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問：十三總，由於老家要拆遷，一直猶豫沒有轉深戶，17年購入民治看房子馨園一期（75平兩房，貸款195萬，月供1萬），這個房子99年的，小區配套物業都不怎麼樣，當時也就是想給小孩一個地方方便上學，先上車，沒有考慮過投資和上學，現在發現當時太無知了，看到你們給很多朋友答疑解惑，現在手頭上有200萬左右，小孩眼看今年9月就要上小學，由於沒有轉深戶，民治小學屬於5類，去年都有很多沒進去的，所以很煩惱，而且兩個小孩一天大一天，現在考慮想改善居住，一直在猶豫幾個方案，1.讓我老婆轉深戶，帶著我要上小學的女兒轉，再湊點錢付首付再買一套3房，2.不轉深戶，賣掉現有住房，買一個有潛力的區域，
答：你好，未來孩子和房票，建議讓老婆轉深戶。 對於大盤漲幅的標準，深圳大概是00年之後的次新地鐵花園盤，符合要求至少不會賣不出去 馨園倒是符合要求，目前單價和關注度、成交量都較低，原因是跟農民房混在一起，可替代性強。 從投資角度考慮，還是建議出手置換。 加上手頭子彈200，入手1套學區自住，再入手一套寶安潛力盤投資。
問：二套房打算投資，只有首付200萬的預算，買哪裡合適？還是公寓合適
答：你好，公寓投資跑輸大盤，不推薦。 200萬首付買600萬的物業，很多方式可以操作成首付3成： 1.全款抵押，找墊資公司配合，相當於首付3成 2.找渠道5改3 3.開發老人票，做接力貸 南山：前海 科技園 南山中心區 西麗 寶安：碧海 西鄉 沙井 福田：僑鄉 福田中心區 龍華：深圳北站 上塘
問：十三老師您好！現有一套前海廣場二期三房兩廳兩衛看海複式公寓，貸款還有200。老家一套房價值90，無貸款.。手中流動有300. 公積金50還未用過。 手中有名額，可首套。 想買一套自住改善且未來有保值增值的大房。現在糾結：1.前海廣場二期公寓是否賣掉？現在買基本是保本。2.老家房子也賣掉。這個是想好了。3.目前我們適合買哪裡比較合適。請老師指點迷津。
答：你好，感謝大額讚賞！ 公寓 寫字樓 商鋪 小產權 四五線老家房產，這些都不屬於優質資產，建議出手置換成一線城市商品房。 如果純投資的打法，2套會比1套漲幅更好 持有成本會降低，風險也會降低。進可以抵押或者置換，退可以出手套現。 最低總價漲幅最快，然後就是剛需，再是改善，最後豪宅。 2020年值得打新的樓盤：華潤城，海德園，海岸城。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。
問：十三君你好，我47歲，已經退休。家庭年收入75萬左右。房產情況如下，感覺不太滿意。請給些建議。 1 福田香蜜三村103平自助。 2 龍崗卓弘高爾夫雅苑147平，毛坯出租，每月1300。 3 福田香蜜時代軍產房35平公寓，出租中 ，4300每月。 4 惠州錦地繁花78平兩房出租中，1000元每月。 5 東莞曉月湖140平四房待租，月供1萬。 其他房子已經供完。 看著房子數量不少，都不值錢，沒有好學位，租不出價格。想看看如何把這些房子輾轉騰挪，來優化我的資金配置。是不是惠州和龍崗的房子可以賣掉了？我有倆兒子，希望在深圳各留一套。 目前手頭沒有可以馬上拿出來用的現金。
答：您好，看了您的資產配置，確實如您所言 在我們專業投資人眼裡，這些房子一套都不想留 軍產，公寓，惠州，老小區，個個都是投資禁忌 不知道曉月湖是什麼時候入手的，如果是2019年，可能需要站站崗了，不過長遠松山湖看還是有價值的。 建議統統換成優質潛力盤。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤） 500-1000： 推薦寶中 西鄉 碧海 紅山 上塘 紅山 500以下： 推薦沙井 光明 大運
問：老師，您好！近期計劃將布吉可園一套三房、羅湖深業東嶺一套一房和聚龍大廈一套一房都出手，收回600+，置換成一套學位加自住和一套小戶型投資。大寶2022年上初中，請問這種置換思路是否可行？ 學位加自住保值，總預算800-900，目前考慮的片區有福外本部，保稅區福外南，深高北或深外龍，請問以上片區應如何排序？選籌方面有什麼推薦？南山單價較高，寶中學校質量有點不確定，擔心成績不穩定，所以更傾向於選擇福田老牌名校，不知思路是否正確？ 小戶型投資，總價200-300，目前考慮的是碧海西鄉沙井區域，請問選籌方面有什麼推薦？
