6月3日，海馬汽車發布公告稱：擬公開出售位於海口市金牛路的住宅樓，共145套房產。一個車企一下子拋售這麼多房產已經讓人十分詫異了，而且還是在海南獲得了超級利好的關鍵節點。事實上，這還不是海馬第一次拋售。早在去年四五月份，海馬共計拋售了四百多套房產，這些房子大多在海南，也有部分在上海。
此處就牽出了兩個問題，第一，海馬為何連續兩年都急著拋售房產？第二，一個車企，手中哪來這麼多房子？兩次拋售，海馬公告都給出了同一個理由，「盤活公司閒置資產，補充公司流動資金，有利於公司的經營發展。」 這話很圓滑，怎麼說都不會錯。賣房賺錢，肯定能補充公司的現金流，有利於公司發展。但是，如果是一個不差錢的公司，會如此著急的一下出售這麼多套房產嗎？目前肯定是不會的。
其實，稍微了解海馬這個品牌的人都知道，海馬賣房無非要自救，要保住資本市場上的殼。在行業下行與自身不務正業的影響下，海馬已經面臨可能退市的局面。
海馬的前身是1988年成立於海口的「海南汽車製造廠」，由於沒有獲得轎車牌照，1992年，海南汽車製造廠用以市場換技術的方式，與正處在低谷中的日本馬自達進行聯姻。隨後，兩家公司攜手同行，經過了一段蜜月期，並共同成立合資公司，也就是海南馬自達汽車有限公司，而後統稱其為海馬汽車，才有了海馬這個品牌。
但之後馬自達拋棄了海馬，牽手一汽和長安，至此，海馬不得不自力更生。即使這樣，彼時的海馬，依舊雄心勃勃，創始人景柱，帶領海馬在鄭州建設了生產基地，積累資本與技術，之後也闖出了一片天，在中國自主品牌汽車中，獲得了一席之位。
數據顯示，2010到2016年海馬一直保持盈利，年利潤在1億到4億元之間。然而，這些年的海馬沒有專注於汽車的研發，反而去開闢金控等其他產業。在市場變革與產業變革的節點上，海馬產品停滯不前，於2017年開始走下坡路。
數據顯示，2017年，海馬汽車的淨利潤出現了大跳水，當年虧損9.94億元，較上年下降531.90%。進入2018年，頹勢沒有止住，當年淨虧損16.37億元。正因為2017年、2018年連續兩年淨利潤虧損，海馬汽車不得不被實行「退市風險警示」。
2019年，海馬股票被披星戴帽。按照A股市場的規定，企業如果連續三年利潤為負，就要退市。於是，2019年的海馬開始了各種騰挪轉移，拋售400多套房產，就是其中操作之一。終於，海馬即使在8月份沒有賣出一輛基本型乘用車的情況下，依舊將盈利轉正，當年實現了8500多萬元的盈利。
這其中與拋售的400多套房產，有很大關係。根據海馬發布的2019年財報顯示，去年海馬通過拋售房產獲得的收益達到了6173萬元，到了2020年，隨著疫情的衝擊，汽車行業更加慘澹，導致海馬一季度再次陷入虧損，虧損高達9919萬元，一季度把去年全年的盈利全部虧完。
於是，就有了近日再次拋售145套房產的事件發生。但即便賣房，海馬估計也難解燃眉之急。因為這145套房產淨值太低。按照公告，擬處置房產帳面價值原值437.71萬元，淨值僅為17.51萬元。這裡說的，原值和淨值，都是財務上的數據。
原值，基本上就應該是房屋交付使用時候的市場價；企業名下的房子，其淨值可以按照固定資產來攤銷的。總的來說，淨值越低，不動產增值越大，企業需要繳納的稅費就越高。因為，企業賣房有一筆相當高的稅費需要徵收。為了防止企業炒房，並通過成本攤銷方式放大利潤率，政策有「土地增值稅」站在「出口處」等著他們。等企業賣房子的時候，就能明白土地增值稅，這項政策的厲害之處了。
