可複製性。而這，恰好是分散式公寓規模增長速度優於集中式的地方，產品可複製性強，落地快。相信在集體土地建設租賃住房和住房租賃專項用地進入市場之後，擅長大社區運營的集中式公寓品牌方可以找尋到更適合自己的一方舞臺，從而獲得資本的青睞，早日加入IPO的隊伍。
上市，其實僅僅是一個開始。就像民宿業者自嘲的一句話，「做民宿只有兩天開心，開業和轉手那兩天」。長租公寓的處境或許也是類似，只要還是身處行業之中，無論是哪一派系，什麼類別，長租公寓人都必須保持著一顆折騰的心。畢竟，只有不停折騰，長租公寓才能收到更多的關注度，在來自資本、市場和政策等多方的批評和讚揚中，實現更好的發展。要知道，優先進入融資的快車道，分散式公寓贏得的，僅僅是這場大戰中的一個小環節而已。更多的挑戰，就在不遠的地方等待著。