嶽陽市君山區城市建設投資有限公司:19君山01:2019年第一期嶽陽市...

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司:19君山01：2019年第一期嶽陽市君山區城市建設投資有限公司公司債券募集說明書

時間：2019年07月09日 10:41:36&nbsp中財網

重要聲明及提示

一、發行人董事會聲明

發行人董事會已批准本募集說明書，發行人全體董事承諾其中不

存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確性、完

整性承擔個別和連帶的法律責任。

發行人不承擔政府融資職能，本期債券不涉及新增地方政府債

務。

二、發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人聲

明

發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計機構負責人保證本

募集說明書及其摘要中財務報告真實、準確、完整。

三、聯合主承銷商勤勉盡責聲明

聯合主承銷商保證其已按照中國相關法律、法規的規定及行業慣

例，遵循勤勉盡責、誠實信用的原則，獨立地對發行人進行了盡職調

查，確認本募集說明書及其摘要不存在虛假記載、誤導性陳述或重大

遺漏，並對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。

四、投資提示

凡欲認購本期債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關

的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對本期債券發行所

作出的任何決定，均不表明其對債券風險做出實質性判斷。

凡認購、受讓並持有本期債券的投資者，均視同自願接受本募集

說明書對本期債券各項權利義務的約定。

債券依法發行後，發行人經營變化引致的投資風險，投資者自行

負責。

五、其他重大事項或風險提示

除發行人和聯合主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人

或實體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任

何說明。

投資者若對本募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀

人、律師、會計師或其他專業顧問。

六、本期債券基本要素

（一）債券名稱：2019年第一期嶽陽市君山區城市建設投資有限

公司

公司債

券（簡稱「19君山債01」）。

（二）發行總額：人民幣7億元。

（三）債券期限及利率：本期債券為7年期固定利率債券，本期

債券票面年利率將根據簿記建檔結果確定，並報國家有關主管部門備

案，在本期債券存續期內固定不變。本期債券採用單利按年計息，不

計複利。

（四）還本付息方式：

本期債券每年付息一次，分次還本，在債

券存續期的第

3

年至第

7

年末每年分別償還本金的

20%

，當期利息隨本

金一起支付。每年付息時按債權登記日日終在託管機構託管名冊上登

記的各債券持有人所持債券面值應獲利息進行支付。年

度付息款項自

付息日起不另計利息，本金自兌付日起不另計利息。

（五）債券形式及託管方式：

本期債券採用實名制記帳式。通過

承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者公開發行的債券在中

央國債登記結算有限責任公司登記託管。

（六）發行方式：

本期債券

以簿記建檔、集中配售的方式，通過

承銷團成員設置的發行網點向在中央國債登記結算有限責任公司開

戶的中國境內機構投資者（國家法律、法規另有規定的除外）公開發

行和通過上海證券交易所向在中國證券登記結算有限責任公司上海

分公司開立合格基金證券帳戶或

A

股證券帳戶的機構投資者（國家法

律、法

規禁止購買者除外）公開發行

。

（七）發行範圍和對象：在承銷團成員設置的發行網點發行對象

為在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內機構投資者（國

家法律、法規另有規定的除外）。

（八）信用安排

：本期債券無擔保。

（九）信用級別

：經鵬元資信評估有限責任公司綜合評定，本期

債券的信用級別為

AA

，發行人主體長期信用級別為

AA

。

目

錄

重要聲明及提示

................................

................................

................................

...........

1

釋

義

................................

................................

................................

............................

5

第一條

債券發行依據

................................

................................

...............................

8

第二條

本期債券發行的有關機構

................................

................................

...........

9

第三條

發行概要

................................

................................

................................

.....

14

第四條

認購與託管

................................

................................

................................

.

17

第五條

債券發行網點

................................

................................

.............................

18

第六條

認購人承諾

................................

................................

................................

.

19

第七條

債券本息兌付辦法

................................

................................

.....................

21

第八條

發行人基本情況

................................

................................

.........................

23

第九條

發行人業務情況

................................

................................

.........................

36

第十條

發行人財務情況

................................

................................

.........................

54

第十一條

已發行尚未兌付的債券

................................

................................

.........

78

第十二條

募集資金用途

................................

................................

.........................

79

第十三條

償債保證措施

................................

................................

.........................

97

第十四條

投資者保護機制

................................

................................

...................

104

第十五條

風險揭示與對策

................................

................................

...................

112

第十六條

信用評級

................................

................................

...............................

116

第十七條

法律意見

................................

................................

...............................

120

第十八條

其他應說明的事項

................................

................................

...............

122

第十九條

備查文件

................................

................................

...............................

123

釋

義

發行人/本公司/公司

指

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

本期債券

指

發行額為人民幣7億元的「2019年第一期

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司公

司債券」

本期發行

指

經有關主管部門正式批准，本期債券在

中國境內公開發行

募集說明書

指

發行人根據有關法律、法規為發行本期

債券而製作的《2019年第一期嶽陽市君

山區城市建設投資有限公司

公司債

券募

集說明書》

聯合主承銷商

指

國開證券股份有限公司、

中泰證券

股份

有限公司

簿記管理人

副簿記管理人

簿記建檔

指

指

指

國開證券股份有限公司

中泰證券

股份有限公司

由發行人與簿記管理人確定本期債券的

票面利率簿記建檔區間，投資者直接向

簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人

負責記錄申購訂單，最終由發行人與簿

記管理人根據申購情況確定本期債券的

最終發行利率的過程

承銷團

指

聯合主承銷商為本期債券發行組織的由

聯合主承銷商、分銷商組成的承銷團

主承銷協議

指

發行人與聯合主承銷商籤署的《嶽陽市

君山區城市建設投資有限公司

公司債

券

主承銷協議》

承銷團協議

指

聯合主承銷商與承銷團其他成員籤署的

《嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

公司債

券承銷團協議》

餘額包銷

指

承銷團成員按承銷團協議所約定的各自

承銷本期債券的份額，在發行期結束後，

將各自未售出的債券全部自行購入，並

按時、足額劃撥本期債券各自承銷份額

對應的款項

國家發改委

指

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中國證監會

上交所

指

指

中國證券監督管理委員會

上海證券交易所

嶽陽市政府

指

嶽陽市人民政府

區財政局

指

君山區財政局

區政府

指

君山區人民政府

中央國債登記公司

中國證券登記公司上

海分公司

指

指

中央國債登記結算有限責任公司

中國證券登記結算有限責任公司上海分

公司

債券持有人

指

本期債券的投資者

債權代理人

指

中泰證券

股份有限公司

工作日

指

北京市商業銀行的對公營業日（不包含

法定節假日或休息日）

法定節假日或休息日

指

中華人民共和國的法定及政府指定節假

日或休息日（不包括香港特別行政區、

澳門特別行政區和臺灣省的法定節假日

和/或休息日）

元、萬元、億元

指

如無特別說明，指人民幣元、萬元、億

元

第一條

債券發行依據

本期債券經國家發展和改革委員會發改企業債券〔

2018

〕

69

號文件

核准公開發行。

本期債券業經

湖南省發展和改革委員會湘發改〔

2017

〕

123

號文件

轉報國家發展和改革委員會。

本期債券發行申報

工作已經發行人股東會決議於2016年10月30日

授權、批准。

本期債券發行申報

工作已經發行人董事會決議於2016年10月28日

授權、批准。

第二條

本期債券發行的有關機構

一、發行人：嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

住所：嶽陽市君山區掛口

法定代表人：蔡玉剛

經辦人員：張建華

辦公地址：嶽陽市君山區掛口

聯繫電話：

0730

-

8115511

傳真：

0730

-

8115512

郵政編碼：

41

4005

二、承銷團

（一）牽頭主承銷商

1

、牽頭主承銷商、簿記管理人：國開證券股份有限公司

住所：北京市朝陽區安華裡外館斜街甲

1

號泰利明苑寫字樓

A

座二區四

層

法定代表人：張寶榮

經辦人員：朱東源、彭佳、王璐、戴帥、戴海瑤

辦公地址：北京市西城區阜成門外大街

29

號國家開發銀行大廈

聯繫電話：

010

-

51789024

、

0731

-

84906992

傳真：

010

-

51789043

郵政編碼：

100037

2

、聯席主承銷商、副簿記管理人：

中泰證券

股份有限公司

住所：山東省濟南市經七路

86

號

法定代表人：李瑋

經辦人

員：肖鵬、謝建民

聯繫地址：北京市西城區豐盛胡同

28

號

太平洋

保險大廈

5

層

聯繫電話：

010

-

59013823

傳真：

010

-

59013945

郵政編碼：

100032

（二）分銷商

1、

平安證券

股份有限公司

住所：深圳市福田中心區金田路

4036

號榮超大廈

19

層

法定代表人：詹露陽

經辦人員：徐恩潤

辦公地址：深圳市福田中心區金田路

4036

號榮超大廈

19

層

聯繫電話：

18618405866

2、華福證券有限責任公司

住所：福建省福州市鼓樓區溫泉街道五四路

157

號

7

-

8

層

法定代表人：黃金琳

經辦人員：馬小平

辦公地址：

北京市朝陽區朝陽門北大街

20

號

興業銀行

大廈

22

層

聯繫電話：

010

-

89926937

三、審計機構：亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）

住所：北京市西城區車公莊大街

9

號院

1

號樓

B2

座

301

室

主任會計師：王子龍

經辦人員：蔣珏英、周鐵華

辦公地址：北京市西城區車公莊大街

9

號院

1

號樓

B2

座

301

室

聯繫電話：

010

-

88312360

傳真：

010

-

88312360

郵編：

100000

四、信用評級機構：鵬元資信評估有限公司

住所：

深圳市深南大道

7008

號陽光高爾夫大廈

3

樓

法定代表人：

張劍文

聯繫人：劉

詩華

聯繫電話：

0755

-

82872240

傳真：

0755

-

82872090

聯繫地址：

深圳市深南大道

7008

號陽光高爾夫大廈

3

樓

郵政編碼：

510000

五、發行人律師：湖南通程律師事務所

住所：湖南省長沙市雨花區勞動西路

377

號中揚大廈

22

樓

負責人：蘭力波

經辦人員：李理、夏軍梅、柳衛攀

辦公地址：湖南省長沙市雨花區勞動西路

377

號中揚大廈

22

樓

聯繫電話：

0731

-

85384101

傳真：

0731

-

85384397

郵政編碼：

410007

六、債券託管機構

（一）中央國債登記結算有限責任公司

住所：

北京市西城區復興門內金融大街

33

號通泰大廈

法定代表人：呂世蘊

經辦人員：田鵬

辦公地址：北京市西城區金融大街

10

號

聯繫電話：

010

-

88170738

、

88170735

傳真：

010

-

88170752

郵政編碼：

100033

（二）中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

住所：上海市浦東新區

陸家嘴

東路

166

號中國保險大廈

總經理：聶燕

經辦人員：王博

辦公地址：上海市浦東新區

陸家嘴

東路

166

號中國保險大廈

3

樓

聯繫電話：

021

-

38874800

傳真：

021

-

58754185

郵政編碼：

200120

七、

上海證券交易所

住所：上海市浦東南路

528

號證券大廈

總經理：黃紅元

經辦人員：李剛

辦公地址：上海市浦東南路

528

號證券大廈

13

層

聯繫電話：

021

-

68802562

傳真：

021

-

68807177

郵政編碼：

200120

八、監管銀行：國家開發銀行股份有限公司湖南省分行

營業場所：長沙市芙蓉區芙蓉中路二段

106

號湘豪大廈

20

-

29

樓

負責人：梁慶凱

聯繫人：趙大瑋

聯繫電話：

0731

-

84906744

傳真：

0731

-

84906627

郵政編碼：

410005

九、債權代理人：

中泰證券

股份有限公司

住所

：山東省濟南市經七路

86

號

法定代表人：李瑋

經辦人員：肖鵬、謝建民

聯繫地址：北京市西城區豐盛胡同

28

號

太平洋

保險大廈

5

層

聯繫電話：

010

-

59013823

傳真：

010

-

59013945

郵政編碼：

100032

第三條

發行概要

一、發行人

：嶽陽市君山區城市建設投資有限公司。

二、債券名稱

：

2019

年第一期嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

公司債

券（簡稱

「19

君山債

01」

）。

三、發行總額

：人民幣

7

億元。

四、

債券期限及利率：本期債券為7年期固定利率債券，本期債券

票面年利率將根據簿記建檔結果確定，並報國家有關主管部門備案，在

本期債券存續期內固定不變。本期債券採用單利按年計息，不計複利。

五、還本付息方式：

本期債券每年付息一次，分次還本，在債券存

續期的第

3

年至第

7

年末每年分別償還本金的

20%

，當期利息隨本金一起

支付。每年付息時按債權登記日日終在託管機構託管名冊上登記的各債

券持有人所持債券面值應獲利息

進行支付。年度付息款項自付息日起不

另計利息，本金自兌付日起不另計利息。

六、發行價格：

債券面值

100

元，平價發行，以

1,000

元為一個認購

單位，認購金額必須是人民幣

1,000

元的整數倍且不少於

1,000

元。

七、

債券形式及託管方式：

本期債券採用實名制記帳式。通過承銷

團成員設置的發行網點向境內機構投資者公開發行的債券在中央國債

登記結算有限責任公司登記託管。

八、發行方式

：

本期債券

以簿記建檔、集中配售的方式，通過承銷

團成員設置的發行網點向在中央國債登記結算有限責任公司開戶的中

國境內機構投資者（國家法律、法規另有

規定的除外）公開發行和通過

上海證券交易所向在中國證券登記結算有限責任公司上海分公司開立

合格基金證券帳戶或

A

股證券帳戶的機構投資者（國家法律、法規禁止

購買者除外）公開發行

。

九、發行範圍和對象

：

在承銷團成員設置的發行網點發行對象為在

中央國債登記結算有限責任公司開戶的中國境內機構投資者（國家法

律、法規另有規定的除外）。

十、發行期限

：

3

個工作日，即自發行首日起

至

2019

年

4

月

23

日

止

。

十一、簿記建檔日：

2019

年

4

月

18

日。

十二、發行首日

：本期債券發行期限的第一日，即

2019

年

4

月

19

日。

十三、起息日

：本

期債券存續期限內每年的

4

月

23

日為該計息年度

的起息日。

十四、計息期限

：本期債券計息期限為

2019

年

4

月

23

日起至

2026

年

4

月

2

2

日

止。

十五、付息日

：

2019

年

至

2026

年每年的

4

月

23

日

為上一個計息年度

的付息日。如遇國家法定節假日或休息日則順延至其後的第一個工作

日。

十六、兌付日

：

2022

年至

2026

年每年的

4

月

23

日

，兌付款項自兌付

日起不另計利息。如遇國家法定節假日或休息日則順延至其後的第一個

工作日。

十七、本息兌付方式

：通過本期債券登記機構和有關機構辦理。

十八、承銷方式

：承銷團以餘額包銷方式進行

承銷。

十九、承銷團成員

：本期債券的聯合主承銷商為國開證券股份有限

公司與

中泰證券

股份有限公司，分銷商為

平安證券

股份有限公司和華福

證券有限責任公司。

二十、信用安排

：

本期債券無擔保。

二十一、信用評級

：經鵬元資信評估有限公司綜合評定，本期債券

的信用級別為

AA

，發行人主體長期信用級別為

AA

。

二十二、監管銀行

：國家開發銀行股份有限公司湖南省分行。

二十三、債權代理人：

中泰證券

股份有限公司。

二十四、流動性安排

：本期債券發行結束後一個月內，發行人將向

有關主管部門提出本期債券交易流通申請。經批准後，儘快實現本期債

券

在相關債券交易場所的交易流通。

二十五、稅務提示

：根據國家有關法律、法規的規定，投資者投資

本期債券應繳納的稅款由投資者自行承擔。

第四條

認購與託管

一、本期債券採用實名制記帳方式，投資者認購的本期債券在證券

登記機構託管記載。

本期債券採用簿記建檔、集中配售的方式發行。投資者參與本期債

券簿記、配售的具體辦法和要求已在簿記管理人公告的《2019年第一期

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

公司債

券申購和配售辦法說明》中

規定。

二、通過承銷團成員設置的發行網點公開發行的債券由中央國債登

記公司登記託管，具體手續按中央國債登記公司的《實名制記帳式企業

債券登記和託管業務規則》的要求辦理。該規則可在中國債券信息網

（www.chinabond.com.cn）查閱或在本期債券承銷團成員設置的發行網

點索取。認購方法如下：

境內法人憑加蓋其公章的企業法人營業執照（副本）或其他法人資

格證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本期債券；境內非法人

機構憑加蓋其公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購

本期債券。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。

三、投資者辦理認購手續時，不需繳納任何附加費用。在辦理登記

和託管手續時

，須遵循債券託管機構的有關規定。

四、本期債券發行結束後，投資者可按照國家有關法規進行債券的

轉讓和質押。

第五條

債券發行網點

一、本期債券通過承銷團成員設置的發行網點向在中央國債登記公

司開戶的境內機構投資者（國家法律、法規另有規定除外）公開發行部

分的具體發行網點見附表一。

二、本期債券通過上交所向在中國證券登記公司上海分公司開立合

格基金證券帳戶或A股證券帳戶的境內機構投資者（國家法律、法規禁

止購買者除外）發行的部分，具體發行網點見附表一中標註「▲」的發

行網點。

第六條

認購人承諾

購買本期債券的投資者（包括本期債券的初始購買者和二級市場的

購買者，下同）被視為做出以下承諾：

一、認購人接受本募集說明書及其摘要對本期債券各項權利義務的

所有規定並受其約束。

二、本期債券的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，

在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同

意並接受這種變更。

三、在本期債券的存續期限內，發行人依據有關法律法規將其在本

期債券項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全部滿足

的前提下，投資者在此不可撤銷的事先同意並接受這種債務轉讓：

（一）本期債券發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對本

期債券項下的債務轉讓承繼無異議；

（二）就新債務人承繼本期債券項下的債務，有資格的評級機構對

本期債券出具不次於原債券信用級別的評級報告；

（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務轉

讓承繼協議，新債務人承諾將按照本期債券原定條款和條件履行債務；

（四）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓承

繼進行充分的信息披露。

五、投資者同意

中泰證券

股份有限公司

作為本期債券債權代理人，

發行人、監管銀行、債權代理人及相關方分別籤訂的《債權代理協議》、

《債券持有人會議規則》、《償債資金專項帳戶監管協議》、《募集資

金專項帳戶監管協議》等文件，接受該等文件對本期債券項下權利義務

的所有規定並受其約束。

六、本期債券的債權代理人、監管銀行依據有關法律、法規的規定

發生合法變更，在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披

露時，投資者同意並接受這種變更。

七、對於債券持有人會議依據《債券持有人會議規則》規定作出的

有效決議，所有投資者（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或

放棄投票權，以及在相關決議通過後受讓本期債券的投資者）均應接受

該決議。

第七條

債券本息兌付辦法

一、利息的

支付

（一）

本期債券在存續期內每年付息一次，年度付息款項自付息日

起不另計利息。每年付息時按債權登記日日終在債券登記託管機構託管

名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所應獲利息進行支付。在債券

存續期的第3年至第7年末每年應付利息隨當年兌付本金一起支付。

2020年至2026年每年的4

月

23

日

為上一個計息年度付息日（如遇法定

節假日或休息日，則順延至其後的第一個工作日）。本期債券採用單利

按年計息，不計複利。

（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；上市債券利息

的支付通過登記機構和有關機構辦理。利息支付的具體辦法將按照國家

有關規定，由發行人在相關媒體上發布的付息公告中加以說明。

（三）根據國家稅收法律、法規，投資者投資本期債券應繳納的有

關稅費由投資者自行承擔。

二、本金的兌付

（一）本期債券採用提前償還方式，在債券存續期的第

3

年至第

7

年末每年分別償還本金的

20%

。

本期債券的兌付日為2022年至2026年

每年的4

月

23

日

（如遇法定節假日或休息日順延至其後的第一個工作

日）。

（二）未上市債券本金的兌付由債券託管機構辦理；上市債券本金

的兌付通過登記機構和有關機構辦理。本金兌付的具體事項將按照國家

有關規定，由發行人在相關媒體上發布的兌付公告中加以說明。

第八條

發行人基本情況

一、發行人概況

公司名稱：嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

住 所：嶽陽市君山區掛口

法定代表人：蔡玉剛

註冊資本：

510,000

萬元

公司類型：其他有限責任公司

經營範圍：以自有資金對城市基礎設施建設和商業用地開發投資；

建築材料批發零售；自有場地出租。

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司成立於

2000

年

8

月

23

日，定位

於城市資源綜合運營商，負責嶽陽市君山區（以下簡稱

「

嶽陽君山區

」

、

「

君山區

」

）的城市資源的開發、建設、管理及運營。公司在授權範圍

內

代表政府行使城區基礎設施建設項目的投、融資主體職能；負責城市基

礎設施建設項目的招商引資及城區內的廣告經營；管理和使用城市基礎

設施建設配套費、城市經營收入和政府工程配套資金。

截至

2017

年

12

月

31

日，發行人的資產總額為

1,4

28

,

578

.4

4

萬元，負債

總額為

525,399.84

萬元，所有者權益總額為

903

,

178

.

60

萬元，資產負債率

為

3

6

.

78

%

；

2017

年實現營業收入

80

,

857

.

5

0

萬元，淨利潤為

23

,

735

.1

3

萬元，

近三年平均淨利潤為

23

,

295

.

