購房合同外的口頭承諾如何舉證，律師妙用舉證規則，扭轉不利局勢

承辦律師 江蘇道多律師事務所 周曉菲

【導讀】甲與乙公司籤訂認購協議，後籤預售合同時發現與之前口頭約定有悖，要求退定金，對方以甲已認可預售合同樣本為由拒絕，甲舉證困難。周曉菲律師認為依誰主張誰舉證規則，對方應對甲認可合同內容舉證。後對方舉證不能，案件向有利甲方向發展，最終雙方達成一致。

【成功案例入選理由】 律師認真、深入、細緻的工作，有時是可以扭轉不利的訴訟走向的。

【基本案情】 甲向乙房地產開發公司繳納定金2萬元並與乙房地產開發公司籤訂《商品房認購協議》，約定甲、乙雙方於2012年4月籤訂《預售合同》。籤訂正式《預售合同》時，甲認為正式《預售合同》中，乙曾經口頭許諾的條件未能得到體現，因此，自己不願意按照不含有乙曾經口頭許諾條件的《預售合同》與乙籤訂《預售合同》，要求乙房地產開發公司返還定金。乙房地產開發公司認為，甲、乙雙方籤訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，現在甲拒絕籤訂《預售合同》屬於違約，自己不能返還甲已經繳納的定金。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，即使甲、乙雙方籤訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，但是，已經約定認可的內容，並不排斥甲、乙雙方在內容以外另有約定。問題的關鍵是如果在內容以外另有約定或沒有約定，應該如何證明、證明的責任又在誰。因此，如果甲需要依法實現自己的訴求，甲必須解決證據和舉證責任問題。

承辦本案周曉菲律師針對上述甲必須解決證據和舉證責任問題，認真的研究了本案的案情，周曉菲律師認為，如果甲以乙曾經口頭許諾條件作為自己的維權點，甲勢必面臨加大自己舉證責任的問題。乙現在是矢口否認曾經有過口頭許諾，因此，就口頭承諾是否存在的舉證責任問題而言，乙是可以合法而且輕易推卸的。據此推理，本案的訴訟前景對甲而言，並不有利。但是，周曉菲律師發現，乙否認曾經有過口頭許諾的理由是&34;，因此，如果能在這一事實環節打開突破口，整個訴訟形勢就會向有利甲的方面轉化。

根據自己對以上問題的深入研究，周曉菲律師向法院提出，因為甲、乙之間是否存在口頭約定，目前僅僅存在甲、乙雙方一比一的言辭證據。因此，甲、乙雙方各自的主張能夠依法得到法院的支持，都是沒有充足理由的。但是，由於乙主張&34;，因此，根據誰主張誰舉證的舉證規則，乙應該向法院舉證證明&34;不存在，否則，乙就要承擔舉證不能的法律後果。由於周曉菲律師向法院提出的觀點，符合法官對舉證責任的一般理解規則，因此，本案的主審法官初步認同了周曉菲律師的意見。

周曉菲律師認為，主審法官初步認同了自己的意見，並不等於本案主審法官就一定會做出對甲有利的判決。要想獲得法官做出對甲有利的判決，還需要進一步讓法官根據審判規則得出有利於甲的判斷。於是，周曉菲律師繼續圍繞自己選定的問題焦點，仔細研究了與本案有關的所有材料。周曉菲律師發現，根據本案的證據材料，完全沒有任何證據可以表明乙在與甲籤訂《商品房認購協議》的過程中，乙向甲出示過《預售合同》樣本；乙既未將《預售合同》樣本要求甲籤字，也沒有將《預售合同》作為《商品房認購協議》的附件。周曉菲律師敏銳的感覺到，這一事實，在通常情況下，對法官認定案件事實，意義並不重大。但是，在本案主審法官已經初步認同&34;這一觀點的情況下，這一事實必然會堅定本案主審法官向乙分配舉證責任之決心的。

於是，周曉菲律師向本案的主審法官反映了自己發現的問題。至此，一個甲原來很難完成舉證責任的案件，訴訟走向開始向有利甲的方向發展。

【裁判結果】 經法院主持調解，雙方當事人自願達成調解協議。乙返還甲已經繳納的定金。本案圓滿得到解決。