中海北上廣深四城衝千億 優等生逆周期生存之道

2020-12-16 網易新聞

中海地產這家財務管控優秀，業績穩健的「利潤王」，再次顯露出它在地產小周期發展的實力和優勢。

得益於過去幾年間在土地市場上的積極進取，即便今年多數房企在疫情的影響下銷售額出現下滑，中海地產也逆勢上揚。中海地產中海前1~10月銷售2861.1億元，同比增長5.7%，增速穩居頭部房企前列。

不僅如此，中海地產前11個月北上廣深四個一線城市銷售約900億，全年有望衝刺1000億。

在市場分化的房地產下半場，得一二線者得天下，其中四個一線城市尤其具有戰略重要性和風向標的意義。中海地產在四個一城城市千億銷售，能在北上廣深有如此發展規模的房企寥寥可數，這也顯示出這家財務指標優秀的房企在當下所體現的戰略定力和發展潛力。

在「三道紅線」的大環境下，中海地產健康的負債水平和突出的利潤表現將成為它跑贏同行的利器。

新戰略成效顯著

回溯中海地產過去幾年的銷售額表現，在一線城市的發展可謂是「躍升」上揚。

2016年，中海在四個一線城市的整體銷售僅300億（北京80億元，上海60億元，廣州85億元，深圳65億元），那時候的中海地產在土地市場上鮮少出手，進而也導致它的銷售規模表現平平。

轉機出現在中海地產董事會主席顏建國上任之後。2016年底，顏建國回歸中海，對「主流城市、主流地段、主流產品」的發展戰略的強化，對一線及核心二線城市的重點加磅。

得益於這一戰略的貫徹實施，中海地產加大了土地市場上的投資，在核心城市的表現也活躍了起來。

據中國指數研究院數據，今年前十個月，中海地產拿地金額為1080億元，僅次於碧桂園，而此前中海地產的管理層曾表示，今年新增土地權益投資預算為1400億元，同比增長23%。

此外，中海地產今年啟動了「大項目」戰略，在上海、武漢以及太原等城市獲得了多個大型項目，其中上海紅旗村項目、上海建國東路項目投資額分別為270億元、590億元，武漢漢陽建橋項目投資額為230億，太原綜改區項目為65億元。

隨著土地儲備的逐漸釋放，中海地產不斷搶佔市場份額。2019年，北京中海望京府開盤熱銷56億；上海中海建國裡問鼎上海年度單盤總銷榜首，銷售72億。2019年，北京的銷售額超過360億元，廣州的銷售額超過145億元。

2020年，深圳市場，中海寰宇時代開盤售光，銷售67億，中海匯德理開盤搶光82億。

2019年，除了四個一線城市之外，中海在8個城市的銷售額超過100億：南京、香港、蘇州、瀋陽、濟南、成都、寧波、西安。其中，南京超過200億元，位居南京市場榜首。

「三道紅線」下的優等生

今年8月，監管層對房企融資進行分檔管理，以「三道紅線」進行約束，其具體指：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1.0倍，如果三道紅線全部命中，只能借新還舊，不能新增負債。踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。

得益於過去嚴格的自我要求，中海地產成為為數不多「三道紅線」全部不踩的「綠檔」房企。

截至2020年6月末，中海剔除預收帳款後的資產負債率為53.8%；淨負債率32.7%；現金短債比2.9。

顏建國此前曾公開指出，中海的發展策略一直是穩健經營，高質量發展。

顏建國稱，中海曾經歷了97亞洲金融危機，當時因為加槓桿高速擴張，曾經面臨資金鍊斷裂，甚至破產的風險，教訓極為深刻。自此之後，中海的經營「穩」字當頭。尤其是對於負債率、現金佔比等，在公司內部設立了幾條紅線。

其後的20多年，中海一直穩居行業前十，其負債率、資金充裕度在頭部房企中一直表現最優，這是標普、穆迪、惠譽給予中海在內地房企最高信用評級的核心原因。

不依賴高槓桿、高負債實現行業領先，這是中海極為出眾的能力。房地產下半場的政策與市場環境，高槓桿發展此路不通，中海的比較優勢將得以更充分地發揮，在當前的環境下能夠更加從容自如。

中海地產一直保持融資優勢，融資成本處於行業最低區間，今年上半年，中海地產加權平均融資成本為4.01%。

2020年11月份，中海地產成功發行2020年面向專業投資者公司債券（第一期）24億元人民幣，票面利率3.4%，期限為3年，利率再創新低。

中海地產也維持行業「利潤王」稱號多年，今年上半年，中海地產淨利潤205.3億元，穩居行業前列。

在嚴守投資紀律之外，中海地產也致力於提升管理水平，為股東創造更豐厚的回報。繼2018年6月29日推出第一期股權激勵計劃，向404名中高級管理人員授出1.07億股股份期權後，中海地產再在2020年11月24日推出第二期股權激勵計劃，授出2.8584億股股份期權予約1131名中高層員工。

中海地產稱，「公司一直注重為股東創造價值，股權激勵將公司管理層利益與股東利益緊密結合，鼓勵核心骨幹人才銳意創新、更有利於公司業績的中長期穩健發展和股東價值的體現。」

房地產下半場剩者為王，中海應該是最具潛力在下半場勝出，繼續長跑的選手。

(原標題：中海地產北上廣深四城衝千億 「穩健」優等生的逆周期生存之道)

(責任編輯：陳映彤_zs26)

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