57

萬元。

二、歷史沿革

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司前身為嶽陽市昌達城市建設

開發有限公司

，系根據嶽陽市君山區人民政府作出的《關於成立君山區

城市建設開發總公司的通知》

由嶽陽市君山區財政局於2000年8月23日

成立的大型國有獨資企業，設立時註冊資本1,450萬元，出資已經嶽陽中

信會計師事務所出具嶽中信所[2000]驗字第1-21號《驗資報告》審驗通

過。

2002

年

5

月

16

日，經發行人董事會決定，將發行人的名稱變更為嶽

陽市昌達城市建設投資有限公司。

2006年4月13日，發行人註冊資本由1,400萬元增加至3,050萬元，增

資以土地使用權形式出資。嶽陽市君山區財政局認繳的出資已經湖南天

翔聯合會計師事務所於2006年2月28日出具湘天翔會所[2006]評報字第

006號《評估報告》評估和湘天翔會所[2006]驗字第016號《驗資報告》

驗證。

2008

年

8

月

14

日，經發行人董事會決定，將發行人的名稱變更為現

有名稱

「

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

」

。

2009年7月21日，發行人註冊資本由3,050萬元增加至15,050萬元。

由嶽陽市君山區財政局以土地使用權出資。嶽陽市君山區財政局認繳的

出資已經湖南天翔聯合會計師事務所於2009年7月2日出具嶽明土[2009]

估字第138號、139號和140號《評估報告》評估，並於2009年7月7日出

具湘天翔會所[2009]驗字第046號《驗資報告》驗證。

2016年7月11日，發行人辦理了工商變更登記，註冊資本由15,050

萬元增加至489,800萬元，新增的註冊資本由嶽陽市君山區財政局

在

2026年12月31日之前繳足。

2016年10月26日，發行人的股東變更為君山區財政局和嶽陽市國

資委。根據嶽陽市君山區財政局與嶽陽市人民政府國有資產監督管理委

員會於2016年8月29日籤訂的股權劃轉協議，嶽陽市君山區財政局將

其持有的60%股權無償劃轉給嶽陽市人民政府國有資產監督管理委員

會,股東變更為嶽陽市人民政府國有資產監督管理委員會（持股比例為

60%

）、嶽陽市君山區財政局（持股比例為

40%

）。

2017年2月15日，公司辦理工商變更登記，註冊資本由489,800

萬元變更為510,000萬元，新增股東中國農發重點建設基金有限公司和

國開發展基金有限公司，股東及股東持股比例變更為嶽陽市人民政府國

有資產監督管理委員會持有本公司60%股權、嶽陽市君山區財政局持有

本公司36.04%股權、國開發展基金有限公司持有本公司2%股權、中國

農發重點建設基金有限公司持有本公司1.96%的股權。註冊資本已全部

實繳到位，嶽陽市人民政府國有資產監督管理委員會及嶽陽市君山區財

政局新增註冊資本由原本公司資本公積轉增資本，其中嶽陽市人民政府

國有資產監督管理委員會實收資本新增296,970萬元，增資後實收資本

306,000萬元；嶽陽市君山區財政局新增實收資本177,780萬元，增資後

實收資本183,800萬元；國開發展基金有限公司以貨幣出資10,200萬元，

中國農發重點建設基金有限公司以貨幣出資10,000萬元。

三、股東情況

截至2017年12月31日嶽陽市君山區城市建設投資有限公司的股東

情況如下：

表

8

-

1

股東情況表

股東名稱

持股比例

認繳出資額（萬元）

嶽陽市人民政府國有資產

監督管理委員會

60%

306,000

嶽陽市君山區財政局

36.04%

183,800

國開發展基金有限公司

2%

10,200

中國農發重點建設基金有

限公司

1.96%

10,000

合計

100%

510,000

四、公司治理和組織結構

（一）發行人公司治理

發行人根據《中華人民共和國公司法》制定了《嶽陽市君山區城市

建設投資有限公司章程》，按照現代企業制度建立並逐步完善了法人治

理結構。

公司股東為嶽陽市人民政府國有資產監督管理委員會和嶽陽市君

山區財政局，決定以下重大事項：

1

、決定公司經營方針和投資計劃；

2

、選舉和更換非由職工代表擔任的董事、監事，決定有關董事、

監事的報酬事項；

3

、審議批准董事會的報告；

4

、審議批准監事會的報告；

5

、審議批准公司的年度財務預算方案、決算方案；

6

、審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

7

、對公司增加或者減少註冊資本做出決議；

8

、對發行

公司債

券做出決議；

9

、對公司合併、分立、解散和清算或者變更公司形

式作出決議；

10

、修改公司章程；

11

、公司章程規定的其他職權。

公司依法設立董事會，董事會是公司的決策機構，決定集團公司的

重大事項。董事會由七人組成，其中設董事長一名，職工董事一名。董

事每屆任期三年，可連選連任。董事會行使以下職權：

1、向股東報告工作；

2、執行股東的決定；

3、決定公司的經營方針和投資方案；

4

、制訂公司的年度財務方案、決算方案；

5

、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

6

、制訂公司增加或者減少註冊資本以及發行

公司債

券的方案；

7

、制訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方案；

8

、決定公

司內部管理機構的設置；

9

、決定聘任或者解聘公司經理及報酬事項，並根據經理的提名決

定聘任或者解聘公司副經理、財務負責人及其報酬事項；

10

、制訂公司的基本管理制度。

公司設監事會，由五名監事組成，設監事會主席一名。監事會中應

有二名職工代表，職工代表由公司職工民主選舉產生。公司董事、高級

管理人不得兼任監事。監事任期每屆為三年，任期屆滿可連選連任。監

事會對股東負責，行使以下職權：

1、檢查公司財務；

2

、對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對違反

法律、行政法規、公司章程或者股東會決議的董事、高級管理人員

提出

罷免的建議；

3

、當董事和高級管理人員的行為損害公司利益時，要求董事和高

級管理人員予以糾正；

4、依照《公司法》第一百五十一條的規定，對董事、高級管理人

員提起訴訟；

公司設總經理一名，由董事會聘任或者解聘。總經理對董事會負責，

行使下列職權：

1

、主持公司的生產經營管理工作，組織實施董事決議，並向董事

會報告工作；

2

、組織實施公司年度經營計劃和投資方案；

3

、擬訂公司內部管理機構設置方案；

4

、擬訂公司的基本管理制度；

5

、制定公司的具體規章；

6

、提請董事會聘任或者解聘公司副經理、財務負責人；

7

、決定

聘任或者解聘除應由董事會決定聘任或者解聘以外的負責

管理人員；

8

、董事會授予的其他職權。

（二）組織結構

公司下設辦公室、財務部、徵拆部、工程部、融資部5個職能部門。

具體組織結構如下：

圖8-1 發行人組織結構圖

1531296474(1)

五、發行人與子公司的投資關係

截至2017年12月31日，發行人擁有控股子公司6家，具體情況如

下：

表8-2 發行人控股子公司情況一覽表

序號

公司名稱

持股比例

註冊資本（萬元）

1

嶽陽惠眾公用事業發展有限公司

100%

10,000

2

嶽陽市君山區新城保障性安居工程建

設投資有限公司

100%

3,000

3

嶽陽廣清汙水處理發展有限公司

100%

15,000

4

嶽陽君桂置業有限公司

100%

3,000

5

嶽陽市開元君山建設投資有限公司

100%

3,000

6

嶽陽全域旅遊發展有限公司

100%

10,000

六、發行人主要子公司情況

（一）嶽陽惠眾公用事業發展有限公司

嶽陽惠眾公用事業發展有限公司成立於2015年2月9日，經嶽陽市工

商局核准設立，取得統一社會信用代碼為「91430600329427157L」的《企

業法人營業執照》，註冊資本10,000萬元。經營範圍為燃氣管道、自來

水管網、城市基礎公用設施的建設、運營和管理，燃氣銷售，河湖治理

及防洪設施工程建築，水利建設、新農村建設和農業開發項目（政策允

許的）投資、資產管理，土地開發及君山區人民政府授權的其他業務（依

法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。截至2017

年12月31日，公司資產總計230,303.72萬元，所有者權益合計79,205.72

萬元。2017年度，公司未實現營業收入，利潤總額-1955.01萬元。

（二）嶽陽市君山區新城保障性安居工程建設投資有限公司

嶽陽市君山區新城保障性安

居工程建設投資有限公司成立於

2013

年

4

月

22

日

,

經嶽陽市工商局核准設立，取得統一社會信用代碼為

「91430600066385345R」的《企業法人營業執照》，註冊資本

3,000

萬元。

公司經營範圍為安居工程建設投資及資金使用監管，統籌安居工程建

設，憑本企業資質證書從事房地產開發、經營和資產管理，城鄉安居工

程土地儲備、土地整理，建築裝飾材料（不含矽酮膠）的銷售，城鎮建

設項目投資，棚戶區改造建設

（依法須經批准的項目，經相關部門批准

後方可開展經營活動）。

截至2017年12月31日，公司資產總計325,898.50

萬元，所有者權益合計220,878.50萬元。2017年度公司未實現營業收入，

利潤總額93.26萬元。

（三）嶽陽廣清汙水處理發展有限公司

嶽陽廣清汙水處理發展有限公司成立於2015年5月26日，經嶽陽市

工商局核准設立，取得統一社會信用代碼為「91430600344843503U」的

《企業法人營業執照》，註冊資本15,000萬元。經營範圍為生活汙水和

工業汙水淨化處理的建設、運營和管理（依法須經批准的項目，經相關

部門批准後方可開展經營活動）。截至2017年12月31日，公司資產總計

54,421.03萬元，所有者權益合計40,407.03萬元。2017年度，公司未實現

營業收入，利潤總額0.004萬元。

（四）嶽陽君桂置業有限公司

嶽陽君桂置業有限公司成立於2016年6月8日，經嶽陽市工商局核准

設立，取得統一社會信用代碼為「91430600MA4L4ULL2P」的《企業法人

營業執照》，註冊資本3,000萬元。經營範圍為房地產開發經營，土地平

整，市政建設(依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營

活動)。截至2017年12月31日，公司資產總計4.96萬元，所有者權益合計

-0.04萬元。2017年度，公司未實現營業收入，利潤總額-0.04萬元。

（五）嶽陽市開元君山建設投資有限公司

嶽陽市開元君山建設投資有限公司成立於2016年3月7日，經嶽陽市

工商局核准設立，取得統一社會信用代碼為「91430600MA4L33LA3B」

的《企業法人營業執照》，註冊資本3,000萬元。經營範圍為對土地、房

產、城市基礎設施的投資、開發、建設，物業管理，城市設施運營管理，

政策允許的資產收購(依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開

展經營活動)。截至2017年12月31日，公司尚未開始經營。

（六）嶽陽全域旅遊發展有限公司

嶽陽全域旅遊發展有限公司成立於2017年5月2日，經嶽陽市工商局

核准設立，取得統一社會信用代碼為「91430600MA4LLN748P」的《企業

法人營業執照》，註冊資本10,000萬元。經營範圍為旅遊資源開發和經

營管理，旅遊景區配套設施建設，旅遊項目建設(依法須經批准的項目，

經相關部門批准後方可開展經營活動)。截至2017年12月31日，公司資

產總計7.96萬元，所有者權益合計-0.04萬元。2017年度，公司未實現營

業收入，利潤總額-0.04萬元。

七、發行人董事、監事及高級管理人員情況

表8-3 發行人董、監、高構成情況

姓名

職務

性別

是否同時擔

任公職

是否在發行人

處領取薪水

董事會

蔡玉剛

董事長

男

否

是

楊亞莉

董事

女

否

是

尹斌

董事

女

否

是

何雅茹

董事

女

否

是

黎英

董事

女

是

否

徐衛紅

董事

男

否

是

張建華

職工董事

男

否

是

監事會

易斌

監事會主席

兼職工監事

男

否

是

劉碩存

監事

男

否

是

方鵬

監事

男

是

否

周玉香

監事

女

否

是

嶽勝

職工監事

男

否

是

高級管理

人員

徐衛紅

總經理

男

否

是

尹斌

財務主管

女

否

是

（一）董事會成員

蔡玉剛：男，1971年12月出生，中共黨員，本科學歷，高級工程

師，先後任職於錢糧湖建築公司、錢糧湖農場建委、君山區建築規劃設

計院、君山區建設管理局等。現任發行人董事長。

徐衛紅：男，

1975

年

12

月出生，中共黨員，本科學歷，曾就職於

西城中心小學擔任校長。現任發行人總經理。

張建華：男，

1978

年

5

月出生，中共黨員，本科學歷，會計師，先

後任職於嶽陽市君山農場職業中學、嶽陽市君山區水利局、嶽陽市君山

區教育局、嶽陽市君山區財政局。現任發行人副經理

、職工董事。

尹斌：女，1979年3月出生，專科學歷，先後任職於君山區建築設

計院，君山

金聯星

金屬有限公司，嶽陽市新一佳超市。現任發行人財務

主管。

楊亞莉：女，1968年2月出生，中共黨員，中專學歷，先後任職於

江洲供銷社、華容生活資料公司、華容供銷商場等。現任發行人財務部

出納。

何雅茹：女，

1991

年

10

月出生，本科學歷，曾就職於君山區財政

局。現任發行人融資部員工。

黎英：女，1972年6月出生，本科學歷，先後任職於汨羅市林業局、

湖南東洞庭湖自然保護區管理局、嶽陽市會計委派中心、嶽陽市國資委。

現任嶽陽市國資委業績考核與分配科長及發行人董事。為完善股權變更

的流程，於

2016

年

10

月委派至發行人處兼任董事會成員，不在發行人

處領取薪水。

(二）監事會成員

嶽勝：男，

1979

年

9

月出生，本科學歷，曾就職於城市建設監理處。

現任發行人工程部主任、職工監事。

易斌：男，1975年3月出生，中專學歷，現任發行人辦公室員工、

監事會主席兼職工監事。

劉碩存：男，

1985

年

2

月出生，本科學歷，先後任職於西藏山南江

河公司、華容縣水利水電建築設計院，現任發行人工程部員工。

周玉香：女，

1982

年

5

月出生，中專學歷，剛畢業至今一直在發行

人任職，現任發行人辦公室員工。

方鵬：男，

1980

年

6

月出生，碩士研究生學歷，先後任職於泰康人

壽湖南分公司、嶽陽市國資委，現任嶽陽市國資委政策法規科科長及發

行人監事。為完善股權變更的流程，於

2016

年

10

月委派至發行人處兼

任監事會成員，不在發行人處領取薪水。

（三）高級管理人員

徐衛紅：總經理，簡歷見上。

張建華：財務融資部長，簡歷見上。

（四）關於兼職情況的說明

嶽陽市國資委作為發行人控股股東，其有權根據《中華人民共和國

企業國有資產法》第二十二條的規定向發行人提出董事、監事人選，以

更好地履行出資人職責。經嶽陽市國資委黨委同意，黎英和方鵬作為公

務員在發行人處兼職董事、監事，且均未在發行人處領取兼職薪酬，

符

合《中華人民共和國公務員法》和《關於進一步規範黨政領導幹部在企

業兼職（任職）問題的意見》（中組發[2013]18號）的相關規定。

第九條

發行人業務情況

發行人是嶽陽市君山區重要國有資產的運營主體，也是嶽陽君山區城

市基礎設施及土地整理與開發主體。發行人的業務情況與嶽陽市君山區的

經濟、財政情

況等經營環境息息相關。

一、發行人主營業務情況

2015

-

2017

年，發行人分別實現營業收入

63,300.57

萬元、

63,192.

53

萬元和

80

,

857

.

