98年房改後，我國房地產才算真正進入到市場經濟體系。滿打滿算，我國私人房地產的發展史也不過22年，和歐洲發達國家動輒擁有一百多年的房地產發展史相比較，中國的房地產市場仍然年輕。
但就是過去這短短的二十二年時間裡，中國卻建造了數不盡的流光溢彩的新城市，完成了從曾經鄉村遍布到如今中心城市星羅棋布的完美蛻變。根據國家統計局資料顯示，1998年-2019年，我國城鎮化率提升了27.25%，這期間有4.3億人從農村進入城市，算下來每年有1965萬人進城。
為了滿足日益增長的居住需求，大中城市都開始想方設法提高土地利用率，於是第四代住房電梯房被發明出來，一座座摩天高樓拔地而起，有些高層住宅已經蓋到了六七十層。安居客研究院的數據顯示，截至到2019年底，我國擁有200米以上高樓860座。同時，我國還是擁有超高層住宅最多的國家。最近幾年，不僅一二線大城市熱衷於建高樓，連一些普通縣城，也開始迷戀建設高樓。一些人口不足50萬的小縣城，高層住宅甚至都已經蓋到了三四十層了。背後的原因我不說聰明人也都猜得到，住宅蓋得越高，開發商賺得就越多。
一棟棟摩天大樓拔地而起，直入雲霄，成為了各大城市的地標和一道亮麗的風景線。而且高樓還可以提升空間利用率、節約土地。事實上高樓遠離地面既少了汽車噪音的幹擾，又能有更好的採光、通風、視野等條件，可以使得居住品質大幅提升。基於此，越來越多的年輕人喜歡購買高樓住宅。
但隨著時間的推移，高樓的3大弊端也日益凸顯：1、拆遷難度大、成本高。眾所周知開發商喜歡拆低層建築，因為成本低，利潤空間大。但是現在動輒三四十層的高層建築，三四十年後幾乎沒有開發商願意接手，因為必須得蓋到七八十層可能才有利潤空間，這顯然不現實；2、維護難、貴。時間長了，高層住宅都不得不面臨設備、管道老化等諸多問題，維護難、花費高；3、消防安全隱患大。高層住宅使得火災、地震等發生時的救援難度加大。尤其是火災救援，現在消防配備的雲梯普遍只能通到13、14層樓高，超過這個高度的高層住宅基本上都存在一定的消防安全隱患。
基於以上3大弊端，過去很多專家學者都不提倡繼續大肆建設高樓。東北財經大學經濟研究中心主任周天勇甚至直言不諱指出，幾十層的高層住宅沒有升值潛力，未來將成為「空中貧民窟」。在他看來，這些超高層住宅未來將會面臨玻璃老化、電梯故障、設施陳舊、維修困難等等一系列難題，再改造的成本相當大，可能會變成「永久貧民窟」。
兩大新規出臺，明年起，高樓「全面消失」？
高樓的弊端逐漸顯露，而且不知從何時起全國颳起了「建高樓大廈是一座城市實力的象徵，是經濟發展的成果」的論調，很多城市都在通過建設高樓大廈來互相攀比。對於這些問題，國家早就意識到了。目前已經出臺了兩大「新規」來約束各大城市高樓的建設：
第一：2020年4月27日，住建部和發改委聯合發布了《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，其中明確要求：1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層「摩天樓」，一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築，確需建設的，由相關部門進行建築方案審查，並報住房和城鄉建設部備案3、新建100米以上建築應充分論證、集中布局；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。
通過國家發布出臺的「限高令」新規來看，很顯然這一次是來真的了。總結一句話就是：從明年起，全國絕大多數城市新建高樓大廈的現象將「全面消失」。其一，雖然對於500米以上建築用了「一般不」一詞，看似給一線城市留了口子，但審批條件會非常苛刻，同時基本也宣布了二線及以下級別的城市將與摩天大樓絕緣；其二，250米以上建築的審核將會更加嚴格，這對二線省會的影響比較大。這幾年，二線省會城市紛紛打造中央商務區（CBD），而林立的摩天大樓，正是CBD的標配；其三，未來中小城市，尤其是縣城新建超高層建築的可能性幾乎為零。此舉本質上是為了規避小縣城無序擴張建設。
第二：全國各地開始實施住宅「新標準」，即「電梯新規」。9月以來，北京、江蘇、上海、浙江等地相繼發布了《住宅設計規範》徵求意見稿（解釋一下：雖然是徵求意見稿，但是明年起都將正式實施）。新標準的《住宅設計規範》明確規定，我國已步入老齡化社會，居住的各方面應該對老年群體給予更多的關注。新標準要求，設置電梯的規定由原來的七層及七層以上或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16m設置電梯，調整為四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9m的新建住宅建築，必須設置電梯。
其中，京版《規範》中還明確要求住宅內設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小於為1.5×1.6m，轎廂門淨寬不應小於0.9m。還有設置緊急呼叫裝置、安裝扶手以及無障礙設施的一系列內容。比如提高了套內通道及門洞寬度的大小要求，保證套內無障礙通行寬度等。
相信大家也都注意到了，首批發布住宅「新標準」的四大省市都是重要地區。這些城市率先實施新標準，本質上就是在進行試點工作。按照這個勢頭看，下一步不排除會有越來越多的省份加入。
國家發布「限高令」，以及部分省市開始實施住宅「新標準」，對於我國房地產市場的意義深遠。首先，「限高令」有助於房子居住屬性的落實。高層建了這麼多，實際上為投資炒房提供了更多的可操作性，而且還加劇了住房的空置現象，限高令出臺，未來超高層建築將大幅減少，尤其是摩天大樓可能「全面消失」，此舉對於遏制投資炒房和化解高空置率都有一定效果；
其次，住宅實施「新標準」，實際上是為未來的住宅建造、設計指明了新的趨勢和發展方向。新標準的實施，本質上還是為了提高房屋的居住舒適性，換言之新標準是要求開發商未來要建設更高品質的房子。總體而言，這是在加速房地產市場回歸居住屬性。
再者，2類人將從中受益。第一、相關行業的從業人員，尤其是電梯行業。這點無需過度解釋大家也能明白。未來5年是全面舊改時期，全國將有17萬個老舊小區要改造，總共涉及居民4200萬戶。有人測算過，這將直接撬動不低於4萬億的投資。涉及的行業包括但不限於電梯、管道、防水、建材、家居等二三十個行業。尤其是電梯行業受益面更大，新規明確4層以上老舊小區及新建都要加裝電梯，17萬個小區加裝電梯數量或超百萬臺，新建住宅每年的電梯安裝數量更驚人；
第二、剛需購房者。一方面，前文提到了，高層住宅的居住舒適度其實沒那麼高，比如過長的電梯等待時間、不太穩定的水壓、空氣對流產生的噪音等。兩大新規下，未來高樓「全面消失」，大多數城市都將以多層住宅為主，多層的居住舒適度顯然遠遠高於高層。未來的剛需購房者將直接受益；另一方面，舊改時代，也給剛需提供了新的買房思路：老舊小區在經過徹頭徹尾的改造後，尤其是加裝電梯和基礎設施全面更新後，老城區的多層住宅居住環境將大大改善，這些都會成為城市剛需的又一選擇。尤其是加裝電梯後的頂層和次頂層房子，因為有高贈送和良好的視野，更會成為年輕人置業的首選。最主要的是，這類老城區的房子相較於一些新區的高層住宅，不僅地理位置優越，而且配套也更齊全，性價比也更高。