長租公寓雷區多 魔方主辦資產合作交流會分享避雷秘笈
2020-12-07 網易2019年長租公寓行業由非理性向理性成熟的方向轉變。公寓作為新興行業，如何回歸運營本身，繞開發展中的諸多「雷區」成為各公寓品牌的生存法則。
4月18日，由國內領先的長租公寓運營商魔方生活服務集團主辦的「長租公寓資產合作交流會」全國20城巡迴分享上海站在靜安英迪格酒店舉行，來自全球領先的投資機構、公寓研究機構、金融機構、公寓上下遊服務商等300多名公寓相關從業者出席本次峰會，並進行分享探討。活動現場，魔方與上海建信住房、成都橙堡公寓、上海金都投資集團等5家企業籤署了戰略合作協議，進一步拓展魔方的多元化合作版圖。
魔方生活服務集團CEO柳佳首次公開探討公寓投資經營的十大雷區，並表示，「本次會議旨在通過不同領域的相互借鑑、互通有無，共同賦能行業，減低從業風險，提高行業效率，引領行業健康發展。」
（現場主持人：夏磊，上海廣播電視臺電視新聞中心資深節目主持人、上海十大傑出青年）
吃塹長智 長租公寓的魔方思考
選址有雷、法務有雷、消防有雷、系統有雷、產品有雷、工程有雷、財務有雷、金融有雷、運營有雷、銷售有雷……長租公寓行業，從項目選址開始，到開業運營，幾乎一步一個雷。
魔方生活服務集團是國內最早從事公寓連鎖化經營的機構化品牌，在行業深耕細作的10年就是一個不斷排雷過程。魔方生活服務集團CEO柳佳在交流會上依次分享了各個雷區的常見問題和解決方案，行業首次全鏈條經營幹貨讓現場的公寓夥伴眼前一亮。
（魔方生活服務集團CEO柳佳分享避雷秘笈）
如選址，「獲取房源最重要、最困難的是選址，魔方通過多年大數據積累，確立了一套綜合了十幾項標準的選址模型，將經驗判斷轉變為數據判斷。通過分析項目地段是否合理，交通是否便利，物業屬性及結構是否適合用來改造成公寓、產權關係是否明晰，預測定價能否在規定年限內收回投資等，進行專業的項目背景調查。」
而對於銷售環節，柳佳也介紹了魔方的秘笈。通常情況下，公寓運營者會認為門店高出租率和高房價會帶來高收益、籤約租期越長約好、批量籤約效率高等，在柳佳看來這些都可能是誤區，「追求單一的指標是不明智。比如最佳籤約租期應該根據市場的供需情況來定，魔方的動態定價系統能夠很好地幫助門店實現收益最大化。」
除此之外，柳佳還從公寓產品設計、營建、運營等各個環節切入，詳述魔方積累多年的運營經驗與發展策略。實際上，目前魔方對於各個流程都有一套SOP，所有環節都具備標準化可複製的操作流程，這套操作流程也為魔方的輕資產模式奠定了發展基礎。
大咖對弈 不同領域的同臺「碰撞」
活動現場，多位行業大咖現場揭秘長租公寓最新發展機遇，將行業乾貨傾囊相授。
（空?白創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領博士分享行業趨勢）
空?白創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領博士發表了「2019年長租公寓的N個趨勢」的主題分享，他分析了1978年改革開放以來，中國城鎮居民住房改革發展歷程以及中外租住市場的對比，並對中國未來租賃市場布局進行多維度預測，「行業未來的核心玩家將以中高端整租、青年公寓為主，集中式公寓將出現價格分層的趨勢，資源的稀缺性將促進地段優越的公寓進一步升級。」