5

0

萬元，主要由基礎設施建設及土地整理與開發業務項目

構成。具體情況如下：

表

9

-

1 2015

年主營業務收入、成本和利潤情況

單位：萬元、

%

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利

毛利率

基礎設施代建

56,745.57

45,396.46

11,349.11

20.00

土地整理與開發

6,555.00

6,187.51

367.49

5.61

合計

63,300.57

51,583.97

11,716.60

18.51

表

9

-

2 2016

年主營業務收入、成

本和利潤情況

單位：萬元、

%

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利

毛利率

基礎設施代建

63,192.53

50,554.03

12,638.51

20.00

土地整理與開發

合計

63,192.53

50,554.03

12,638.51

20.00

表

9

-

3 2017

年主營業務收入、成本和利潤情況

單位：萬元、

%

業務板塊

主營業務收入

主營業務成本

毛利

毛利率

基礎設施代建

64,544.50

50,092.47

14,452.03

22.39

土地整理與開發

16,313.00

5,484.98

10,828.02

66.38

合計

80,857.50

55,577.45

25,280.05

31.26

二、發行人主營業務經營模式

（一）基礎設施代建

發行人肩負嶽陽市君山區主要道路、工業園建設等基礎設施的建設

任務，其業務具有較強的區域專營性。根據公司與嶽陽市君山區政府籤

訂的《項目建設委託協議》，自項目驗收移交之日起

8

年內，嶽陽市君

山區政府安排政府財政資金撥付給發行人。發行人根據經君山區財政局

審定的實際投資額按年度確認收入，具體為項目年度實際投資額與收益

（實際

投資額的

25%

）之和。

2015

-

201

7

年，發行人分別實現基礎設施代建收入

56,745.57

萬元、

63,192.53

萬

元

、

64,544.50

萬元

。

總體來看，作

為嶽陽

市君山區最重要的

基礎設施建設投融資主體，發行人在嶽陽市君山區

道路建設、工業園區建

設等基礎設施建設相關業務方面具有較強的壟斷性和較大的發展空間。

發行人前五大基礎設施建設項目運營情況如下：

表

9

-

4 2017

年末發行人前五大基礎設施建設項目運營情況

單位：萬元

項目名稱

總投資

已投資

已回款金額

洞庭大道君山段

32,291.47

28

,795.86

5,366.34

標準化廠房

28,894.91

24,614.98

7,432.83

垃圾場項目

14,000.00

12,238.45

5,247.17

住建局棚改房項目

15,581.18

12,224.37

4,275.19

工業園項目

15,705.65

12,918.93

2,351.47

合

計

106,473.21

90,792.59

24,673.00

（二）土地開發與整理業務

在土地開發與整理業務方面，發行人接受君山區人民政府

委託，並

籤訂《土地代開發協議》，統一負責君山區範圍內的土地開發整理項目

的實施。在完成土地平整、實現由

「

生地

」

變成

「

熟地

」

之後，發行人將已

開發與整理的土地交由土地儲備機構按照招、拍、掛的程序出讓。對於

由發行人承擔的土地開發與整理項目，君山區人民政府將土地出讓價款

對發行人進行返還，以彌補發行人的土地開發與整理成本並保障其合理

的利潤。

2015

年和

2017

年，發行人分別實現

土地整理與開發

6,555.00

萬、

16,313.0

0

萬元，

2016

年土地整理與開發未實現營業收入。

2017

年土地整

理與開發收入較高的主要原因是

嶽陽市國土資源局君山分局分別掛牌出

讓君山區柳林洲辦事處嶽華村宗地（宗地號為嶽君土網掛【

2017

】

01

號）

成交金額

513.00

萬元和君山區柳林洲街道辦事處嶽華村宗地（宗地號為

嶽君土網掛

【

2017

】

04

號）成交金額

15,800.00

萬元所致。

2016

年未實現

土地整理與開發的原因為

2016

年發行人未進行土地成交。

2015

年公司整

理的西城辦事處景明居委會及標

準化廠房所在的兩塊宗地成交金額均低

於土地整理成本，導致當期該業務毛利率水平偏低。隨著君山區建設快速

發展，開發土地面積逐步擴大，預計發行人土地開發與整理業務將會得

到

進一步加強。

發行人前五大土地整理與開發項目運營情況如下：

表

9

-

5 2017

年末發行人前五大土地整理與開發項目運營情況

單位：萬元

項目名稱

總投資

已投資

已回款金額

安置房用地項目

9,994.66

8,821.37

8,794.48

棚改項目用地項目

8,720.19

7,912.78

7,901.92

汙水管網沿線宗地項目

9,901.26

7,423.32

5,327.88

十支渠東宗地項目

5,523.68

4,603.00

4,440.43

遊樂場宗地項

目

3,419.65

3,269.40

3,395.61

合 計

37,559.43

32,029.86

29,860.32

三、發行人所在行業情況

（一）基礎設施建設行業

1

、我國城市基礎設施建設行業現狀及前景

城市基礎設施是國民經濟可持續發展的重要物質基礎，對於促進國民

經濟及地區經濟快速健康發展、改善投資環境、強化城市綜合服務功能、

加強區域交流與協作、發揮城市經濟核心區輻射功能等有著積極的作用，

其發展一直受到中央和地方各級政府的高度重視，並得到國家產業政策的

重點扶持。

改革開放以來，伴

隨著國民經濟持續快速健康發展，我國城市化進程

已經進入加速發展階段。根據國家統計局發布的數據，截至

2015

年末，

中國城鎮化率達到

56.10%

，城鎮常住人口達

7.7

億。從

2000

年到

2015

年，中國城鎮化率由

36.20%

提高到

56.10%

，年均提高約

1.35

個百分點；

城鎮人口由

4.6

億增加到

7.7

億，淨增

3.1

億人。《中國城市發

展報告》預

計，到

2030

年，我國城鎮化率將達到

65%

左右。城

市已成為我國國民經

濟發展的重要載體，城市經濟對我國

GDP

的貢獻率已超過

70%

。

然而，在我國實現由農村化社會向城市化社會轉型

的過程中，隨著城

市化進程的加快、城市人口增長，城市供水、燃氣、熱力管網等市政設施

卻不能有效滿足城市發展的需要，城市垃圾無害化處理、汙水處理設施不

足、處理率低等問題依然存在，市公用設施供需矛盾仍然比較突出。此外，

我國城市還普遍存在著交通擁堵、市政管網老化、公園綠地少、環境質量

差等問題。相比而言，中小城市的城市基礎設施不足表現尤為突出，嚴重

制約著國民經濟的發展與人民生活水平的提高。

黨的十八大以來，中央已將實施

「

城鎮化戰略

」

作為

21

世紀邁向現代

化第三步戰略目標的重大措施之一。黨的十八大提出，

「

走中國特色城鎮

化道

路，促進大中小城市和小城鎮協調發展。以大城市為依託，形成輻射

作用大的城市群，培育新的經濟增長點

」

。在

2013

年

12

月召開的中央城

鎮化工作會議上，指出城鎮化是現代化的必由之路，推進城鎮化是解決農

業、農村、農民問題的重要途徑，是推動區域協調發展的有力支撐，是擴

大內需和促進產業升級的重要抓手，對全面建成小康社會、加快推進社會

主義現代化具有重大現實意義和深遠歷史意義。會議提出了推進城鎮化的

主要任務，包括：（

1

）推進農業轉移人口市民化；（

2

）提高城鎮建設用

地利用效率；（

3

）建立多元可持續的資金保障機制；（

4

）優化城鎮

化布

局和形態；（

5

）提高城鎮建設水平；（

6

）加強對城鎮化的管理。城鎮化

是長期的歷史進程，要科學有序、積極穩妥地向前推進。新型城鎮化要找

準著力點，有序推進農村轉移人口市民化，深入實施城鎮棚戶區改造，注

重中西部地區城鎮化。要實行差別化的落戶政策，加強中西部地區重大基

礎設施建設和引導產業轉移。未來

20

年將是中國實現由農村化社會向城

市化社會轉型的關鍵時期。城市人口的快速增長，將大大帶動城市建設以

及對相關的城建資源性資產開發業務的需求。

因此，我國城市基礎設施需求將迅速增長，從而帶動我國城市基礎設

施建設行業的快速發展

。尤其是在中小城市，需求更為迫切，發展空間將

更大

。

2、嶽陽市城市基礎設施建設行業現狀和前景

根據《

2017

年嶽陽市人民政府工作報告》，加快完善基礎設施體系，

堅定不移推進

「

雙百工程

」

和土地依法徵收，

113

個重大建設項目完成投資

683.6

億元，同比增長

39%

，

102

個重大前期項目開工

26

個。便捷高效的

交通體系正在加快形成。啟動近年來實施項目最多、建設裡程最長、投資

額度最大的交通建設大會戰，新增一級公路

118

公裡，總裡程躍居全省第

2

位，城區

「30

分鐘交通圈

」

、市域

「1

小時交通圈

」

初具雛形。杭瑞高速洞

庭湖大橋、皇姑塘

立交橋、臨湖公路、湘北大道、空港大道等

12

條主幹

道路建成通車；三荷機場、蒙華鐵路等一批重大項目紮實推進。特別

是趕

山東路、

G240

嶽陽縣城至湘陰公路，從開工到通車只用了不到一年時間，

刷新了

「

嶽陽速度

」

，其中

G240

嶽陽縣城至湘陰公路全長

64

公裡，是我市

一次性建成裡程最長的一級公路，也是湖南

「

十三五

」

第一條實施、第一條

完工的幹線公路。

根據《嶽陽市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，

「

十三

五

」

時期，嶽陽將發揮

「

聯東啟西、貫通南北

」

的區位優勢，推進陸上、水

運、空中通道建設，加強各種運輸方式的有機銜接，完善水

陸空立體綜合

運輸體系，打造長江中遊區域性綜合交通樞紐。加快高速公路和高速公路

聯絡線建設，完成嶽望、臨嶽、杭瑞高速洞庭湖大橋和京港澳高速新開聯

絡線建設，啟動平益、監利至華容、平江南江至嶽陽高速公路建設，形成

「

五縱兩橫一支

」

高速公路網。加快國道、省道改造，提高國省幹線等級公

路比重，推進沿江公路、環湖公路、環城公路建設。加快國鐵幹線、區域

城際、支線鐵路功能布局調整，完成蒙華鐵路嶽陽段建設，新建松陽湖、

綜合保稅區等鐵路支線（專用線），啟動嶽長、長平汨城際鐵路、常嶽九、

月益鐵路、鹹韶鐵路建設，實施嶽陽北站東移工程，形

成

「

六縱兩橫八支

」

鐵路網。到

2020

年，全市公路通車總裡程達到

2.1

萬公裡，高速公路通

車總裡程達到

485

公裡，二級及以上國省幹線公路達到

1600

公裡，鐵路

通車總裡程達到

719

公裡。加強嶽陽樓、七裡山、城陵磯、道仁磯

4

個重

要港區和陸城、君山、湘陰、汨羅、嶽陽縣、華容、臨湘

7

個一般港區建

設，完善港口集疏運體系，提升港口服務功能，啟動洞庭湖水利綜合樞紐

工程前期工作。積極推動城陵磯至武漢長江幹線航道疏浚治理，實現常年

維護水深

6

米，達到常年散貨

1.2

萬噸級、貨櫃

5000

噸級通航標準。

加強湘江幹線嶽陽段疏浚治理，形成

與長江幹線有機銜接的支線網絡。到

2020

年，四級及以上航道裡程達到

354

公裡。建成運營三荷機場，申報

航空口岸，完善航線網絡，爭取開通香港、澳門、臺灣、日本、韓國包機

航班。加強機場與中心城區的聯絡通道建設，形成機場半小時換乘圈。推

動三荷機場與周邊區域支線機場的合作，實現班線聯飛聯動。到

2020

年，

旅客吞吐量達到

60

萬人次

/

年左右，貨郵吞吐量達到

1800

噸左右。

3、君山區城市基礎設施建設行業現狀和前景

根據《

2016

年君山區人民政府工作報告》，君山區基礎設施逐步改

善，嶽常高速（君山段）竣工通車，

「

兩路兩橋

」

順利

推進；完成

S306

和

S202

升級改造，縣級以上好路率達

84%

。建設和提質城區主幹道路

41

公

裡、小街小巷

8200

平方米。汙水處理率達

93.5%

。新增工業專變

38

臺。

完成城鄉一體化規劃、中心城區控詳規劃、

16

個居民安置點規劃、

7

個保

障性住房修建性規劃和城區供水、排水、豎向等專項規劃。

未來五年，大力實施錢糧湖安全區建設、長江幹流河勢控制、四口河

系綜合整治、友誼電排擴容和平原水庫除險加固等工程建設，進一步增強

水利防洪減災能力。切實抓好華容河、華洪運河水系連通、君山垸濠河河

湖連通和內湖整治等工程建設，構建區域

「

清

水活水

」

網絡，保持水系良性

循環。持續推進溝渠疏浚、農村土地整治和小農水改造等項目建設，著力

解決農田灌溉

「

最後一公裡

」

的問題。加強交通運輸建設。加快構建以高速、

國省幹線為骨架，以縣鄉道路為紐帶，內外連通、順暢便捷的區域交通體

系。實施重點國、省、縣幹線公路提質改造，用三年左右的時間打造區鎮

連通

「

半小時交通圈

」

。建設荊江門碼頭二期、二洲子綜合碼頭和荊江門綜

合物流園、錢糧湖客運站等碼頭站場，協調服務建設

「

兩路兩橋

」

，加強水

運與鐵路、高速的互通對接，初步形成通江達海、貨暢天下的大交通格局。

（二）土地開發與整理行業

1

、我國土地開發與整理行業的現狀及前景

土地開發與整理是指土地開發運營主體按照土地利用總體規劃、城

市規劃等確定的目標和用途，對一定區域範圍內的土地，依法實施徵地

補償、拆遷安置、土地平整，並進行適當的市政基礎設施和社會公共配

套設施建設，使該區域範圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七

通一平」的建設條件，進而進行土地儲備和運營的行為。土地開發與整

理業務能夠有效解決城市化進程中所面臨的土地資源短缺問題，是統籌

城鄉發展、促進土地合理利用的重要手段。

隨著我國城市化的快速發展，土地開發與整理行業也得到迅速的發

展，但也凸顯了土地資源的稀缺性和經營發展對土地需求剛性的矛盾。

為了改革土地利用方式，合理利用土地，實現耕地總量動態平衡，保證

經濟建設持續發展，1997年2月國務院發出通知，將土地整理作為進一

步加強土地管理的重要手段。1998年我國新頒布的《土地管理法》從法

律的角度正式提出土地整理。土地整理逐步發展成為我國擴大耕地積，

提高土地利用效率的重要手段之一。

土地開發與整理行業與宏觀經濟形勢、國家政策高度相關。近年，

國家出文對房地市場進行調控，意在抑制房地產投機，穩定住房價格。

目前，房地產調控已經取得了一定的效果，但調整政策仍將鞏固已有的

調控成果，繼續抑制投資性需求，合理引導剛性住房需求。國家對房地

產市場進行調控，必然對土地開發與整理行業帶來一定的影響。

長期來看，土地開發與整理行業屬於可提供持續、穩定、大量現金

流的行業，特別在我國土地開發與整理行業都是由具有政府背景的企業

來參與。土地開發與整理行業發展與其城市基礎設施建設行業現狀及前

景密切相關，一般土地開發與運營在先，城市基礎設施建設在後。

2

、嶽陽市土地開發與整理行業現狀及前景

土地整理開發行業作為地區經濟發展及城市化進程的源頭產業，出

讓面積以及出讓價格很大程度上取決於當地整體社會經濟及商業地產

行業的發展情況。因此公司土地整理開發業務與嶽陽市的發展現狀與前

景密切相關。而嶽陽市經濟發展迅速，僅次於省會長沙。嶽陽市總體經

濟實力位居湖南省內前二，中西部前列。城市總體經濟的持續增長為嶽

陽市土地市場的發展奠定了良好的基礎。

土地開發收入受到土地價格波動的影響。土地開發由於周期相對較

長、環節較多，受政策影響較大，存在價格波動的可能。此外，財政收

入的狀況直接影響到政府因發行人從事土地開發整理而對其進行補償

所產生的收入。近年來，嶽陽市財政收入增長較快，對發行人的補償較

為及時。

3

、

君山區土地開發與整理行業現狀及前景

君山區為原國營君山農場、國營錢糧湖農場撤併而成的縣級行政

區，轄四個鎮、一個街道、二個生產場，總面積為718平方公裡，是嶽

陽市中心城區三大組成部分之一。現階段君山區土地開發與整理行業項

目儲備較為充足，預計未來土地開發與整理行業在各級政府的政策優勢

下將保持穩定的發展，可為發行人帶來較為穩定的業務利潤。

（三）發行人在行業中的地位和競爭優勢

1

、發行人行業地位分析

發行人是嶽陽市君山區國有資產經營與管理的重要主體，也是嶽陽市

君山區城市基礎設施和土地開發與整理的重要主體。自成立以

來，在嶽陽

市君山區人民政府的大力支持下，發行人經營規模和實力不斷壯大，在嶽

陽市君山區城市基礎設施和土地開發與整理方面已經形成了顯著的競爭

力，在行業內處於領先地位。

發行人的成立與運作，使嶽陽市君山區城市基礎設施和土地開發與整

理的投融資模式由傳統的政府行為，轉變為

「

政府引導、社會參與、市場

運作

」

的運作模式，有效緩解嶽陽市君山區基礎設施建設和土地開發與整

理中資金不足的問題。

截至2017年末，嶽陽市內平臺公司基本情況如下：

單位：億元

序號

地區

公司名稱

淨資產

淨利潤

(2017)

企業債

發行額

企業債

餘額

1

市本級

嶽陽市城市建設投資

有限公司

147

3.11

49

35.40

2

嶽陽樓

區

嶽陽市洞庭新城投資

建設開發有限公司

55

0.98

10

10

3

雲溪區

嶽陽市雲溪區城市建

設投資有限公司

110

2.34

13

13

4

君山區

嶽陽市君山區城市建

設投資有限公司

90

2.37

未發行

未發行

5

城陵磯

臨港產

業新區

湖南城陵磯臨港新區

開發投資有限公司

249

5.72

34

29

6

汨羅市

汨羅市城市建設投資

有限公司

76

2.45

11

11

7

臨湘市

嶽陽惠臨投資發展有

限公司

76

1.65

13

13

根據上表對比情況來看（由於未發債平臺公司資產規模較小不具備

參考意義，故沒有納入對比範圍），君山城投目前正處於高速發展階段，

其淨資產規模也隨之壯大。截至2017年末，君山城投淨資產規模在嶽陽

市排行靠前。一方面是由於君山區政府支持力度大，在加大建設規模的

同時也配比給予了一定程度的資源；另一方面也是由於君山城投較其他

平臺公司負債規模較小，資產負債率一直處於低於35%左右的水平，公

司暫未進行直接融資，發行企業債券也是君山城投的在直接融資方面的

首次突破。

2

、發行人競爭優勢

（

1

）

發行

人

所在地經濟的

穩

定增長為發行人

提

供了良好的發

展

環

境

嶽陽市2015-2017年地區生產總值分別為2,886.28億元、3,100.87億

元及3,258.03億元，按可比價格計算，增速分別為8.7%、7.8%及7.0%；

2015-2017年嶽陽市公共財政收入分別為128.05億元、152.04億元及

152.14億元，主要經濟指標居全省第一方陣。嶽陽市的經濟環境良好，

為發行人的發展提供了保障。

2015-2017年君山區實現地區生產總值分別為112.70

億元、

122.59

億元

及

134.48

億元

，按可比價格計算，增速分別實現9.5%

、

6.7%

及

8.8%

；2017

年全區財政總收入

4.64

億元，比上年增長

10.5%

。其中，一般公共財政預算收

入

3

億元，增長

5.7%

。

（

2

）便利的交通優勢

君山區北靠長江，南瀕洞庭，

306

省道、嶽常高速公路貫穿東西，

202

省道縱越南北，且有洞庭湖和長江碼頭

20

餘座。沿長江可通江達海，涉

洞庭可入三湘腹地，經

306

省道東連贛、皖，西達湘西和鄂、川，洞庭湖

大橋連接嶽陽市中心城區和京廣鐵路、京珠高速、

107

國道，世紀大道、

旅遊路、景明路等形成城區交通骨架，各鎮、村道路縱橫貫通，

「

湘楚腹

地，五

省通衢

」

，交通十分便捷。

（

3

）嶽陽市各級人民政府對發行人提供了強有力的政策支持

發行人成立以來，在資產注入、土地收益返還和財政補貼等方面受到

了嶽陽市各級人民政府的大力支持。

首先，嶽陽市國資委及君山區財政

局在

2016

年決定對發行人進行認繳增資，分別認繳增資

293,880

萬元、

180,870

萬元，本次增資體現了各級政府對君山區城投未來發展的支持

與肯定；其次，

2015

年至

2016

年，發行人收到當地政府補貼分別為

14,298.01

萬元和

14,505.70

萬元，有力地促進了發行人的發展；此外，

君山區人民政府對本期債

券募投項目給予共計

40,500

萬元的財政補貼，

保障了募投項目的未來收益。

嶽陽市國資委作為發行人的控股股東及實際控制人持股

60%

，有支

持公司經營管理，提出合理化建議，促進公司發展的義務，以及委派或

更換董事、監事職權。嶽陽市國資委已委派黎英擔任發行人董事（掛職）、

方鵬擔任監事（掛職），有利於完善公司法人治理結構、規範企業管理

與運行，加強幹部隊伍建設，切實履行好股東職責。

（

4

）發行人的城市基礎設施項目建設經驗豐富

發行人在長期基礎設施代建與保障房建設的過程中，積累了寶貴

的項

目建設經驗，並培養了一大批專業人才，

掌握了豐富的項目資源，

打造了一

批精品工程。通過近幾年的精心運營，發行人在行業內樹立

了良好的品牌

形象，形成了一套在現有體制下擴大引資融資力度、降

低投資成本、保

證項目質量、縮短工期的高效管理程序。

四、發行人地域經濟情況

（一）

嶽陽市

地域經濟情況

嶽陽市位於湘江下遊流域，西臨洞庭湖，處於湖南省北部偏東地區，

北鄰武漢，南接長沙；嶽陽現轄汨羅市、臨湘市

2

個縣級市，嶽陽縣、華

容縣、平江縣、湘陰縣

4

個縣，嶽陽樓區、雲溪區、君山區

3

個區，設有

嶽陽經濟技術開發區、城陵磯臨港產業新區、南湖風景區和屈原管理區，

總面積

15,0

19

平方公裡。

嶽陽市區位圖

嶽陽市是長江中遊重要的區域中心城市，湖南的門戶，綜合經濟實力

常年穩居全省第二，僅次於省會長沙，居湖南同級地市州之首，是湖南省

重要的工業、科教和旅遊城市，是

「

長株潭城市群

」

對接

「

武漢城市圈及長

江沿海經濟帶

」

的唯一國際貿易口岸城市。嶽陽市早在

1992

年就被確定為

長江沿岸首批對外開放城市之一，其後經濟增長迅速，成為產業興旺的現

代型工業城市，是中南地區重要的石油化工基地、電力能源基地和飼料食

品加工基地。憑藉區位優勢具備接納大運量、大耗水工業項目的基礎條件，

嶽陽市同時發展成為湖南的臨江

重化工業區。改革開放以來，嶽陽先後被

國家批准為沿江對外開放城市、國家歷史文化名城、中國優秀旅遊城市、

國家衛生城市、國家園林城市、全

國創建文明城市工作先進城市。

2017

年嶽陽工業生產平穩增長。

全年全部工業增加值

1,258.52

億元，

比上年增長

5.4%

。規模以上工業增加值增長

5.6%

。在規模以上工業中，

分經濟類型看，國有企業增長

14.1%

，股份制企業增長

4.6%

，外商及港澳

臺商投資企業增長

1.4%

，其他經濟類型企業下降

16.2%

。全年規模以上工

業企業實現利潤

153.0

億元，比上年增長

14.6%

，其中國有企業

1

.91

億元，

增長

1.8%

；集體企業

0.65

億元，下降

31.9%

，股份制企業

138.03

億元，

增長

22.1%

，外商及港澳臺商投資企業

7.14

億元，增長

13.2%

。

嶽陽市交通網絡完善。其水路、鐵路、公路運輸發達，是中部重要的

交通樞紐。城陵磯港是湖南最大、最現代化的國際港口，也是中國內陸省

市唯一

的億噸大港。嶽陽市是湖南省唯一的臨江口岸城市。1992年，嶽陽市

與重慶市、武漢市同期被批准為中國首批五大沿江重點開放城市，1996年被

國家批准對外開放，是國家批准的對外開放一類口岸和海峽兩岸首批貨運直

航港口。嶽陽市交通較為便利，航運物流方面，嶽陽是湖南唯一通江達海的

出海口，境內擁有163公裡的長江黃金水道和洞庭湖60%的水域，通航航道

1,274公裡。作為中西部地區的國際貿易中轉口岸，城陵磯港納三湘四水，

溝通著上海、南京、重慶及武漢等重要城市，港口吞吐量位列湖南第一、全

國內河港口第七。京廣鐵路與荊嶽鐵路、嶽九鐵路、嶽吉鐵路形成覆蓋全市

的鐵路運輸網，近年興建的京廣高速鐵路和嶽長城際軌道更進一步完善了嶽

陽市的鐵路交通運輸體系。全市擁有京珠高速、京港澳高速、隨嶽高速等7

條建成及在建的高速公路以及107國道和308省道，嶽陽機場也進入國家支

線機場計劃。嶽陽市依託便利的交通位置和完善的交通 網絡，呈現出「穩

中有進，進中顯強」的良好發展態勢。

近年來，在全省發展勢頭強勁的背景下，嶽陽市的經濟實現了長足發展，

地方財政收入持續穩步增長。據《嶽陽市

2017

年國民經濟和社會發展統計

公報》相關數據顯示，

2017

年嶽陽市實現國內生產總值

3,258.03

億元，

比上

年增長

7.0%

。其中，第一產業增加值

362.35

億元，增長

3.6%

；第二產業增

加值

1,424.93

億元，增長

5.3%

；第三產業增加值

1,470.75

億元，增長

10.1%

。

嶽陽市良好的經濟狀況為

該地區的項目投資建設提供有力支撐。

2017

年全市

公共財政預算收入

318.09

億元，比上年減少

12.66

億元，下降

3.8%

，其中稅

收收入

243.44

億元，減少

3.81

億元，下降

1.5%

。地方公共財政預算收入

152.14

億元，比上年增加

0.1

億元，增長

0.1%

，其中稅收收入

78.94

億元，增加

8.65

億元，增長

12.3%

。

根據《嶽陽市

2017

年國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，截至

2017

年末，嶽陽市常住人口為

573.33

萬人，

全市城鎮居民人均可支配收入

30,009

元，比上年增長

8.9%

。農村居民人均可支

配收入

14,265

元，比上年增長

8.7%

。

全市居民人均消費支出

17,229

元，比上年增長

8.2%

。按常住地分，城鎮居

民人均消費支出

20,808

元，增長

7.5%

；農村居民人均消費支出

13,033

元，

增長

8.2%

。

表 9-6 嶽陽市 2015-2017年地區生產總值及財政收入情況

單位：億元、

%

經濟指標

2017

年

2016

年

2015

年

地區生產總值

金額

3,258.03

3,100.87

2,886.28

增長率

7.0%

7.8%

8.7%

公共財政預算收入

金額

152.14

15

2.04

128.02

增長率

0.1%

18.8%

5.2%

財政總收入

金額

318.09

330.75

302.82

增長率

-

3.8%

9.2%

18.1%

數據來源：嶽陽市

2015

-

2017

年國民經濟和社會發展統計公報

（二）君山區

地域

經濟情況

君山區為湖南省

嶽陽市

市轄區，是

1996

年

3

月經國務院批准設立的新

區，因境內君山島而得名。君山區在洞庭湖平原

東北部，在長江中遊荊江門

段南岸，北隔長江與湖北省監利縣相望，西與華容縣相鄰，東、南抵東洞庭

湖水域。君山區幅員面積為

718

平方公裡，截至

2017

年末，君山區戶籍人

口

24.62

萬人。

君山區內交通較便捷，

306

省道、嶽常高速公路貫穿東西，

202

省道縱

越南北，且有洞庭湖和長江碼頭

20

餘座。沿長江可通江達海，涉洞庭可入

三湘腹地，經

306

省道東連贛、皖，西達湘西和鄂、川，洞庭湖大橋連接嶽

陽市中心城區和京廣鐵路、京珠高速、

107

國道，世紀大道、旅遊路、景明

路等形成城區交通骨架，各鎮、村道路縱橫貫通。

近年君山區經濟總量

保持平穩發展，但經濟總量規模不大。

2015

-

2017

年君山區實現地區生產總值分別為

112.70

億元、

122.59

億元及

134.48

億元，

按可比價格計算，增速分別實現

9.5%

、

6.7%

及

8.8%

。從

2017

年產業結構來

看，第一產業增加值

26.81

億元，增長

2.0%

；第二產業增加值

53.65

億元，

增長

5.5%

；第三產業增加值

54.02

億元，增長

10.2%

。

2017

年全區固定資產

投資

141.20

億元，同比增長

10.80%

。

君山區境內大部地區由洞庭湖淤積平原構成，依託較好的生態資源優

勢，君山區現代農業發展取得較好

成效，先後被確定為全國

農產品

加工業示

範基地、全國蔬菜標準園等。目前全區現已開發棉、糧、菜、油、林、水果、

蘆葦、養殖等八大主導產業，農業產業結構已形成十大

農產品

板塊基地，優

質水果示範區、綠色蔬菜示範區、高效養殖示範區、現代物流區、休閒觀光

區等五大功能區初具規模；工業以本地的

農產品

、礦產品加工為主，初步形

成了食品、紡織、飼料、油脂化工、造紙、建材等六大體系，

2017

年全年

59

家規模工業企業完成總產值

162.2

億元，比上年增長

4.7%

。

2017

年全區財政總收入

4.64

億元，比上年增長

10.5%

。其中，一般公共

財

政預算收入

3

億元，增長

5.7%

；上劃中央收入

13,111

萬元，增長

25.5%

。

財政總收入中，稅收收入

3.13

億元，增長

13.9%

，非稅收入

1.52

億元，增長

4%

。稅收收入佔財政總收入的比重為

67.5%

。國稅完成徵繳收入

2.02

億元，

比上年增長

35.1%

，地稅完成徵繳收入

1.22

億元，增長

-

9.9%

，財稅完成徵

收

1.41

億元，增長

3.7%

。

綜合來看，近年來君山區公共財政收入總體平穩增長，但公共財政收入

質量一般，且財政自給率較低，綜合財力對上級補助收入依賴度很高。

第十條

發行人財務情況

一、發行人主要財務

數據與指標

亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）已對發行人

2015

年

至

2017

年的資產負債表、利潤表、

現金流量表和所有者權益變動表以

及財務報表附註進行了審計，並出具了

亞會

B

審字

(2018)2204

號

標

準無

保留意見的審計報告。

本募集說明書

2015

年至

2017

年財務數據均來源於發行人

2015

年

至

2017

年經

亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合夥）審計的合併

財務報表。投資者在閱讀下文的相關財務報表、注釋以及本募集說明書

中其他部分對發行人的歷史財務數據的注釋等時，應當參照發行人經審

計的

2015

年至

2017

年的

合併財務報告及其附註。

表10-1 發行人2015年至2017年主要財務狀況

單位：萬元

項目

2017年

2016年

2015年

總資產

1,428,578.44

1,208,966.43

1,069,312.63

其中：流動資產

679,940.30

1,203,214.95

1,040,950.89

總負債

525,399.84

349,701.77

170,727.45

其中：流動負債

104,926.44

134,513.77

93,265.06

所有者權益

903,178.60

859,264.67

898,585.18

主營業務收入

80,857.50

63,192.53

63,300.57

利潤總額

23,735.13

23,409.46

22,767.25

淨利潤

23,735.13

23,409.46

22,767.25

經營活動產生的現金淨額

-69,921.83

-83,042.52

-56,799.80

投資活動產生的現金淨額

-4,304.29

-4,898.46

2,178.14

籌資活動產生的現金淨額

167,869.59

150,583.07

57,635.99

現金及現金等價物淨增加額

93,643.47

62,642.08

3,014.33

二、發行人財務分析

（一）財務概況

公司自成立以來，通過持續穩健的生產經營活動，經營業績不斷提

高，資產規模不斷壯大，保持了快速、平穩、健康的發展態勢。截至

2017

年底，公司資產總額為

141.

