項崢:誰在支撐一線城市住房需求

　　承接上年末成交量擴大態勢，新年1月份一線城市商品房繼續旺銷。在以「限購、限貸」為特徵的嚴厲房地產調控政策下，特別是在企業整體經營效益下滑和居民收入增長放緩同時，一線城市住房成交價格創出歷史新高，到底是誰在支撐著一線城市的商品住宅需求？綜合各方面因素看，外來人口住房需求和剛性住房需求前移或是推動當前樓市成交量擴大的兩大動力。

　　外來人口增長較快，是當前一線城市住房壓力的最主要根源。據北京市統計局發布的統計數據，截至2012年末，北京常住人口已達2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人；其中，在京居住半年以上的外來人口773.8萬人，佔全部常住人口的37.4%，較2005年末提高了14.2個百分點。由於北京、上海等一線城市規模龐大、基礎設施健全、配套建設完備，商業與就業機會充裕，對外來人口特別是外來富裕人群的吸引力大。雖然外來人口住房需求受到限購政策影響，但政策並不排斥外來人口購房。滿足購買條件的外來富裕人群住宅購買力堅挺，全額付款不在少數，對一線城市高昂的住房價格形成了強力支撐。

　　剛性住房需求前移，一定程度上加劇了一線樓市恐慌局面。剛性住房需求者多屬中低收入人群，房價承受能力脆弱，不僅對住房成交價格高度敏感，而且極易受到房地產市場傳聞和周邊輿論影響。特別是剛性住房需求時間彈性較小，外部壓力較大，導致剛需人群心理預期極不穩定。眾所周知，心理預期往往具有自我實現機制，這在持有不穩定心理預期的人群中尤為如此。近期一線城市住房成交量連續上漲，更是增強了剛性住房需求人群房價上漲預期，進而匆忙入市，放大了羊群效應。其主要原因在於房地產市場供求雙方存在嚴重的信息不對稱。受個體認知所限，大多數人難以真實把握房地產市場供求的真實情況，也無從知曉樓盤銷售進度。銷售方虛張聲勢或市場提價傳聞，往往會在短時間內促成實際購買決策。

　　雖然在局部區域住房供應可能存在不足，但從根本上說，當前一線城市樓市供求大體平衡，市場需求保持穩定。以北京為例，2010年商品房銷售面積同比下降30.6%，2011年同比下降12.2%。雖然2012年北京市商品房銷售面積較上年增長35%，有所恢復，但經過換算後，僅為2009年全市商品房銷售面積的82.3%。在一線城市人口規模持續增加的大背景下，商品房市場需求總體仍將保持穩定。近日，北京市住建委再次重申限購政策執行不放鬆。在限購、限貸政策作用下，商品住宅需求不太可能出現爆發式增長。由此不難推論，當前一線城市樓市供銷兩旺，不排除是市場需求集中前移的結果。

　　當然，應該看到，一線城市房價上漲壓力將會長期存在，一線城市房地產市場調控也將會是地方政府的一個長期任務。而這是由一線城市自身人口規模和產業結構發展所決定。在一線城市產業日趨向高端、高附加值方向發展，城市人口素質明顯提升，中高收入人群比重也會大幅提升，對住宅品質要求也將逐步提高，從而支撐了相對高位的房價。但不管怎樣，一線城市中的中低收入人群住房需求還需通過加大保障性住房建設來滿足。