答：孩子即將上學可以重點關注福外本部、福外南、深實驗百花，短期內比較穩。 其次成長性不錯的盤，比較推薦： 南山中熙君南山，寶中第五大道或西城上築，紅山深高北的水榭春天5.6期都是不錯的選擇 300多關注西鄉 沙井地鐵沿線的小戶型
問：老師，650萬的預算，想要居家和學位的三房，寶安和福田最好，請問有什麼推薦嗎？謝謝
答：1.福田： 650在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600+還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。
問：十三老師好，我又來了。目前花好園一套兩房（打算繼續持有），還有一張房票。為了減少摩擦成本，工作地點的因素和更好的體現居住屬性，我選擇以下幾個目標盤，望老師給予點評，坂田的第五園和萬科城，龍中的翰林城和學府道，吉祥的萬科天譽，考慮總價在500-600，望老師給予點評。
答：你好，感謝讚賞！ 這幾個板塊對比，坂田優於龍中和吉祥。 萬科第五園和萬科城共同的特點： 1.大社區、高低配，動輒數十棟； 2.建成年份從2006-2010不等，綠化率高但人車不分流； 3.配套相對不夠完善，缺乏醫院、地鐵、商業和好的學校。 4.周圍環境相對較差，農民房扎堆短期內難以改造。 我的看法是： 1. 未來坂雪崗科技城和十號線對區域有一定推動作用； 2. 大社區居住舒適，但絕不適合投資，因為同一時間內放盤量太高，賣家沒有優勢，類似社區還有桃源村、桃源居。 考慮自住第五園和萬科城都可以關注，重點看價格。 如果是考慮未來漲幅， 能接受投住分離，房子買在寶安，公司附近租房是更好的選擇。
問：老師您好！謝謝您之前的解答跟建議。現在還有一個問題：新的徵信系統5月實施，會不會有短期房價下跌的情況，我要不要繼續觀望到5月後在出手？^_^
答：您好，19底西部領漲，今年如果沒有大規模利好刺激，可能會暫時歇一段時間。也不排除部分虛高的樓盤價格會小幅回調。 中部和東部屬於補漲區域，反應比西部慢了一些，所以大部分被西部漲幅嚇到的剛需會考慮價格沒有過分上漲的東部樓盤。 被疫情推遲的小陽春，會利好深圳投資第二梯隊。如果能淘到筍盤，儘量在5月之前入手。
問：十三老師您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？
答：南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作得地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧; 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤
問：老師，您好，手上450左右，外地有貸款記錄，月供壓力尚好，在車公廟上班，想買南山或者福田，居家和學位稍好的房子，求推薦，感謝
答：你好，手裡有450，選籌範圍很廣，外地有貸款以下方案可以操作成首付3成： 1.二手房全款抵押，找墊資公司配合 2.開發老人票，做接力貸 3.做2成首付貸，5+2模式。 1000萬以上可以考慮的參考選籌： 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤）
問：您好，南山大學城鶴祥苑首套3房。樓梯房，學位一般。我是否賣掉置換一套同價位的房子？最推薦買哪裡？
答：鶴祥苑可以出手 置換方向需要根據你的需求匹配，生活半徑，自住還是投資，是否需要學位，月供能力等等。
問：老師您好！福田工作，準備購置總價400萬左右兩房自住。龍華民治世紀春城和碧水龍庭兩個盤請分析下，謝謝。
答：世紀春城 共四期04年-09年的房子，四期屬於區域內成交量大戶，相比較紅山區域單價低很多，四期09的房子外觀較新，車位充足綠化率35%,容積率3，大戶型居多，均價5，一二三期梯房居多，戶型方正，得房面積大。均價4.5, 9樓的帶電梯，一梯兩戶，離地鐵也太遠 碧水龍庭花園大社區，居住品質不錯，自住舒服學區也不錯，潛力很好。 這2個樓盤對比，優先碧水龍庭
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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