位於西安航天基地1個月前曾經宣布流拍的一宗70畝開發用地，昨天二次拍賣被融創毫無懸念的摘得，樓面地價約11135元/㎡，這宗土地將成為融創攬月府項目的補充地塊。
值得關注的是，除了融創此次摘得的地塊之外，緊鄰這塊土地的還有招商蛇口幾個月前通過公開拍賣拿下的一塊土地，以及剛剛亮相、即將入市銷售的綠城·紫薇公館項目。
01樓面地價11135元/㎡，融創在航天基地拿地70畝融創此次摘得的土地位於西安市航天基地航新路以東、航騰路以南、望月路以西、航飛路以北，地籍編號為HT01-31-9,淨用地面積46384.35平方米（折合69.577畝），規劃用途為居住，容積率不大於1.5，建築密度不大於26%，綠地率不小於35%。土地使用年期為70年。
除了上述常規指標之外，這塊土地的出讓還包括以下特別約定條件：
. 宗地內配建的幼兒園（建築面積4050平方米）為公辦，由競得人建成後無償移交航天管委會；
. 依據西安市市政發〔2015〕22號文件規定，該宗地按住宅建築面積的5%比例配建公共租賃住房，以繳納易地配建費的方式落實；
. 宗地內住宅實行全裝修成品交房，具體按《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》相關要求執行；
. 宗地範圍內規劃的公建配套設施，競得人須按照《西安市居住區公建配套設施建設管理實施細則》的有關要求，承擔相應的建設和移交任務。
.該宗地為朱坡村城中村改造項目。西安國家民用航天產業基地城中村改造辦公室是本次交易的委託方並承擔交地責任。競得人對原土地使用者的補償按該單位提供的《土地補償協議》執行，該補償協議與《成交確認書》一併籤訂，出現糾紛，由競得者與西安國家民用航天產業基地城中村改造辦公室依法協商解決。
該地塊以3.1億元起拍，最終被西安西子置業有限公司以3.1億元的底價拍得。當然，除了土地款外，競得者還需要按照上述特別約定條件承擔相關公共配套費用、土地補償款。
對此，業內人士算了一筆帳，西安西子置業有限公司拿下這塊土地的實際成本在1114萬元/畝，按照最大計容建面計算，樓面地價約11135元/㎡。
工商信息顯示，西安西子置業有限公司的股權結構為：西安融創璽旭置業有限公司（融創華北在西安的全資子公司）佔70%，陝西泰發祥實業集團有限公司佔30%。
據了解，融創此次摘得的地塊系融創攬月府項目的後期開發地塊。
02融創、招商、綠城扎堆！西安樓市又一個熱點板塊！從融創此次摘得的地塊所處位置來看，周邊分布有交大附中航天校區、地鐵4號線、攬月閣等，地鐵、教育、公園等配套已經比較完善，目前區域內缺少的是大型商業。
隨著周邊在建項目的陸續建成交付，業主入住後當人口達到一定的聚集量，也必然在形成一定居住氛圍的同時，吸引更多商業配套的落地。
根據最新消息，融創在攬月閣旁將打造街區式商業，屆時將填補該區域大型商業的空白。
值得關注的是，融創地塊的西側緊鄰的就是招商蛇口在6月初通過公開拍賣拿下的41.538畝土地。當時，經過20分鐘、7輪的爭奪，由南京招商招盛房地產有限公司（招商）以總價款4.8億元萬元競得該宗優質低密宅地開發權，土地單價1156萬元/畝，樓面價11563元/平，溢價率14.29%。當然，再加上公租房配建費等成本，該地塊實際土地成本達到了1386萬元/畝，樓面地價13860元/㎡！
當時，這塊土地的成交結果出來，震驚了西安業內，因為其樓面地價已經超過了周邊在售項目的房價，真正上演了「麵粉貴過麵包」。因為，周邊大華·錦繡前城的精裝高層售價僅為1.3萬元/㎡左右。
而從融創此次拿地的價格來看，樓面地價同樣在萬元以上，達到了11135元/㎡。
實際上，招商蛇口、融創所拿下的地塊樓面地價之所以比較高，與地塊本身的容積率比較低有關，兩塊土地的最大容積率均限制在1.5.