（現場圓桌論壇環節）
在上海電視臺資深節目主持人夏磊的主持下，魔方生活服務集團CEO柳佳與楊現領博士，及華平投資、上海建行、成都橙堡公寓等優秀企業的代表進行了一場關於「機遇洞察 價值共生」的智慧碰撞，大咖們分別從不同的角度，論述了長租公寓新趨勢下的發展機遇和跨界合作點。作為全球領先的私募股權投資機構，華平投資在中國已有多個公寓投資項目，華平投資房地產投資董事肖遙表示持續看好中國快速增長的長租公寓市場，相信城鎮化趨勢和年輕人生活模式的轉變，將對這個行業產生深遠的影響。
「我們希望發揮在客戶、信用和資源等方面的優勢，加強同包括運營商在內的眾多租賃住房服務機構的合作，服務廣大租客，共創美好生活。」中國建設銀行股份有限公司上海市分行副行長孫維表示。
在橙堡聯合創始人兼運營總經理張洪看來，長租公寓是新興行業，眾多的雷區使得創業之路更加艱辛，適時地「與智者為伍 與良善者同行」，尋找優秀合作夥伴將更有利于堅持自己的初心，實現創業夢想。
魔方生活服務集團CEO柳佳則表示，長租公寓是一個開放共生的行業，魔方推出的多種合作方式，主要是為了幫助投資人、物業持有者進行資產管理，輸出品牌標準、產品標準、運營標準，提升運營效率，提升整個資產收益。
強強聯合 創新長租體驗
會上，魔方分別與上海建信住房服務有限責任公司、四川橙森科技發展有限公司、四川新港聯行股份有限公司、上海金都投資集團有限公司、東冠資產管理有限公司等舉行了戰略合作籤約儀式，魔方將與多個金融或實業主體，在上海、成都、長沙、重慶、昆明、西寧等地共同發展公寓運營項目。
兩個人的力量一定比一個人要大。魔方與上海建行在住房租賃領域開展業務合作，著眼於發揮各自在公寓運營和金融領域的優勢，共同為租賃住房市場賦能，推動市場持續穩健發展，最終服務廣大租客群體。
（魔方與合作夥伴舉行籤約儀式）
橙堡公寓是魔方進行託管業務合作的典型品牌。橙堡公寓為四川橙森科技發展有限公司旗下成都當地連鎖品牌，專注於為都市白領精英青年及企事業中高級管理人士提供優質、安全的住房產品，經營管理的公寓面積近40萬㎡，房間數約10000套間。雙方達成合作後，魔方將對橙堡公寓成都、重慶等地所有長租公寓項目進行管理、運營，幫助橙堡提升各門店的整體入住率，降低人力成本，提升客戶體驗。
新港聯行的商業地產專業諮詢服務全國市場份額佔有率位居行業前列，主要開展兩類物業業務，一是社區型的購物中心，另一則是公寓。魔方將與新港聯行在四川、湖南等地通過合資等形式，共同拓展長租公寓市場。
同時，在上海，魔方正在與金都集團選取市中心的存量物業，聯合打造中高端公寓品牌——魔爾公寓，第一個合作項目將上海黃埔區落地，為城市的精英人群提供理想、舒適、文藝的高端居住場所。
在杭州，魔方正在與東冠聯合拓展魔方公寓及九號樓公寓，第一個項目杭州濱文路項目已經落地，為杭州的白領及藍領人群提供綜合性租住產品。
