我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：新人首問 星叔好，我是江西上饒，想在翰林華府買一套房出租，五六年後賣掉給我兒子去外地買房，又擔心賣不掉，不敢入手，還有我有20房齡的自建房一套，在上饒縣靜苑山莊臨街二樓，161.5平，現在可以賣掉去嗎？能賣什麼價位？
回答：上饒不適合投資，房價不怎麼會漲了，但也不會大跌，只會是有價無市的樣子，自住拿一套沒什麼問題。20年房齡的自建房不住可以儘快出掉，具體價位諮詢一下本地中介。
在買房的時候，一定要謹慎選擇，不然最後砸手裡了轉手不出去就不好了。
未來這幾種房產很難轉手
1、有人會因為便宜而去購買小產權房，但是殊不知，以後卻可能由此吃了大虧，因為小產權房沒有房產證，一旦出現問題了，也不受到法律的保護，有些小產權房子拆遷了，補償款也不會很高，如果住幾年想置換了，也會很難出手
2、很多人買二手房都只顧著地段、戶型還有價格了，往往忽略了一個很重要的因素，那就是「房齡」的問題，如果二手房的時間太久了，對於辦理很多業務，比如貸款、房屋保值、還有土地使用年限等方面都會有明顯的影響。
3、公寓和商鋪，這也是多次強調過的
4、商住房，商住房」和「商品房」雖說只有一字之差，但兩者的區別卻並不小。商住房的土地使用權最長年限在50年，而水電費、物業費、供暖費也都是按照商業收費標準，比普通住宅要高的多，商住房還不能遷戶口，這對於日後的孩子學習還是比較麻煩的，且由於是商住兩用房平時人員也會比較雜，如果幾年後想轉手，稅費也會比較高，各項成本都會比較高，那麼賣方的時候又有誰會買呢？
提問：星叔好。城市坐標杭州 基本情況:我在杭濱江有套璞悅灣的小三房89方，在城西金成花園有一套45方的學區房。現在租住在學區邊上。工作在濱江。現在想賣掉璞悅灣，賣價差不多460，還掉所剩貸款，還餘400左右。想其中一百萬去投資杭州富陽高橋那邊金茂萬科那個樓盤95方小三房(和我家人合投，不佔我的房票)，再用120萬去投臨平柏悅中心125大三房(總價200+，用我自己的房票，貸款六成)，剩下近200的房款想通過拍賣去全款拍個老破小的學區房，用於出租和保值。
這波操作是否合理?個人還看中銀湖的江南原著合院想自住，加車位總價500，但因孩子讀書，十年內不能住。是分批投資好?
還是置換合院，或有其他更佳方案
回答：第一，其實你的2個方案都不是很好。
如果置換江南原著合院自住，首先你10年住不進來，那麼既達不到自住需求，同時合院這種升值能力不如高層，投資反而資金被長期站崗。
如果按你說的分批投資，表面上看好像1套變3套，看似實現房產裂變，而實際你裂變的這3套都不屬於優質資產。
杭州富陽、臨平區位都太遠太差了，法拍+老破小學區房，一紙文件就可以讓黃金變雞肋，老破小升值差缺少接盤俠，
所以只會把你的資產配置變得越來越差，裂變一定是向更優方向發展。
別把憑運氣賺的錢，最後又憑本事虧回去了，千萬別瞎折騰。
第二，你手裡現在2套房，資產還不錯，不建議你出手，繼續持有配合出租，
同時如果房子剩餘貸款不多，建議做截斷抵押，繼續裂變買房投資
一定選擇核心地段才更有價值。
提問：叔 能不能說一下54大法落戶具體操作？有什麼影響？
回答：54大法破限購方案，詳見內部分享。
提問：子彈60W ，看中了虎門碧桂園二期一套房子，房價217並籤合同10樓朝南房子，但是看不到碧桂園小區，是朝馬路的，而且還有很多工廠，感覺不太好，交定2萬金了，但是後悔，感覺二期沒有一期的好，當初過於倉促，請問一期和二期有區別嗎，如果想換和一期的房子有辦發嗎？目前在龍眼上班，車程12分鐘左右。
回答：一期和二期區別一般都在房價上，小區環境應該是越往後越好，可能你選的房子樓棟 朝向沒選好。按國內開發商的「行業淺規則」和購房者買漲不買跌的「性格」，有點規模的新樓盤，前一期的房子通常價格最低。以後，每開一次盤，即便自身並無什麼獨特優勢或利好，價格也會在前一次開盤價的基礎上適當加價，這就意味著越到最後買，價格往往最貴。換一期看看能不能退掉定金，一期也可以看看二手房，選擇性會更多。
提問：星叔您好，坐標銀川，目前有一套靠近城市主幹道的金鳳區高層三室學區房自住，手裡目前只有八十米，考慮公積金貸款60米買離家不到兩公裡的9千一平的獨院洋房現房改善自住，四年後出手目前的學區房，不知按銀川城市目前發展，這個思路是否正確，四年後手中的學區房會不會砸在手裡？
回答：如果主場在銀川，並打算長期本土作戰，這種操作是可以的，問題不大。自住看的是個人喜好，在某種意義是一種消費品，也是一種長周期行為，一個家庭一般一套房置換周期平均在10年左右，那麼10年的時間跑贏通貨膨脹是沒有問題的。所以想改善自住，可以買獨院洋房，舒適度更高 體驗更好，達到滿足改善的需求。4年後學區房不會砸在手裡，任何城市，對學區房的追求總是趨之若鶩，三四線學區房的房價還是穩中有升的，而且區位不是很差。
提問：星叔你好，坐標長沙。想問問中鐵西江悅這個樓盤怎麼樣，之前被劃分在白馬小學，後面又被劃分出去，導致房價漲了又跌，不知道這個樓盤以後怎麼樣…
回答：這個盤離地鐵很近，交通很便利。中鐵西江悅入讀白馬實驗小學，初中微機派位指標一般為長郡雙語、長郡濱江、麓山濱江三所，其中長郡濱江的指標是最多的。長郡系在濱江的獨苗—長郡濱江中學，目前是長郡系重點發展對象。樓盤靠近購物廣場，生活上也很便利。周邊醫療資源也不錯。配套都很齊全，是很好的濱江盤，性價比還是很高的，可以考慮。
提問：星叔，前幾天搶到一個限價新房，雖然位置不錯但是網上查了很多人都說這個精裝差，缺點多，不知該不該要？
回答：買房子的初心是什麼？
有人開始是剛需，但進了業主群後不一樣了，因為被人影響了
感覺這個那個都不好，這樣的房子能自用嗎，大家都想交付都想賣嗎？？
你知道限價下的新盤半斤八兩，大家也一樣。
你這個不要，再買還要內部競爭，板塊競爭，萬一買不好，你心態更不好。
所以在限價階段買新盤，你要放低預期，這樣交付的時候你會發現它的優點，而不是缺點。
這才是你買房子初心——我是剛需，而不是投資！
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。