最近，西城學區房賣瘋了。
以5月1日為時間節點，往後的兩周時間內，西城區的真實二手房成交數量已經超過了1000套，相當於每天實際成交71.5套，這是什麼概念？
從上圖的數據中可以看到，2016年西城區全年成交量超過了2萬套，之後的三年時間，基本上都維持在1萬套左右，也就相當於一個月有800~900套成交。
再看今年第一季度的成交量，成交最多的4月份也就達到702套。
對比之下，5月份前半月就成交了超過1000套二手房的成績，可謂是近幾年西城區二手房市場上一次不小的成交高潮。
而這一切，都得從西城區4月30日發布的那則「義務教育階段入學政策」說起。
01
「寧可多交稅費，也要買到更好的學區房」
能讓西城區轉眼間變成家長們搶房大戰的陣地，重點在文件最後的一頁，叔用紅線給大家框出來了。
文件中明明白白的寫著，今年7月31日之後在西城區拿到房本的話，孩子上學就不再是穩上名校，而是要面對充滿未知的「多校劃片」。
「731」因此成為想在西城購置學區房的家長們必爭的重要節點，據說政策一出，不少名校的學區房就展開了「生死時速」的搶房較量。
圖片來源：穀雨實驗室
再給大家舉個例子，號稱「宇宙中心小學」的宏廟小學，可是直升實驗中學和八中的神級存在，是家長們心目中的聖地。
政策出臺後，對應宏廟小學學區的老破小學區房——北京豐匯園，在5月4日到5日的短短36小時內，就成交了3套千萬級二手房。
而單就一個宏廟小學學區內的二手房，每天的成交量都在8~10套。
有的家長為了買到宏廟小學的學區房，甚至表態：「我們多交點稅費，能貸出來款，也認。」
在尋常情況下，一些房產買家為了避稅，會將合同金額寫的比實際價格低，來降低該套房子的含稅總價，相應的該套房產能得到的銀行貸款也相對較低。
但顯然，此刻急於購買西城學區房的父母已經沒有時間去考慮這種操作來避稅。如何能在短時間內得到更多貸款，為孩子購置最好的學區房，才是他們考慮的重點。
都說北京的教育看西城和海澱，在基礎教育方面，如果把海澱比作丘陵，西城就是高原。
既然身處高原地區，西城的基礎教育水平應該是有保障的，為什麼這群家長還是要這麼拼呢？
這段時間來到西城區房產中介門店的家長，會得到一張中介自製的表格，其中標註了西城區11個學區內小學具體情況。
以我愛我家中介門店內的介紹為例，表格內紅色字體為老牌「牛小」，紫色為傳統優質校，黃色是直升校，綠色是名校分校，而黑色則是人人想要躲避的普通校。
想要躲避黑色普通校，儘可能拿到穩進牛小的門票，有的家長甚至孩子才2歲，也加入到這次的搶房大軍中了。
02
西城區學區房到底貴在哪兒？
如果說現在房地產充滿了泡沫，那學區房一定是泡沫最多的那部分。
流氓點說，全北京、乃至全中國，只要是房子都是學區房，只是這個學區有好壞之分。嚴格意義上，只有一流一類、一流二類、二流一類才能稱為學區房。
當然，還有一種小學一般、但直升的初中還不錯的房子，也可以說是學區房。
說到學區房最早的起源，孟母三遷的故事大家應該耳熟能詳了。
現在的家長們為孩子的教育，效仿孟母「三遷」已不為奇。傾盡家財只為一套老破小的學區房，也是常事，更別說是西城區的學區房。
那麼，西城區的學區房究竟憑什麼這麼貴？
前面叔就說過，北京教育最好的兩個區無外乎西城、海澱，關於他兩誰是第一，爭論不小。不過東城第三、朝陽第四、豐臺第五，基本沒什麼爭議。
看個數據，2018年北京高考650分以上的各區考生，其中海澱52%，西城30%，朝陽5%，東城5%，豐臺4%，大興1%。
對比差距太大，光海澱和西城兩個區，650分以上佔到了全北京的82%。再加上排名前五的其他三個區，份額直接佔到了97%，其它所有區加在一起，爭那3%。
北京其他所有區縣加起來，每年的清北生都不如海澱和西城的一個零頭，對比還不夠慘烈嗎？
你說，西城佔30%，海澱佔52%，後者明顯厲害點。如果問題都這麼看，也不會爭議這麼多年沒個定論了。
西城區小、人少，而且還是政府部門聚集地，不論是從人員素質還是資源調度能力，都是北京第一。
西城人口只有海澱的三分之一，所以高分段絕對人數少於海澱，但高分段率、一本率、二本率、三本率都是全北京第一名。不少西城高中，本科過線率100%，平均分過一本線。