86

億元，負債總額為

52.54

億元，所有者權

益合計為

90

.

32

億元。

2017

年，公司實現主營業務收入

8

.

09

億元，利潤

總額

2

.

37

億元，淨利潤

2.37

億元。

（

二

）

資產構成分析

資產構成分析

單位：萬元、

%

項目

2017年

2016

年

2015

年

金額

佔比

金額

佔比

金額

佔比

貨幣資金

183,665.90

12.86

88,021.81

7.28

16,377.73

1.53

應收帳款

293,504.54

20.55

228,992.79

18.94

186,001.45

17.39

預付帳款

23,848.39

1.67

27,642.10

2.29

9,890.81

0.92

其他應收款

107,735.43

7.54

74,912.88

6.20

32,233.02

3.01

存貨

71,029.36

4.97

783,488.71

64.81

796,302.05

74.47

其他流動資產

156.68

0.01

156.68

0.01

145.82

0.01

流動資產合計

679,940.30

47.60

1,203,214.95

99.52

1,040,950.89

97.35

可供出售金融資產

8,840.00

0.62

4,440.00

0.37

長期股權投資

-

27,414.43

2.56

固定資產

3,223.91

0.23

1,311.48

0.11

947.3

0.09

其他非流動資產

736,574.23

51.56

非流動資產合計

748,638.14

52.40

5,751.48

0.48

28,361.74

2.65

資產總計

1,428,578.44

100.00

1,208,966.43

100.00

1,069,312.63

100.00

報告期內發行人資產總規模穩步增長，資產結構總體保持穩定，資

產主要以流動資產為主。

2015

至

2017

年發行人總資產

分別為

1,069,312.63

萬元、

1,208,966.43

萬元

和

1,4

28

,

578

.4

4

萬

元。

資產總額

2016

年較

2015

年增加

139,653.80

萬元，增長

13.06%

，變化幅度不大。資產

總額

2017

年較

2016

年增加

2

19

,

612

.

01

萬元，增長

1

8

.

1

7%

，變化幅度

不大。

1

、流動資產

流動資產構成發行人資產的主體部分，

2015

年至

2017

年末流動資

產分別為

1,040,950.89

萬元、

1,203,214.95

萬

元和

6

79

,

940

.

30

萬元

，佔總

資產的比例分別為

97.35%

、

99.52%

和

47.

60

%

。發行人流動資產主要由

貨幣資金、預付款項、應收帳款、其他應收款和存貨構成。

2015

年度和

2016

年度流動資產增加，是因為發行人持有的應收帳款、其他應收款以

及貨幣資金的增加。

2017

年度流動資產減少，是因為

2017

年未發行人

將部分存貨重分類至非流動資產所致。

（

1

）貨幣資金

2015

年至

2017

年末貨幣資金餘額分別為

16,377.73

萬元、

88

,021.81

萬元和

183,665.90

萬元，佔總資產的比例分別為

1.53%

、

7.28%

和

12.

86

%

，

發行人的貨幣資金佔總資產比例較小。

2016

年末貨幣資金增加較大

主要

是當年通過銀行融資等籌資活動現金流入增加所致。

2016

年末貨幣資金

增加較大主要是當年通過銀行融資等籌資活動現金流入增加所致。

2017

年末貨幣資金增加較大主要是當年經營活動現金流入增加所致。

（

2

）預付款項

2015

年至

2017

年末預付款項餘額分別為

9,890.81

萬元、

27

,642.10

萬元

和

23,848.90

萬元，

佔總資產的比例分別為

0.92%

、

2.29%

和

1.6

7

%

，

發行人的預付帳款佔總資產比例較小。預付款項主要為預付基礎設施建

設工程款。

（

3

）

應收帳款和其他應收款

分析

.

應收帳款

2015

年至

20

17

年，發行人的應收帳款分別為

186,001.45

萬元、

228,992.79

萬元和

2

93

,

504

.

54

萬元，分別佔比總資產的

17.39%

、

18.94%

和

20

.

55

%

。發行人公司的應收帳款佔總資產比例較高。截至

2017

年

12

月

31

日，應收嶽陽市君山區財政局代建項目及土地出讓收益款，合計

2

93

,

504

.

54

萬元。為解決君山區財政局尚未支付的應收款項資金來源問

題，根據與嶽陽市君山區人民政府籤訂的《土地整理開發協議》，政府

同意由公司對市域規劃區內位於君山區的土地進行整理開發，並由公司

享受該批地塊的土地出讓收入，作為

解決公司應收款項問題的資金來

源，故該應收帳款回款風險較小。

.其他應收款

表10-3 2017年末發行人其他應收款前五名情況

單位：萬元、%

單位名稱

欠款金額

比例

備註

嶽陽龍山建設有限公司

7,736.58

6.97

借出款項

湖南南博建築工程有限公司

7,025.79

6.33

借出款項

嶽陽市君山區工業園投資開發有

限公司

6,672.68

6.01

借出款項

柳林鎮街道辦事處

6,583.20

5.93

借出款項

嶽陽市永盛油脂化工有限公司

5,923.00

5.34

借出款項

合計

33,941.25

30.58

2015

年至

2017

年，發行人其他應收款分別為

32,233.02

萬元、

74,912.88

萬元和

107,735.43

萬元，分別佔比總資產的

3.01%

、

6.20%

和

7.

54

%

。發行人公司的其他應收帳款佔總資產比例較小，報告期內其他

應收款增長較大，主要原因是

2016

年新增嶽陽市君山區財政局股權轉讓

款

10,000.00

萬元、新增嶽陽市君山區房屋徵收安置和禁違治違管理局資

金往來款項

8,414.11

萬元、新增湖南南博建築工程有限公司資金往來

6,201.00

萬元等所致。

（

4

）存貨

2015

年至

2017

年末存貨餘額分別為

796

,302.05

萬元、

783

,488.71

萬元

和

71

,

029

.

36

萬元，佔總資產的比例分別為

74.47

%

、

64.81

%

和

4

.

7

7

%

。

2017

年末存貨

佔總資產的比例

較

2016

年末大幅度減少，是由於

2017

年末將部

分土地資產重分類至其他非流動資產所致。

存貨

規模大

，這主要得益於

出資人對發行人的大力支持，將大量的優質土地資產相繼注入發行人。

2015

-

2017

年發行人的出資人君山區財政局分別向發行人注入經營性土

地資產

2,887.89

畝、

947.55

畝、

347.68

畝，發行人歷

年注入的土地資產均

已由評估機構進行評估。截至

2017

年

12

月

31

日，發行人庫存商品

-

土地

資產及其他非流動資產

-

土地資產共計

30

宗，經營性土地資產總面積

7,072.28

畝，帳面價值

752,282.00

萬元。根據君山區用地總規劃，由於項

目前期土地開發整理均需通過城投自籌資金進行，故開發的土地由君山

區人民

政府通過劃轉文的方式注入君山城投是有必要的；另外，近年來

金融創新產品層出不窮，為了更好的迎合特色小鎮、

PPP

等國家力推的

融資模式，人民政府通過向發行人注入土地資產並由發行人以土地出資

入股項目公司的方式來吸引社會資

本等投資商，因此向發行人注資也是

區域經濟發展的必要手段。

優質經營性土地資產持續注入使發行人的資

產規模和所有者權益在報告期內穩定快速增長，可持續發展能力顯著提

高，為本期債券的按期償付奠定了堅實基礎。

目前土地出讓金未繳納，未來土地出讓之前將由君山城投自行籌集

資金依法補繳。

2017

年末發行人土地資產明細見下表：

表

10

-

4 2017

年末發行人土地資產明細表

序號

土地使用證編號

座落

取得方式

證載用途

證載使用權

類型

土地面積

（㎡）

帳面價值（元）

是否

抵押

是否繳

納出讓

金

1

湘嶽君土國用（

2005

）第

004459

號

君山區掛口新區

S306

線

以北

政府撥入

商住

國有出讓

110,170.00

16,474,100.00

否

否

2

湘嶽君土國用（

2001

）第

000021

號

君山區望城、濠河農場

政府撥入

商用

國有出讓

266,668.00

14,178,000.00

否

否

3

湘嶽君土國用（

2009

）第

000452

號

君山區柳林鎮掛口村

政府撥入

商住

國有出讓

122,796.00

56,608,900.00

否

否

4

湘嶽君土國用（

2009

）第

000453

號

君山區柳林鎮新洲村

政府

撥入

商住

國有出讓

34,059.00

17,302,100.00

否

否

5

湘嶽君土國用（

2009

）第

000454

號

君山區柳林鎮掛口村

政府撥入

商住

國有出讓

20,680.00

10,257,400.00

否

否

6

湘嶽君土國用（

2007

）第

001889

號

君山區柳林鎮新洲村

政府撥入

商住

國有出讓

52,579.00

115,831,537.00

是

否

7

湘嶽君土國用（

2007

）第

001890

號

君山區柳林鎮掛口村

政府撥入

商住

國有出讓

33,350.00

73,536,75

0.00

是

否

8

湘嶽君土國用（

2007

）第

001888

號

君山區錢糧湖鎮

政府撥入

商住

國有出讓

185,400.00

132,375,600.00

是

否

9

湘嶽君土國用（

2011

）第

001553

號

君山區嶽華公路南側

政府撥入

商用

國有出讓

194,134.00

435,054,294.00

否

否

序號

土地使用證編號

座落

取得方式

證載用途

證載使用權

類型

土地面積

（㎡）

帳面價值（元）

是否

抵押

是否繳

納出讓

金

10

湘嶽君土國用（

2012

）第

000145

號

君山區西城辦事處

政府撥入

住宅

國有出讓

266,670.90

464,540,708.00

否

否

11

湘嶽君土國用（

2013

）第

0

00524

號

君山區西城辦事處望城

居委會

政府撥入

商住用地

國有出讓

254,710.00

602,643,860.00

是

否

12

湘嶽君土國用（

2014

）第

000487

號

君山區九公裡

政府撥入

商住

國有出讓

360,533.00

825,620,570.00

否

否

13

湘嶽君土國用（

2014

）第

001132

號

君山區西城辦事處望城

居委會

政府撥入

商住用地

國有出讓

256,689.00

567,796,068.00

是

否

14

湘嶽君土國用（

2015

）第

001128

號

君山區柳林鎮

新洲村

政府撥入

商住

國有出讓

56,370.00

142,165,140.00

否

否

15

湘嶽君土國用（

2015

）第

001131

號

西城辦事處望城居委會

政府撥入

商住

國有出讓

178,233.00

403,519,512.00

否

否

16

湘嶽君土國用（

2015

）第

001112

號

君山區柳林洲鎮雙五村

政府撥入

商住

國有出讓

66,973.00

142,518,544.00

否

否

17

湘嶽君土國用（

2015

）第

000230

號

君山區西城辦事處望城

居委會

政府撥入

商住

國有出讓

4

7,984.00

115,929,344.00

否

否

18

湘嶽君土國用（

2015

）第

000143

號

君山區柳林洲鎮車站路

政府撥入

商住

國有出讓

159,218.00

410,623,222.00

否

否

19

湘嶽君土國用（

2015

）第

000161

號

君山區西城辦事處松湖

居委會

政府撥入

商住

國有出讓

32,792.00

71,781,688.00

否

否

20

湘嶽君土國用（

2015

）第

000325

號

君山區柳林洲鎮

政府撥入

商用

國有出讓

404,601.00

870,296,751.

00

否

否

序號

土地使用證編號

座落

取得方式

證載用途

證載使用權

類型

土地面積

（㎡）

帳面價值（元）

是否

抵押

是否繳

納出讓

金

21

湘嶽君土國用（

2015

）第

000326

號

君山區柳林洲鎮

政府撥入

商用

國有出讓

336,114.00

739,450,800.00

否

否

22

湘嶽君土國用（

2015

）第

RZ0001

號

君山區柳林路以北、沙鷗

北路以西

政府撥入

商住用地

國有出讓

309,612.00

693,530,880.00

是

否

23

湘嶽君土國用（

2015

）第

RZ0009

號

嶽陽廣清汙水處理發展

有限公司

政府撥入

商住用地

國有出讓

101,032.00

254,196,512.00

是

否

24

湘嶽君土國用（

2016

）第

006215

號

君山區工業園

政府撥入

工業用地

國有出讓

631,700.00

189,510,000.00

否

否

25

湘（

2017

）嶽陽市君山區不動

產權第

0000346

號

君山區柳林洲街道辦事

處柳毅路北側

掛牌轉讓

公共設施用

地

國有建設用

地使用權

8,843.90

5,993,327.00

是

是

26

湘嶽君土國用（

2015

）第

000580

號

君山區柳林洲鎮嶽華村

政府撥入

工業用地

國有出讓

24,921.40

16,888,716.00

是

是

27

湘（

2017

）嶽陽市君山區不動

產權第

0000347

號

君山區柳林洲街道辦事

處富崗路東側

掛牌轉讓

工業用地

國有建設用

地使用權

25,342.38

17,174,005.00

是

是

28

湘（

2017

）嶽陽市君山區不動

產權第

0000348

號

君山區柳林洲街道辦事

處富崗路西側

掛牌轉讓

工業用地

國有建設用

地使用權

107,231.20

72,668,358.00

是

是

29

湘（

2017

）嶽陽市君山區不動

產權第

0000660

號

君山區柳林洲街道辦事

處嶽華村

掛牌轉讓

工業用地

國有建設用

地使用權

28,

901.60

19,586,015.00

否

是

30

湘（

2017

）嶽陽市君山區不動

產權第

0000661

號

君山區柳林洲街道辦事

處嶽華村

掛牌轉讓

工業用地

國有建設用

地使用權

36,547.20

24,767,279.00

否

是

合計

4,714,855.58

7,522,819,980.00

資料來源：審計提供資產專項報告

2

、非流動資產

2015

-

2017

年末發行人非流動資產分別為

28

,361.74

萬元、

57

,51.48

萬元和

748

,638.14

萬元，佔總資產的比例分別為

2.6

5%

、

0.47%

和

52.

40

%

，

2017

年末非流動資產佔總資產的比例較大，主要為其他非流

動資產中的庫存土地。發行人非流動資產主要由其他非流動資產、可

供出售金融資產和固定資產構成。

（1）可供出售金融資產

截止

2017

年末可供出售金融資產餘額

8,840.00

萬元，其中為對湖

南嶽陽農村商業銀行股份有限公司的股權投資

4,440.00

萬元，持股

4%

；

湖南金葉

股份有限公司的股權投資

4,400.00

萬元，持股

10%

。

（

2

）固定資產

2015

-

2017

年末，發行人固定資產餘額分別為

947.30

萬元、

1,

311.48

萬元和

3,

223.91

萬元，主要由房屋及建築物等構成，

2017

年固定資產

增幅較大，主要原因是房屋建築物增加。

（

3

）其他非流動資產

2017

年末，發行人其他非流動資產餘額為

736,574.23

萬元，全部

為庫存土地。由於庫存土地均於

2016

年之前劃撥入帳，土地開發整理

時間較長，現有庫存土地均未完全開發完成，政府對這部分的土地擬

在未來進行轉讓，

2017

年末調整至其他非流動資產

所致

。

綜上所述，

2015

年至

2017

年，發行人經審計的相關資產產權明晰，

資產中不存在注入的公立學校、公立醫院、公園和事業單位資產等公

益性資產的情況

，亦不存在非經營性資產。

公司資產狀況始終保持著改善的勢頭，

符合發行人所在行業的特

點，結合君山區的發展情況而言，發行人各項指標處於相對合理的水

平。

（三）負債構成分析

表

10

-

5

發行人負債結構情況

單位：萬元、

%

項目

2017年

2016

年

2015

年

金額

比重

金額

比重

金額

比重

短期借款

950.00

應付帳款

18,988.93

3.61

20,546.26

5.88

11,106.83

4.73

應付職工薪酬

3.47

0.00

應交稅費

451.21

0.09

應付利息

307.51

0.06

307.51

0.09

211.1

0.14

其他應付款

73,883.33

14.06

103,041.00

29.47

62,790.13

46.48

一年內到期的非流動

負債

9,542.00

1.82

10,619.00

3.04

18,207.00

-

流動負債合計

103,176.44

19.64

134,513.77

38.47

93,265.06

51.34

長期借款

400,610.00

76.25

205,935.00

58.89

76,632.80

48.66

長期應付款

21,613.40

4.11

9,253.00

2.65

專項應付款

-

829.59

非流動負債合計

422,223.40

80.36

215,188.00

61.53

77,462.39

48.66

負債合計

525,399.84

100.00

349,701.77

100.00

170,727.45

100.00

隨著資產規模的逐步擴大，發行人負債規模有所提高。就負債總

量而言，發行人總負債增長相對平穩，其負債結構與發行人當前經營

投資狀

況相匹配，負債結構較為穩定。

2015

年至

2017

年，發行人負

債總額分別為

170,727.45

萬元、

349,701.77

萬元和

525,399.84

萬元，

總體呈上升趨勢。其中，

2016

年和

2017

年的增長幅度分別達到

104.83%

和

50.24%

。

2016

年和

2017

年，發行人的負債增長主要系長

期借款和長期應付款增加所致。報告期內，在推進項目建設、加大投

資力度的情況下，發行人長期借款等明顯上升。

表10-6 最大10項有息負債明細

單位：萬元

序號

債權人

債務規模

債務類型

利率

還款日

抵質押情

況

1

中國農業發展銀行嶽陽市分行

營業部

80,000.00

貸款

5.80%

2041/7/24

質押借款

2

嶽陽市棚改投資有限責任公司

65,099.00

貸款

4.25%

2040/9/27

保證借款

3

中國農業發展銀行嶽陽市分行

48,000.00

貸款

4.15%

2031/12/18

擔保貸款

4

嶽陽市棚改投資有限責任公司

40,100.00

貸款

4.15%

2041/1/7

保證借款

5

長沙銀行

股份有限公司嶽陽市

分行

39,998.00

貸款

4.90%

2026/3/5

信用借款

6

國家開發銀行股份有限公司

27,100.00

貸款

5.64%

2031/12/15

質押借款

7

國家開發銀行股份有限公司

26,000.00

貸款

5.64%

2031/9/28

質押借款

8

湖南省保障性安居工程投資有

限公司

16,200.00

貸款

5.40%

2029/9/11

抵押借款

9

國家開發銀行股份有限公司

15,000.00

貸款

4.15%

2041/11/24

質押借款

10

興業銀行

股份有限公司嶽陽市

分行

14,000.00

貸款

7.00%

2026/2/3

抵押借款

合計

371,497.00

表10-7 債券存續期有息負債償還壓力測算

單位：萬元

年份

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

有息負債當年償還規模

35,500.00

29,000.00

27,500.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

其中：銀行借款償還規模

28,000.00

27,500.00

27,500.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

其他應付款償還規模

7,500.00

1,500.00

本期債券償付規模

26,000.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

26,000.00

合計

35,500.00

29,000.00

53,500.00

52,000.00

52,000.00

52,000.00

52,000.00

1

、流動負債分析

2015

年至

2017

年，發行人的流動負債分別為

93,265.06

萬元、

134,513.77

萬元和

104,926.44

萬元，佔總負債比例分別為

54.63

%

、

38.47%

和

19.97%

。公司流動負債主要由應付帳款、其他應付款及一年

內到期的非流動負債構成。

（

1

）應付帳款

截至

2017

年末，發行人應付帳款的餘額為

18,988.93

萬元，主要為工程

已結算但尚未支付的工程款。

（

2

）其他應付款

截至

2017

年末，發行人其他應付款餘額為

74,190.83

萬元，佔總負

債比例為

14.12%

，佔比較高。主要為對其他公司的借款及往來款。綜

合考慮發行人持續經營能力及對外融資能力，該部分應付款項對發行

人短期償付能力影響有限。

（

3

）一年內到期的非流動負債

截至

2017

年末，發行

人一年內到期的非流動負債為

11,292.00

萬元，

全部為將於一年內到期的銀行長期借款。

2

、非流動負債分析

2015

年至

2017

年，發行人非流動負債分別為

77,462.39

萬元、

215,188.00

萬元和

420,473.40

萬元，分別佔負債總額的

45.37%

、

61.53%

和

80.03%

，主要為長期借款。

（1）長期借款

長期借款主要是公司從國家開發銀行

、嶽陽市棚改投資有限責任

公司及湖南省保障性安居工程投資有限公司等借入的貸款。

2017

年

末，公司的長期借款餘額

398,860.00

萬元，其中保證借款

148,482.0

0

萬元、抵押借款

38,280.00

萬元、質押借款

172,100.00

萬元和信用借款

39,998.00

萬元。保證借款主要為嶽陽市君山區財政局提供連帶責任擔

保的長期借款；抵押借款為公司以土地使用權作為抵押取得的長期借

款；質

押借款為公司以銀行定期存單作為質押取得的長期借款。綜合

來看，隨著公司承擔的君山區基礎設施建設規模的不斷擴大，公司負

債規模近年來持續增長，負債結構合理，

資金來源比較穩定，具備較

強的中長期融資能力。

（2）長期應付款

根據《嶽陽市財政局關於下達

2016

年市本級第五批公開發行置換

債券資金使用項目的通知》，

嶽陽市君山區財政局於

2016

年置換本公

司債務

9,253.00

萬元，形成發行人對嶽陽市君山區財政局長期應付款

9,253.00

萬元。

根據湘財金函（

2016

）

80

號文《湖南省財政廳關於下達

2016

年市

縣第七批公開發行置換債券資金使用項目的通知》，嶽陽市君山區財

政局於

2017

年置換本公司

12,360.40

萬元，截至

2017

年末，形成本公司

對嶽陽市君山區財政局長期應付款

216,134,000.00

元。

2015

年至

2017

年，發行人資產負債率為

15.97%

、

28.93%

和

3

6

.