而為了進一步引領都市青年的家居生活方式，滿足年輕人的個性化多層次需求，魔方也正在與國際高端家居品牌Mexarts漾美旗下樣子品牌聯合打造長租公寓軟裝定製品牌——魔樣，魔樣擁有強大的海外設計團隊，以藝術化的設計，採用高品質、高性價比、國際環保標準，產品兼具實用功能與美學主義，讓住客擁有品質感的幸福生活。漾美家居集團旗下樣子品牌創始人呂墨在會上表示，「魔樣具備高顏值、環保的特點，擅長功能性設計，每一處細節都是精心打造，同時魔樣還會為產品提供全生命周期的超級服務，打造文創為主題的場景消費新模式，真正為用戶提供美好租住體驗。」
（魔方公寓漢中路店參觀環節）
會後，現場嘉賓來到位於魔方漢中路店進行參觀，該店緊鄰地鐵1號線/12號線/13號線漢中路站，毗鄰蘇州河，北靠上海火車站，周邊太陽city、凱德星貿、各色銀行超市等商圈琳琅滿目。在駐店經理的帶領下，大家特意參觀了「魔樣」樣板間，了解魔方的產品優勢、供應鏈優勢、門店管理和服務特色。
一個人可以走得很快，一群人才走得更遠！此次交流會，魔方將累積多年的避雷經驗分享出來，希望幫助公寓同行減少彎路，提高整個行業效率。未來魔方將聯合更多物業持有者、公寓創業者和運營者進行價值共生合作，推動租賃市場發展，改善城市居住環境，創享美好租住生活。
相關焦點
-
魔方公寓推出合伙人計劃-長租公寓資產管理合作交流會圓滿成功
2018年12月14日魔方生活服務集團在深圳木棉灣酒店舉行了「玩賺公寓」合伙人計劃—長租公寓資產管理合作交流會。這是魔方首次攜魔方公寓、9號樓公寓、魔爾公寓、V客青年公寓等四大品牌深入輕資產管理領域，並公開獨家運營秘籍，授人以漁與行業共謀發展。魔方歷經十年風雨砥礪，在長租公寓行業進入2019年新發展階段之際，作為行業領頭羊的魔方，以開放共生的思路，帶領長租公寓行業做大做好，既能解決社會租房亂象的民生事業，又可帶來健康穩定回報的省心投資項目。 -
魔方公寓順利召開長租公寓資產管理交流會
為了提升長租公寓行業的運營水平,促進行業降本增效、健康發展,近期,中國國土經濟學會房地產資源專業委員會攜手宜居中國住宅產業化和綠色發展聯盟主辦,魔方生活服務集團和小水滴共同承辦智「馭」公寓——長租公寓資產管理合作交流論壇。 -
長租公寓品牌魔方在京舉行資產管理交流會
億歐新租賃5月16日消息，今日，由中國國土經濟學會房地產資源專業委員會與宜居中國住宅產業化和綠色發展聯盟主辦，魔方生活服務集團和小水滴共同承辦的智「馭」公寓——長租資產管理合作交流論壇在京舉行。論壇上，魔方生活服務集團CEO柳佳以「智馭公寓」為主題，通過「智」選好位、「智」避陷阱、「智」造產品、「智」取客戶、智能管理、智慧社區等方面總結了「智馭公寓」的要點。她首先講到，一個好的選址對公寓來說至關重要。 -
長租公寓魔方完成1.5億美元D輪融資,上市無時間表
視覺中國 資料圖時隔近2年，「連鎖長租公寓」運營商魔方生活服務集團宣布完成新一輪融資。魔方生活服務集團CEO柳佳稱，「魔方此次融資將主要用於進一步提升品牌影響力，深化運營管理，完善IT系統和會員體系，進行項目併購及輕資產拓展等，成為中國長租公寓管理第一品牌。」CDPQ亞太區私募股權投資總經理林明安則稱此次融資將為魔方的未來項目拓展提供資金保障和戰略支持。 -
品質與盈利不能平衡,自如、魔方等長租公寓何去何從?
