律師說法｜10萬元定金該不該返還購房者？一二審判決迥異與雙方提供的證據材料密切相關

在購買商品房時，房產開發商與購房者籤訂正式《商品買賣合同》前，往往會先籤訂意向書或認購書，同時要求購房者交付購房定金。但在現實生活中，購房者交付定金後，一旦因各種因素無法與開發商籤訂正式的房屋銷售合同，還能要求開發商返還定金嗎？

今天記者通過一個案例來分析定金能否返還的兩種情況，並提醒購房者和開發商該如何維護自身的合法權益。

支付認購定金10萬元後

因故未籤訂買賣合同起糾紛

2019年6月15日，杭州人賀某與Y公司籤訂商品房認購書，約定與Y公司於同月22日前籤訂《商品房買賣合同》，並當天向Y公司支付定金10萬元。

認購協議籤訂後，賀某由於信用貸沒能還清，並未在6月22日前與Y公司籤訂《商品房買賣合同》。Y公司遂於7月1日向賀某發送《籤約催告函》，要求賀某務必於7月5日前到達Y公司展示中心籤訂《商品房買賣合同》。

7月5日，賀某來到Y公司展示中心，自述其因未見到與其聯繫的銷售人員，而未籤訂《商品房買賣合同》。一天後，Y公司向賀某發送《撻定通知函》告知賀某，由於其逾期不辦理籤約相關手續，Y公司將按買賣雙方籤訂的認購書約定沒收定金，重新出售該房屋。

8月6日，賀某向Y公司出具「特殊情況說明」一份，載明由於個人公司運作資金周轉原因，導致其不能購買涉案房屋，希望Y公司退還10萬元定金，表示願意承擔公司業務所產生的費用。之後，Y公司並未退還定金。

隨後，賀某訴至法院，請求判令Y公司返還定金，後又變更訴請為Y公司雙倍返還定金。今年4月，一審法院判決Y公司扣除業務費用5000元後，返還賀某剩餘定金95000元。Y公司不服，上訴至二審法院，請求撤銷原審判決。今年8月，二審改判，駁回賀某訴訟請求，Y公司無需返還定金。

一二審判決何以完全不同

依法維權須完整保留證據材料

金道律師事務所陳麗媚律師分析，在商品房買賣過程中，買賣雙方在籤訂商品房認購書後，因為各式各樣的原因無法履約的情況並不少見。認購書通常被認為是一種預約合同，而在認購書籤訂的同時，購房者通常會被要求繳納一筆定金；「撻定」是房地產行業中常見的詞彙，是指在買方違反認購書約定的情況下，賣方沒收定金並不作退還的情形。

依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」

由此可見，「撻定」情況下定金是否該退還，根源上是要釐清未能籤訂商品房買賣合同的原因，是購房者「一方原因」，還是「不可歸責與當事人雙方的事由」。在本案中，即要釐清在預約合同糾紛中，定金罰則的適用問題。

本案中二審法院認為，雖然賀某提交的各項證據可以證實其於7月5日到達過Y公司銷售處，但雙方都沒有證據證明其到達Y公司銷售處的行為是為協商退還定金還是籤訂商品房買賣合同。

一審法院認為，賀某來過銷售處，而Y公司無人接待，雙方均有過錯，所以認為未能籤訂商品房買賣合同是由於雙方均存在過錯，因賀某在《特殊情況說明》中表示自願承擔部分費用，故一審法院判決Y公司扣除5000元公司業務費用後返還賀某95000元定金。

二審法院認為，從賀某於8月6日出具的《特殊情況說明》來看，説明中註明的「由於個人公司運作資金周轉原因不能完成購買涉案房屋」的情況完全可以證實，其未能與Y公司籤訂商品房買賣合同的結果系因賀某一方原因導致。因此，賀某應當承擔預約合同違約責任，無權請求返還定金。

總結此案可以看到，在籤訂商品房認購協議後，為最大程度保護自身利益，無論是買方還是賣方都應做到程序的規範合理，及證據材料的完整保留。

作為購房者，對書面材料需持謹慎態度，應最大程度地保留與開發商工作人員的電話錄音及微信聊天記錄作為證據，證明雙方未能如期籤訂購房合同，是由於開發商過錯、或雙方未能對某爭議條款達成一致意見等不可歸責雙方的事由導致。如果賀某在7月5日確實是同意籤約的，應當留下要求籤約的書面材料。

作為開發商，在儘可能保留與購房人的溝通記錄（如本案中Y公司的制勝法寶——購房人提交的「特殊情況說明」）作為證據以外，則要儘可能地保證「撻定」的合法性。比如，在籤約過程中做到程序規範，盡到提示義務並做好後續公示工作，完善認購書中關於違約責任的條款，以及在撻定函與催告函明確的最後寬限期間留出一定時間，避免撻定存在瑕疵等。