在過去的兩年裡，北京南三環成壽寺村18畝集體土地發生了翻天覆地的變化。
該地塊曾為F3多功能建設用地。因為許多小企業聚集在這個地區，很難管理「骯髒的爛攤子」，這使得它不可能建設和實施多年。
新政改變了現實。
2017年，原國土資源部、住房和城鄉建設部下發通知，提出利用集體建設用地建設租賃住房，並決定在北京、上海、廣州等13個城市開展試點。一方面，試點是增加住房有效供給的城市，供不應求，促進租購併舉；另一方面，通過振興農村集體土地，農民將獲得更多的財產性收入。
作為18個集體建設用地建設租賃住房試點城市之一，2017年4月，北京市委、市政府作出「2017-2021年五年內供應1000公頃集體建設租賃住房用地」的安排，房屋租賃期限最長為10年，年均土地供應任務約為200公頃。
成壽寺地塊是試點項目之一，土地使用性質已變更為集體土地出租房屋(F81)。該項目由萬科開發建設，成立於2018年3月。
經過兩年多的緊張籌備和建設，成壽寺長期出租公寓社區今年正式進入市場。7月初，《中國房地產報》的一名記者來到城隍廟的長期租賃公寓小區。一棟全新的長期租賃公寓大樓已經建成，公寓已經正式對外開放，一期的所有房子都已經租出去了。
作為北京第一批集體土地租賃住房項目和中國第一個市場化的集體土地長期租賃公寓項目，城隍廟集體土地租賃住房兩年多的嘗試和探索，對於這種土地性質下的長期租賃公寓的發展尤為重要。
三年試點
2017年，北京成為集體建設用地租賃住房試點以來第一個採取行動的城市。
長期以來深受土地供需矛盾影響的北京，顯然早就意識到了振興農村集體建設用地的重要性。
2015年2月，北京市大興區等33個縣(市、區)被原國土資源部確定為集體建設用地入市試點地區。2017年11月，北京發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，為在集體土地上建設出租房鋪平了道路。
隨著土地出讓和市場進入的政策趨勢，北京萬科在2018年初公布第一批集體建設用地使用權用於租賃住房項目建設時，投資了成壽寺地塊；同年3月，北京市發展和改革委員會批准了成壽寺村集體租賃住房項目。
這是北京第一個集體土地租賃項目，是北京城市住宅史上的一個裡程碑。
根據萬科集團的數據，該地塊的土地經營權屬於北京金成元投資管理公司(原名成壽寺村集體經濟組織)。村集體與萬科合作擁有土地經營權，萬科負責所有建設成本投資，獲得項目45年的經營權，村集體獲得固定租金超額運營分紅。
北京萬科認為，通過村企合作發展模式，村集體可以獲得長期穩定的收入，享受超額的經營紅利，萬科可以創造高品質的產品，追求長期經營的可持續性。至於具體的收入，北京萬科透露，「目前的成壽寺項目可以實現約6%的資產回報率，這是微薄的，但可持續的。」
對於這種合作模式，中國豪宅研究院院長朱小紅指出，這為農村集體土地的使用和管理探索了一條新路。雖然公關
殼牌研究院(Shell Research Institute)高級分析師黃輝表示，目前，大多數村集體普遍缺乏經營管理能力，對市場化機構參與經營的需求很大。開發企業可以通過合資和參股的方式，充分發揮各自在建設和經營集體租賃住房方面的優勢，確保項目順利進入市場。萬科與村集體合作的實質是充分發揮雙方的優勢，開發企業具有良好的項目建設能力，村集體經濟組織將有償分享其擁有的集體土地，並聯合優勢資源。
萬科集團合伙人、北方區域商業集團執行長劉曉也表示，利用集體土地建造出租房的新模式節省了徵地成本，從而最大限度地降低了租戶的租金成本。
目前，該項目有20平方米和30平方米兩種戶型，月租金3600元(人民幣，下同)或4700元，約為周邊同等品質一居室租金的70%-80%。
據公開信息，萬科在北京已經收購了6個集體土地出租屋項目，總建築面積75萬平方米，可提供21498套出租屋，總投資約90億元。未來三年，北京萬科計劃新開約7000個租賃住房項目。
為增值分配製度帶來新思路
村集體和企業之間合作發展的意義不止於此。在更深層次上，這種方式為集體土地進入市場後增值分配製度的完善提供了一種解決方案。
北京師範大學法學院教授宋剛在接受《中國房地產報》採訪時表示，後續的增值分配製度是集體建設用地入市的核心問題。合理的後續增值分配製度不僅能為徵地提供解決方案(如大幅提高徵地補償)，還能真正保護農民的切身利益。
朱小紅還表示，對於村集體來說，從賣地到佔地到參與開發經營，從一次性收入到「固定租金經營利潤分紅」的收入已經實現。
集體土地租賃住房試點的探索和嘗試，是為了進一步完善集體建設用地建設租賃住房的規則，形成一批可複製、可擴展的改革成果，為建設統一的城鄉建設用地市場提供支持。
現在看來，城隍廟集體土地租賃住房項目是一個非常難得和寶貴的經驗。目前，天恆、先鋒和遠景集團(包括萬科)均以協議持股方式參與集體租賃住房項目的建設和運營。
中國手指研究所測量部業務總監吳表示，房屋租賃市場是國家重點扶持的領域，這個大方向從未改變。他建議，未來租賃住房的類型可以更加多樣化，例如增加藍領公寓和養老公寓的建設。企業應防止過多同質化產品的產生，這一方面會降低競爭，另一方面會真正創造出滿足市場需求的租賃住房
黃輝認為，今後要擴大集體土地的使用，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，促進集體土地的優化配置和節約集約利用；有必要建立相應的制度規範，在集體土地租賃住房合作進入市場的過程中建立制度和流程規範，使信息更加公開透明；要加大對集體土地租賃住房項目的融資支持，拓寬融資渠道，支持項目建設。
黃輝提醒說，雖然大量房地產開發企業在政策鼓勵下獲得集體土地和自留地，開發政策性租賃住房項目，但未來項目仍面臨投資高、收入低、缺乏經營大型租賃社區經驗等實際問題。