比較低的容積率，意味著這兩塊土地具備打造高端項目的先天條件。目前，西安市場上新出讓的住宅用地容積率一般在2.5、2.8，開發商在規劃時普遍採用高低配或者純小高層。1.5容積率的項目在我印象中在售項目僅有未央金茂府、灃水雲間等個別項目，而從這些項目的售價來看都在2.5元/㎡左右。
因此，結合招商、融創所拿到的地塊容積率等各項指標，預計項目也會打造成類似純洋房、疊拼類的小區，售價保守估計也在2.5萬元/㎡以上。
除了招商、融創儲備的地塊外，這兩塊土地的北側是上周末營銷中心剛剛開放的純新盤綠城·紫薇公館項目，這個項目也是西北綠城在西安主城區的第一個項目，佔地約85畝，容積率2.77，規劃的是5棟精裝高層和10棟洋房，高層戶型面積為124㎡、144㎡，洋房戶型面積為165㎡、190㎡。目前，該項目價格還沒有公示，預計9月份就會公示。
這意味著，在接下來大家會看到綠城、招商、融創這三大品牌房企在該區域扎堆的情況，在加上航天實業開發的山水美樹項目，4個純新盤將支撐起該板塊成為西安樓市熱點板塊！
03航天基地板塊的置業機會作為西安「四區一港兩基地」的組成部分之一，西安航天基地相對來說比較年輕，成立至今也就不到14年時間。
在成立之後的10餘年時間裡，航天基地的重點在於低調的發展產業，在形成了一定產業之後，開始由產業新城向城市新區邁進，城市基礎設施的完善、城市配套的完善開始加速，這其中也就包括地產開發。
但事實上，雖然說航天基地擁有一定的產業基礎，在早些年也吸引了富力、龍湖等個別大牌地產企業的進駐，但航天基地在很長一段時間並非西安樓市熱點板塊。這主要是由於曲江一期與航天基地之間，還夾著曲江二期，當曲江二期的開發用地集中供應之時，購房者市場需求還難以向更南片區的航天基地轉移。因此，航天基地的地產供應一度主要滿足長安區、航天基地自身的需求。
但是，隨著曲江二期可供開發地塊越來越少，再加上新盤價格越來越高，以及航天基地板塊自身配套的完善，更多的購房者的置業需求開始向航天基地板塊轉移。
2017年到2020年這幾年時間，融創、康橋、萬科、金輝、碧桂園等越來越多的大牌地產企業開始進駐航天基地。
但即使多家大牌地產企業已經進駐，由於該板塊住宅產品的供應有限，依然滿足不了市場的需求，由此我們也就看到了航天基地板塊的大華·錦繡前城、康橋悅蓉園等樓盤一旦加推，必然迎來火爆的搖號。甚至今年年初亮相的碧桂園·雲頂，在售價2萬元/㎡左右的情況下依然銷售火爆，單盤銷售額位列整個大西安前列。
總體而言，目前的航天基地板塊留給剛需置業的機會還是太少，畢竟房源有限。而未來這個板塊的剛需機會依然在於幾個老盤的加推，大華·錦繡前城、英郡年華國際社區今年都還有加推。
而綠城·紫薇公館的產品，更多的屬於剛改、再改，融創、招商蛇口的萬元樓面地價已經決定了只能打造高端改善產品。
同時，金旅地產在該板塊的項目金旅南璟臺價格已經公示，這對於剛需來說也是難得的機會。
在此，建議剛需珍惜在航天基地板塊置業的機會，只要有高性價比的房源入市，一定要抓住機會儘快買入。
畢竟，這個板塊產業有基礎，配套逐漸成熟，但住宅用地有限，新出讓的住宅地塊地價也比較高。