又比如，北上廣深幾大城市均推出了「只租不售」的住宅用地。市場需求旺盛，再加上政策鼓勵，長租市場一時間成為了資本的新寵，出現了自如、魔方等眾多長租公寓品牌。品質致勝，年輕租客偏愛長租公寓長租公寓與傳統租房相比多了品質出眾，增值服務多等優點，廣受年輕租客歡迎。其一，自如等長租公寓在將業主房租租賃過來之後會進行裝修改造再以單間形式出租。 -
窩趣:聚焦標杆企業,弘揚長租公寓行業正能量
租房質量參差不齊、黑中介等租房市場供需兩端長期不平衡，長租公寓行業發展迅速，眾多長租公寓品牌在短短數年間取得了爆發性增長。但是窩趣進入長租公寓市場之際，就清楚的意識到輕資產模式必先建立競爭壁壘，通過不斷積累的口碑，才能獲得快速增長。窩趣在早期沒有急於擴張市場，將精力主要集中在打造品牌、深耕運營、提升IT技術上，聚焦租客感受，關注運營效率上。 -
租金貸異化背後:長租公寓騎虎難下 金融機構成接盤俠
來源：證券時報作者：杜曉彤長租公寓行業近期頻頻「暴雷」，租金貸作為往日維持公寓擴張的主要資金來源，又一次被推上輿論風口浪尖。但是，租金貸真的是把長租公寓推向債務深淵的元兇嗎？如果不是，長租公寓又是如何走到今天的？剛剛撐過疫情封鎖期的蛋殼公寓倒在了租房市場回暖的11月。「最近租房的人多了，今天1天就有6個人來看房。」 -
長租公寓白描:他們盯上了1000萬買不起房的深圳人
這種增量的剛性需求，為長租公寓提供了十分有力的土壤。4、重視模式創新的網際網路派（you+國家青年社區、魔方公寓等）據長租公寓租賃平臺合屋統計，目前深圳擁有大大小小的長租公寓運營商已接近100家。其中既包括you+、魔方、自如等全國性知名公寓，也有萬科、招商、金地等開發商巨頭，還包括了微家公寓、窩巢夢公寓、同寓等本土創業公寓品牌。除去傳統二房東模式以外，以「集中式公寓」佔據主流。接下來，合屋學院便為大家強行科普深圳長租公寓現狀。 -
長租公寓進化論:2020年,誰在逆風起舞?
2020年的長租公寓，也許是時代的一粒灰演變後的岌岌可危，也許是風雨衝刷後的搖搖欲墜。疫情突襲使得房屋空置率極高，出租率驟然下降，但脆弱與韌性往往並存，既有企業因戰略不清晰黯然離場，也有於危機中看到機遇並進行自我革新。建行的長租公寓業務就是這樣的代表，一直按照戰略劇本悉心打磨著成長弧光。 -
瑞誠集團 : 新風口下,打造深圳長租公寓新模式
風口之下,行業正加速洗牌 在政策利好和市場需求刺激下,長租公寓被視為一個新的風口行業,成為廣大房企紛紛搶佔的陣地,不過,儘管前景廣闊,長租公寓市場仍面臨諸多痛點,政策細則不完善、服務體系不匹配、同類品牌同質化嚴重、開發商不專業等都是當下長租公寓市場亟待解決的問題。此外,行業內企業還普遍面臨投入大、周期長、盈利難、資產價格高導致租金回報率長期較低等問題。 -
為什麼3萬億也養不活長租公寓?
兩年多來，我以各種形式公開建議迅速整頓長租公寓行業。無奈，今天看來，仍是一地雞毛。」一位行業觀察人士說，在過去的兩年，不斷有長租公寓運營商出現資金危機或者破產。 誰能在退潮時依然遊得更遠？多位業內人士表示，精細化運營能力、融資能力、風險抵禦能力，缺一不可。 -
中美公寓市場啟示錄,帶你展望中國長租的五大發展趨勢
雲丁·寓音繞良本期直播主講人李金宗，在美多年，擁有豐富的長租投資與運營經驗。深度剖析中美公寓市場，帶你窺見中國長租未來發展的五大趨勢。 多維度 看中美長租的相同與不同 就租售比而言，美國普遍在7%，中國卻只有2%左右。 租售比通常是指房屋租金與售價的比值。 -
樓市火熱 買房忐忑 LIPPO公社引領長租公寓2.0時代
數據顯示，2015年末，我國商品房庫存面積7億多平方米，尚有大量的存量房亟待盤活;與此同時，截至2014年末，中國流動人口規模已達2.45億，其中超過77%為80後，72%的流動人口通過租房居住。在此形勢下，長租公寓等新型租房方式的崛起，為房屋存量問題和年輕人多樣化的租房需求提供了一個雙贏的解決辦法。 -
前瞻長租公寓行業研報合集:蛋殼爆雷了,長租公寓市場將向何處去?
