五五房姐地產觀
這兩天，大概是許多人的不眠夜。
失眠的原因不盡相同，其中一種是租房。
圖片來源@新世相
房姐不知道這些在這個冬天被迫搬家的「打工人」有沒有想過「租房不如買房/該買房了」，但房姐對「必須買房」的認知是在親見「合法」「N+1」隔斷間被拆除後堅定起來的。
房子，是我們能抵禦生活風險最後的安全感。
1.
租房-打工人被困在平臺裡
長租公寓暴雷不是第一次了。
只是這一次陣仗有點大。
2020年紐交所第一中概股在上市「十周月」疑似暴雷：供應商停了服務、房東強勢收房、租客排隊退租，四面維權聲起，看起來只缺被欠薪的員工起訴維權。
住長租公寓的人也不是第一批了。只是這一批「踩雷」的人更被我們看見。
▼據不完全統計，2020年上半年長租公寓「死亡」名單
租房，是城市裡的我們必須面對的命題。
畢業求職季，從區域板塊、交通出行到人都是你不熟悉的，沒有提前拿到Offer時，你還有著不確定的未來。那可能是你最沒有錢的時候，但你需要支付2~4倍的錢去租房。從租房網站到電線桿牛皮癬，你看過的房子可能千奇百怪。
這時候，有一家大型、正規、便捷的公司能向你提供服務，你可以在APP上直接找符合預算區間的房源/符合通勤距離的房源/符合租住需求的房源···甚至可以免押金、房租月付。
將租房選擇權握在手裡，是長租公寓平臺拋來的第一顆甜棗。
但，租客是沒有選擇權的，除了買房。
不暴雷的長租公寓有糟心事嗎？有。
水電網寬費用結算不清/各種小微貸陷阱/甲醛···即使是大平臺，也不能免俗。房姐就見證了「合法」的隔斷間被拆 ↓
道理有時只是道理。如同此次某殼事件中房東是否有權清退租客、收房的問題，爭執基本沒有意義：租金是房東的應得收入，只掌握了一串數字密碼的租客阻擋不了手持房本、沒拿到租金的房東收回房子。
比起理想化的維權，被拆的隔斷間在2天後恢復原樣，投訴無果，沒有賠償，沒有搬家，這才是現實。
而從房東直租、二手房東到小中介，但凡有些租房經驗的當代打工人，誰不能拎出幾件「倒黴事」嘮嘮呢？
從App到App、從中介到房東，打工人住在平臺裡。
2.
買房-打工人的阿基米德支點
這次「暴雷」事件中可以看到有一個詞叫「租金貸」。
「租金貸」模式下，借貸平臺有了業務→公寓運營商一次性拿到了大筆資金（槓桿資本）→租戶房租月付避免一次性大額支出。
圖片來源@清華金融評論
「三贏」的局面走到暴雷這一步，怎麼看，已支付租金可能退租無望·已租房間不能住·不能住的租房貸款需要還·貸款違約可能影響徵信·需要重新租房的租客都要更慘一些。
更慘的是如前文所述，換租可能還是租了個長租公寓。
這裡插句題外話，對被困在平臺裡的打工人有三句忠告：
1. 儘量不要使用「租金貸」
2. 合租不要選擇「隔斷間」
3. 能存錢還是要多存錢
還租金貸不如還房貸。
只要開發商不跑路、不是無良開發商，好賴都有套房子。而房貸，往往是我們能撬動的最大的金融槓桿。
剛過去的10月全國70城房價環比上漲。上海新房唯一均價2字頭起的區域在金山，10月成交套均總價636萬元。
需要掏空4個/6個口袋的我們，沒有炒的餘力。如今「穩」字當頭的樓市，就是我們上車最好的時機。
上海9月二手房成交近3.1萬套，10月二手房成交約2.84萬套，數據均直逼15年同期。
中環內的房子二手市場的議價能力幾乎肉眼可見，即使是外環，只要區域、戶型說的過去，去化也非常快。
整個上海樓市一二手的市場正向循環著。
10月一手房成交集中在浦東、青浦、松江；二手房成交集中在浦東、寶山、閔行。
10月一手房成交集中在外郊環間、郊環外，以70-140㎡戶型為主；二手房成交以50-90㎡小戶型為主，更向內環靠攏的成交不排除受學區等因素影響。
平均數是不能代表個體的，數據統計看的是整盤趨勢。個人買房，歸根結底以實際需求為準。
對於滬漂有年份、有存款的打工人，也有三句忠告：
1. 可能考慮留在上海就珍惜首套房資格，愛護徵信少貸款！儘早買房！
2. 跟緊大盤，買新房一看大虹橋二看浦東，買二手先看浦東再看寶山。
3. 三房+軌交+電梯，一手/二手都至少要三有其二。
同樣的槓桿不是每一個支點都能撬動地球。上海首套房35%的首付和二套房70%的首付之間的差額，不是等閒三四線城市一套房能漲出來的，也不是等閒人能掙出來的。
如果滬漂了很多年有鈔票卻沒房票，你該想想怎麼「破」限購了。如果你有房票卻沒鈔票，該湊湊吧，現在攢，也不晚。
3.
資本永不眠
寫到最後想起來有幾分微妙的時間線。
16日看到消息才和朋友組團吃瓜平臺到底倒沒倒？同時分享了這些年租房遇到的坑。
17日就看到了長達56分鐘直播採訪裡排隊的租客和衝不上熱搜的話題，緊跟著還有夜半暴漲74%的股票。
排隊退押金的熱搜實時閱讀4956.9萬在18日凌晨沒能衝進熱搜榜單TOP50；大漲捷報一大早登榜熱搜二，18日下午實時閱讀7930萬位列熱搜榜單TOP17。
說到底，沒破產、沒跑路只是沒有錢的「紐交所第一中概股」敲響過納斯達克鍾。
長租公寓暴雷從來不是新鮮事，流水的平臺流水的租客，鐵打的生意不會斷。
強一線/一線/二線城市裡大量外來人口帶來的租賃需求，始終是一片藍海。
這份碩大甜美的蛋糕，沒有資本會看著TA發爛發臭，也沒有資本能看著TA被一家獨佔。隨著監管不斷重拳出擊，長租公寓這個行業必將越來越規範完善。而不斷「暴雷」「監管」的路上，不知道是誰會賺的盆滿缽滿。
* 11月17日，深圳住建局發布《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》
我們期待這個行業的運營體系的成熟化，也期待著企業自救成功。
希望這次「被退租」的租客能得到妥善賠付並找到合適的房子。但可以想見的是，只要上市殼這次沒有完全倒下去，就還會有很多人選擇租住在這裡。
無他，生活。
對抗資本最好的方法之一就是成為資本。
哪怕不是投資，只是自住。
玩法再議，牌先抓好。
村上春樹說「假如這裡有堅固的高牆和撞牆破碎的雞蛋，我總是站在雞蛋一邊。」
在熱點事件容易反轉的今天，我不敢說哪一方才是堅固的高牆。
但資本永不眠的夜晚，有打工人走在離場的路上。