廣州有個區三年拍一次宅地，一次拍5個小時，拍賣的還是24年的爛尾地，沒錯，賣地如此龜速的就是老黃埔區。
3年前，廣州首次採取網上競拍方式賣地，拍賣的正是黃埔區亨元崗地塊。
該地塊原名「富貴城」，荒廢了20多年，當時競拍開發商報價也相當龜速。
從下午3點到晚上7點半，歷經140多輪報價後，才被萬科以10272元/㎡的樓面價拿下，即現在的萬科尚城。
時隔3年，老黃埔終於迎來新宅地的出讓，地塊資質如何，舊改遍地的老黃埔發展是否真的如此龜速，詳見下面廣州中原研究發展部的實地調研分析。
地塊基本信息
黃埔區茅崗路地塊位於茅崗路以東、坑田路以北，土地用途為二類居住用地（AP051004）、通信用地（AP051005）、公園綠地、道路用地。
地塊總佔地面積20543㎡，其中可建設用地15661㎡，包括居住用地13803㎡和通信用地1858㎡；
另外，公園綠地1137㎡，道路用地3745㎡。
地塊的宅地部分AP051004，容積率≤3.8，建築密度≤25%，綠地率≥30%，計容建面≤52451㎡。
地塊的通信用地部分AP051005，地塊無容積率、綠地率、建築密度等規劃指標控制要求，建設時徵求通信行業主管部門意見，按其要求及相關規範執行。
地塊採用「限地價+競自持+搖號」的方式出讓，企業自持部分作為租賃住房，須整體確權，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。
地塊起拍總價10.9億元，起始樓面價20785元/㎡，最高限制地價14.29億元。
此外，地塊還需配建2160㎡的9班幼兒園、1000㎡黨群服務站、1700㎡商業服務設施等社區配套。
地塊四至及現狀
據廣州中原研究發展部實地調研，黃埔區茅崗路地塊西側緊鄰茅崗路，馬路對面即為近兩年動工的茅崗路以西舊改地塊。
地塊東邊為城門大街及坑田村，北部為小山體和剛落成在租的合法創新空間，南部鄰近匯騏商務中心和在建的茅崗商業樓，南望可見保利學府裡及廣州市第八十六中學。
老黃埔舊村改造遍地開花！
地塊臨近主幹道，周邊工業園、創業園較多，加上茅崗路以西舊改地塊的施工，現時有一定的噪音及揚塵汙染。
目前，茅崗路地塊處於圍牆圍閉狀態，地上建築物及構築物已清除，地塊地勢平坦。
另外，周邊店鋪老闆向廣州中原研究發展部反映，地塊平整非常迅速，一個「午覺」的時間，地面的建築就已被推平。
地塊交通區位
黃埔區茅崗路地塊位於黃埔區老城區內，通過茅崗路，可連通廣園快速、中山大道、黃埔大道，坐擁廣州市三大東西向主幹道的交通優勢。
而且地塊1公裡範圍內就有魚珠、大沙地兩個地鐵站，地鐵20分鐘可抵達珠江新城。
地塊周邊還設置了茅崗口、茅崗路南、坑田三個公交站點，5分鐘無縫接駁地鐵。
公交還可通達黃埔區科學城、香雪、開發區以及天河區吉山、智慧城等多個生活、產業板塊。
此外，地塊周邊除已開通的地鐵5號線和13號線一期；
目前7號線二期、13號線二期也在施工中，兩條地鐵線二期預計2020年通車。
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屆時7號線可連通科學城、大學城、思科智慧城、萬博商務圈、廣州南站等重點產業板塊。
13號線則貫通廣州東西部，分流5號線、6號線運營壓力。
交通如此便利，日後地塊無疑是上述各大板塊白領、藍領的置業首選。
地塊生活配套
地塊位於天河和黃埔區交界處，可享東圃東、魚珠及大沙地三大板塊的生活配套。
周邊聚集了廣醫五院、中大一院黃埔院區兩所三甲醫院；
黃埔體育中心、惠潤廣場、潮樓、星薈購物廣場、紅樹灣家具博覽中心、漫廣場等大型購物娛樂設施。
地塊周邊教育資源非常豐富，2公裡範圍內布局了16所中小學。
包括省一級學府怡園小學、港灣小學、荔園小學、下沙小學、廣州市第八十六中學分校、廣州市第一二三中學。
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老黃埔發展潛力分析
老黃埔規劃定位拔高
在廣州新一輪總體規劃中，廣州重新劃定「主城區-副中心-外圍城區」的城鎮體系。
黃埔區九龍鎮以南、番禺區廣明高速以北被劃入廣州主城區，意味著其規劃定位提升，片區交通設施、城鄉環境、公共服務等將逐步提升。
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另外，2017年廣深科技創新走廊廣州段提升規劃啟動招標，明確了走廊廣州段範圍，老黃埔入圍。
廣深科技創新走廊是一條連接廣州、深圳、東莞，長度約180多公裡，總面積超過1.1萬平方公裡的經濟帶，致力打造為「中國矽谷」。
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也是粵港澳大灣區產業協同發展的重要部分，將會吸引大量的創新科技技術人才流入。
按照政府計劃，將在創新走廊內，選擇3-4處具有產業發展潛力的示範區，原則上每處面積為2-6平方公裡。
