原創 曹豔梅、管西鳳 上海虹口法院
小區的廣告收益我有份嗎?
建築垃圾點設在窗外可以拆除嗎?
生活在小區裡,大到出行安全,小到收費支出,物業的服務與居民的舒適生活息息相關,相應的故事也層出不窮。今天,法官結合剛剛施行的《民法典》，為您解析常見的物業服務糾紛。
01
小區公共部分和廣告位出租，收益我能享有嗎?
關鍵詞：專有權 共有權 收益共有
「小區公共收益」對於業主而言，是個容易忽略卻又不容忽視的名詞。從停車費收繳到廣告位出租，「小區公共收益」數額不菲，那麼這筆錢業主可以享有嗎？
自2016年初開始，博尚物業公司陸續為天地苑小區業主提供了三年的物業服務，期間收取停車費、小區廣告位租金共計115萬餘元，但並未進行分配，於是小區業委會一直訴狀將其告上法院，要求其合理分配上述公共收益。
法庭上，博尚物業公司辯稱，雖然收取了公共收益，但是除去小區業主拖欠的物業管理費和停車費共計115萬餘元，物業還在服務期間針對小區公共設施花費35萬餘元進行維修，扣除這些支出後業委會反應向物業公司支付剩餘費用。
法院經審理認為，博尚物業公司受業委會委託對天地苑進行物業管理，期間收取的停車費及電梯廣告出租等公共收益應在扣除合理費用後屬全體小區業主。物業服務合同終止後業委會有權請求博尚物業公司按合同約定給付公共收益，天地苑業委會的訴請符合法律規定，應予以支持。
小區的公共收益屬全體業主所有，主要補充專項維修資金也可按業委會決定用於業委會工作經費或物業管理的其他需要。根據相關規定，物業管理區域內共有權利等重大事項應由業主共同討論決定。博尚物業公司在服務期間對小區維修投入費用，雖每次均由業委會確認，但部分費用並非屬在維修資金中列支範圍，且部分無票據證明，故博尚物業公司要求返還的墊付金額由法院酌情決定。
法官說法
物權法雖明確規定小區公共場所產生的收益歸全體業主所有，但現實生活中仍有不少物業公司截留或者挪用。在《民法典》物權編中，對業主的建築物區分所有權用了17項條文進行規定，規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，其中274條規定了具體區域範圍；第282條規定建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。
民法典從頂層設計上確認了業主權利，特別是規定了對於小區公共部分的收益在扣除合理成本後歸全體業主所有。業主通過一定程序可將此收益作為維修基金、或者共同分配，還可以衝抵全體業主的物業費。
相關連結——（
有小區給業主發了200萬！定了！電梯廣告、停車位出租…小區公共收益，屬於全體業主！）
02
小區建築垃圾點設在窗外，
能不能拆？
關鍵詞：業主大會決議 容忍義務
楊先生住在虹口某小區，其位於二樓的房屋靠近小區垃圾廂房。2018年下半年物業公司執行小區業委會決定，將與垃圾廂房相鄰的區域改造成半封閉建築垃圾堆場。這一舉動引起了楊先生的不滿，他認為影響了自己房屋的價值，且租客也不滿，多次協商未果後楊先生訴至法院，要求判令拆除該建築垃圾堆場。
小區業委會和物業公司稱小區原未設建築垃圾堆放場所，因系爭區域緊鄰垃圾廂房，方便垃圾運輸，便成為建築垃圾臨時堆放點。根據《上海市建築垃圾處理管理規定》住宅小區須設置專門的建築垃圾堆放場所。在徵求廣大業主的意見後，業委會決定將系爭區域設置為建築垃圾堆放場所。該決定符合小區大部分業主的利益，故不能拆除。
楊先生稱之前系爭區域作為建築垃圾臨時堆放點源於小區物業公司管理不力，有無更合適的部位設置建築垃圾堆放點與自己無關，當前設置對自己影響不利，堅持要求拆除。
法院經審理認為，小區綜合改造工程項目經小區業主大會表決通過，業委會作為執行機構，根據施工情況做出相應調整和補充。系爭區域原為小塊綠地，經綜合改造調整為建築垃圾堆放場所，將系爭區域設置為小區裝修垃圾堆放場所符合小區廣大業主的共同利益，也有利於小區垃圾分類減量工作的開展，裝修建築垃圾的產生並非經常性，且不產生異味，並未加重對涉訟房屋使用人生活上的影響。作為小區業主楊先生對業委會做出的符合小區整體利益的決定以及對物業公司據此履行的管理行為負有適度容忍的義務，因此駁回了其訴訟請求。
法官說法
業主委員會、物業公司行使小區管理權進行管理工作，應遵守正當程序。《民法典》物權編第278條規定：下列事項由業主共同決定：……(七)改建、重建建築物及其附屬設施……同時根據共同決定事項對業主的利害關係與重要程度，將決議區分為特別決議與普通決議，並靈活設置不同表決規則。
《民法典》在物權編相鄰關係制度以容忍義務為核心構建，在多個條款中提到了「提供必要的便利」的表述以及「不得違反規定」或「不得危及安全」的表述，這些都是相鄰不動產權利人之間為他人不動產利用受到容忍義務限制的表現。第292條規定不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
03
物業服務有瑕疵，
可以拒繳物業費嗎?
