近兩年，南寧的舊改之風狂吹，老城區迎來大刀闊斧的改造。
南寧動輒幾千畝的舊改出爐，城市更新成為近兩年樓市的熱詞。「三舊」(舊廠房、舊城鎮、舊村莊)蘊含的商機和活力，讓眾多房企加入舊改隊伍中來，南寧城市發展「內改外拓」已勢不可擋。
一場力度空前的新城市化運動即將在老城區中上演，繼三街兩巷、北大客運站、五裡亭、南化舊址等舊改之後。近日，一幅1700畝巨無霸舊改項目中標的新聞空降朋友圈，成為地產界熱議話題。
其實，南寧如火如荼的舊改，只是全國城市更新的一個縮影。面對舊改盛宴，房企有渴望與機遇，也有壓力與擔當。
洋浦地產拿下1700畝舊改
近日，南寧地產界的朋友圈突然亮起扎眼的一抹紅。定睛一看，原來是洋浦地產集團旗下的冠能投資公司中標了高新區連疇村1700畝的舊改。
編輯了解到，早在11月17日，南寧市建昶建設工程監理諮詢有限責任公司就發布了《高新區安寧街道連疇村片區城中村改造項目前期工作合作單位招標公告》。12月8日，廣西南寧冠能投資有限公司中標，前後時隔將近一個月。
值得注意的是，洋浦地產僅是中標該舊改項目前期工作合作單位。不過，大多情況下，項目未來由洋浦地產親自操刀的可能性大。
南寧舊改快馬加鞭
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要實施城市更新行動。這是準確研判我國城市發展新形勢，對進一步提升城市發展質量作出的重大決策部署。
城市更新作為近兩年的樓市熱詞，並不是說說而已。在老城區土地開發面臨飽和之時，舊改就成為了城市更新的新助力，各大老城區舊改如火如荼。
據不完全統計，近年來南寧市共批准立項並實施了78個舊改項目，改造用地面積約7900畝，總投資約670億元。
比較值得關注的是，火車站片區舊改約5000畝、中堯片區約4559畝。除此之外，還將啟動朝陽華強片區、明秀南棉片區、上堯片區、廣發重工片區、萬力社區青島啤酒廠片區、大塘村片區等6大片區納入舊改儲備庫，涉及改造用地面積約6800畝。
大力推進舊改，帶來的是城市開發、建設的商機，這吸引眾多房企。自此，南寧樓市迎來地塊「新舊齊發」的局面。
不想缺席舊改「盛宴」
編輯統計發現，近年來，一些實力房企紛紛進入舊改領域，成為城市更新生力軍。
在這些實力房企中，既有萬科、華潤這樣的「中央軍」;也有建發、聯發、瀚德這樣的「一方諸侯」;還有榮和這樣的「地方軍」。各方輪番上場，角逐城市更新這個新戰場的C位。
為什麼房企熱衷舊改項目?
業內人士介紹，一方面，隨著城市開發的深入，生地日漸減少。在土拍交易市場買地的成本大幅上升。另一方面，作為多元化布局的重要途徑之一，城市更新也成為房企的新出路，而且是未來盈利的重要保障。
此外，隨著政策的完善，舊改項目日益公開、透明，一改以前舊改項目「是需要靠關係才能搞得定的業務」，所謂「潛規則」正在逐漸從舊改市場上消失。
換言之，現在的企業必須在符合資格的情況下才有可能拿下某個舊改項目，而不是僅靠跟村裡關係好。這也讓更多企業能夠憑實力參與到舊改中來。
舊改看著很香，做起來不易
雖然舊改看著很香，但對於房企來說也是極具挑戰性。開發周期長、行政手續繁、拆遷阻礙大、運營風險大、資金佔用多等，是房企參與舊改需要面對的難題。
一來是對房企資金實力的考核。舊改拿地成本雖然不高，但前期、中期、後期的規劃與建設都需要運用到強大的資金作為開發保障，對房企的資本運作能力十分考驗。
二來是考驗房企的統籌能力。開發商需要面臨前期的拆遷工作，包括拆遷過程中可能遇到的「釘子戶」問題，和諧有序地推進工作，並不容易。而且，舊改受政策性波動比較大，存在各種變數，要付出更多的時間成本。
三來，上千畝的舊改不完全是開發住宅。同時還需要依照周邊環境做出相應的規劃，提升未來片區的居住環境，與城市更新的主題相契合，這樣的開發周期較長。
業內人士認為，參與城市更新的企業可能面臨前期風險預判不足、時間不可控、市場風險高、稅務負擔重等問題。同時，舊村改造項目要求開展環評、文評、產業等專項工作，考驗企業的前期統籌能力和風險應對能力。
此前，南寧就有房企介入中山路的舊改，因工作推進慢，最後「壯士斷腕」無奈退出，才有了華潤後來的接手。
1700畝舊改給城北影響多大?
高新區連疇村1700畝舊改項目位於那安快速路南側、安武大道北側、北湖北路東側、和園小區西側的圍合區域，徵收房屋面積58萬㎡。
從地圖上來看，該舊改項目緊挨地鐵3號線，圍合起來的區域裡大多以一些門板、木材加工廠，五金配件店、家具廠以及村宅為主，生活環境比較雜亂，是典型的比較老舊的居住面貌區，是南寧城北的一片「處女地」。
不過，該圍合區域位於地鐵3號線以及那安快速路毗鄰兩側，周邊交通發達，市政工程羅傘嶺水庫、獅山公園也位於項目不遠處，周邊新盤較少。
勉強挨得上邊的兩個在售樓盤為保利山漸青、人和公園溪府，主力價在9000-11000元/㎡，均以剛改、改善客群為主，但走量卻一般。
而高新區連疇村作為舊改項目面市，未來能以一個新的居住區呈現，將給南寧城北帶來新的置業板塊，提升周邊居住環境，或將同時帶動周邊房價的增漲，城北樓市出現新的置業契機。
「新晉小生」能否扛起重任?
雖然未能明確洋浦地產是否會操刀這1700畝舊改項目，但包攬下這項目前期的工作也是一件不容易的事。
在地產開發方面，其實，洋浦地產相對於一些從業幾十年的老房企來說，它是一名「新晉小生」。
編輯了解到，洋浦地產母公司是廣西洋浦南華糖業集團股份有限公司，主營糖業，享有「廣西糖王」的稱號。有了母公司的強有力依靠，洋浦地產2011年正式從事房地產開發，先後在廣東、雲南、福建等地開發產品，涉及區域廣泛，逐漸打開房地產布局。
在南寧五象新區，洋浦地產開發有江山御景(108畝)、江山御景2期(18畝)、御景山(36畝)等項目，均以改善大戶型、別墅產品為主，目前基本已經售罄。
爾後轉戰西鄉塘區，拿下五裡亭約170畝舊改項目，即現在的洋浦星，首次布局西鄉塘。
從洋浦地產在南寧開發的項目來看，體量最大的也就170畝。此次接下高新區連疇村1700畝舊改項目前期合作單位的重任，是洋浦地產的「第一次」，這對于洋浦地產來說是一次考驗。
灃浦地產能否做好這1700畝舊改的前期工作?讓我們拭目以待。