78

%

，

負債水平較低。發行人主營業務經

營穩定，營業收入持續增

長，發行人債務償付壓力不大。

（四）營運能力分析

表10-8發行人近三年營運能力指標

單位：萬元

項 目

2017年

2016年

2015年

應收帳款

293,504.54

228,992.79

186,001.45

流動資產

679,940.30

1,203,214.95

1,040,950.89

總資產

1,428,578.44

1,208,974.09

1,069,312.63

主營業務收入

80,857.50

63,192.53

63,300.57

主營業務成本

55,577.45

50,554.03

51,583.97

應收帳款周轉率（次/年）

0.31

0.30

0.40

流動資產周轉率（次/年）

0.09

0.06

0.08

總資產周轉率（次/年）

0.06

0.06

0.08

註：

2015

年度涉及平均概念的財務指標中涉及的

2014

年年末數均來自發行人經審計的財務報告，下同。

應收帳款周轉率=主營業務收入/平均應收帳款餘額

流動資產周轉率=主營業務收入/平均流動資產餘額

總資產周轉率=主營業務收入/平均總資產餘額

2015年至2017年，發行人公司年末應收帳款周轉率分別為0.40

次/年、0.30次/年和0.31次/年，2016年較2015年發行人應收帳款周

轉率波動幅度不大。公司進入2015年以來，隨著發行人業務的不斷

開展，主營業務收入實現了較快的增長，使應收帳款規模也隨之提升。

2017年應收帳款周轉率較2016年變化幅度不大。

2015年至2017年，發行人的流動資產周轉率分別為0.08次/年、

0.06次/年和0.09次/年，2017年、2015年較2014年發行人流動資產

周轉率波動幅度不大，主要原因是主營業收入的增長幅度與流動資產

的增長幅度基本保持一致。

2015年至2017年，發行人的總資產周轉率較低。主要是由於公

司擁有大額的存貨。發行人的存貨主要由存量土地與土地開發成本

組

成。根據城投公司的特性，發行人的總資產周轉率符合行業特徵。未

來，隨著嶽陽市君山區城市建設步伐的加快，以及發行人土地開發和

代建項目的完工結算，發行人的營運能力有望不斷提高。

（五）盈利能力分析

表

10

-

9

發行人近三年盈利能力指標

單位：萬元

項目

2017年

2016年

2015年

主營業務收入

80,857.50

63,192.53

63,300.57

主營業務成本

55,577.45

50,554.03

51,583.97

營業利潤

23,583.90

8,913.59

8,491.74

淨利潤

23,735.13

23,409.46

22,767.25

淨資產收益率（%）

2.69

2.66

3.66

總資產收益率（%）

1.80

2.06

2.98

註：淨資產收益率=淨利潤/平均所有者權益

總資產收益率=淨利潤/平均資產總額

2015年至2017年發行人主營業務收入分別為63,300.57萬元、

63,192.53萬元和80,857.50萬元，近

二

年來主營收入呈現出高速增長

態

勢。發行人主營業務收入主要由代建項目收入和土地開發整理收入

構成。發行人的主營業務呈現快速增長趨勢，2017年度較2016年度

增長27.95%，主要原因是2017年較2016年發行人承擔了更多的代

建項目

業務，使公司2017年度實現代建項目收入有大幅度的增加。

2016

年度較

2015

年度波動幅度不大。

2015

年至

2017

年，發行人分別取得淨利潤

22,767.25

萬元、

23,409.36

萬元和

23,735.13

萬元，總體保持在較高水平且呈增長態勢，

說明發行人盈利狀況良好。

2016

年淨利潤較

2015

年增長

2.34%

，增長幅度合理，表明發

行

人的盈利能力保持穩定。發行人近三年平均淨利潤為

23

,

303

.

95

萬元，

足以覆蓋本期債券一年利息。

2015

年至

2017

年發行人總資產收益率與淨資產收益率均處於相

對低位水平，主要原因為雖然發行人的主營業務收入和淨利潤保持較

快增長態勢，但由於發行人近三年的資產實力不斷增強，使

發行人的

總資產和淨資產的規模增長較快，從而導致收益率未出現明顯提高。

根據發行人與

嶽陽市君山區人民政府籤訂的土地開發整理協議，

隨著君山區建設規模的不斷拓展，君山區的不斷成熟，發行人在未來

仍有著較為穩定的土地整理開發收入。此外，根據發行人前期與嶽陽

市君山區人民政府就洞庭大道君山段等項目籤訂的《項目投資建設委

託協議書》，發行人也有著較大規模的代建項目收入來源。

隨著發行人承擔

的代建項目

及土地整理開發業務的增多和

新注

入資產經營能力的逐步釋放，

未來發行人盈利能力有望進一步提升。

（六）償債能力分析

表10-10 發行人近三年償債能力指標

單位：萬元

項目

2017年

2016年

2015年

總資產

1,428,578.44

1,208,974.09

1,069,312.63

總負債

525,399.84

349,701.77

170,727.45

資產負債率（%）

36.78

28.93

15.97

流動比率（倍）

6.48

8.94

11.16

速動比率（倍）

5.80

3.12

2.62

EBITDA利息保障倍數

1.16

1.81

3.94

註：資產負債率=總負債/總資產

流動比率=流動資產/流動負債

速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債

EBITDA利息保障倍數=EBITDA/（計入財務費用的利息支出+資本化利息）

2015

年至

2017

年，發行人的資產負債率分別為

15.97%

、

28.93%

和

3

6

.

78

%

，資產負債率處於較低水平，表明發行人具有較強的長期償

債能力。

發行人作為君山區及基礎設施建設及土地整理開發的投融資主

體，投資的項目周期長，投資金額大，建設資金對債務融資依賴性強。

為控制風險，發行人自成立以來，以穩健發展為目標，追求長期可持

續發展，形成了穩定的基礎設施建設項目回報機制，在合理承

貸範圍

內承貸，近三年，公司的資產負債率均低於

40%

，顯著低於城市基礎

設施與開發行業的平均水平。公司資產狀況持續改善，

財務結構較為

穩健，表明發行人具有良好的償債能力。

2015

-

2017

年末發行人流動比率分別為

11.16

倍、

8.94

倍和

6.

48

倍，

速動比率分別為

2.62

倍、

3.12

倍和

5.

80

倍，報告期內流動比率和速動

比率均處於較高水平，表明發行人短期償債能力較強，流動資產在覆

蓋當期的流動負債後仍有較大餘額，可用於償還長期債務。

2015

年至

2017

年，發行人的

EBITDA

利息保障倍數為

3.94

、

1.81

和

1

.

16

，

三年平均為

2.30

。較高的利息保障倍數表明公司有較強的利

息支付能力。

（七）現金流量分析

表10-11發行人近三年現金流量指標

單位：萬元

項目

2017年

2016年

2015年

經營活動產生的現金淨額

-69,921.83

-83,042.52

-56,799.80

投資活動產生的現金淨額

-4,304.29

-4,898.46

2,178.14

籌資活動產生的現金淨額

167,869.59

150,583.07

57,635.99

現金及現金等價物淨增加額

93,643.47

62,642.08

3,014.33

2015

年至

2017

年發行人經營活動產生的現金流量淨額分別為

-

56,799.80

萬元、

-

83,042.52

萬

元和

-

69,921.83

萬元。報告

期內發行人

持續加大對基礎設施建設和土地整理與開發業務的投資力度，這些業

務的周期相對較長，現金流的投入與回收在時間上不匹配，從而導致

近幾年經營現金流量淨額持續為負。未來隨著項目投資趨於穩定，加

上政府的支持，預計經營現金流量淨額將逐步增加。

2015

年至

2017

年，發行人公司投資活動產生的現金流量淨額分

別為

2,178.14

萬元、

-

4,89

8.46

萬

元和

-

4,304.29

萬元

。

2016

年投資活

動淨額減少的主要原因是投資湖南岳陽農村商業銀行股份有限公司

支付的現金增加

4,440.00

萬元。

2016

年投資活動淨額減少的主要原

因是投資湖南岳陽農村商業銀行股份有限公司支付的現金增加

4,440.00

萬元。

2017

年投資活動淨額減少的主要原因是投資

湖南金葉

股份有限公司支付的現金增加

4,400.00

萬元。

2015

年至

2017

年，發行人公司籌資活動產生的現金流量淨額分

別為

57,635.99

萬元、

150,583.07

萬元和

167,869.59

萬元。

發行人籌

資活

動現金流入逐年增加，主要是由於發行人獲得銀行貸款所得。報

告期發行人承擔了較多基礎設施建設項目並加大了對土地整理與開

發業務的投入，資金需求較大，相應加大了融資力度，使得籌資活動

產生的現金流量淨額持續增加。

2015

-

2017

年度現金及現金等價物淨增加額分別為

3,014.33

萬

元、

62,642.08

萬元和

93,643.37

萬元

，呈大幅上升態勢，未來隨著發

行人業績的逐步釋放，預計現金及現金等價物淨增加額將進一步增

長。

總體來看，發行人的現金流狀況與發行人所處行業特點較為匹

配，

發行人所處行業有著投入大、回報周期長的

特點，在其業務開展

的同時，對外部融資有著較強的需求。隨著發行人所處區域開發進程

的不斷深化，以及其前期投入開發、建設項目逐步進入收穫期，發行

人的現金流量有望不斷改善。

三、對外擔保情況分析

截至

201

9

年

2

月末，發行人累計對外擔保餘額為

60,531.76

萬元，

均為信貸擔保，無為其他企業債券和

公司債

券提供擔保的行為，且被

擔保企業均已按時對其債務還本付息，發行人對外擔保不存在代償情

況。具體擔保情況如下表所示：

表

10

-

1

2

截至

201

9

年

2

月末發行人對外擔保情況

單位：萬元

序號

被擔保方

擔保金額

擔保到期日

擔保類型

擔保方式

1

湖南省保障性安居工程投資有限公司

35,731.76

2028/12/17

貸款

抵押

2

嶽陽正通管網運營管理有限公司

24,800.00

2023/12/28

貸款

保證

合計

60,531.76

四、發行人資產受限情況

截至

2018

年

12

月

31

日，發行人受限資產為提供銀行借款抵押

的

11

宗土地，發行人受限資產明細情況如下：

表

10

-

13

：發行人受限資產明細表

單位：萬元

序號

項目

期末帳面價

值

受限原因

1

湘嶽君土國用（2015）第

RZ0001號

69,353.09

為嶽陽惠眾公用事業發展有限公司在中國光大

銀行股份有限公司嶽陽分行的10,000.00萬的

借款提供抵押。

2

湘嶽君土國用（2007）第

001888號

13,237.56

為本公司在國家開發銀行股份有限公司湖南分

行6,780.00萬借款提供抵押。

3

湘嶽君土國用（2007）第

001889號

11,583.15

為本公司在國家開發銀行股份有限公司湖南分

行6,780.00萬借款提供抵押。

4

湘嶽君土國用（2007）第

001890號

7,353.68

為本公司在國家開發銀行股份有限公司湖南分

行6,780.00萬借款提供抵押。

5

湘嶽君土國用（2013）第

000524號

60,264.39

為本公司在國家開發銀行股份有限公司的

7,550.00萬元提供抵押。

6

湘嶽君土國用（2014）第

001132號

56,779.61

為嶽陽廣清汙水處理發展有限公司在

興業銀行

股份有限公司嶽陽分行的14,000.00萬元借款

提供抵押。

7

湘嶽君土國用（2015）第

RZ0009號

25,419.65

為嶽陽廣清汙水處理發展有限公司在

興業銀行

股份有限公司嶽陽分行的14,000.00萬元借款

提供抵押。

8

湘（2017）嶽陽市君山區

不動產權第0000346號

599.33

為嶽陽市君山區城市建設投資有限公司在湖南

嶽陽農村商業銀行股份有限公司的3,800.00萬

元借款提供抵押

9

湘（2017）嶽陽市君山區

不動產權第0000347號

1,717.40

為嶽陽市君山區城市建設投資有限公司在湖南

嶽陽農村商業銀行股份有限公司的3,800.00萬

元借款提供抵押

10

湘（2017）嶽陽市君山區

不動產權第0000348號

7,266.84

為嶽陽市君山區城市建設投資有限公司在湖南

嶽陽農村商業銀行股份有限公司的3,800.00萬

元借款提供抵押

11

湘嶽君土國用（2015）第

000580號

1,688.87

為嶽陽市君山區城市建設投資有限公司在湖南

嶽陽農村商業銀行股份有限公司的3,800.00萬

元借款提供抵押

合計

255,263.57

五、關聯方及關聯交易情況

（一）關聯方認定標準

一方控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響，以及兩方

或兩方以上同受一方控制、共同控制或重大影響的，構成關聯方。

（二）發行人股東或實際控制人

截至本募集說明書出具之日，嶽陽市國資委持有發行人

60%

股權

,

君山區財政局持有發

行人

36.04%

股權，嶽陽市國資委為實際控制人。

（三）發行人子公司情況

單位：萬元

公司名稱

註冊地址

法人

代表

註冊資本

（萬元）

持股

比例

（

%

）

主營業務

嶽陽市君山區

新城保障性安

居工程建設投

資有限公司

嶽陽市君山區

徐衛紅

3,000.00

100.00

安居工程建設投資及資金

使用監管，統籌安居工程建

設，從事房地產開發、經營

和資產管理，城鄉安居工程

土地儲備、土地整理，建築

裝飾材料（不含矽酮膠）的

銷售，城鎮建設項目投資，

棚戶區改造建設。

嶽陽惠眾公用

事業發展有限

公司

嶽陽市君山區

陳華生

10,

000.00

100.00

燃氣管道、自來水管網、城

市基礎公用設施的建設、運

營和管理，燃氣銷售，河湖

治理及防洪設施工程建築，

水利建設、新農村建設和農

業開發的項目（政策允許

的）投資、資產管理，土地

公司名稱

註冊地址

法人

代表

註冊資本

（萬元）

持股

比例

（

%

）

主營業務

開發及君山區人民政府授

權的其它業務。

嶽陽廣清汙水

處理發展有限

公司

嶽陽市君山區

徐衛紅

15,000.00

100.00

生活汙水和工業汙水淨化

處理的建設、運營和管理

嶽陽君桂置業

有限公司

嶽陽市君山區

蔡玉剛

3,000.00

100.00

房地產開發經營，土地平

整，市政建設

嶽陽市開元君

山建設投資有

限公司

嶽陽市君山區

蔡玉剛

3,000.00

100.00

對土地、房產、城市基礎設

施的投資、開發、建設，物

業管理，城市設施運營管

理，政策允許的資產收購

嶽陽全域旅遊

發展有限公司

嶽陽市君山區

張建華

10,000.00

100.00

旅遊資源開發和經營管理，

旅遊景區配套設施建設，旅

遊項目建設

（四）關聯擔保情況

單位：萬元

序號

被擔保方

擔保金額

擔保類型

擔保方式

擔保起始日

擔保到期日

1

嶽陽惠眾公用事業發

展有限公司

10,000.00

貸款

保證

2015/10/16

2027/10/15

2

嶽陽惠眾公用事業發

展有限公司

26,000.00

貸款

保證

2016/9/29

2031/9/28

3

嶽陽惠眾公用事業發

展有限公司

27,100.00

貸款

保證

2016/12/16

2031/12/15

4

嶽陽廣清汙水處理髮

展有限公司

14,000.00

貸款

保證

2016/2/4

2026/2/3

5

嶽陽市君山區新城保

障性安居工程建設投

資有限公司

15,000.00

貸款

保證

2016/1/25

2041/11/24

6

嶽陽市君山區新城保

障性安居工程建設投

資有限公司

80,0

00.00

貸款

保證

2016/7/25

2041/7/24

7

嶽陽市君山區新城保

障性安居工程建設投

資有限公司

10,000.00

貸款

保證

2017/11/29

2042/11/28

合計

182,100.00

（

五

）關聯方往來情況

截至

2017

年

12

月

31

日，發行人與關聯方的往來情況如下：

單位：萬元

項目名稱

關聯方

款項性質

金額

應收帳款

嶽陽市君山區財政局

代建項目及土地

出讓收益款

228,960.05

綜上所述

，截至

2017

年末，發行人無公益性資產，有效淨資產

為

90

.

32

億

元，考慮土地出讓金未繳納，可支撐最大發

債額度為

2

7

億元。

發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併資產負債表

(

見附表二

)

。

發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併利潤表

(

見附表三

)

。

發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併現金流量表

(

見附表四

)

。

發行人

2018

年

1

-

9

月未經審計的合併資產負債表、利潤表、現金

流量表（見附表二、三、四）

第十一條

已發行尚未兌付的債券

截至

201

9

年

2

月

28

日，發行人及其控股子公司無已發行未兌付

的

公司債

券、中期票據或短期融資券、資產證券化

產品、保險債權計

劃、理財產品及其他各類私募債權品種情況。

第十二條

募集資金用途

一、募集資金投向

本期債券募集資金總額為不超過人民幣

7

億元，其中

5.5

億元用

於洞庭湖綠色食品產業園建設項目，其餘

1.5

億元用於補充流動營運

資金。

表12-1 募集資金投向表

單位：萬元、%

序號

項目名稱

項目投資總額

募集金額

佔總投

比例

佔募集資金

的比例

1

洞庭湖綠色食

品產業園建設

項目

168,715.63

55,000.00

32.60

78.57

2

補充流動資金

-

15,000.00

-

21.43

小計

70,000.00

100.00

二、投資項目情況

1

、建設地點

洞庭湖綠色食品產業園建設項目位於君山區城區以西三家店村，

北至長江河堤路洞，南至省道S306，西抵新建農場大堤，東至嶽華

村。

2、建設內容

項目建設內容主要包括園區建設（用地面積包括標準廠房373500

平方米及配套商業35200平方米）以及基礎設施建設，總用地面積

631700平方米。本項目總建築面積

455800平方米，其中標準廠房

373500

平方米（包括休閒、保健、方便、酒水飲料食品組團和倉儲

物流組團），園區配套

79300

平方米，汙水處

理廠

2900

平方米和

變

配電站100

平方米。其中園區配套

包括研發中心13050

平方米（為免

費提供給入園企業的培訓室、會議室等）及管理與服務類建築66250

平方米（零售餐飲商業建築52750

平方米、企業服務與管理建築13500

平方米）。

表

12

-

2

洞庭湖綠色食品產業園建設項目建築面積明細表

序號

項目名稱

建築面積㎡

1

標準廠房

373500

其中：生產廠房

347354

辦公用房

26146

2

園區配套

79300

其中：研發中心

13050

零售餐飲商業建築

52750

企業服務與管理建築

13500

3

汙水處理廠

2900

4

變配電站

100

合計

455800

3

、項目審批情況

本批項目可行性研究報告、環評、能評、用地、規劃均已經獲得

相關有權部門批准，具體情況如下所示：

表

12

-

3

洞庭湖綠色食品產業園建設項目批文

序號

批准文件

批准文號

批文日期

1

嶽陽市君山區發展改革和工業信息

化局《關於洞庭湖綠色食品產業園建

設項目可行性研究報告的批覆》

嶽君發改

[2016]163

號

2016.11.11

2

嶽陽市環境保護局君山區分局《關於

<

洞庭湖綠色食品產業

園建設項目環

境影響報告書

>

的審批意見》

嶽環君分環評

[2016]15

號

2016.11.20

3

嶽陽市君山區發展改革和工業信息

化局《關於洞庭湖綠色食品產業園建

設項目節能審查的意見》

嶽君發改節審

[2016]15

號

2016.11.3

4

嶽陽市規劃局君山區分局《建設工程

規劃許可證》

嶽君規建規

[

建

]

字第

2016011RZ

號

2016.10.15

5

嶽陽市君山區住房和

城鄉建設

局《建

築工程施工許可證》

編號

430611201610304601

2016.10.30

6

嶽陽市規劃局君山區分局《建設用

地

規劃許可證》

嶽君規建規

[

地

]

字第

2016012RZ

號

2016.10.9

7

嶽陽市國土資源局君山區分局《國有

土地使用證》

湘嶽君土國用

[2016]

