文|寧波樓市 BoundAnke
近日，本號收到不少粉絲朋友留言：樓市哥，今年樓市風起雲湧，明年預計走向會怎麼樣啊？
驚覺，忽然間，我們即將邁入2021年。也或許該分享一下2021年樓市趨勢之淺談。
古者言：以史為鏡，可以知興替。
既然預測2021年樓市走向，自然要回顧2020年之樓市動態。
以下，從土拍、新盤、二手房三方面分析，姑妄言之，姑妄聽之。
2020年寧波土拍市場，僅以一句話形容：各版塊地王頻出。
——當然，是在七七新政前。
今年7月7日節點之前，尤其是自鄞州區徐戎路地塊以高達32520元/平的樓面價刷新創下寧波土拍歷史之後，土拍市場可謂是開啟了一段瘋狂的時光：
僅端午前後幾天功夫，潘火、小港、奉化、高新...各區域連連刷新各自板塊土拍紀錄，火爆之勢令人咂舌。
而這樣的勢頭，也隨著七七新政的發布開始收斂。
看一下新政中關於土拍市場的內容。
《通知》指出，我市將加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場平穩有序。嚴格落實建設項目動態巡查機制，強力推進已供項目加快開發建設，儘快形成有效供應。
從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。
7月6日晚發布的限購新政/資料源自寧波住建
而新政也是卓有成效。嚴格限價後，各開發商拿地開始更加謹慎，除去一些城市核心區的好地之外，其他地塊的成交樓面價相對還算正常，不再有七七新政前誇張的勢頭。
也正是由於土地限價，許多購房者會將更多視線放在新盤之上，對二手房市場多少有點影響。
另外，看一下去年和今年土拍市場數據對比：
2019年，全市共成交涉宅地塊173宗，市六區共計87宗，473萬方。
2020年，全市共成交涉宅地塊160宗，市六區共計83宗，429.5萬方。
相比去年，今年出讓土地相較去年反而更少。
再從另一方面分析，事實上，土拍市場上城區核心地塊越來越少，外延板塊供應量明顯加大。
因此，於購房者來說，城區核心樓盤逐漸稀缺可以預見，高去化屬正常現象；而外延板塊，隨著土地供應量的逐漸上升，購房者選擇餘地將越來越多，去化上自然會受到一些影響。
當然，因為土地雙限，開發商利潤被大幅削減，未來產品的交付品質究竟如何，也是一大考驗。
聊完土拍市場，再來聊聊新房市場。
一詞形容：遍地開花。
無論是諸如東部新城、老江東、三江口等老城核心豪宅，還是城區改善盤，亦或是寧南、慈城、姚新等外延板塊剛改盤，都有著不俗的開盤表現。
舉幾個例子。
均價4w的曉風印月日光、將近5w的東部江山萬裡高去化，而剛改市場上，諸如桂語朝陽、中旅城等也都是無懸念光碟...
如果說豪宅盤的需求基本都在於改善自住，那麼新城板塊內的剛改盤則更多被投資客瞄上。
結果，以上，也都看到了。
正所謂物極必反。
遵循房住不炒的準則，七七新政先是大幅度擴大限購圈，「沒收」了許多購房者的房票；再是以無房戶優先認購的政策保障自住住房需求。
關於無房戶優先認購，政策中是這樣說的：根據該《通知》，本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩定工作並已連續繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭，或家庭成員屬於本市引進人才的非本市戶籍無住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中，優先認購商品住房。具體操作辦法由市住建局另行制定。
其中的具體操作辦法，7月22日即發布了：
要求市六區內房產企業提供不少於50%的可售房源，供無房家庭優先認購！
有關七七新政的補充說明/資料源自寧波住建
以及，通過無房戶名額購買的房源，五年限售：事實上，加上約兩年交付時間，七年才可上市交易。
這一波政策，可謂是將投資客的投資空間壓得死死的。
但，寧波自住需求仍舊強烈。
因此，新政之後寧波樓市的新盤市場依舊火爆：
新政後首盤保利湖光印首開去化97%、華潤星湖灣當日光碟、建邦璟譽府兩期均高去化...
其中，自然也包括許多鑽空子的投資客。
比如說，假離婚、以贈與方式過戶等等...
關於此，12月10日晚，市住建局發布今年寧波樓市第二波限購政策。
新政不僅修復了假離婚、贈與過戶等漏洞，更是將二套房首付比例大幅提高：有房無貸40%、有房有貸60%。
12月10日晚發布的限購新政/資料源自寧波住建
而這次新政效果尤其卓越。
新政後至目前，還未出現一個日光碟，甚至紅極一時的奉化，一些樓盤在開盤前就已經開起了分銷。
而在此影響下，各版塊兩極分化也越發嚴重：
悅璽道當日去化97%，寶龍一城截止目前有房戶中籤率低達10%、無房戶更是恐怖的3%（認購登記還未結束）；而對於如方橋等外延板塊，購房者則更為謹慎，盤盤必日光的方橋神話似乎已一去不復返...
這對於購房者來說，自然也是好事：樓市正往更加平穩的方向發展。
再講一下二手房市場。
列幾組數據。
寧波樓市制表，數據或有出入，僅供參考
目前來看，成交量較去年有所上升。
看兩組數據：2019年市六區二手房成交76643套，今年截至本月23日，市六區二手房成交已有84536套，超越去年將近1萬套之多。
但，今年掛牌增速和掛牌均價也明顯上升。
好在，在本月新政的影響下，我們也有充分的理由去相信二手房市場將會比現在更好一些。
最後做個總結。
1.新政下，購房者置業更謹慎，板塊、樓盤間分化加劇。
2.主城區拿地艱難，房企目標向外轉移。
3.土地雙限，於開發商，樓盤品質是一大考驗。
4.政策頻頻出臺，預計樓市調控將持續嚴格不放鬆，房住不炒依舊是主旋律。
5.新房政策限制嚴格，二手房市場將重新進入供銷兩旺時代。
綜上，2021年的寧波樓市，一句話概括：新房兩極分化嚴重、房價平穩上漲，一二手平衡發展。
因此，購房者的購房方向也很明顯了：剛需隨時上車，投資嘛，謹慎。
本文由寧波樓市原創發布
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