其中，最優質的兩個學區就是金融街學區（宏廟小學，實驗二小等）、德勝學區（育翔、西師附小、裕小等）。
西城學區房能讓家長們如此趨之若鶩，另外一個原因是西城的小升初模式。相比海澱的拼娃模式，西城區拿的是管到初中的拼爹劇本。
直升確實牛啊！
比如宏廟小學、西單小學直升實驗中學和八中，西什庫小學直升四中，雷鋒小學直升三帆，椿樹街小學、八中附小直升八中，實驗一小前門分校、陶然亭小學直升北師大附中……
雖然說直升不是100%，是從30%逐年上升10%，直到80%。即便哪怕還有20%的落選，難道80%的直升機會不比海澱那「硬考」來的香？
你要非說海澱小升初純看成績，是公平的，以此來諷刺西城的所謂「不公平」。那叔勸你，還是別吃不到葡萄說葡萄酸了。
想要買下西城的學區房，這也是各憑本事說話的，實力夠了自然就能買，經濟實力也是實力。
中國房價行情平臺4月二手房數據
每個家庭的資源不一樣，有的家庭實力是金錢，有的家庭實力是人脈，有的家庭實力是教育，甚至有的家庭實力是運氣……
但這都不妨礙每個家庭為了讓孩子上一個好學校，獲得能力範圍內能爭取到的最優質的教育資源。
各憑實力，你覺得這不公平嗎？
03
孩子教育非學區房不可嗎？
叔的答案是否定的。
近幾年，「寒門再難出貴子」的聲音越來越大，因為起跑線不同，幾代人的積累在這一代身上得以體現。沒有積累的寒門子弟，用什麼支撐他們趕上站在父輩肩上的同齡人？
而且，這個社會對於這些寒門子弟也並不是那麼友好，上海名校華二初中就曾經發文質問，《到華二初中讀書，你真的想好了嗎？》
華師大二附中是上海鼎鼎大名的「四大金剛」之一，最最頂尖的高中，它的「親兒子」華二初中當然也是人人豔羨的香餑餑，畢竟每年升入高中總校比例很高。
今年民辦搖號之後，因為不能掐尖兒了，生源會是個很大問題，各種魚龍混雜，各種菜小的孩子都有機會搖號進入華二，他們心裡肯定不是滋味。
索性，他們在公眾號上發布了一封熱情洋溢的公開信，讓廣大家長自己掂量掂量：你的娃，配不配進我的校門？
整篇文章拐著彎的，就說了一件事：我們招學生是有要求的，家長得是社會精英、學生得是「別人家的孩子」、家裡必須有經濟實力支撐教學活動……
多的不說，叔貼幾張原文截圖在這兒，你們自己品一下。
最後，人家還搞了一個自測題，十分貼心的讓你測測你家娃兒適不適合去他們學校。叔隨手截了幾道題目，就放在下面了。
這篇文章被大家解讀為赤裸裸的「炫耀貼」、毫不掩飾的「勸退信」，它讓很多人感到非常不適，玻璃心也碎了一地。
大家之所以覺得扎心，恰恰是因為它說得太真實了。真話，才最傷人。
但是，即便學區房帶來了名師、同學等資源，而且這些優秀的資源極為有限。
在差學校也一樣有大量的好學生，在好學校也一樣有李天一這樣的差學生。李天一也是海澱一路最頂級名校教育出來的，所以學區房肯定不是萬能的。
只是從概率上看，肯定是在優質學校，更容易成才，而在差學校，相對難度要大一點，但也不是沒可能。
教育水平排不進前三的豐臺，去年出了個北京理科高考狀元；一直被認定為北京教育窪地的亦莊，去年高考也出了個總分700以上的孩子。
所以，高考並不一定就是驗證學區房價值的標準。以全國學區房熱最典型的南京、深圳、杭州等城市看，這些區域的高考並不出類拔萃。
畢竟高中和大學沒有學區房，進高中和大學也不靠搖號和劃片。
學海廣闊，即使家長給孩子買了學區房、搖中好籤，也都沒有真正過海，只是僅僅到了大海中間的一個小島。真正的大海對岸，還是要憑孩子努力和實力自己遊過去的。
在這個不確定的時代，努力才是我們真正能掌控的。從這點上來講，機會也總是會給那些有準備的家長和孩子留著。
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最後叔給大家提醒一句，西城區出了731政策後，未來怎麼落地實施，不到那時候都沒有個定論。
叔體諒家長們為了讓孩子上個好學校的心情，但是也希望家長們做好政策落地後，學區房可能出現大幅降價的心理準備。
畢竟這次的西城區政策變化，是為了追求教育資源的平均分配，也是為了弱化學區房在教育中扮演的角色存在感。
等到六年後，你的學區房出現的新學位，到時候是不是足以覆蓋你的成本？
如果你說，孩子能上好學校，這都不算什麼，那叔祝你搶房順利。