來源：地產密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
3月底，成都市住建局曾對外通報了多起擾亂市場行為的涉事主體，其中「建發第五大道」等知名樓盤赫然在列。
雖相關部門三令五申，但依然有人鋌而走險。難道是因為處罰成本太輕？
具體看，「建發第五大道」項目公司成都盛和城置業未落實對項目管理責任，任由委託的經紀公司發布「建發第五大道在售不限購公寓」信息，實則賣其他產品，誤導消費者。
但這已不是「初犯」。去年6月份，成都天府新區管委會相關部門曾對該企業因房地產廣告違法行為而處罰10萬元。
以上我們不難看出，藏在幕後的實力房企——建發房產，一家在成都深耕多年的廈門老牌國資房企，從殺入城南大源村著手運作大盤，先後推出天府鷺洲、中央鷺洲等多個項目，又往南殺入雙流打造「建發淺水灣」等，以及西門的建發金沙裡等。
從銷售業績看，近年來建發房產在成都的表現像似「起了大早」卻「趕了晚集」。據克而瑞監測：成都樓市2019年房企銷售TOP10強，建發房產根本就擠不進去。
許久不曾於成都拿地的建發房產，4月2日卻真的突然飈了。當天，成都出讓了2幅地塊，一宗地位於武侯區機投鎮，被中南置地摘得，溢價率11.4%，另一宗地位於錦江區三聖鄉沙河堡附近，由建發房產搶得，溢價率近27%，耗資約46.8億元。
單純從溢價率看，上述這兩幅地塊遠不及春節後復工以來雙流、龍泉和新都3個成都二圈層出讓的地塊溢價高。
2月25日，雙流協和一宗地成交樓面價13700元/㎡、溢價率48.6%，競得者為一家非知名房企；
2月28日，龍泉大面一宗地成交樓面價11000元/㎡，溢價率96.4%，競得者為隆基泰和；
3月19日，新都三河街道一宗地成交樓面價11800元/㎡，溢價率125%，競得者為大發地產；
3月24日，成都天府新區萬安街道2幅地塊，達到最高限價觸發熔斷，藍光地塊成交樓面價10658元/㎡，溢價率49.5%，佳兆業地塊成交樓面價9757元/㎡，溢價率49.4%，考慮到2宗地均須無償移交23%體量，實際樓面價逾13000元/㎡。
3月26日，成都天府新區華陽街道香山村一宗地成家樓面價約11254.5元/㎡，溢價率50%，須無償移交15%體量，競得者為卓越集團。
從4月2日出讓的這兩幅地塊看，武侯區機投鎮去年以來已出讓多幅地塊，這次出讓從起拍價到成交價均未超出市場預期，超乎外界預料的是錦江區三聖鄉地塊，起拍價就達到15600元/㎡！
這是誰給的自信心？要知道：去年5月中旬，同樣是錦江區三聖鄉華新村一幅地塊，最終成交價達到18400元/㎡，溢價率134%，但起拍價7850元/㎡，競得者為閩系房企禹洲地產，晉級成都「新地王」。
禹洲首入成都之後僅隔了2個月，來自珠海國資房企的華發股份聯合體摘得錦江區東大街東沿線林家坡一宗地，成交樓面價19800元/㎡，溢價率41.43%，一舉刷新成都樓市地王記錄。
如今，建發成都搶得的「新地王」樓面價也同為19800元/平米，但從區位看，華發地塊更靠近市中心，位於城東1.5環，起拍價為14000元/㎡，而建發地塊位於東2.5環，起拍價高達15600元/㎡，成交樓面價更是比肩東1.5環。
業內評價說，「地方上敢批，開發商們也敢瘋搶！」言外之意，一部分開發商在拿地投資上開始信心「爆棚」。
據悉，節後復工不久，成都相關部門曾出臺紅頭文件，大概意思就是對於房企拿地，土地款一般最多可延期半年交納，特殊情況最長可延期1年交納。與其他城市一樣，成都也想盡辦法為房企拿地解決資金端的困擾。
