每年1月初，照例瀏覽下前一年的房地產數據。毫無疑問，鄭州新房成交繼續滑落。
意料之外的是公寓：慘到超出預期。
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先看2020年鄭州公寓市場的總體數據。
供應量，191.6萬平，環比增加17%；
成交量，49.12萬平，環比下降58%；
成交均價9618元/平，環比下降18%；
此外，存量400多萬平、去化周期99.42個月，雙雙達到最近幾年的峰值。
簡單來說，就是公寓供應量在漲、庫存在漲，而成交量和成交總價、單價紛紛跌落，尤其是成交量和成交總價，在去年基礎上直接腰斬。
相比之下，商品住宅的成交曲線則來得溫和一些。無論是供應量還是成交量，都沒有特別大的起伏。
再來張圖對比一下。
2020年，鄭州的公寓被摩擦得毫無尊嚴。
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我們重點來看三個數據。
首先是供應量。
2016年，鄭州主城區公寓供應量為105.98萬平，到了2017年就迅速翻番，躥升到了203.35萬平。自2018年開始有了26%的回落之後，從2019年起又開始切換供應加速模式。
2020年，鄭州主城區公寓的供應量是191.6萬平，幾乎相當於2016年的兩倍。
市場盤整、供應攀升，結果可想而知：
成交量慘不忍睹。
整個2020年，鄭州主城區公寓成交量僅僅49.12萬平，僅為2019年的42%、2017年的三分之一。
具體到主城區商品房成交總量中的佔比，2020年公寓共計成交13860套，佔比從2019年15.4%，下滑到8.6%。
供應量的節節走高，成交量的跌跌不休，直接把主城公寓的去化周期拉到了99.42個月，足足八年多。
這是什麼概念？
如果你現在生娃，現在的公寓存量要到你家孩子八歲的時候才能賣完。而你家孩子，現在剛呱呱落地，到那時都快小學畢業了。
有沒有感覺一種森森的無力感。
3
公寓為什麼這麼難賣？
產權短、無法落戶、梯戶比高、商用水電等等先天不足，使得公寓無論面臨怎樣的市場環境，都無法在購房者心中上位。
公寓為什麼越來越難賣？
主要源自購房者買房需求和買房觀念的變化。
公寓最大的特點是什麼？面積小、單價低、總價低。適合兩類人群：要麼是資金有限的購房者，用來過渡。要麼是通過出租獲得收益的投資客。
可是這兩年，這兩類人群對公寓的興趣都在減弱。
為什麼？
先從居住角度來說，前兩天發的文章也提到，現在住宅成交呈現一個最大的變化，是90至120平面積段的成交佔比最大，90平以下佔比最小。
這意味著購房者的需求發生了很大變化。與其買個小戶型過渡兩三年再置換，不如一步到位。
相比小戶型住宅，公寓還面臨一個難題。就是將來換房之後，不好出售，動輒20%的交易稅費直接把公寓二次交易的路子給堵得死死的。
轉而選擇出租吧，又要陷入「不好租、租不上價」的局面。
而租金連續多年下滑、投資回報率不佳，也是很多投資客放棄公寓的主要原因。
再者，無論是自住還是投資，經過幾年樓盤橫盤之後，購房者對市場、對樓盤有了更加深刻的認知和判斷，購房觀念更加理性。對於出售困難、出租不確定性太大的公寓產品，更加謹慎。
樓市大環境的蕭條、賣方市場的不斷加量、買方市場的逐漸退場，共同給鄭州公寓合奏出一曲涼涼。
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對於開發商而言，公寓向來是銷售老大難。過去幾年，每次需要員工內購、給自家房企業績做貢獻的時候，首推產品都是公寓、寫字樓這類商業性質的物業。
有的開發商，為了拉動公寓銷售，動用各種能力，將商用水電變成民用收費標準，甚至綁定優質學位資源。
至於打折、降價，更是常態。最近這兩年，四環內單價萬元以內、特價5、6千的公寓，頻頻出現。
再不濟，高佣金上分銷。聽說，有的郊縣公寓項目佣金高達10個點。
但是，然並卵。公寓銷售依然舉步維艱。有的公寓項目一個月銷量能突破兩位數，就已經謝天謝地。一年能賣出幾百套的，就是行業標杆了，能賣到上千套，全市銷冠穩穩的。
那麼，鄭州公寓還有救嗎？
關鍵在於，開發商是否願意走出固有思維。提到公寓，大家最直接的印象是什麼？人多雜亂、搶電梯，毫無居住舒適度可言。
這幾年，陸續也有開發商試圖玩點新花樣。
比如通過升級戶型功能、提高精裝修標準，凸顯居住品質；
比如說通過洗衣房、健身房、咖啡吧等各類生活配套的完善，豐富社區功能；
比如引入星級物業，提高物業管理水平；
再比如，打造青年社群概念等等。
想法很多，但真正完全落位到項目上的，屈指可數。如果開發商能夠踏踏實實，為公寓市場帶來一些產品層面的革新和突破，柳暗花明也並非沒有可能。
對於購房者來說，公寓到底能不能買？
個人建議，儘量別碰。
有人說，有人投資公寓穩做包租婆爽呆呆了呀，比如前些年的國貿、這兩年的萬科譽，出租不是都挺好的。
買房，最忌看個例。即便是房地產從業者，買住宅站在高崗，買公寓入坑的情況也比比皆是。大環境不佳，花出去的每一分錢都得謹慎小心，何況是房產這類大額支出。
如果你執意要買公寓，還是那句話，把握三個原則：核心地段、商務環境、緊挨地鐵。
以及，一份好運！