作為長租公寓的頭部企業，蛋殼和自如這兩家品牌一直是許多年輕人在外漂泊租房的選擇。但接連不斷的爆雷卻讓長租公寓這一行業蒙上了陰影。 為何長租公寓能始終受到市場青睞?未來長租公寓行業將如何發展?市場格局將會怎樣變動?又為何在政策利好扶持下長租公寓仍屢屢爆雷? -
長租公寓爆雷,怎麼爆的,沒人管嗎?
長租公寓爆雷雖然算不上新鮮事，但近日某在美上市企業遭遇經營困難， 業內人士將該企業運營模式中的弊端不斷扒出；熱心的法律界人士也提示租客與房東維護自己權益時用到的法律依據；還有很多自媒體總結在租房過程中容易觸到的「雷」，製作成「避雷指南」；政府部門也積極介入，穩定各方情緒，尋求解決方案。 不過目前而言，一個頭疼的問題仍沒有看到解決的良策：租金貸。 -
長租公寓上市戰:集中式為何玩不過分散式?
在這之前，邁點空間租賃曾就長租公寓第一股花落誰家做過猜想，《長租公寓5大派系上市大猜想…》。要知道當時，陸續被爆出有IPO計劃的原本只是自如和蛋殼兩家頭部品牌，並沒有青客的身影。但現在看來，青客就像是個突然闖入的毛頭小夥子，一舉捧走了「桂冠」。在之前的上市猜想文章中，邁點空間租賃認為，被看做「沒錢沒房」的創業系和中介系品牌，是最為熱門的派系。 -
長租公寓群雄逐鹿,LIPPO公寓主打個性牌
眼下，長租公寓的擴張形勢不容小覷。自2013年長租公寓初受資本青睞至今，眾多品牌紛紛佔領北上廣深等一二線城市，層出不窮的新入局者也攪動了長租公寓市場的一江春水。總結市場特徵不難看出，青年長租公寓區別於傳統租賃產品的是，它為青年人群提供優質的居住空間和服務，品牌化、連鎖化、標準化的模式運營，相比出租房，有更好的居住體驗。面對日趨激烈的競爭及年輕租房群體日益多元化的租房需求，市場濫觴時期打出的概念、情懷牌已不足以支撐品牌公寓的成功，體驗與服務的不斷提升成為現階段的生存法則。 -
小蛋殼大問題,長租公寓商業模式為何容易爆雷?
2019年3月，長租公寓運營商「蛋殼」宣布C輪融資5億美元，估值突破20億美元；2020年1月，蛋殼公寓（ NYSE:DNK ）頂著「開年紐交所第一隻中概股」光環上市，IPO募集資金約1.5億美元，市值來到27.4億美元。 -
平安城科金喆:打造長租公寓領域的「星空聯盟」
平安城科資產管理平臺事業部總經理金喆出席並演講。金喆介紹，平安城科希望打造長租公寓領域的「星空聯盟」，使得這個生態運轉起來。「如果公寓品牌獨立運營會員體系，可能會員數量達不到一定的規模，採購規模也達不到，權益也達不到。如果有星空聯盟就可以幫你做成這件事情」。此外，他認為，公寓界的「星空聯盟」還可以整合供應商和物流。 -
長租公寓暴雷?被困在平臺裡的打工人
租房-打工人被困在平臺裡長租公寓暴雷不是第一次了。只是這一次陣仗有點大。住長租公寓的人也不是第一批了。只是這一批「踩雷」的人更被我們看見。▼據不完全統計，2020年上半年長租公寓「死亡」名單租房，是城市裡的我們必須面對的命題。