觀點地產網 5月28日，中鐵置業集團有限公司在上海產權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元。
項目公司主要負責中鐵·諾德中央道項目的開發，項目位於坂田南片區核心區域，是個舊改項目，總佔地面積約4.6萬平方米，建築面積28萬平方米，分四期開發，一期已售罄，二期已完成主體建設待售，三期、四期待開發。
深圳舊改這塊大蛋糕，幾乎所有企業都想分得一塊。然而，又因周期長、拆遷糾紛等現實問題，讓不少房企望而卻步。
6.71億轉手「深圳IT第一村」
在深圳人的記憶中，地處龍崗坂田的新圍仔村充滿著科技光環，這裡匯集眾多來自華為、富士康等知名企業園區的奮鬥者，被譽為「深圳IT第一村」。
隨著深圳城市更新的發展，這個聚集了大半個深圳科技人才的城中村——坂田新圍仔村也迎來煥新的時機。
坂田新圍仔村城市更新單元項目，被列入《2011年第四批城市更新單元計劃》，2013年該更新單元專項規劃經深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會審批獲得通過。
對於深圳房企而言，這無疑是一塊肥肉。但是，在中鐵置業掛牌的公告上，這個項目並不是一根好啃的骨頭。
據披露信息顯示，項目一期房屋已全部交付使用；截止到2018年4月30日，項目二期2號樓主體結構全部完成，1號樓主體結構完成80%；項目三期與整個坂田項目同期納入城市更新計劃、專項規劃同期獲批。
項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，因近年深圳房地產市場變化，拆遷談判至今無實質性的進展。到目前為止，粵豐公司尚未與任何一戶居民就拆遷補償安置問題達成協議。
除此之外，標的公司坂田項目二期存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序。其中，法律糾紛案件涉及的當事人為深圳粵豐公司、深圳市群達行精密模具有限公司以及與項目關聯的七戶居民，上述法律糾紛案件分為三起，包括兩起訴訟案件及一起仲裁案件。
糾紛不斷，拆遷擱置不前的現狀之外，5月28日，中鐵置業集團有限公司在上海產權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元。
事實上，在2017年12月，中鐵置業已經發布了該項目的預掛牌信息。
八年囧途與舊改難題
自2010年中鐵置業拿下該項目，至今已有八年時間。
該項目一期分兩個宗地和時段開發，其中一宗地已於2014年12月竣工，命名為「中鐵諾德公館一期」，並於2015年售罄；另一宗地命名為「中鐵諾德公館二期」，截止到2018年4月30日，項目二期2號樓主體結構全部完成，1號樓主體結構完成80%。
根據中鐵置業的規劃，項目分兩期開發建設，拆除用地範圍約5.54萬平方米，開發建設用地面積約4.55萬平方米，總投資約20億元。項目更新改造後，將打造成集商業辦公、文化娛樂、體育休閒為一體的現代城市居住服務功能片區。
目前，該項目仍處於開發狀態，項目二期主體已建設完成，尚在努力辦理銷售許可證，開盤時間待定，三期舊改拆遷尚未展開。
對於中鐵置業掛牌項目的原因，深圳業內人士表示，舊改拆遷是最大的難點，村民談判隨市漲價、市場變化等因素直接影響拆遷補償方案的確定。
值得一提的是，在該項目周邊出現的魔方公寓、萬科萬村改造項目等新的市場業務形態也間接影響到拆遷難度。
據觀點地產新媒體觀察，萬科首個城中村改造項目便落地坂田崗頭新圍仔村。萬科相關人士透露，萬科與新圍仔村村民的籤約年限一般為10年，給付的價格比村民出租的價格要高。
據不完全統計，目前新圍仔村共計建築約230棟，住戶約6093個，萬科已經籤約新圍仔村9棟房子，其中2棟正在進行立面改造，同步施工的還有一處社區公園。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，萬科城中村改造的方式，給村民除舊改以外多了一種選擇。
另一方面，深圳土地供應越來越少，村民坐地起價及市場價格的變化導致補償拆遷方案遲遲不能確定。
資料顯示，目前該項目三期由於拆遷範圍為多棟村宅，權利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統一的拆賠方案，雙方尚未籤署拆遷補償協議，企業目前尚未開展拆遷。
另外，企業目前尚未取得該項目的任何批覆文件，也尚未對項目作可行性研究報告，所以本次評估無法對項目三期的未來收益情況進行預測，本次按帳面值確認其評估值。
無論誰接盤，除了底價+負債近20億元的資金代價外，更令人頭痛的是，舊改糾紛、拆遷補償方案難落地等難題，導致開發商在舊改項目上面臨了進退兩難的局面。