[摘要] 今年以來國內樓市調控繼續收緊，根據中原地產研究中心公布的統計數據顯示，12月房地產市場調控合計14次，其政策內容基本是規範市場。但如果加上前11個月國內樓市的調控次數，這一數據將大的「驚人」。 444次樓市調控措施 調控了444次，樓市都要快「死死死」了，那麼房價最終跌了嗎？
今年以來國內樓市調控繼續收緊，根據中原地產研究中心公布的統計數據顯示，12月房地產市場調控合計14次，其政策內容基本是規範市場。但如果加上前11個月國內樓市的調控次數，這一數據將大的「驚人」。據不完全統計，全國2018年房地產各種調控政策已多達444次，刷新歷史調控記錄，成為歷史上房地產調控政策最密集的年份。
444次樓市調控措施
調控了444次，樓市都要快「死死死」了，那麼房價最終跌了嗎？
12月18日，國家統計局發布的70城市房價顯示，15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩，多數熱點城市房價已低於去年同期價格水平。
上海二手房指數辦公室發布的數據則顯示，上海二手房指數已經連接11個月環比下行。
不可否認，在限購限貸等多個政策的限制下，2018年的房地產市場確實讓人感受到一絲「涼意」，這種「涼意」不僅體現在交易價格上的下滑，整個成交量亦是呈現了明顯下降的姿態。11月份，受監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環比持平，同比下降11%，11月上海二手房成交量為1.3萬套，與2016年同期相比近腰斬。而今年的「金九銀十」更為慘澹，以深圳地區為例，新房、二手房量價不僅全面失守，出現實質性的下跌，更出現了新房的降價打折，以及二手房業主的大幅降價拋售等現象。
值得注意的是，今年已經有10家房產開發商因資金問題而破產。其中熱點城市居多，如重慶有4家、安徽2家、廣州1家，一些傳統的中小型開發商正面臨著巨大的挑戰。
連房地產巨頭萬科都喊出了「活下去」，可想而知今年房企的日子並不好過。
與此同時，賣房的今年不好賣了，對買房的人來說日子同樣不咋地。
先是房貸利率創下連續22個月上漲的尷尬記錄，直到上月這一情況才「剎住了車」，11月全國首套房貸款平均利率為5.71％，環比首次出現持平上月的情況，但同比仍然上升了6.53％。
對於購房者來說，在滿足了限購限貸等條件後，又要面臨節節走高的房貸利率，從某種程度上看，那「丁點」走低的房價最終還是被房貸利息給吃掉了，更有不少購房者的成本並不前幾年買房的低，只不過以前是給開發商了，如今是貢獻給了銀行。
對於還未上車仍在觀望的購房者來說，目前這個節點又是尷尬至極：一方面房價確實有隱隱鬆動的跡象，另一方面卻要考慮未來房貸利率還會不會進一步走高的可能。
筆者之前做過一個計算，彼時房貸利率是連漲了20個月，全國首套平均是5.69%，以100萬30年期等額本息還款的方式來看，當時需要償還100萬本金+108.7萬利息，總計還款額度達208.7萬餘元，購房者支付利息的數額超過了本金；按照4.9%基準利率來計算，則需要償還100萬本金+91萬多利息，總計還款額度達191萬餘元。購房者需要支付的利息並未超過本金，而由於房貸利率的上漲，目前按揭買房需要比之前多付出17萬利息。
5.69%房貸利率
4.9%的基準利率
按照這個平均值計算的結果來看，如果一套房子的下跌價格沒有超過17萬，那麼購房者付出的成本就要比前幾年高，反之才能算是「買到即賺到」。
當然，作為一個普通老百姓，要在上述兩個選擇中挑對「方向」並不容易，明年房價是繼續跌還是穩住，房貸利率是穩住還是繼續漲都不是我們能判斷出來的。那麼，我們來看看官方又是怎麼說的。
12月24日，住建部對2019年工作內容作出了規劃；
一是以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展；
二是以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系；
三是以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板；
四是以提高城市基礎設施和房屋建築防災能力為重點，著力提升城市承載力和系統化水平；
五是以貫徹新發展理念為引領，促進城市高質量建設發展；
六是以集中力量解決群眾關注的民生實事為著力點，提升城市品質；
七是以改善農村住房條件和居住環境為中心，提升鄉村宜居水平；
八是以發展新型建造方式為重點，深入推進建築業供給側結構性改革；
九是以工程建設項目審批制度改革為切入點，優化營商環境；
十是以加強黨的政治建設為統領，為住房和城鄉建設事業高質量發展提供堅強政治保障。
總體來看，明年穩定總需求將成為政策微調的主基調，調控政策的目的是防止房地產價格大起大落，圍繞著市場價格進行理性回歸。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌同樣不是穩定。
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