根據土地增值稅的條例，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。可以看到，增值額越大，需要繳納的土地增值稅越高。海馬將要出售的145套房子的淨值這麼低，意味著其60%的利潤，將會以「土地增值稅」的方式被徵收走。
換言之，海馬賣掉這145套房子，賺不了幾個錢，除非能享受到優惠的「核定稅率」。那麼，海馬手中哪來那麼多房子？了解海馬過往的人應該知道，海馬當年是借殼「瓊金盤」上的市。瓊金盤，是一家「準房企」，它原名是「海口市工業建設開發總公司」，上市的時候主業是開發運營海口的金盤工業區，「房地產開發」是其名列第一的主業。
所以說，海馬現在手中的房產，很大概率是當時拿下瓊金盤遺留下的產業。當然，這都是猜測，其實這些房產到底是瓊金盤當年遺留下的產業，還是海馬自己投資的房產，都已不再重要。重要的是，海馬要如何才能扭轉頹勢，海馬2020年4月份銷售汽車數量1376輛，同比下降48%，前四個月累計銷售3967輛，同比下降48.8%。對於一個車企來說，淪落到靠賣手中的房產來實現盈利轉正，其實是非常諷刺的一件事。
海馬的賣房，海南的利好，話題性背後，被討論更多的還是海南的樓市，在很長一段時間裡，海南在樓市這個維度，已經淡出了人們的視線，對於工業薄弱，更多靠第一產業和服務業支撐的全省經濟來看，海南的GDP甚至比不過國內的一些地級市。所以某種程度上，海南嚴厲調控後的樓市沉寂，大概就只剩下旅遊會被人們想起。
歸根結底，還是由於海南前幾次大的政策利好，最後或多或少都滋養了樓市，過去30年，這裡反覆上演過樓市的造福與失落。所以這一次的《海南自由貿易港建設總體方案》公布之後，很多投機者又開始蠢蠢欲動，但只要去了解在建設自貿港前，海南近乎捨棄樓市「斷臂求生」的動作後，就會發現，這一次海南樓市的結局，也許會不一樣。
為了扭轉房價較快上漲帶來的發展困境，2018年4月22日，海南出臺了堪稱史上最嚴格的限購政策，這次的政策實施的是全域限購，對海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省居民，需要提供5年的個稅或社保證明。上述區域以外的，需要提供2年的個稅或社保證明。
一調控就是全省限購，海南全域的房票，開始一票難求。但是調控還沒結束，2019年海南又出臺了兩條政策，算是徹底把企事業單位、新落戶、省內戶籍買房的漏洞給堵上了。新海南人，限購1套，老海南人，限購2套。整個2019年海南的房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%。
即使這樣，調控依然沒有結束，到了2020年3月，海南又出了一條政策：全省新出讓土地建設的商品住房，實行現房現售制度。全域現房制度非常少有，這是利於買房人的政策，但對於房地產投資開發，卻極大地抬高了門檻，開發商靠融資拿地，靠預售爭取現金流回款，本質上這是一條從槓桿到開發再到銷售回血的路徑，而現房銷售，則意味著開發商的成本將幾何級上升。
如果說2018年4月22日之後，海南再驅趕炒房客，那麼今年3月7日之後，就是在驅趕中小開發商。回顧歷史，海南曾在1988年迎來了它的高光時刻，那時候引發了全國轟動，「百萬人才下海南」成為海南歷史上濃墨重彩的一筆。然而，海南最終以房地產泡沫破裂結局，市場經濟跌入谷底。
當下的海南真的需要空間去發展，沒有產業根基的房價很容易支離破碎。海南在未來，應該會有一番建樹，只不過時間會很長。所以，在海南投資、養老不錯，但投機炒房，還是算了吧。