第

006215

號

2016.10.20

4

、項目進度

根據項目的具體情況，本項目開發建設總工期預計為兩年，項目

已於2017年開工，截至2019年3月6日，目前累計完成投資48,342

萬元，投資進度為28.65%，工程完工進度為34.38%，正處於廠房建

設階段。

三、項目建設優勢、市場需求狀況

（一）項目建設優勢

嶽陽市位於湘江下遊流域，西臨洞庭湖，處於湖南省北部偏東地

區，北鄰武漢，南接長沙；洞庭湖綠色食品產業園規劃區位於嶽陽市

君山區，正處在長江經濟帶和洞庭湖生態經濟圈交匯處，北至長江河

堤路，南至省道S306，西抵新建農場大堤，東至嶽華村，總用地面

積3.66平方公裡。項目依託長江航道、杭瑞高速、省道S306和荊嶽

鐵路所形成的交通網絡優勢，正處在發展形成以綠色食品產業為核

心，以現代服務業為輔的綠色食品產業園。

湖南省辦公廳、省政府辦公廳出臺了湘辦【2010】4號《關於加

快發展食品產業的意見》，省政府下發了湘政發【2010】2號《關於

加快

農產品

加工和物流業發展的意見》等，食品加工業將獲得更大的

政策支持；產業發展升級導致資金流、人才流加速，將為嶽陽市食品

加工聚集各類生產要素帶來更多機會。

（二）市場需求狀況

近年來，君山區招商引資進展明顯，已累計引進41家企業。隨

著優惠政策更大、行業集聚更明顯、配套條件更好的綠色食品產業園

項目建設完成，預計將會吸引更多更優質的企業。目前已有湖南勁楊

生物科技有限公司等8家企業有意向落戶工業園區並籤訂了意向性

入園協議，共計面積不小於101,990平方米，詳見下表：

表

12

-

4

有意向入園企業一覽表

序號

承租單位

區域組團

租賃期

（年）

租賃面積

（平方米）

1

湖南勁楊生物科技有限公司

休閒食品

10

20,000

2

嶽陽雅美時電子科技有限公司

休閒食品

8

12,000

3

嶽陽市君山區康之源中藥材種植

專業合作社

保健食品

10

7,590

4

湖南興蒙製藥有限公司

保健食品

10

9,600

5

湖南友國綠色農業科技有限公司

保健食品

8

13,000

6

嶽陽蓮世界生態農業有限公司

保健食品

10

14,500

7

嶽陽市蘭兆電子科技有限公司

倉儲物流

10

8,300

8

嶽陽天宇環保節能設備有限公司

方便麵食品

8

17,000

小計

101,990

另外，園區未來五年內計劃通過招商引資吸引不少於32家企業

入園,計劃出售廠房面積15萬平方米以上，均價3500元/平方米以上，

計劃出租15萬平方米以上，均價13元/平方米左右。其中，湖南童

記三利和食品有限公司、湖南李記食品有限公司、嶽陽市錦程印刷包

裝有限公司、湖南吉興通通訊科技有限公司、嶽陽市永盛油脂化有限

公司、湖南

金聯星

特種材料股份有限公司等項目正處於商洽階段，涉

及出售廠房面積4萬平方米，出租廠房面積5萬平方米。

四、項目建設必要性、社會效益和經濟效益

（一

）項目建設的必要性

1

、產品

結構調整

產業技術升級換代的需要

君山食品加工業經過多年的發展已有了一定的規模和積累，但同

其它的加工業一樣，產業深層次的問題也越加明顯。產品結構單一，

初級產品多，低檔產品多，創新能力不足，企業盈利能力差，已不能

適應現代工業的發展。因此，有必要以綠色食品產業園建設為契機增

加企業的科技投入，以提高產品質量和檔次、增加產品品種和科技含

量和降低消耗，使企業的生產設備、生產工藝和生產標準能適應新市

場的發展要求。

2

、經濟發展，實施品牌戰略的需要

君山食品加工業的發展已經歷了起步、增長、治理整頓等階段，

現在已到了調整提高、樹立品牌的階段。很多企業已完成了原始積累，

具備了擴大再生產的投資能力，且不少企業已形成一定的生產規模，

在激烈的國內市場競爭中已佔有一席之地。因此企業開始追求市場最

大化、增強國際競爭力、擴大品牌效應等目標。綠色食品產業園的建

設為企業實現這一階段發展的要求提供了條件和機遇。通過園區可引

導企業發展傳統的優勢產品、開發新產品、樹立品牌意識、培養名牌

產品，以期形成國內外舉足輕重的綠化食品加工園區；同時，可以為

當地食品加工業的進一步發展打造良好產品形象和信譽。

3

、節約土地資源的需要

我國人多地少，土地資源匱乏，隨著國家對城鎮規劃和土地保護

等措施的加強，特別是新的土地法出臺後，國家對用地情況進行了嚴

格控制，在土地指標有限的情況下，一家一戶的小企業零星布點受配

套條件的制約，土地效能得不到最大程度的發揮。食品產業園可以把

這些分散的企業集中進入園區，統一建設配套設施可以發揮園區的整

體優勢，最大可能地節約土地資源。

4

、有效保護環境，減少環境汙染，降低治理費用的需要

把分散的食品加工企業集中起來，便於環境汙染的集中治理，按

照「三同時」原則配套集中建設環保設施，將大大減少環保投資和運行

費用，發揮規模效益，促進排汙管理。

5

、項目的建設符合地區產業發展規劃，有利於嶽陽市食品加工企

業的發展

嶽陽在國家「中部崛起」戰略中佔有一席之地，在湖南「3+5」城群

發展戰略中具有重要地位，在石油化工、電力能源、商品糧基地建設、

循環經濟試點、紅色旅遊等國家支持的重點領域中具有重要優勢，具

備爭取實質性支持政策和布局政策優勢。本項目屬於食品工業園，符

合君山區產業發展規劃，項目建成後可解決許多就業問題，使千千萬

萬「草根」企業通過這個平臺破土而出、蓬勃壯大。

自成立以來，君山區重點著力於探索完善體制建設，推動各類基

礎設施建設的逐步完善。歷經多年的建設發展，君山區初步完成了各

類基礎設施建設工作，為當地經濟發展、產業培訓和人民生活水平的

改善打下了堅實基礎，但是君山區原有的工業等產業基礎相對薄弱。

君山區綠色食品產業園建設項目作為工業地產建設項目，其實施

將提升君山區經濟活力，改變君山區產業分散的局面，有效拓展稅源，

提高稅收收入，將為君山經濟的發展奠定堅實基礎，為君山融入長江

經濟帶和洞庭湖生態經濟圈提供有力支撐。

綜上，君山區食品產業園建設項目的實施十分必要。

（二）項目社會效益

通過技術創新進一步優化產品結構，《中國食品和包裝機械工業

「十三五」發展規劃》指出：「十三五」期間，圍繞我國食品工業、農產

品加工業對技術及裝備的戰略需求，瞄準國際食品和包裝機械行業的

發展趨勢，積極推進產業

結構調整

和產品技術升級；堅持科技創新驅

動，加強信息化與智能化的融合，提高產品質量和競爭力，淘汰落後

技術、產品及產能，適應經濟發展的新常態；以市場為導向，以行業

及企業的需求為目標，建立綠色、智能、安全、服務的產品生產新體

系；實現行業關鍵共性技術、重要技術裝備和標準化等工作的重點突

破；加強本領域一流創新專業人才的培養，建立一流水平的創新團隊；

掌握一批核心技術，擁有一批自主智慧財產權的產品，造就一批具有國

際競爭力的企業。

洞庭湖綠色食品產業園的建設，符合國家相關產業發展戰略需

求，與當地文化技術能夠相互適應、協調發展，有助於增強地區綠色

食品產業競爭力，以創業帶動就業，促進君山區城市的發展，對於提

高社會就業水平具有重要意義。

（三）經濟效益分析

1

、項目投資情況

該項目計劃總投資

168

,715.63

萬元，其中建設投資

158,365.63

萬

元（園區開發建設費用

127,200.42

萬元，配套基礎設施建設費用

31,165.21

萬元），建設期利息

10,350

萬元。詳見表

12

-

5

：

表12-5 投資匯總表

單位：萬元

序號

費用名稱

金額

1

園區建設費用

127,200.42

2

配套基礎設施工程建設費用

31,165.21

3

建設投資(1+2)

158365.63

4

建設期利息

10,350.00

項目總投資(3+4)

168,715.63

（1）園區建設費用。園區開發建設主要包括園區配套組團、休

閒食品組團、保健食品組團、方便麵食品組團、酒水飲料組團、倉儲

物流組團等子項目建設。建設費用包括建安費用，地下管廊、給排水、

供配電等公用配套工程，區內道路、綠化等附屬工程；設計、監理、

建設單位管理費用等工程建設其他費用及基本預備費等。

表12-6 園區建設投資估算表

單位：萬元

序號

工程項目及費用名稱

估算投資

土建

安裝

設

備

其它

小計

一

工程費用

88,217.21

1

建安工程

79,115

1.1

休閒食品組團

18,783

4,696

23,479

1.2

保健食品組團

4,696

1,174

5,870

1.3

方便麵食品組團

14,088

3,521

17,609

1.4

酒水飲料組團

9,391

2,349

11,740

1.5

倉儲物流組團

6,826

1,706

8,532

1.6

園區配套組團

2,088

522

2,610

7,420

1,855

9,275

2

公用設施工程

4,075.2

2.1

供電工程

2,264

2,264

2.2

室外給排水工程

1,811.2

1,811.2

3

總圖工程

5027.01

3.1

區內道路及地面硬化

3,800.91

3,800.91

3.2

區內綠化

1,226.1

1,226.1

二

工程建設其他費用

31,783.19

1

建設用地費用

24,522.02

24,522.02

2

建設單位管理費

683

683

3

勘察費

529.30

529.30

4

設計費（含概算編制）

566

566

5

工程監理費

393

393

6

項目前期諮詢費

110

110

7

工程保險費

352.87

352.87

8

招投標代理服務費

53

53

9

圖紙審查服務費

46

46

10

相關報建費

4,528

4,528

三

預備費

7,200.02

合計

127,200.42

（2）配套基礎設施工程建設費用。基礎設施建設費用包括土石

方調配、道路工程、地下管廊、給排水、電力電信、防護綠地、汙水

處理廠建設等工程費用；設計、監理、建設單位管理費等工程建設其

他費用及基本預備費等。

表12-7 配套基礎設施投資估算表

單位：萬元

序號

工程項目及費用名稱

估算投資

土建

安裝

設備

其它

小計

一

工程費用

20,550.86

1

土石方工程

415.56

1.1

填土方

285.7

285.7

1.2

挖土方

129.86

129.86

2

道路工程

5,764.77

2.1

道路基層

2,597.25

2,597.25

2.2

道路面層

2,431.47

2,431.47

2.3

人行道

736.05

736.05

3

雨水工程

762.4

3.1

新敷DN600HDPE纏繞增

強管

616.8

616.8

3.2

新敷d800砼管

145.6

145.6

4

汙水工程

1,831.48

4.1

新敷DN400HDPE纏繞增

強管

531.58

531.58

4.2

新敷DN600HDPE纏繞增

強管

1,245.9

1,245.9

4.3

新敷d800砼管

54

54

5

給水工程

1,737.41

5.1

DN200HDPE給水管

143.96

5.2

DN315HDPE給水管

733.8

5.3

DN400HDPE給水管

859.65

6

地下管廊工程

4,550

7

電力、通信工程

310

310

8

綠化工程

254.34

254.34

9

交通附屬工程

424.9

序號

工程項目及費用名稱

估算投資

土建

安裝

設備

其它

小計

10

汙水處理場

4500

二

工程建設其他費用

8,850.25

1

建設用地費用

6,690.1

6,690.1

2

前期工作諮詢費

49

49

3

環評諮詢費

15

15

4

建設單位管理費

193

193

5

工程勘察費

123.31

123.31

6

工程設計費

566

566

7

工程監理費

393

393

8

招標代理費

25

25

9

圖紙審查服務費

15

15

10

相關報建費

780.93

780.93

三

預備費

1,764.1

合計

31,165.21

（3）建設期利息。項目計劃有息負債資金115,000萬元，建設

期利息10,350萬元，有息負債資金根據每年建設投資佔比分年度發

放。

2

、收入來源情況

本項目收入來源主要包括：標準廠房（休閒、保健、方便、酒水

飲料、倉儲物流等5大組團）以50%比例出售及50%比例出租的收入、

園區配套商業中零售餐飲商業建築以50%比例出售及50%比例出租

的收入、企業服務管理建築90%比例出租的收入、汙水處理費收入及

補貼收入。

（一）項目租售收入

1

、

銷售收入

：廠房、倉庫、辦公部分的可出售面積分別為

15.17

萬平方米、

2.20

萬平方米、

1.31

萬平方米，參照周邊同類標準廠房市

場價格與銷售狀況，預計廠房、倉庫、辦公部分第

1

年

的銷售單價為

3,800

元

/

平方米

1。綜合考慮貨幣通脹及土地增值等因素以後每年增加

10%

，分

5

年每年銷售建築面積的

20%

。存續期內，廠房、倉庫、辦

公部分的銷售收入分別為

7.42

億元、

1.08

億元、

0.63

億元，合計標

準廠房銷售收入為

9.13

億元。園區配套零售餐飲部分的可出售面積

為

2.64

萬平方米，參照周邊同類標準廠房市場價格與銷售狀況，第

1

年出售單價按

4,000

元

/

平方米

2，綜合考慮貨幣通脹及土地增值等因

素以後每年增加

10%

，分

5

年每年銷售建築面積

20%

的配套設施，存

續期內，園區配套設施銷售收入

1.36

億元。

「

聖安廣場附近大型廠房

」

市場售價

6,153

元

/

平方米、

「107

國道附近廠房

」

市場售價

3,428

元

/

平方米、

「

連接

線

5

公裡桑樂

太陽能

旁廠房

」

市場售價

5,000

元

/

平方米

,

項目周邊廠房市場出售價格為

3,428

-

6,153

元

/

平方米，

項目園區標準廠房第

1

年出售

單價按按照低於市場銷售均價的

3,800

元

/

平方米，綜合考慮貨幣通脹及土地

增值等因素以後每年增加

10%

。

2「

金子灣春暉花園

」

商鋪市場售價

3,665

元

/

平方米、

「

宇業

東方明珠

廣場

」

商鋪市場售價

4,200

元

/

平方米、

「

欣

登明珠

」

商鋪市場售價

4,400

元

/

平方米、

「

華菱融域三期

」

商鋪市場售價

4,406

元

/

平方米、

「

南翔萬商國際商

貿城

」

商鋪市場售價

7,000

元

/

平方米、

「

龍驤

.

鑫倫城

」

商鋪市場售價

6,500

元

/

平方米。項目周邊商鋪價格為

3,665

-

7,000

元

/

平方米，項目園區配套商業建築中零售餐飲商業建築第

1

年按

照低於市場銷售均價的

4,000

元

/

平方米計算，綜合考慮貨幣通脹及土地增值等因素以後每年增加

10%

。

3「

聖安廣場附近大型廠房

」

市場售價

6,153

元

/

平方米、

「107

國道附近廠房

」

市場售價

3,428

元

/

平方米、

「

連接

線

5

公裡桑樂

太陽能

旁廠房

」

市場售價

5,000

元

/

平方米

,

項目周邊廠房市場出售價格為

3,428

-

6,153

元

/

平方米，

項目園區標準廠房第

1

年出售單價按按照低於市場銷售均價的

3,800

元

/

平方米，綜合考慮貨幣通脹及土地

增值等因素以後每年增加

10%

。

3「

金子灣春暉花園

」

商鋪市場售價

3,665

元

/

平方米

、

「

宇業

東方明珠

廣場

」

商鋪市場售價

4,200

元

/

平方米、

「

欣

登明珠

」

商鋪市場售價

4,400

元

/

平方米、

「

華菱融域三期

」

商鋪市場售價

4,406

元

/

平方米、

「

南翔萬商國際商

貿城

」

商鋪市場售價

7,000

元

/

平方米、

「

龍驤

.

鑫倫城

」

商鋪市場售價

6,500

元

/

平方米。項目周邊商鋪價格為

3,665

-

7,000

元

/

平方米，項目園區配套商業建築中零售餐飲商業建築第

1

年按照低於市場銷售均價的

4,000

元

/

平方米計算，綜合考慮貨幣通脹及土地增值等因素以後每年增加

10%

。

3「

嶽陽汨羅新市廠房

」

租金

146

元

/

平方米

/

年、

「

嶽陽市

雲溪區路口鎮香鋪村廠房

」

租金

219

元

/

平方米

/

年、

「

嶽

陽樓區臨近上海大眾後面虎行山路廠房

」

租金

106

元

/

平方米

/

年、

「

嶽陽樓區八字門科美達璐廠房

」

租金

124

元

/

平方米

/

年、

「

雲溪臨港新區廠房

」

租金

120

元

/

平方米

/

年、

「

臨港新區標準

4

層框架廠房

」

租金

146

元

/

平方

米

/

年、

「

湘陰縣工業廠房

」

租金

120

元

/

平方米

/

年。項目周邊標準廠房租金為

106

-

219

元

/

平方米

/

年，項目園

區標準廠房第

1

年按照低於市場均價租金均價的

144

元

/

平方米計算，以後每年增加

10%

。

2、出租收入方面：廠房、倉庫、辦公部分的可用於出租面積分

別為

15.17

萬平方米、

2.20

萬平方米、

1.31

萬平方米，參照周邊同類

標準廠房市場價格與銷售狀況，預計廠房、倉庫、辦公部分第

1

年的

出租價格為

12

元

/

平方米

/

月

3，第

1

年年租金為

144

元

/

平方米，以後

每年增加

10%

，保守估計第

1

年出租率為

70%

，第

2

年出租率為

80%

，

第

3

年起出租率為

90%

，存續期內，廠房、倉庫、辦公部分的出租收

入分別為

1.87

億元、

0.02

億元、

0.41

億元，合計標準廠房出租收入

為

2.30

億元。園區配套零售餐飲部分的可出租面積為

2.

64

萬平方米，

企業服務管理部分可出租面積為

1.35

萬平方米，租金

30

元

/

平方米

/

月，年租金為

360

元

/

平方米

4，以後每年增加

10%

，保守估計第

1

年

出租率為

70%

，第

2

年出租率為

80%

，第

3

年起出租率為

90%

，存

續期內，園區配套設施中零售餐飲設施出租收入為

0.81

億元，企業

服務管理部分的出租收入

0.35

億元，合計出租收入為

1.16

億元。

「

嶽陽市九公裡新第十六中學商鋪

」

租金

547

元

/

平方

米

/

年、

「

天倫城商鋪

」

租金

624

元

/

平方米

/

年、

「

嶽陽市八

中德郡

1+1

商業廣場二樓門面

」

租金

365

元

/

平方米

/

年、

「

中醫院對面上下兩層商鋪

」

租金

456

元

/

平方米

/

年、

「

土橋青春驛站小區門面

」

租金

620

元

/

平方米

/

年。項目周邊商鋪門面租金為

365

-

624

元

/

平方米

/

年，項目園

區配套商業中零售餐飲商業部分第

1

年按照低於市場租金均價的

360

元

/

平方米計算，以後每年增加

10%

。

「

巴陵中路雷鋒山紅綠燈附近寫字樓

」

租金

401

元

/

平方米

/

年、

「

天倫

金三角

寫字樓

」

租金

485

元

/

平方米

/

年、

「

金

達陽光寫字樓

」

租金

368

元

/

平方米

/

年、

「

鑫倫城寫字樓

」

租金

420

元

/

平方米

/

年、

「

九盛家具寫字樓

」

租金

376

元

/

平方米

/

年。項目周邊企業服務管理租金為

368

-

485

元

/

平方米

/

年，項目園區企業服務管理部分出租第

1

年按照低於市場租金均價的

360

元

/

平方米計算，以後每年增加

10%

。

3

、

汙水處理收入

：根據與君山區人民政府、嶽陽市君山自來水

公司籤訂的三方《汙水處理特許經營協議》，汙水處理單價按

5

元

/

噸計算，年汙水處理量為

365

萬噸，綜合考慮第

1

年汙水處理運

轉比

率為

70%

，第

2

年汙水處理運轉比率為

80%

，第

3

年起汙水處理運轉

比率為

90%

，存續期內可實現收入

0.93

億元。

（二）政府補貼收入

根據嶽陽市君山區財政局《關於君山區城市建設投資有限公司公

司債券的說明》（嶽君財發﹝

2018

﹞

9

號），君山區政府對洞庭湖綠

色食品產業園項目建設方進行補貼，補貼金額為

40,500

萬元，預計

分

3

年進行補貼，

2019

-

2021

年補貼資金分別為：

13,500

萬元、

13,500

萬元、

13,500

萬元。

表

12

-

8

：募投項目收入構成表（存續期）

單位：萬元

項目

債券存續期

合計

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

銷售

部分

標準廠

房

—

12,676.81

13,944.49

15,338.94

16,872.84

15,338.94

—

74,172.02

廠房辦

公用房

—

954.17

1,049.59

1,154.54

1,270.00

1,154.54

—

5,582.84

倉儲廠

房

—

1,842.63

2,026.89

2,229.58

2,452.54

2,229.58

—

10,781.22

倉庫辦

公用房

—

138.69

152.56

167.82

184.60

167.82

—

811.49

零售餐

飲配套

—

2,321.00

2,553.10

2,808.41

3,089.04

2,808.41

—

13,579.96

銷售

部分

小計

—

17,933.30

19,726.63

21,699.29

23,869.01

21,699.29

—

104,927.53

出租部

分

標準廠

房

—

3,074.46

3,329.06

3,138.83

2,877.26

3,138.83

3,164.99

18,723.43

廠房辦

公用房

—

231.41

250.57

236.26

216.57

236.26

238.22

1,409.29

倉儲廠

房

—

446.89

483.89

456.24

418.22

456.24

460.04

2,721.52

倉庫辦

公用房

—

33.64

36.42

34.34

31.48

34.34

34.63

204.85

零售餐

飲配套

—

1,336.90

1,447.61

1,364.89

1,251.14

1,364.89

1,376.26

8,141.69

企業服

務管理

設施

—

427.68

529.25

582.18

640.40

582.18

782.71

3,544.40

出租

部分

小計

—

5,550.97

6,076.81

5,812.74

5,435.07

5,812.74

6,056.85

34,745.18

汙水處理收入

—

1,277.50

1,460.00

1,642.50

1,642.50

1,642.50

1,642.50

9,307.50

補貼收入

—

13,500.00

13,500.00

13,500.00

—

—

—

40,500.00

收入合計

—

38,261.78

40,763.43

42,654.53

30,946.59

29,154.53

7,699.35

189,480.21

經營成本

—

180.00

206.40

320.05

320.79

320.79

320.79

1,668.82

稅金及附加

—

231.97

256.58

281.20

299.98

319.70

79.54

1,468.97

預期收益合計

—

37,849.81

40,300.45

42,053.28

30,325.82

28,514.04

7,299.02

186,342.42

2、成本費用估算

（1）建設投資：項目建設投資158,365.63萬元，按開發情況分攤

到建設期各年；

（2）利息費用：本項目有息負債資金115,000萬元，負債期限7

年，負債年利率按6%計算，利息費用合計31,050萬元；

（4）汙水處理廠原材料費按40萬元/年計算；

（5）本項目勞動定員20人，工資按4萬元/人·年計算；

（6）水費、電費按200.79萬元/年計算；

根據《項目可行性研究報告》估算，項目運營期總成本費用

為

143,1

53.10

萬元，其中運營成本

2,951.94

萬元。債券存續期運

營成本

1,668.82

萬元。

表

12

-

9

：募投項目運營成本明細表（存續期）

單位：萬元

項目

債券存續期

合計

2018

年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

外購原材料費

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

240.00

外購燃料及動力

費

100.00

118.40

200.05

200.79

200.79

200.79

1020.82

工資及福利費

40.00

48.00

80.00

80.00

80.00

80.00

408.00

合計

180.00

206.40

320.05

320.79

320.79

320.79

1,668.82

3、盈利能力分析

根據《項目可行性研究報告》項目運營期內利潤總額為

75

，

278.36

萬元，總投資收益率為

5

.

69

%

。

4、現金流量分析

根據《項目可行性研究報告》動態盈利分析，所得稅後財務內部

收益率為10.72%，稅後靜態投資回收期6.4年。

5、償債能力分析

本項目擬申請有息負債資金115,000萬元，根據項目建設單位提

供的資料表明，負債期暫定為7年（含建設期）。負債年利率按借款

情況按6%計算。在負債償還計算中，建設期內不還本只付息。預計

到第7年負債期滿時，項目累計還本付息146,050萬元，其中還本

115,000萬元，付息31,050萬元（含建設期利息）。

結合項目收益測算，本期債券存續期共可實現淨現金流入

186,342.42

萬元，綜合償債覆蓋率1.27。

表

12

-

10

：債券存續期償債覆蓋表

單位：萬元

名稱

合計

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

營業收入

148,980.21

22,505.46

24,944.27

27,445.95

29,154.54

30,946.58

7,699.35

補貼收入

40,500.00

13,500.00

13,500.00

13,500.00

經營成本及

稅金

3,137.79

411.97

462.98

601.25

620.77

640.49

400.33

淨現金流入

186,342.42

35,593.49

37,981.29

40,344.70

28,533.77

30,306.09

7,299.02

還本付息

146,050.00

償債覆蓋率

1.27

6、財務生存能力分析

經營活動現金流入始終大於現金流出，企業通過經營活動、投資

活動、籌資活動產生的各年的淨現金流量和累計盈餘資金均大於零，

表明該項目具有較強的財務生存能力。

7、債券存續期財務評價分析

洞庭湖綠色食品產業園項目具有較好的經濟效益。根據具有甲級

資質的湖南盛龍工程項目管理有限公司編制的《洞庭湖綠色食品產業

園建設項目可行性研究報告》顯示，

收入來源主要包括：標準廠房（休

閒、保健、方便、酒水飲料、倉儲物流等

5

大組團）以

50%

比例出售

及

50%

比例出租的收入、園區配套商業中零售餐飲商業建築以

50%

比例出售及

50%

比例出租的收入、企業服務管理建築

90%

比例出租的

收入、汙水處理費收入及補貼收入，經專業機

構論證研究，債券存續

期

內

，預計可產生總收入

18

9

,

480

.

21

萬元，其中營業收入

14

8

,

980

.21

萬元，補貼收入

40,500.00

萬元，運營成本

1,668.82

萬元，營業稅金

及附加

1,468.97

萬元

，扣除運營成本和營業稅金及附加，預期淨收益

合計為

1

8

6

,

342

.

42

萬元，既可以覆蓋項目總投資

168,715.63

萬元，覆

蓋倍數為

1.

10

倍，又可

以覆蓋債券本息

146,050

萬元，覆蓋倍數為

1.

2

7

倍，稅後財務內部收益率為

10.