據廣州中原研究發展部實地調研，茅崗路地塊附近即布局了不少創新產業園區。
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除此以外，老黃埔還是廣州第二CBD的重要組成部分。
廣州第二CBD以世界級濱水區為目標建設，地跨天河區、黃埔區，囊括黃埔臨港經濟區、國際金融城、琶洲、國際創新城、廣州經濟技術開發區西區、長洲島等6個重點發展功能區。
其中，廣州國際金融城和黃埔臨港經濟區為核心區，核心區面積達18.1平方公裡，約等於3個珠江新城。
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目前金融城限高解禁，11月金融城東北兩區規劃也新鮮出爐，東部定位為科技創新集聚區，北部定位為綜合辦公配套區，兩大片區總用地面積達361.4公頃，將會有大量的高層商業辦公樓崛起。
而黃埔臨港經濟區擁有21.2公裡的江岸資源、34.5公裡的島嶼岸線以及黃埔港等核心資源。
將聚力發展臨港總部經濟、港航服務業、航運金融業、電子商務、文化旅遊、高端商貿等產業，全力將黃埔臨港經濟區打造國際航運綜合服務區。
近幾年黃埔臨港經濟區舊改全面開拆，文衝村、保利魚珠港、橫沙城中村舊改二期、廣州港集團機修廠地塊、東風化工舊廠、黃埔化工舊廠、茅崗城中村等舊村舊廠改造相繼破土動工。
老黃埔舊改遍地開花
公開數據顯示，黃埔區2017年完成城市更新項目固定資產投 資128.94億元，開工項目10個，開工建築面積140萬平方米。
2018年將力爭完成城市更新項目固定資產投 資150億元，同比增長17%，新增開工面積300萬平方米，同比增長114%。
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截止目前，老黃埔的文衝、橫沙舊改首期項目完工，筆崗安置區一期完工，魚珠港、廣州港機修廠改造項目寫字樓部分已入市銷售。
茅崗、黃埔化工廠舊改進入土建施工環節。
今年3月份，東風化工舊廠正式動工，由越秀地產和萬力集團聯合打造，建設為為集化工交易、電子物流、金融稅務及法律服務等行業於一體的高端總部經濟載體。
7月沙步舊村拆補方案表決通過，舊改包含鹿步、沙湧、塘頭三條村，擬融資68.81億，由萬科操刀改造。
綜上可知，富力、萬科、保利、越秀、時代廣州五大舊改主力開發商均已進駐老黃埔，片區步入快速建設期，預計五年後將會蛻變成型。
本次出讓地塊緊鄰茅崗村舊改。
茅崗路舊改項目東至茅崗路，南至黃埔大道東路，西至黃埔區界，北至廣園東路。
整體佔地79.55公頃，建築面積約227萬平方米，是目前廣州市「三舊」改造項目中最大的一個，規模相當於琶洲、楊箕、獵德村舊改面積的三倍。
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雖說茅崗路舊改規模龐大，但片區改造後的建築密度將由60%降至20%，綠地率由5%提高到40%。
未來還將配建10萬平方米的公共配套物業，引進名校資源，打造為廣州東部臨港山水城。
茅崗路舊改項目早在2010年就已被列入廣州市城中村改造範圍，但片區涉及2194棟房屋，拆遷難度大：
直至2016年11月西華片區才率先開拆，啟動安置房建設工作。
2017年3月，西華片的江貝地塊動工，將建設約7萬平方米、近600套安置房，預計2019年交樓回遷。
今年茅崗路以西城中村舊改提速，3月份茅崗路以西城中村三、四、五、六號地塊（即茅崗城中村改造二期）籤約率已超過範圍內的80%，進入動遷和建設階段。
廣州中原研究發展部實地了解，目前茅崗路舊改項目現場處於緊密施工階段，大部分商戶已搬離，對留守的村戶啟動「一籤一拆」。
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片區樓市發展情況
現時，老黃埔一手住宅房源供給短缺，片區僅有筆村的萬科尚城、富力悅禧兩個一手住宅樓盤在售。萬科尚城在售63-105平複式三至四房，售價3.3萬元/㎡；
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富力悅禧一期主推76-99平兩至三房，售價2.4萬元/㎡，現基本售 罄。而距離本次出讓地塊較近的天河區寶興翠園，售價達4.5-4.9萬元/㎡，也處於尾盤銷售狀態。
片區二手住宅市場非常成熟，學位資源豐富，市場需求旺盛，2017年二手網籤量突破四千套，二手房價格突破4萬元。
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據廣州中原研究發展部實地調研了解，片區「次新房」保利學府裡二手均價約4.5-5.0萬元/㎡。
周邊樓齡十年以上的小區如金碧世紀花園、天虹花園、錦田花園、荔園小區等均價在2.3-3.9萬元/㎡不等，建議買家入手趁早。
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