中美公寓市場啟示錄,帶你展望中國長租的五大發展趨勢

　　簡介：進入四月，在疫情影響和經濟下行的雙重重壓下，中國長租公寓正在面臨嚴峻考驗。

　　作者：雲丁寓音繞良

　　進入四月，在疫情影響和經濟下行的雙重重壓下，中國長租公寓普遍面臨：

　　第一，租金收益率持續走低，優質企業的良性發展之路困難重重；

　　第二，租金差利潤空間收窄，行業競爭不斷抬高業主的出房預期。

　　雲丁·寓音繞良本期直播主講人李金宗，在美多年，擁有豐富的長租投資與運營經驗。深度剖析中美公寓市場，帶你窺見中國長租未來發展的五大趨勢。

　　多維度 看中美長租的相同與不同

　　就租售比而言，美國普遍在7%，中國卻只有2%左右。

　　租售比通常是指房屋租金與售價的比值。

　　這樣看不賺錢的中國長租是合理的。不是我們不夠努力，不夠好，而是中國大環境下的「高房價+低租金」所決定的。

　　中國長租公寓不賺錢的核心是租售比不高。

　　商業模式上，中國長租企業更看重品牌，更傾向於資產持有的中間部分（包租或兜底託管模式）；而美國則更關注資產持有的兩極，完全的輕資產（不掛品牌的託管）和全資收購模式（PE、REITs等）。

　　單看美國長租，它更重視通過降低資本化率或提高淨營業收入來實現資產價值的提高，從而取得較高的商業回報。

　　資本化率=淨營業收入÷資產價值

　　反觀中國長租，上遊租金瓜分50%收入佔比後，除去「融資成本 裝修攤銷 運營費用」，利潤僅剩5%。

　　這點微薄的利潤，讓中國長租經不起半點波瀾。

　　美國知名長租公寓案例解析分享

　　由美國地產大亨Sam Zell創立，自1969年發展至今，EQR已成為一家以REITs上市的知名房地產運營公司。

　　從求生存到求質量，EQR想明白了一個問題：相比於規模，長租公寓行業更應該注重房屋、租客和運營的質量。

　　也正是因為如此，在2005年全球金融危機剛有點跡象的時候，EQR就迅速做出了正確的判斷——美國長租公寓已經到達了歷史最高點。

　　於是，EQR立刻出售了大量房產。

　　高峰時的22萬間長租公寓到2020年的7萬間，EQR的踐行能力讓人敬佩。

　　中美兩國 長租科技發展的差異性

　　毫無疑問，在長租科技上，中國全面碾壓美國。

　　以TRIPALINK為例，它是中國人在美國創立的CO-LIVING概念的分散式公寓。

　　提供線上VR看房和虛擬客服，使用智能門鎖、智能水電錶等智能家居 ，輔以大數據分析的加持。

　　TRIPALINK在運營成本、利潤收益、客戶體驗上，都做到了極致。

　　而在美國多數的公寓，還停留在傳統門鎖、線下帶看、租客自己去水電部門繳費等的原始層面。

　　隨著美國公寓智能化訴求的日益激增，給像雲丁這樣的中國智能硬體科技企業的出海孕育了良好的發展機遇。

　　以美為鑑 中國長租五大趨勢判斷

　　趨勢一：資管趨嚴，供給增加

　　由於目前中國長租公寓盈利性較差，各運營機構將想盡一切辦法，儘量提高收益。而監管也將逐漸跟上市場變化，制定更加嚴格的監管政策、措施。

　　租賃住房、集體用地租賃項目、軍產、國企央企資產將成為市場供給的主力軍，供給迅速增加。

　　趨勢二：馬太效應

　　公寓將呈現馬太效應：強者愈強，弱者愈弱。

　　但所謂強，並不是指運營能力或規模上的強，主要是指拿房能力，融資能力上的強。

　　這些公司將通過超強的經營現金及融資能力，收購其他企業，擴大規模。

　　趨勢三：從房間到樓宇到社區

　　中國長租公寓將逐漸向租賃社區轉化，消費者將更喜歡配備齊全的租賃社區。

　　而長租公寓運營商也可以通過運營更大規模的租賃社區獲取某個地域的規模效應，增加利潤。

　　趨勢四：藍領公寓成為角鬥場

　　中國租賃資產租售比較低，白領公寓面臨租金上限問題，藍領公寓由於坪效更高，將成為公寓企業必爭之地。

　　藍領公寓更注重運營及B端獲客能力，這也對公寓企業設立了較高的門檻，使參與企業減少。

　　趨勢五：物業公司IPO，REITs

　　近期，中國很多地產商均將物業公司進行剝離上市且市盈率都不低。

　　可以預見，作為託管運營商的長租公寓企業以物業公司定位上市募資、REITs遲早會對私營企業開放。

　　目前新加坡、香港REITs在大陸持有大量地產項目，政府一定會鼓勵中國REITs市場。

　　這將給中國長租公寓企業帶來充足的資金和發展機會。

　　精彩問答

　　Q：剛剛您提到目前中國的地產租售比是很低的，那您認為這個比例變化的趨勢如何，後續會增長嗎？

　　A：短期內，受疫情影響，業主對租金的預期會有所下降，租售比會上升；中期來說，由於政府向市場投入大量集體用地供給與福利性住房，會導致正常商業模式運營下的企業租售比不會大幅增長甚至會稍有下降；長期的話，我國的租售比將會回歸與發達國家相似的水平，也就是基礎利率的2倍左右。

　　Q：對比中美市場，國內的長租公寓行業基本都是重資產包租，您認為輕資產託管會是一個趨勢嗎，走向輕資產的路徑和周期是怎樣的？

　　A：我認為輕資產是趨勢，主要是因為重資產包租通常利潤低且風險高。終有一天資本陸續離場和創業熱情退去，大家將會普遍意識到重資產包租並不是一個最優的資產配比方式，並將逐漸回歸到輕資產託管上。

　　走輕資產的路徑和周期，需根據當地情況和個人及公司優勢來分析，著重在規模效應上。

　　Q：國內早期發展的長租公寓企業其實享受了一定的行業早期紅利，在規模擴張和行業競爭加劇的背景下，一些諸如運營管理粗放、財務不規範的問題會被放大，作為投資人，針對這部分企業您有哪些好的建議？

　　A：從我的角度來看，長租公寓從本質來說它始終是一個房地產行業。

　　我的建議是，丟掉網際網路思維的束縛，腳踏實地，多做與時間成為朋友的事。

　　Q：在租售比很難改變的前提下，中國長租怎樣獲得好的利潤增長？

　　A：多向資產管理的方向去走，也就是將資產價值做高，然後收入資產升值的差額，而不是通過賺租金差或者託管費用。

　　Q：中國長租企業去美國發展做運營的機會與挑戰？

　　A：目前多數中國長租企業做的是運營，而不是資管，再加上我們對美國方面的市場和政策都了解不充分，又缺乏好的團隊運營，以及與當地基金和投資人的關係維護不到位等多種因素綜合，我個人並不看好中國長租企業去美國發展做運營這件事。

　　Q：中國未來公寓的發展，是以輕資產為主還是以重資產為主？

　　A：我的思考是像美國一樣會往兩極發展：一個是極輕的運營公司，甚至都不要品牌了，我只提供最專業的運營服務；另一個是往重資產方向發展，只做投資決策上的事兒。