72

%

，

稅後靜態投資回收期

6.4

年。債券存續期內淨現金流入具有較好的經濟社會效益，具有較強的

清償債務能力和抗風險能力。

具體項目收益測算參照下表：

表

12

-

11

募投項目收益測算表

(

存續期

)

單位：萬元

項目

債券存續期

合計

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

銷售

部分

標準廠

房

—

12,676.81

13,944.49

15,338.94

16,872.84

15,338.94

—

74,172.02

廠房辦

公用房

—

954.17

1,049.59

1,154.54

1,270.00

1,154.54

—

5,582.84

倉儲廠

房

—

1,842.63

2,026.89

2,229.58

2,452.54

2,229.58

—

10,781.22

倉庫辦

公用房

—

138.69

152.56

167.82

184.60

167.82

—

811.49

零售餐

飲配套

—

2,321.00

2,553.10

2,808.41

3,089.04

2,808.41

—

13,579.96

銷售

部分

小計

—

17,933.30

19,726.63

21,699.29

23,869.01

21,699.29

—

104,927.53

出租部

分

標準廠

房

—

3,074.46

3,329.06

3,138.83

2,877.26

3,138.83

3,164.99

18,723.43

廠房辦

公用房

—

231.41

250.57

236.26

216.57

236.26

238.22

1,409.29

倉儲廠

房

—

446.89

483.89

456.24

418.22

456.24

460.04

2,721.52

倉庫辦

公用房

—

33.64

36.42

34.34

31.48

34.34

34.63

204.85

零售餐

飲配套

—

1,336.90

1,447.61

1,364.89

1,251.14

1,364.89

1,376.26

8,141.69

企業服

務管理

設施

—

427.68

529.25

582.18

640.40

582.18

782.71

3,544.40

出租

部分

小計

—

5,550.97

6,076.81

5,812.74

5,435.07

5,812.74

6,056.85

34,745.18

汙水處理收入

—

1,277.50

1,460.00

1,642.50

1,642.50

1,642.50

1,642.50

9,307.50

補貼收入

—

13,500.00

13,500.00

13,500.00

—

—

—

40,500.00

收入合計

—

38,261.78

40,763.43

42,654.53

30,946.59

29,154.53

7,699.35

189,480.21

經營成本

—

180.00

206.40

320.05

320.79

320.79

320.79

1,668.82

稅金及附加

—

231.97

256.58

281.20

299.98

319.70

79.54

1,468.97

預期收益合計

—

37,849.81

40,300.45

42,053.28

30,325.82

28,514.04

7,299.02

186,342.42

五、募集資金使用計劃和管理制度

本期債券募集資金共

7

億元，其中

5.5

億元用於洞庭湖綠色食品

產業園建設項目，其餘

1.5

億元用於

補充流動營運資金。發行人將嚴

格按照國家發改委批准的本期債券募集資金的用途對資金的使用進

行安排。在使用過程中，發行人將制定合理的資金使用計劃，

嚴格履

行申請和審批手續，對資金集中管理，合理調配，充分發揮募集資金

的作用。發行人對募集資金的支付、使用情況進行詳細的記錄，並確

保資金的有效運用。

發行人已按照國家法規、制度的要求和公司章程的規定製定了相

應的財務管理規定，在經營過程中嚴格執行上述規定，並接受嶽陽市

君山區人民政府或其授權單位的監督和管理。

發行人聘請了監管銀行，開立了募集資金專項帳戶，用於管理募

集資金。在項

目的建設過程中，發行人將加強項目的建設和資金管理，

最大限度確保項目的完成。

第十三條

償債保證措施

本期債券發行成功後，發行人將按照發行條款的約定，憑藉自身

的償債能力、融資能力，籌措相應的償債資金，亦將以良好的經營業

績和規範的運作，履行到期還本付息的義務。募投項目實施主體為發

行人，本期債券償債保障措施主要由募投項目收益、發行人經營收益

構成。

一、本期債券的償債計劃

（一）償債計劃概況

本期債券每年付息一次，分次還本，在債券存續期的第3年至第

7年末每年分別償還本金的20%，當期利息隨本金一起支付。本期債

券設置的提前償還條款可分解發行人一次性、大規模還款的壓力。此

外，本期債券採用固定利率計提利息，因而還本付息的不確定因素較

少，有利於提前制定償付計劃。發行人良好的經營業績和穩定的經營

現金流將為本期債券的還本付息提供基礎保障。為了充分、有效地保

護債券持有人的利益，發行人為本期債券按時、足額償付制定了詳細

工作計劃，形成一套確保債券安全兌付的機制。

（二）償債保證的制度性安排

1、設置償債資金專項帳戶

發行人聘請國家開發銀行股份有限公司湖南省分行為本期債券

償債資金監管銀行，並與該行籤訂了本期債券《償債資金專項帳戶監

管協議》、開立了償債資金專項帳戶。償債資金專項帳戶專項用於償

付本期債券本息，該帳戶資金來源為發行人日常經營所產生的現金流

和項目經營現金流等。

在本期債券存續期內，發行人應於年度付息日、本金兌付日前第

10個工作日將當年應付本息存入專戶。在本期債券存續期內，在每年

兌付日前10個工作日內，如專戶內資金數額不足以支付當期本息，監

管銀行應在1個工作日內書面通知發行人。發行人在接到通知後，將

通過出售短期投資和票據，使用銀行貸款，出售存貨或其他流動資產

以獲得足額資金來彌補差額；專戶帳戶未能完全補足前，發行人將暫

緩重大對外投資、收購兼併等資本性支出項目的實施，調減或暫緩發

放高級管理人員的獎金，以確保本期債券當期應付本息能夠完全償

付。

2、償債計劃的人員安排

發行人將安排專門人員負責還本付息工作，自設立起至付息期限

或兌付期限結束，全面負責利息支付、本金兌付及相關事務，並在需

要的情況下繼續處理付息或兌付期限結束後的有關事宜。

3、償債計劃的財務安排

針對自身未來的財務狀況、本期債券的特點，發行人已承諾募投

項目未來收益優先用於償還本期債券本息，另外發行人會根據來年代

建項目回款情況及土地出讓計劃，合理安排資金來源用於還本付息。

4、建立了募集資金監管制度，以有效規範募集資金的使用

為保證全體債券持有人的最大利益，確保募集資金被規範使用，

發行人制定了《募集資金管理制度》，並與國家開發銀行股份有限公

司湖南省分行

籤訂了《募集資金專項帳戶監管協議》，擔任本期債券

募集資金監管銀行。協議中對募集資金的存儲、支取、監管職責等方

面進行了約定，以切實保證本期債券募集資金的規範使用。

5、聘請債券債權代理人和建立債券持有人會議制度，最大程度

保護債券持有人利益

為了維護全體債券持有人的合法利益，發行人制定了《債券持有

人會議規則》，建立債券持有人會議制度。同時，與

中泰證券

股份有

限公司籤訂了本期債券《債權代理協議》，聘請該公司為本期債券債

權代理人，在本期債券存續期限內代表債券持有人，依照協議的約定

維護債券持有人的最大利益。

6、設置了嚴厲的違約處理措施，以有效避免違約情況出現，確

保債券持有人利益

為保護債券持有人的利益，本期債券《債權代理協議》對違約事

項及處理措施進行了約定，並制定了嚴厲的違約處理措施，以有效避

免違約情況出現，確保債券持有人利益。

二、本期債券的償債保證措施

（一）本期債券償債資金來源豐富且充沛，是本期債券按時償付

的有力保障

1

、募集資金投資項目具有

良好的社會和經濟效益

本期債券募集資金

5.5

億元全部用於洞庭湖綠色食品產業園的建

設，符合國家相關產業發展戰略需求，與當地文化技術能夠相互適應

和協調發展，有助於增強地區綠色食品產業競爭力，是以創業帶動就

業、促進君山區城市的發展，對於提高社會就業具有重要意義。

收入來源主要包括：主要包括標準廠房以

50%

比例出售及

50%

比例出租的收入、倉庫以

50%

比例出售及

50%

比例出租的收入、辦公

部分以

50%

比例出售及

50%

比例出租的收入、園區配套設施中零售餐

飲部分以

50%

比例出售及

50%

比例出租的收入、企業服務管理部分出

租的

收入、汙水處理費收入及補貼收入

，

經專業機

構論證研究，債券

存續期預計可產生總收入

18

9

,

480

.

21

萬元，其中營業收入

14

8

,

980

.21

萬元，補貼收入

40,500.00

萬元，運營成本

1,668.82

萬元，營業稅金

及附加

1,468.97

萬元

，扣除運營成本和營業稅金及附加，預期淨收益

合計為

1

8

6

,

342

.

42

萬元，既可以覆蓋項目總投資

168,715.63

萬元，覆

蓋倍數為

1.

10

倍，又可以覆蓋債券本息

146,050

萬元，覆蓋倍數為

1.

2

7

倍，稅後財務內部收益率為

10.

72

%

，

稅後靜態投資回收期

6.4

年。債券存續期

內淨現金流入具有較好的經濟社會效益，具有較強的

清償債務能力和抗風險能力

。

2

、發行人擁有穩定的經營性收入

公司作為君山區重要的城市資源的開發、建設、管理及運營主體，

主導區域內的城市基礎設施建設，承擔了大量的基礎設施建設和土地

開發整理項目，具有較強的行業壟斷性。

2015

-

2017

年，發行人三年

平均營業收入為

69

,

116

.

87

萬元，未來隨著發行人承建的項目收入的

陸續實現，將為本期債券按期償還提供有力保障。

（二）發行人較強的經營實力和良好的利潤水平是本期債券按時

償付的堅實基礎

2015

年至

2017

年，發行人實

現淨利潤分別為

22,767.25

萬元、

23,409.46

萬元和

23

,

735

.1

3

萬元，

2016

年淨利潤增幅較大是由於發行人

基礎設施代建業務規模擴大，

2017

年淨利潤

較

2016

年變化幅度小，

2015

至

2016

年，發行人分別實現補貼收入

14,298.01

萬元、

14,505.70

萬元，累積實現

28,803.71

萬元。報告期內三年累計補貼收入佔累積營

業收入和補貼收入之和的比重為

1

3

.

89

%

，顯示出發行人業務突出，經

營性盈利能力較強。

（三）發行人大量可變現資產是本期債券按時償付的重要補充來

源

隨著地方政府對發行人支

持力度不斷加大以及發行人自身持續

穩健經營，發行人資產規模保持了較快增長，其中包含了大量變現能

力較強的資產。截至

2017

年

12

月

31

日，發行人擁有

30

宗優質的土

地資產，價值

75.23

億元，且均已辦理相關權證，權屬清晰，近年來

嶽陽市經濟持續快速發展，土地市場需求保持持續穩定態勢，土地價

格穩中有升，土地資產變現能力較強。若本期債券兌付出現資金周轉

困難時，發行人將及時安排土地資產進行變現，用於保障本期債券的

兌付。

（四）發行人優良的資信為本期債券按時償付提供了進一步的支

撐

發行人經營情況良好，財務狀況優良，擁有較高

的市場聲譽，與

多家金融機構建立了長期、穩固的合作關係，具有廣泛而暢通的融資

渠道，融資能力較強。截至

2018

年

12

月

31

日，公司從國家開發銀

行、農業發展銀行、華融湘江和

興業銀行

等銀行獲得的授信額度為

56.23

億元，其中已使用為

44.87

億元，尚未使用

11.36

億元。如果由

於意外情況導致發行人不能及時從預期的還款來源獲得足夠資金，發

行人可以憑藉自身良好的資信狀況以及與金融機構合作關係，通過多

種渠道籌措本期債券還本付息所需資金。

（五）地方政府給予發行人持續穩定的支持是發行人還本付息的

有力支撐

作為嶽陽市君山區城

市基礎設施建設、融資、管理和服務的重要

平臺，地方政府根據公司業務的特點出臺了一系列扶持與優惠政策，

以扶持其快速成長。首先，嶽陽市國資委及君山區財政局在

2016

年

決定對發行人進行認繳增資，分別認繳增資

293,880

萬元、

180,870

萬元，本次增資體現了各級政府對君山區城投未來發展的支持與肯

定；其次，

2015

年至

2016

年，發行人收到當地政府補貼分別為

14,298.01

萬元、

14,505.70

萬元，有力地促進了發行人的發展；此外，

君山區人民政府對本期債券募投項目給予共計

40,500

萬元的財政補

貼，保障了募投項

目的未來收益。

三、本期債券償債保障措施及償債能力綜合評價

綜上所述，本期債券

募集資金投資項目社會效益和經濟效益良

好，發行人資產變現能力較強、業務發展前景良好、資本實力雄厚、

盈利能力及可持續經營能力不斷提高、短期和長期償債能力強。因此

發行人具有較強的償債能力，本期債券償債保障措施到位，到期不能

兌付本息的風險較小。

第十四條

投資者保護機制

為保證全體債券持有人的最大利益，按照《公司法》、《證券法》、

《中華人民共和國合同法》等有關法律法規和國家發改委有關規定，

發行人聘請

中泰證券

股份有限公司為本期債券債權代理人，並籤訂了

《債權代理協議》和《債券持有人會議規則》。凡通過認購、受讓、

接受贈與、繼承等合法途逕取得並持有本期債券的投資者，均視作同

意《債權代理協議》和《債券持有人會議規則》的條款和條件，並由

債權代理人按《債權代理協議》的規定履行其職責。同時，為保障本

期債券的按時兌付兌息，發行人聘請國家開發銀行股份有限公司湖南

省分行

為本期債券償債資金監管銀行，並與該行籤訂了本期債券《償

債資金專項帳戶監管協議》、開立了償債資金專項帳戶。

本節僅列示了本期債券之《債權代理協議》和《債券持有人會議

規則》的主要內容，投資者在作出相關決策時，請查閱《債權代理協

議》及《債券持有人會議規則》全文。

一、債權代理人及債券持有人會議規則

為保護債券投資者權利，發行人聘請

中泰證券

股份有限公司為本

期債券債權代理人，並與其籤訂了《債權代理協議》和《債券持有人

會議規則》。

（一）《債權代理協議》主要事項

1、發行人的權利、職責和義務

（1）發行人依據法律、行政法規和募集說明書的規定享有各項權

利、承擔各項義務，按期支付本期債券的利息和本金。

（2）發行人應當履行《2017年嶽陽市君山區城市建設投資有限公

司

公司債

券債券持有人會議規則》（以下簡稱：《債券持有人會議規

則》）項下發行人應當履行的各項職責和義務。

（3）在本期債券存續期限內，根據《中華人民共和國證券法》、

《企業債券管理條例》、《國家發展改革委辦公廳關於進一步規範地

方政府投融資平臺公司發行債券行為有關問題的通知》（發改辦財金

[2010]2881號）、《國家發改委辦公廳關於進一步加強企業債券存續

期監管工作有關問題的通知》（發改辦財金[2011]1765號）、交易場

所的相關上市規則及其他相關法律、行政法規、規章的規定，履行持

續信息披露的義務。

（4）在債券持有人會議選聘新債權代理人的情況下，發行人應該

配合債權代理人及新債權代理人完成債權代理的工作及檔案移交的

有關事項，並向新債權代理人履行本協議項下應當向債權代理人履行

的各項義務。

（5）發行人應該指定專人負責與本期債券相關的事務。

（6）發行人在持有人會議公告明確的債權登記日之下一個交易日，

負責從證券登記結算機構取得該債權登記日交易結束時持有本期債

券的債券持有人名冊，並將該名冊提供給債權代理人，並承擔相應費

用。

（7）如果發行人發生以下任何事件，發行人應及時通知債權代理

人:

①發行人按照募集說明書已經根據發行人與登記託管機構的約定

將到期的本期債券利息和/或本金足額劃入登記託管機構指定的帳

戶；

②發行人未按照募集說明書的規定按時、足額支付本期債券的利息

和/或本金；

③發行人預計不能按照募集說明書的規定按時、足額支付本期債券

的利息和/或本金；

④發行人發生或者預計將發生超過上一會計年度經審計的淨資產

總額10%以上的重大損失、重大訴訟或仲裁；

⑤發行人發生減資、合併、分立、解散、進入破產程序或申請發行

新的債券等重大事項的；

⑥發行人在債券存續期內進行事關企業盈利前景和償債能力、對債

券持有人權益具有影響的資產重組；

⑦發行人信用狀況發生重大變化、發行人擅自轉讓或處分用於本期

債券擔保的擔保財產以及擔保財產發生重大變化的；

⑧本期債券被暫停交易；

⑨法律、行政法規及中國證監會規定的其他情形。

2、債權代理人的權利、職責和義務

（1）債權代理人有權依據本協議的規定獲得債權代理報酬。

（2）債權代理人應持續關注發行人和保證人的資信狀況，出現可

能影響債券持有人重大權益的事宜時，根據《債券持有人會議規則》

的規定召集債券持有人會議。

（3）債權代理人應在本期債券存續期間的每一付息日、兌付日、

回售日、到期日五日前督促發行人按時履行《募集說明書》規定的付

息和/或還本的義務。

（4）債權代理人應作為本期債券全體債券持有人的代理人，為全

體債券持有人的利益，勤勉處理債券持有人與發行人之間的談判或者

訴訟事務及其他相關事務。

（5）發行人不能償還到期債務時，債權代理人根據債券持有人會

議之決議受託參與發行人整頓、和解、重組或者破產的法律程序。

（6）債權代理人應按照本協議及《債券持有人會議規則》的規定

召集和主持債券持有人會議，並履行《債券持有人會議規則》項下所

規定的債權代理人的職責和義務。

（7）債權代理人應當為債券持有人的最大利益行事，不得與債券

持有人存在利益衝突，不得利用作為債權代理人而獲取的有關信息為

自己或任何其他第三方謀取利益。

（8）債權代理人應指派專人，對發行人募集資金使用、募投項目

建設和償債資金準備情況進行監督，每年進行現場調查或書面問詢的

次數應不低於3次。相關記錄留存備查，發現問題應及時報告所屬省、

市州發改委。

（9）債權代理人發現可能影響企業償債能力或影響債券價格的重

大事件，應及時協調解決，必要時向省、市州發改委報告。

（10）債權代理人對獲取的信息負有保密義務，除法律、法規有規

定或有關行政主管機關依法要求之外，不得向任何第三方洩漏。

（11）在債券持有人會議作出變更債權代理人的決議之日起15個

工作日內，債權代理人應該向新債權代理人移交工作及有關文件檔

案。

（12）債權代理人不得將其在本協議項下的職責和義務委託給第三

方履行。

（13）債權代理人應指派專人負責對發行人涉及債券持有人權益的

行為進行監督。

（14）債權代理人應遵守本協議、募集說明書規定的債權代理人應

當履行的其他義務。

（二）《債券持有人會議規則》主要內容

1．債券持有人行使權利形式

債券持有人會議系由全體債券持有人組成，依據《債券持有人會

議規則》規定的程序召集和召開，對債券持有人會議規則規定的權限

範圍內的事項依法進行審議和表決。

債券持有人會議根據本規則審議通過的決議，對所有債券持有人

（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或放棄投票權的債券持

有人，以及在相關決議通過後受讓本期債券的持有人）均有同等約束

力。

2．債券持有人會議的權限範圍如下：

（1）享有《募集說明書》約定的各項權利，監督發行人履行《募集

說明書》約定的義務；

（2）了解或監督發行人與本期債券有關的重大事件；

（3）根據法律法規的規定、本協議的約定監督債權代理人；

（4）根據法律法規的規定、《資金帳戶開立和監管協議》的約定監

督資金帳戶監管人；

（

5

）審議債權持有人會議參加方提

出的議案，並作出決議；

（

6

）審議發行人提出的變更《募集說明書》的申請並作出決議；

（

7

）決定變更或解聘債權代理人或資金帳戶監管人；

（

8

）修改《債券持有人會議規則》；

（9）對發行人發生減資、合併、分立、解散及申請破產情形時應採

取的債權保障措施作出決議；

（

10

）授權和決定債權代理人辦理與本期債券有關的事宜；

（

11

）享有法律法規規定的和本規則約定的其他權利。

3．債券持有人會議的召集

(1)

