茯苓甘、淡、平，歸心、脾、腎、膀胱經，具有利水滲溼，健脾寧心之功效。因其與各種藥物配伍，不管寒、溫、風、溼諸疾，都能發揮其獨特功效，故古人謂之為「四時神藥」。那麼，茯苓在臨床應用上主要適用於哪些病證呢？又需要注意哪些方面呢？
茯苓的性能特點是主「下行」而培脾土，熟悉此特點，是合理應用該藥的關鍵。
茯苓的整個生命過程都伏藏於地下，不外透生苗，無枝無葉無花無果，其氣集中於下，故藥性主下行。入腎、膀胱經，可以利小便；入心經，可以寧心安神。
茯苓為利水滲溼的要藥，舉凡水腫、小便不利、身重難以轉側者，皆可用其下行滲利之性加以調治。如治療水氣停蓄之小便不利、口渴，常與豬苓、澤瀉、白朮、桂枝、大腹皮、車前子、瞿麥等同用，如五苓散。治療水腫兼陰虛之小便不利、心煩等，可與豬苓、澤瀉、滑石、阿膠等配伍，如豬苓湯。治療水氣在四肢之四肢腫重，配伍黃芪、防己、桂枝、車前子、絲瓜絡等，如防己茯苓湯，其中茯苓用量應為黃芪的二倍。
茯苓善利小便，若小便自利的患者，應慎用。正如《傷寒論》96條及316條所云，「心下悸，小便不利者……加茯苓」，「小便利者，去茯苓」。
茯苓利水的作用，以茯苓皮作用最佳。用茯苓皮15g，大腹皮10g，五加皮6g，陳皮10g，生薑皮15g，即五皮飲，治療水腫，腫在上半身者加蘇葉、杏仁、荊芥、防風等，腫在下半身者加粉防己、木通、赤小豆等，每有顯效。
茯苓藥性下行，還體現在安定心神方面，可治療心脾兩虛之失眠、心悸、健忘、煩躁等，常與黃芪、黨參、白朮、炙甘草、遠志、酸棗仁、當歸等同用，如歸脾湯。在臨床應用《備急千金要方》中的定志小丸（生曬參、茯苓、茯神、石菖蒲、遠志），加入桃仁、桂枝、大黃、百合、甘草等，治療精神分裂症表現為間歇性的煩躁、妄言、妄聽、妄覺等，有一定療效，供參考。
茯苓藥性趨下，又可引陽下行。《景嶽全書·新方八陣》六味回陽飲的方中云：「若虛陽上浮者，加茯苓二錢。」但這一功用，往往易被忽略，臨床醫師應予注意。
茯苓的另一個藥性特點是培脾土。茯苓伏藏土中而生，稟土氣至厚，故能培補脾土，健脾益氣。加之本品具有利水之功，水溼去則脾自健，所以茯苓是一味健脾利溼的常用藥。可以用茯苓配人參、白朮、炙甘草，組成四君子湯，主治脾胃氣虛證；配人參、白朮、薏苡仁、山藥、蓮子、桔梗等，組成參苓白朮散，主治脾虛溼盛之洩瀉；配藿香、厚樸、陳皮、蒼朮、滑石、神曲等，組成加減正氣散，治療溼盛傷脾之洩瀉、腹脹、納呆、舌濁；配半夏、陳皮、炙甘草，即二陳湯，治療溼痰咳嗽、痰多色白，胸脘痞悶；配桂枝、白朮、炙甘草，即苓桂術甘湯，主治痰飲，若加入澤瀉、瓜蔞、薤白、丹參等，治療水飲上凌心神之心悸、胸悶、脈弦等有效，現在可用茯苓治療冠心病、風心病。
此外，外用茯苓還具有很好的潤膚、保溼之效。正如《備急千金要方·卷第六》所記載：「治膚色粗陋，皮厚狀醜方：白蜜和茯苓粉，敷之，七日愈。」
茯苓為乾燥菌核入藥，菌核自內而外，分為四個部分，即茯神、白茯苓（茯苓）、赤茯苓和茯苓皮，分別作四種藥物使用。茯神居於中間，長於安定心神。白茯苓既能安神，又可健脾，且能利水。赤茯苓藥性偏涼，功能清熱利水，主治溼熱內盛之小便不利。茯苓皮在最外層，皮可達皮，功擅利水消腫。
茯苓與豬苓，均可利水滲溼，主治水腫、小便不利，但豬苓利水之力大於茯苓，而茯苓兼有寧心安神及健脾之功，是豬苓所不具備的。
茯苓入煎劑時，應先煎或打碎入煎，以促進有效成分的煎出。《中國藥典》規定，茯苓常用量為9～15g。孕婦及陰虛患者慎服。
現代研究表明，茯苓具有利尿，鎮靜，抗腫瘤，降血糖，抗心肌缺血，增加心肌收縮力，促進免疫功能，保肝，降低轉氨酶，抗潰瘍等作用。