摘要：一般來說，商業項目的價格起伏是可以反映出當前區域的市場需要，不受「政策」約束的商業項目可以更為直觀的表現出當前的樓市狀態。
面對中美貿易戰的持續升級，股市行情將不會風平浪靜，而就著投資界趨利避害的本能，蹺蹺板的另一頭自然會緩緩升矣，樓市可能將會迎來另一個小高峰。
樓市熱度不減，剛需人群又佔據不小的比例，按照這樣的態勢，其實可以推算出當前政策不會有「放鬆」的趨勢，但這只是針對的住宅，而更依賴於市場的商業項目擁有著自己的獨有優勢。
一般來說，商業項目的價格起伏是可以反映出當前區域的市場需要，不受「政策」約束的商業項目可以更為直觀的表現出當前的樓市狀態。
1、河西：均價最高，房源較少，市場熱度高
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河西的房源，不僅僅體現在住宅的「一號難求」，而商業項目也同樣所剩無幾，坐落在富人區的商業，擁有著強大的消費人群，更多的開發商願意自持經營，物以稀為貴，對外出售的商鋪也同樣處在南京新房的「塔尖」位置。
從大的方向對比，西貝的排序是：河西中部＞河西南＞江心洲。
河西中部是整個河西板塊發展最成熟的商圈，多中型、大型或者資金雄厚的企業，辦公人群以白領為主，固定人口的消費能力亦是不菲，商業市場可想而知，目前在售項目的最高單價突破10萬有餘。
值得一提的是，建鄴吾悅廣場，4月份加推36套可餐飲商鋪，如今僅剩餘10套在售，關注度一直處於較高狀態的。
河西南當前在售的新興商業比其他兩個區域更多，如今在售的商業類型偏向於社區底商，單價在5.7-9萬之間，售賣速度很快。儘管配套還未完全成熟，但是後期的商業陣容著實讓人期待，在建的金地中心以及正榮財富中心，與3、4地塊的城市綜合體共同構造起河西南未來的商業中心。
江心洲位於江北核心區和河西之間，與兩大「當紅炸子雞」之地「關係匪淺」，區域居住的人群通常被戲稱「島主」，這個稱呼其實也側面反映出了居住人口不菲的消費能力。
規劃上，江島新天地、仁恆國際廣場、英倫中心、升龍江島時代等將是未來江心洲主要的商業配套，而目前在售的商業項目僅升龍江島時代一家，6#、9#面積在28-132㎡之間，單價5-8萬之間，有部分是可以餐飲的。
2、城北：老商圈+新城，上市量大
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城北最明顯的特徵之一便是新老建築相互交襯，儘管政府後期主推的核心區域偏向了河西和江北，但是留下來的人口基數仍然相當龐大、周邊基本配套相對完善，包括醫療、教育、社區等等，匯聚的「老南京」頗多。
鼓樓濱江與中央門都是南京的老商圈，地理位置上仍然佔據著獨天優勢，中央門近多條地鐵，而鼓樓濱江有著良好的經濟基礎，更毗鄰「新街口」商業中心。與這兩個「老炮兒」相比，燕子磯新城略顯青澀，總的還是處於建設狀態，住宅方面多剛需人群，可以說是城北房源的主要提供地之一。
西貝給予城北的排序則是：鼓樓濱江≥中央門＞燕子磯新城
鼓樓濱江目前仍然保持著較大供應量的項目，除去還未加推和剩餘尾盤的項目之外，西貝首推桃園世紀以及中冶盛世濱江，可供選擇的房源佔據比例較大，單價3.5-7.5萬之間，臨街、臨地鐵口，客流量大。
中央門目前在售鋪源不多，當前仍以葛洲壩招商國際項目為主推，後期可以期待電建中儲泛悅城市廣場的新項目，如果是臨街單層鋪面，西貝預測它的單價跟葛洲壩不會相差太大，整個區域單價將在4-6萬/㎡之間。
燕子磯新城的公開價格通常令人咂舌，例如電建地產海賦尚城的一期公開價▼
鋪面價格直趕河西，而工作人員所說的實際均價則是應該在3.5-4萬之間，二期2幢商業銷許單價為5萬，4幢、5幢、6幢銷許價12萬。
對於燕子磯的商業投資，價位和本身價值是相匹配的，中等價位，當前新城的相關配套還在建設當中，落實時間仍需時日。
3、江北：商鋪供應量較大，熱度高
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江北核心區入駐南京新主城之後，房價直升，漸漸也成為很多投資者的香餑餑，部分人認為它就像「河西」的前身，現在就是投資的較佳時期。
浦口新城最大的優勢就是它的交通位置，近10號線地鐵站，同屬江北核心區，江浦也同樣擁有著政府規劃所帶來的便利，他們是當前江北的主要房源供應地。