債券持有人會議由債權代理人負責召集。當出現下列情形之一時，

債權代理人應自其知悉該等事項之日起按勤勉盡責的要求儘快發出

會

議通知，但會議通知的發出日不得早於會議召開日期之前

30

日，

並不得晚於會議召開日期之前

15

日：

①

發行人以書面方式向債權代理人提出變更《募集說明書》約定的要

求，並提供明確的議案的；

②

在本期債券約定的付息日或兌付日，發行人未按時、足額償付債券

本息；

③

發行人減資、合併、分立、解散及申請破產；

④

單獨或合併持有本期未償付債券

10%

以上面值的債券持有人書面

提出擬更換債權代理人等明確議案；

⑤

發生或可能發生其他可能影響債券持有人重大利益的情況，單獨或

合併持有本期未償付債券的

10%

以上面值的債券持有人向債權代理

人書面

提議召開會議，並提供明確的議案。

（

2

）債權代理人在規定時間內不發出召開會議通知的，單獨或合

並持有本期未償付債券

10

％以上面值的債券持有人，可以要求發行

人召集或自行召集、召開債券持有人會議。

（

3

）債券持有人會議召集通知發出後，除非因不可抗力，不得變

更債券持有人會議召開時間；因不可抗力確需變更債券持有人會議召

開時間的，不得因此而變更債券持有人債權登記日。

（

4

）債券持有人會議召集人應在監管部門指定的媒體上公告債券

持有人會議通知。債券持有人會議的通知應包括以下內容：

①

會議的日期、具體時間、地點和會議召開方式

；

②

提交會議審議的事項；

③

以明顯的文字說明：全體債券持有人均有權出席債券持有人會

議，並可以委託代理人出席會議和參加表決；

④

有權出席債券持有人會議的債權登記日；

⑤

投票代理委託書的送達時間和地點；

⑥

會務常設聯繫人姓名及電話號碼。

（

5

）債券持有人會議的債權登記日不得早於債券持有人會議召開

日期之前

10

日，並不得晚於債券持有人會議召開日期之前

3

日。於

債權登記日在中央國債登記結算有限責任公司、中國證券登記結算有

限責任公司或適用法律規定的其他機構託管名冊上登記的本期未償

還債券持有人，為有權出席該次債券持有人會

議的登記持有人。

（

6

）召開債券持有人會議的地點原則上應在發行人住所。會議場

所由發行人提供或由債券持有人會議召集人提供（發行人承擔合理的

場租費用，若有）。

二、監管銀行

發行人聘請國家開發銀行股份有限公司湖南省分行作為本期債

券的監管銀行，並與其籤署了《償債帳戶監管協議》和《募集資金使

用專項帳戶監管協議》。發行人的償債資金專項帳戶和

募集資金專項

帳戶在監管銀行處開設，由監管銀行對發行人償債資金專項帳戶的資

金存放及使用和募集資金專項帳戶的

本期債券募集資金進行監管。償

債帳戶是指發行人在監管銀行處開立的專門用於償付本

期債券本息

的銀行帳戶。償債帳戶設立後，發行人應按債券還本付息的有關要求，

在本期債券當期還本付息日前

10

個工作日將還本付息的資金及時劃

付至償債帳戶，以保證按期支付本期債券本息。償債帳戶資金只用於

本期債券還本付息，不得用於其他用途。

第十五條

風險揭示與對策

投資者在評價和購買本期債券之前，應認真考慮下述各項風險因

素及發行人在本募集說明書中披露的其他相關信息。

一、與本期債券有關的風險與對策

（一）利率風險

受國民經濟運行狀況、國家宏觀政策、貨幣政策、經濟周期以及

國際環境變化的影響，市場利率存在波動的可能性。由於本期債券可

能跨越多個經濟周期，在本期債券的存續期間內，利率的波動可能會

降低本期債券的投資收益水平。

對策：本期債券的利率水平已經適當考慮了對債券存續期內可能

存在的利率風險補償，通過合理確定本期債券的票面利率，能夠保證

投資人獲得長期合理的投資收益。投資者可以根據自己對利率風險的

判斷，有選擇地做出投資。此外，本期債券擬在發行結束後申請在國

家規定的相關交易場所上市交易或交易流通，如申請獲得批准，本期

債券的流動性將得到增強，在一定程度上分散可能的利率風險，為投

資者提供一個管理風險的手段。

（二）兌

付風險

在本期債券存續期內，受國家政策、法規、行業和市場等不可控

制因素的影響，發行人如果不能從預期的還款來源獲得足夠資金，可

能會影響本期債券本息的按時足額兌付。

對策：首先，發行人及下屬企業目前經營狀況良好，在所處行業

均具有顯著的主導地位和較強的競爭優勢，償債能力較強。其次，發

行人財務穩健、運行狀況良好，未來項目經營所產生的現金流可以滿

足本期債券的償付壓力。發行人將加強本期債券募集資金使用管理，

確保募集資金用於募投項目建設，保障投資項目的正常運作，進一步

提高管理和運營效率，嚴格控制成本支出，確保發行人的可持續發展。

為減少債券到期一次還本所帶來的財務壓力，降低本金償付風險，發

行人將從本期債券存續期的第3年至第7年末每年分別償還本金的

20%。

（三）流動性風險

發行人計劃本期債券發行結束後一個月內，申請在國家批准交易

場所上市交易流通。由於具體上市審批事宜需要在本期債券發行結束

後方能進行，發行人目前無法保證本期債券一定能夠按照預期在合法

的交易場所上市交易或流通，亦無法保證本期債券會在債券二級市場

有活躍的交易，從而可能影響債券的流動性，導致投資者在債券轉讓

和臨時性變現時出現困難。

對策：

本期債券發行結束後，發行人將積

極向有關主管部門提出

本期債券上市申請，經批准後在國家批准的交易場所上市。聯合主承

銷商和其他承銷商也將推進本期債券的交易。另外，隨著債券市場的

發展，債券交易和流通的條件也會隨之改善，未來的流動性風險將會

有所降低。

二、與發行人行業有關的風險與對策

（一）政策性風險

發行人主要從事城市基礎和公用設施的投資和管理、土地開發整

理、房屋租賃、相關資本投資和產業投資等業務。目前，嶽陽市政府、

嶽陽市君山區政府給予的支持性政策構成了發行人業務開展的基礎。

但未來政策存在調整或修正的可能性，這給發行人未來業務的經營帶

來了一定的不確定性。

對策：發行人將積極收集相關行業及監管政策信息，準確掌握行

業動態，了解和判斷監管政策的變化，並根據國家政策變化制定應對

策略，以降低行業政策和經營環境變化對公司經營和盈利造成的不利

影響。

（二）經濟周期風險

土地開發整理業務、城市基礎設施的投資規模及運營收益水平等

都受經濟周期影響。當經濟出現衰退時，土地出讓的價格和成交量都

將下降，城市基礎設施的投資需求也將減少，商業地產交易市場將出

現市場容量縮小、供給過剩的現象，這些均對發行人的盈利能力產生

不利影響。

對策：

發行人從事的土地開發整理、城市基礎設施建設

業務，受

經濟周期波動的影響較大。發行人將考慮君山區綜合經濟實力，合理

布局，形成具有戰略層次的業務開展計劃，持續增加優質項目儲備，

最大限度地降低經濟周期波動對發行人盈利能力的不利影響，實現可

持續發展。另外，嘗試開拓商業租賃及文化旅遊產業，通過積極的市

場競爭戰略，進一步培養公司在商業租賃及文化旅遊產業的市場規

模、同時提高文化旅遊產業的附加值，增強抗周期的能力。

三、與發行人有關的風險與對策

（一）公司營業收入來源不穩定，土地開發整理業務易受政策調

控影響

公司商業物業租金等營運收入還未形成規模，而基礎設施建設和

土地整治業務較易受到宏觀調控、土地政策、市場需求結構變化影響，

進而影響公司的盈利和償債能力。

對策：

公司主導君山區的城市基礎設施建設，是嶽陽市城市建設、

融資、管理和服務的重要平臺。隨著國民經濟的快速增長和君山區經

濟發展水平的提高，發行人的業務規模和盈利水平也隨之受益。此外，

公司定位於城市綜合運營商，加大了工業地產、商業開發、景區運營

等多元化業務的開展，未來隨著以上業務的逐步擴張，公司將有效增

加公司的盈利來源，減少對基礎設施建設和土地開發整理業務的依賴

性，確保發行人的項目建設的平穩推進以及本期債務的按時償還。

（二）資本性支出壓力較大以及抵質押資產金額過大

未來幾年公司項目建設規模仍將擴大，資本性支出壓力較大。

對策：

公司作為君山區重要的城市建設、融資、管理和服務的重

要平臺，承擔了大量的基礎設施建設項目和土地開發整理項目，未來

隨著政府資金的落實以及土地陸續出讓，公司預期將獲得較好的收

益。此外，本期債券募投項目收益良好，為本期債券提供了有力保障。

第十六條

信用評級

根據鵬元資信評估有限公司（以下簡稱「鵬元資信」）對本期債券

發行主體及債券進行綜合評估，本期債券信用等級為AA級，發行人

長期信用等級為AA級。

一

、評級觀點

鵬元資信評定嶽陽市君山區城市建設投資有限公司（以下簡稱

「君山城投」、「公司」或「發行人」）的主體信用等級為AA，評級展望為

穩定；評定「2019年第一期嶽陽市君山區城市建設投資有限公司公司

債券」的信用等級為AA。

鵬元資信肯定了公司外部運營環境較好，為其發展提供了良好基

礎，公司業務在區域內具有壟斷性且業務持續性較好。同時，鵬元資

信也關注到公司資產流動性較弱，有息債務規模上升較快，償債壓力

較大，公司經營活動現金流表現較差，存在一定的資金支出壓力及或

有負債風險等風險因素。

二、優勢

（一）外部運營環境較好，為公司發展提供了良好基礎。

2015-2017年嶽陽市分別實現GDP 2,886.28億元、3,100.87億元及

3,258.03億元，分別同比增長8.7%、7.8%及7.0%，2015-2017年分別實

現公共財政收入128.05、152.04、152.14億元；2015-2017年君山區地

區生產總值分別為112.70億元、122.59億元及134.48億元，區域經濟

和財政保持較快增長，為公司發展提供了良好的基礎。

（二）公司業務在區域內具有壟斷性且土地整理業務持續性較

好。公司主要從事嶽陽市君山區內基礎設施建設和土地整理開發業

務，主要業務在區域內具有壟斷性；截至2017年12月末，公司主要在

建項目總投資為29.07億元，公司仍在開發整理的土地有51宗，業務

持續性較好。

（三）公司獲得的外部支持力度較大。2015年，公司獲得君山區

政府無償劃撥國有股權資產帳面價值合計22.08億元，2013-2016年君

山區人民政府向公司注入評估價值合計65.22億元的國有土地使用

權，公司資本實力得到大幅提升。此外，2014-2016年公司分別確認

政府補助0.35億元、1.43億元及1.45億元，較好地提升了公司利潤水

平。

三、關注

（一）公司資產流動性較弱。公司資產以土地為主，截至2017

年末，公司土地資產帳面價值合計75.23億元，佔總資產的52.66%，

其中已抵押土地帳面價值合計25.47億元，佔土地帳面價值33.93%；

2017年末公司應收款項合計40.12億元，佔總資產的28.09%，對公司

資金形成較大佔用，且其他應收款欠款方有多家民營企業，存在一定

的回收風險

（二）公司經營活動現金流表現較差，面臨一定的資金壓力。

2015-2017年公司收現比分別為0.16、0.32及0.19，主業回款能力較弱，

經營活動現金流為持續淨流出狀態；截至2017年底，公司主要在建項

目尚需投入資金14.63億元，同時土地整理項目尚需較多資金投入，

隨著君山區建設的推進，公司還需投入大量建設資金，存在一定資金

支出壓力。

（三）資產負債率不斷上升，面臨較大的償債壓力。2017年末，

公司資產負債率由2015年末的15.97%上升至36.78%；公司有息債務為

44.08億元，EBITDA利息保障倍數為1.16，償債壓力較大。

（四）公司存在一定或有負債風險。截至2017年12月31日，公司

對外擔保餘額2.48億元，佔2017年末淨資產的比重為2.75%，均未設

置反擔保措施，存在一定的或有負債風險。

（五）資本公積減少幅度較大。據嶽陽市君山區人民政府《關於

收回原注入嶽陽正通管網運營管理有限公司土地資產的決定》，區政

府決定收回1宗國有土地使用權，致使2016年度公司減少資本公積

7.47億元。公司資本公積主要為土地使用權，若政府繼續收回土地使

用權，公司資本公積將大幅減少

四、跟蹤評級

鵬元資信將在本期債券的存續期內對本期債券每年定期或不定

期進行跟蹤評級。

鵬元資信將在本期債券的存續期對其風險程度進行全程跟蹤監

測。鵬元資信將密切關注發行主體公布的季度報告、年度報告及相關

信息。如發行主體發生可能影響信用等級的重大事件，鵬元資信將就

該事項進行實地調查或電話訪談，及時對該事項進行分析，確定是否

對信用等級進行調整，並在鵬元資信公司網站對外公布。

五、發行人近三年歷史主體評級情況

經鵬元資信綜合評定，發行人2015-2017年主體長期信用級別為

AA，主體評級未進行調整。

第十七條

法律意見

本期債券發行人湖南通程律師事務所為本期債券出具的《法律意

見書》認為：

（一）發行人系依法設立並有效存續的有限責任公司，具有獨立

的法人資格，具備發行本期債券的主體資格。

（二）發行人已取得向國家發改委提交正式發行申請前必須獲得

的各項批准和授權，該等已經取得的批准和授權合法有效。

（三）發行人申請發行本期債券符合《公司法》、《證券法》、

《債券條例》、《管理工作通知》、《簡化程序通知》等法律、法規

和規範性文件規定的有關企業債券發行的各項實質條件。

（四）本期債券募集資金投向符合國家產業政策和行業發展方

向，所需相關手續齊全，且不違反國家關於債券募集資金用途的規定。

（五）發行人不存在對本期債券的發行構成實質性影響的重大違

法、違規行為。

（六）本期債券《募集說明書》及其摘要引用的本法律意見書內

容適當，不存在因引用本法律意見書內容出現虛假記載、誤導性陳述

及重大遺漏。

（七）本期債券發行涉及的中介機構均合法設立並有效存續，具

備從事企業債券發行相關業務的主體資格。

（八）本期債券的相關法律文件內容合法有效，協議約定的權利

義務清晰明確，協議相關各方均已加蓋公章並由法定代表人（責任人）

或其授權代理人籤字或蓋章。

綜上所述，發行人申請發行本期債券已經具備《證券法》、《公

司法》、《債券條例》、《管理工作通知》、《簡化程序通知》等相

關法律、法規和規範性文件規定的企業債券發行的主體資格和實質條

件；且已獲得必要的批准

和授權，不存在影響發行人本期債券發行的

重大法律障礙和重大法律風險；《募集說明書》及其摘要中引用本法

律意見書的內容適當。

第十八條

其他應說明的事項

一、流動性安排

本期債券發行結束後一個月內，發行人將向有關主管部門提出本

期債券交易流通申請。經批准後，儘快實現本期債券在相關債券交易

場所的交易流通。

二、稅務說明

根據國家稅收法律法規，投資者投資本期債券應繳納的有關稅收

由投資者自行承擔。

第十九條

備查文件

一、備查文件

本期債券募集說明書的備查文件如下：

（一）有關主管部門對本期債券發行的核准文件

（

二）發行人關於本期債券發行的募集說明書

（三）發行人

2015

-

2017

年經審計的財務報告

（四）

鵬元資信評估有限公司為本期債券出具的信用評級報告

（五）湖南通程律師事務所出具的法律意見書

（六）

債券債權代理協議

（七）債券持有人會議規則

二、查詢方式

（一）投資者可以在本期債券發行期限內到下列地點查閱本募集

說明書全文及上述備查文件：

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

住所：嶽陽市君山區掛口

法定代表人：蔡玉剛

經辦人員：張建華

辦公地址：嶽陽市君山區掛口

聯繫電話：

0730

-

8115511

傳真：

0730

-

8115512

郵政編碼：

414005

國開證券股份有限公司

住所：北京市朝陽區安華裡外館斜街甲

1

號泰利明苑寫字樓

A

座二區四層

法定代表人：張寶榮

聯繫人：邵格

聯繫地址：北京市西城區阜成門外大街

29

號國家開發銀行大廈

聯繫電話：

010

-

51789027

傳真：

010

-

51789043

郵政編碼：

100037

中泰證券

股份有限公司

住所：山東省濟南市經七路

86

號

法定代表人：李瑋

經辦人員：肖鵬、謝建民

聯繫地址：北京市西城區豐盛胡同

28

號

太平洋

保險大廈

5

層

聯繫電話：

010

-

59013823

傳真：

0

10

-

59013945

郵政編碼：

100032

如對本募集說明書或上述備查文件有任何疑問，可以諮詢發行人

或聯合主承銷商。

（二）本期

公司債

券募集說明書全文刊登於國家發展和改革委員

會網站和中央國債登記結算有限責任公司網站，投資者可以通過以下

網站查詢：

國家發展和改革委員會網站：

www.ndrc.gov.cn

中央國債登記結算有限責任公司：

www.chinabond.com.cn

附表一

：

201

9

年

第一期

嶽陽市君山區城市建設投資有限公司

公司債

券發行網點表

序

號

承銷商

名稱

承銷商

地位

發行網

點名稱

聯繫地址

聯繫人

聯繫電話

1

▲

國開證券

股份有限

公司

牽頭主

承銷商

固定收

益部

北京市西城區阜成門外

大街

29

號國家開發銀行

大廈

秦昊

010

-

8830

0614

2

▲

中泰證券

股份有限

公司

聯席主

承銷商

投資銀

行業務

委員會

資本市

場部

北京市西城區豐盛胡同

28

號

太平洋

保險大廈

5

層

肖鵬

010

-

59013823

3

華福證券

有限責任

公司

分銷商

固定收

益總部

北京市朝陽區朝陽門北

大街

20

號

興業銀行

大廈

22

層

馬小平

010

-

89926937

4

平安證券

股份有限

公司

分銷商

銷售交

易部

深圳市福田中心區金田

路

4036

號榮超大廈

19

層

徐恩潤

18618405866

附表二：發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併資產負債表

和

2018

年

9

月未經審計的合併資產負債表

單位：元

項目

2018/9/30

2017/12/31

2016/12/31

2015/12/31

流動資產

貨幣資金

532,780,134.77

1,836,659,022.81

880,218,074.27

163,777,280.33

應收帳款

4,146,123,458.55

2,935,045,413.42

2,289,927,860.98

1,860,014,508.41

預付款項

2,665,846,251.13

238,483,949.65

276,420,968.14

98,908,140.64

其他應收款

1,988,154,695.36

1,077,354,285.28

749,128,786.56

322,330,245.05

存貨

710,293,596.96

710,293,596.96

7,834,887,098.23

7,963,020,527.35

其他流動資產

2,041,658.78

1,566,758.33

1,566,758.33

1,458,162.22

流動資產合計

10,045,239,795.55

6,799,403,026.45

12,032,149,546.51

10,409,508,864.00

非流動資產

可供出售金融資產

44,000,000.00

88,400,000.00

44,400,000.00

長期股權投資

274,144,339.88

固定資產

35,361,853.55

32,239,126.41

13,114,765.13

9,473,048.55

其他非流動資產

4,240,471,269.00

7,365,742,280.00

非流動資產合計

4,319,833,122.55

7,486,381,406.41

57,514,765.13

283,617,388.43

資產合計

14,365,072,918.10

14,285,784,432.86

12,089,664,311.64

10,693,126,252.43

流動負債

短期借款

9,500,000.00

應付帳款

569,522,428.64

189,889,319.63

205,462,580.42

111,068,272.28

應付職工薪酬

34,725.65

應交稅費

5,733,125.14

4,512,059.10

其他應付款

1,222,418,541.39

741,908,316.75

1,033,485,078.72

630,012,279.44

一年內到期的非流

動負債

155,170,000.00

112,920,000.00

106,190,000.00

182,070,000.00

流動負債合計

1,952,844,095.17

1,049,264,421.13

1,345,137,659.14

932,650,551.72

非流動負債

長期借款

3,680,463,300.00

3,988,600,000.00

2,059,350,000.00

766,328,000.00

長期應付款

346,625,000.00

216,134,000.00

92,530,000.00

專項應付款

8,295,901.00

非流動負債合計

4,027,088,300.00

4,204,734,000.00

2,151,880,000.00

774,623,901.00

負債合計

5,979,932,395.17

5,253,998,421.13

3,497,017,659.14

1,707,274,452.72

所有者權益

實收資本

5,100,000,000.00

5,100,000,000.00

150,500,000.00

150,500,000.00

資本公積

1,840,765,587.09

2,534,471,050.08

7,282,183,019.69

7,839,231,556.70

其他綜合收益

盈餘公積

72,534,388.32

86,986,417.37

63,149,454.04

39,679,633.34

未分配利潤

1,371,840,547.52

1,310,328,544.28

1,096,814,178.77

886,073,824.69

歸屬於母公司所有

者權益合計

8,385,140,522.93

9,031,786,011.73

8,592,646,652.50

8,915,485,014.73

少數股東權益

70,366,784.98

所有者權益合計

8,385,140,522.93

9,031,786,011.73

8,592,646,652.50

8,985,851,799.71

負債和所有者權益

總計

14,365,072,918.10

14,285,784,432.86

12,089,664,311.64

10,693,126,252.43

附表三：發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併利潤表

和

2018

年

1

-

9

月未經審計的合併利潤表

單位：元

項目

2018年1-9月

2017年度

2016年度

2015年度

一、營業收入

501,369,446.39

808,574,952.44

631,925,349.07

633,005,733.29

二、營業總成本

439,857,443.15

573,695,952.44

543,016,716.60

548,036,140.98

其中：

營業成本

395,719,889.68

555,774,480.32

505,540,279.26

515,839,696.14

管理費用

20,912,588.36

7,044,944.11

3,899,336.78

2,799,657.76

財務費用

23,224,965.11

3,502,987.57

29,435,898.67

25,510,574.13

資產減值損失

7,373,540.44

4,141,201.89

3,886,212.95

加：投資收益（損失以「－」

號填列）

960,000.00

227,227.61

-52,172.12

三、營業利潤

61,512,003.24

235,839,000.00

89,135,860.08

84,917,420.19

加：營業外收入

1,720,210.81

145,062,401.84

142,980,495.64

減：營業外支出

207,881.97

103,700.00

225,400.00

四、利潤總額

61,512,003.24

237,351,328.84

234,094,561.92

227,672,515.83

減：所得稅費用

五、淨利潤

61,512,003.24

237,351,328.84

234,094,561.92

227,672,515.83

歸屬於母公司股東的淨利

潤

61,512,003.24

237,351,328.84

234,210,174.78

227,305,730.85

少數股東損益

-115,612.86

366,784.98

六、其他綜合收益的稅後

淨額

61,512,003.24

237,351,328.84

234,094,561.92

227,672,515.83

歸屬母公司所有者的其他

綜合收益的稅後淨額

以後將重分類進損益的其

他綜合收益

權益法下在被投資單位以

後將重分類進損益的其他

綜合收益中享有的份額

七、綜合收益總額

61,512,003.24

237,351,328.84

234,094,561.92

227,672,515.83

歸屬於母公司所有者的綜

合收益總額

61,512,003.24

237,351,328.84

234,210,174.78

227,305,730.85

歸屬於少數股東的綜合收

益總額

-115,612.86

366,784.98

附表四

：

發行人

2015

、

2016

、

2017

年經審計的合併現金流量表

和

2018

年

1

-

9

月未經審計的合併現金流量表

單位：元

項目

2018年1-9月

2017

年度

2016

年度

2015

年度

一、經營活動產生的現

金流量

銷售商品、提供勞務收

到的現金

1,707,404,920.22

150,026,100.00

202,011,996.50

101,732,924.40

收到的稅費返還

收到的其他與經營活

動有關的現金

481,731,290.68

765,760,805.99

241,022,271.55

194,147,157.85

現金流入小計

2,189,136,210.90

915,786,905.99

443,034,268.05

295,880,082.25

購買商品、接受勞務支

付的現金

2,316,712,376.59

756,836,174.60

438,917,143.09

439,947,801.24

支付給職工以及為職

工支付的現金

1,434,725.65

1,846,460.81

646,865.80

784,735.00

支付各項稅費

19,137,878.98

支付的其他與經營活

動有關的現金

6,031,998.44

856,322,550.54

833,895,483.16

404,007,663.61

現金流出小計

2,324,179,100.68

1,615,005,185.95

1,273,459,492.05

863,878,078.83

經營活動產生的現金

流量淨額

-135,042,889.78

-699,218,279.96

-830,425,224.00

-567,997,996.58

二、投資活動產生的現

金流量

收回投資所收到的現

金

取得投資收益所收到

的現金

960,000.00

處置固定資產、無形資

產和其他長期資產所

收回的現金淨額

-101,623.99

收到的其他與投資活

動有關的現金

44,400,000.00

46,269.00

現金流入小計

44,400,000.00

1,006,269.00

-101,623.99

購置固定資產、無形資

產和其他長期資產所

支付的現金

3,122,727.14

49,196.00

4,489,741.00

39,780.00

投資所支付的現金

44,000,000.00

44,400,000.00

20,000,000.00

取得子公司及其他營

業單位支付的現金淨

額

-6,729.94

-41,821,157.61

支付的其他與投資活

動有關的現金

現金流出小計

3,122,727.14

44,049,196.00

48,883,011.06

-21,781,377.61

投資活動產生的現金

流量淨額

41,277,272.86

-43,042,927.00

-48,984,635.05

21,781,377.61

三、籌資活動產生的現

金流量

吸收投資所收到的現

金

70,000,000.00

取得借款所收到的現

金

2,118,000,000.00

1,549,990,000.00

417,000,000.00

收到的其他與籌資活

動有關的現金

60000000

545,500,000.00

704,672,321.63

現金流入小計

2,178,000,000.00

2,095,490,000.00

1,191,672,321.63

償還債務所支付的現

金

1,059,676,700.00

94,593,300.00

312,048,700.00

62,532,000.00

分配股利、利潤和償付

利息所支付的現金

150,436,571.12

95,410,820.50

28,090,647.01

34,450,456.66

支付的其他與籌資活

動有關的現金

309,300,000.00

249,520,000.00

518,329,946.25

現金流出小計

1,210,113,271.12

499,304,120.50

589,659,347.01

615,312,402.91

籌資活動產生的現金

流量淨額

-1,210,113,271.12

1,678,695,879.50

1,505,830,652.99

576,359,918.72

四、匯率變動對現金的

影響額

五、現金及現金等價物

淨增加額

-1,303,878,888.04

936,434,672.54

626,420,793.94

30,143,299.75

加：期初現金及現金

等價物餘額

1,836,659,022.81

710,198,074.27

83,777,280.33

53,633,980.58

六、期末現金及現金等

價物餘額

532,780,134.77

1,646,632,746.81

710,198,074.27

83,777,280.33

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