關鍵詞：物業服務合同 物業費 瑕疵履行
生活在小區裡，享受物業服務的同時，承擔物業費也成為相應的義務。然而近日,蘇阿姨卻被自己的小區物業公司告上法院，要求支付2019年10月至今年7月間的物業管理費及逾期付款違約金共計四千餘元。
面對從天而降的帳單,蘇阿姨表示對欠費無異議，但物業公司不按服務合同履行義務在先，存在維修服務不及時盡責、安保措施不到位、收費標準過高等問題，還曾經因電梯未定期維護保養導致自己被困，據此她認為物業服務不到位，不同意支付物業費和違約金。
法院經審理認為，蘇阿姨與物業公司之間的物業服務合同合法有效，對當事人雙方均具有法律約束力，雙方均應恪守履行。物業公司提供服務和管理，蘇阿姨理應依據服務合同支付物業費，其要求小區物業費參照相鄰小區的價格標準收取的抗辯意見於法無據，不予採納。蘇阿姨雖辯稱物業公司提供的服務存在公共秩序維護、共用部位及共用設施設備的維護、公共事務管理服務等方面問題，但提供的證據不足以證明物業服務存在嚴重瑕疵，上述糾紛不構成其拒付或少付物業費的正當理由，故物業公司的訴請本院予以支持。結合小區實際管理情況，考慮到物業公司在管理上的確存在一定瑕疵，蘇阿姨未付物業費事出有因，故物業公司主張違約金的訴請不予支持。
法官說法
涉及物業費繳納，業主與物業之間的矛盾層出不窮。《民法典》在物業服務合同中對業主與物業服務人的權利義務進行了詳盡的規定，如物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。同時《民法典》也規定業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
業主繳納物業費是其合同義務，民法典未明確規定業主因物業服務人提供的服務不符合約定時能否享有抗辯權。司法實踐中，在業主提供的證據確實能夠證明物業服務人沒有提供符合約定的服務的情況下，有判決對業主要求減免物業費的訴訟請求予以支持；也有的判決要求業主另案主張要求物業服務人承擔相應的賠償責任。業主的抗辯能否得到支持視案件具體情況而定。
04
小區門口意外摔傷,誰該負責?
關鍵詞：安全保障義務 注意義務 過錯責任
對於老年人而言，磕磕碰碰是一樁煩心事。今年4月，68歲的孫大爺早上與老伴出門買菜,在經過小區門口時，因路上坑洞，孫大爺一時不慎摔倒，經上海建工醫院診斷為右側髕骨骨折。
傷筋動骨一百天，治療一個月後孫大爺回家休養。他認為自己在物業公司管理區域發生事故,物業公司本應對小區居民盡到相關的安全保障義務，但並未履行，也未能及時消除安全隱患，因此他將物業告到法院，要求賠償自己的損失。
物業公司辯稱，孫大爺摔倒的位置為小區出入口，雖然屬於其管理範圍，但孫大爺摔倒並非因為地面的坑，而是因絆到移動門軌道。小區的移動門軌道是長期存在，孫大爺作為成年人，應對自身健康和安全負有保障義務，據此不同意承擔任何賠償責任。
法院審理後認為，公共場所管理人負有安全保障義務，如未盡到安全保障義務造成他人損害，應當承擔侵權責任。被侵權人對損害的發生也有過錯的，可以減輕侵權人的責任。孫大爺和物業公司對孫大爺摔倒的時間、地點、過程，摔傷的結果、治療過程以及治療費用等均無異議，爭議焦點在於摔倒原因是因地面不平整導致孫大爺踩進坑裡，還是因孫大爺不小心踩到了小區移動門的軌道。物業公司作為小區物業管理機構，事發地點為物業公司管理範圍，且有數名保安每日在此值班，理應知曉事發地點路面狀況存在明顯安全隱患並採取積極措施修復，確保居民人身安全，但物業卻怠於履行管理職責，且未設置警示牌盡到提醒義務，最終導致孫大爺受傷，疏於履行物業管理職責,應承擔相應的法律責任。孫大爺作為小區居民理應清楚事發地點的地面狀況,故自身未盡充分的安全注意義務，應承擔主要責任。
綜合考量案件情況、各自行為及訴爭損害發生之間的因果關係等因素，酌情確定物業公司對孫大爺的損害後果承擔30%的賠償責任。
法官說法
《民法典》生效後，根據第942條第1款的規定：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。第1173條還規定了過失相抵原則：被侵權人對同一損害的發生或者擴大有過錯的,可以減輕侵權人的責任。同時侵權責任編1198條第1款規定了安全保障義務：賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所的經營者、管理者或者群眾性活動的組織者,未盡到安全保障義務,造成他人損害的,應當承擔侵權責任。
END
文 | 曹豔梅、管西鳳、鬱玥
原標題：《公共收益，建築垃圾，物業費…物業服務發生糾紛？問問身邊的民法典！》
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