核心區的範圍規劃：東沿濱江大道—橫江大道，南至虎橋路，西至江北大道—浦口大道—浦濱路—五橋連接線—浦烏路，北至定向河路，總範圍約33.2平方公裡，現在的投資方向也是以核心區為排頭兵，商業價格大致會在3-7萬/㎡，價格直趕鼓樓濱江。
從整個房源供應來看，大部分屬於社區底商，大面積房源佔據的比例較大，較小面積、總價較低的項目仍以寶隆時代廣場更為顯眼，主力面積50-90㎡之間，一層單價5-6萬，二層2.5-3萬之間。
4、城東：商業體量少，中等價位
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從當前區位和人流密度來看，環紫金山近2號線，又是當前的城東核心，固定居住人口也佔據著不小的比例，而從規劃上看，「青龍山地鐵小鎮」（紫東核心）佔據絕大優勢，兩者的商業存在著不錯的發展升值空間。
麒麟位置偏遠，當前並沒有更為突出的優勢，但是它的鋪面單價卻遠遠超過紫東核心，西貝認為這跟它的商業總體量有關係，商業配套不夠完善，但固定人口仍然有著不少數量，在售的商鋪佔據著「物以稀為貴」的優勢，像合益一番街儘管位置偏僻，但是均價達到4萬每平。
環紫金山的商鋪目前大部分已經處於經營狀態，除去中垠紫金觀邸這個項目之外其餘項目都是尾盤在售，選擇性不多，但是周邊消費群相對較為穩定，大部分樓盤已經交付，商鋪也是現鋪在售，中垠紫金觀邸的項目區位優勢明顯，但是部分住宅以及商業交付至少今年6月份。
紫金核心區目前多投資性房源，周邊配套貧乏，「養鋪」時間較長，但是價格便宜，均價僅2.9萬。
就當前的購買價值，西貝認為：環紫金山＞麒麟≥紫東核心（長期投資：環紫金山＞紫東核心＞麒麟）
5、江寧：上市量大，價格差距明顯
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江寧的面積大，板塊圈層分類複雜，當前仍是以百家湖、九龍湖為核心，但是百家湖在售的房源貧乏，目前並沒有在售的新房商鋪，所以江寧目前的熱門還是在九龍湖，區位條件優越，與百家湖的關係類似於鼓樓之於新街口，兩者相鄰，商業價格上也永遠處在江寧上位區，以融信城市之窗為參考，目前均價4.7-7.6萬/㎡之間。
顧名思義，方山大學城的房源優勢是依靠周邊學校，固定居住人口也是以大學城工作者或者學生為多，從消費群體來看，是僅次於江寧核心區的，保利樾廣場是地鐵商鋪，價格較高，且近江寧核心區，單價在3-8萬之間，武夷名仕園現在是尾盤在售，均價2.1萬，但是好位置的商鋪不多。
青龍山新城現如今的房源售賣仍是當前較為熱門的區域之一，供應量上也是較為可觀的，從規劃上看是高於方山大學城，但是目前是項目建造中期，居民入住率暫時不高，仍以住宅售賣為主，程度上類似於城北的燕子磯，定居人數並未達到穩定消費群的數量，所以當前加推的商鋪並不多，後期可以期待新的商業上市，單價應該會在4萬上下。
空港新城、東山新城、濱江、正方新城就現有房源來看，所處價位不相上下，總的來說相對便宜，空港新城、東山新城是未來規劃的主要利好區域，除去地鐵口商鋪，大範圍內的單價應該會在2-4萬之間。
西貝認為的江寧在售區域排序是：九龍湖＞方山大學城＞青龍山新城＞空港新城、東山新城＞正方新城、濱江。
6、城南：熱門區域，價格中等偏上
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除去「老鼓樓」，南京的「老城南」作為「老商圈」同樣有著紮實的經濟基礎，而後期經濟規劃的定位卻高於「鼓樓」，作為南京主城南部的市級商業中心和樞紐型商業中心而發揮商務功能，按照規劃，南京南站將被打造成為繼新街口、河西之後的第三大城市核心區，且這三個中心的框架已經成為南京若干年後的一個總體框架。
南京南站憑藉其得天獨厚的交通位置佔據核心位置，無疑是眾多投資者著力所追捧的對象，目前鋪源量還是處於中等供應量範圍內，整個南站價格與九龍湖、鼓樓濱江相差不多，同等預算上可以橫向對比選擇，單價在3-7萬之間。
軟體谷區域也佔據規劃利好的優勢，跟城南核心區的距離上也相差不多，交通上近1號線、3號線，單價2.3-5萬之間，低於南京南站，中等價位相當於城東環紫金山商圈。
城南的投資區域相差明顯，南京南站＞軟體谷＞板橋新城。
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