前天，也就是5月16日，成都進行了一場土地拍賣，這場拍賣的關注極其高，基本上都成了成都各大涉房地產媒體的頭條。大家最關注的點還是在於地價和參拍開發商：兩宗土地都毫無懸念的上萬了，甚至宗地二還成了不少媒體口中的「新地王」；宗地一有7家開發商報名，最終由碧桂園競得；宗地二有29家開發商參與競拍，基本上雲集了國內主流的一線品牌房企，最終由禹洲地產競得。
雖然這宗地有很大的關注度，大家議論紛紛，但是這背後也有不少缺乏專業性的傳統媒體或者自媒體以訛傳訛，打胡亂說。「了不起的成都」特總結了一下，以正視聽。
第一， 這宗地不是「地王」，如果非要用「地王」來形容，得加限定條件「成交單價」。
「地王」一詞可不是隨便用的，一般來說業內分將地王分成總價地王和單價地王，每一類裡面還可以分名義的和實際的兩種類型。總價地王，目前成都的總價地王還是中海地產競得的天府新區「677地標地塊」，面積將近300畝，總價約48億元，無論怎麼算他都是地王。名義地王是指不考慮無償配建、公建配套等成本，而實際地王則要考量這些成本。
在2017年，成都土地市場很火熱，很多拍賣成交土地都有無償配建指標和公建配套要求，你看他的成交樓面地價（即名義地價）不高，但是很多都有無償配建並移交人才住房、租賃住房等要求，會把真實的地價拉得很高。如下圖就是2017年9月7日成都那場熱門土拍的真實地價測算結果，一半以上地塊的真實樓面地價都過2萬了，遠比三聖鄉華新村這24畝的樓面地價高，因為這宗地幾乎沒有公建配套成本。
第二， 高價地對周邊的影響有限，購房者又不是人傻錢多。
在土拍一結束，很多人就在傳言房價要怎樣怎樣了，甚至有人編出了如下的段子：
「前方記者報到#偽#據悉，藍谷地業主紛紛放下手頭工作，匆忙趕往小區門口的鏈家，或急電經紀人撤下所掛二手房源，一時間藍谷地周邊交通擁堵，基站接入量超標通訊不暢，二手門店紛紛關門停業，計劃籤約的二手房買家被紛紛甩單，哭坐街頭，業主們交頭接耳三五成群紛紛表示當年「一個好地方」的買房承諾終於兌現」
真的是看熱鬧不嫌事大！地價的高與否，是個相對的概念，18400元/平米跟現在及過去的地價比，確實略高，但是跟未來比就不一定了。這塊地的高地價，可能意味著高房價，但對周邊的傳導很有限，尤其是在「限價」的行情下，政府對新房價格的審批都是有一套科學合理的算法，會綜合考量地價、開發成本、合理利潤，以及周邊房價。比如武侯金茂府的地價是17160元/平米，今年開盤的均價在3萬元/平米左右，周邊地價比他便宜得多的樓盤，房價也便宜的多，比如西派城（新房均價一萬六千，土地拿得早，區域最便宜）、龍湖天宸原著（新房單價2.2-2.5萬元/平米，樓面地價9800元/平米）。
一般來說，地價佔房價成本的三分之一到二分之一，這是業內通行的估算方法。
新房政府限價，二手房則看品質，禹洲地產競得的這宗地，18400元/平米的樓面地價、容積率2.0、建築密度不超過20%，非常適合做高端改善產品；宗地所在的嬌子立交內側，前幾年一直以剛需為主，包括藍光金悅天驕、東方美地、華興新居、藍谷地，戶型小、容積率高、建築密度大，居住舒適度不高，很多人有了換房的需求和打算。產品不一樣，價格相差也很遠，可以參考保利天悅、融信公館等樓盤，這些樓盤周邊的二手房房價跟新房並不在一個檔次。
第三， 關於首進成都的禹洲地產
可能很多人都沒有聽過禹洲地產，這家廈門籍的房企，同為廈門房企的還有建發房產（就是天府新區樓盤建發淺水灣的開發商）。很多人說，禹洲地產的拿地行為與中南置地的2017年4月6日土拍的行為類似，擔心他會被套；這個不好預測，我們暫時不下結論。在百度搜尋引擎，以「禹洲 地王」為關鍵詞，也可以搜到很多新聞，禹洲在廈門、集美、新安等多地都創造過地王。
關於禹洲，之前在德商茶店子拿地的那場土拍中，他已經出現了，這次拿地可謂謀劃已久。
至於這宗地為何會拍出18400元/平米的高價，這無疑是禹洲地產的戰略拿地，顯示出入蓉的決心。此外，這宗地樓面地價雖然高，但由於地塊小，總價也就低了。對於禹洲地產這樣的上市房企，不到6個億的土地成本，根本不在話下。順帶說一句，廈門的房價比成都高得多，土地成本也高得多，禹洲這樣的房企見識了沿海城市的大風大浪，根本不在乎成都的這點毛毛雨。