對於高槓桿的民營房企來說，無疑是「雪中送炭」。放眼全國，更多大型國企、央企加入京廣等一線乃至成都、南京等新一線城市搶地大戰，讓這場本是為了應對疫情而出臺的扶持政策變得情況複雜起來，近來多地土拍頻現較高溢價。
當恆大近日喊出「控規模」、嚴格地說是控土地儲備規模時，其他更多中大型房企似乎還感覺「吃不飽」，繼續瘋狂拿地「儲糧」。在分化加劇的樓市當下，頭部之王跟後進者對市場的態度分歧明顯，「有人敬畏，有人豪賭」。
以建發房產為例，地產密探通過梳理2013年至今的這一輪完整的樓市周期，發現這家房企雖然銷售額一直在遞增，但從全口徑看，全國排名一直在50強左右徘徊，如2015年時曾躋身第37名，為史上最好的名次，去年排名第49位，對應銷售額738.5億元，比2018年前進4個名次，銷售額增加193.7億元。
5年前，建發股份曾試圖分拆建發房產、聯發集團等房地產業務以「建發發展」獨立上市，但一年後無疾而終。從建發股份去年上半年供應鏈和房地產兩大核心業務看，供應鏈受外貿影響毛利率僅有3%，房地產毛利率卻達到32.1%。
很顯然，建發股份旗下房地產收入雖不及供應鏈多，卻是公司的「利潤奶牛」。從2018年到去年半年報乃至三季報，營收、淨利增速嚴重下滑，能抓到的「最大抓手」無疑還是房地產。
註：建發股份最近三期財務業績
從去年中報我們就發現：建發股份曾著重提及要建發房產和聯發集團圍繞「衝銷售」、「保目標」等，撲捉市場小周期，促進銷售規模繼續增長。從表述看，銷售規模一再被特別強調。
去年三季報末，建發股份貨幣資金278億元，短期借款101.36億元，一年內到期有息負債131.44億元，若考慮受限資金，現金流並不寬裕。
3月6日，建發股份披露：2019年底淨資產金額660.9億元，借款餘額831.79億元。另據建發房產披露：去年底淨資產278.27億元，借款餘額528.41億元，以此計算有息負債率逾65%，比2018年末新增118億元，佔2018年末淨資產的42.38%。
據聯合資信統計，截至今年1月中旬，建發房產涉及存量債券餘額60.5億元。但地產密探研究發現，實際並非限於這些。
去年5月份，建發房產曾獲得證監會批文，被準許發行50億元小公募債，該債券主要用於「借新還舊」。去年7月下旬至8月下旬分三期已發行募資33億元（19建房01、19建房02、19建房03、19建房04、19建房05、19建房06）。
年初以來，建發房產母公司建發股份瘋狂發債。截至2020年2月末，未經審計借款餘額為1067.20億元，累計新增借款金額235.41億元，今年年1-2月累計新增借款佔上年末淨資產的35.62%。
據克而瑞監測：2018年，建發房產總土儲貨值1496億元，僅次於藍光發展，排名第73位，權益總土儲貨值1031億元，排名第75位，2019年新增土儲貨值562.6億元，排名55位，拿地耗資258.8億元，排名第43位，新增建面379.2萬平方米，排名第48位。
這說明：無論是銷售規模，還是新增土儲貨值，抑或總貨值，建發房產仍處於全國50強之後，面對樓市分化與洗牌，在成都激進拿地或只是其想擺脫困局的縮影。
舉一個近來最典型的例子，如北京國企首創置業，去年全口徑銷售額808.1億元，排名第43位，比建發還要靠前一些。據多家媒體爆料：首創置業新年伊始新任總裁燕山上任以來，「開始大規模裁員，部分城市公司某部門有5名員工，現有2名員工；部分項目幾乎所有部門都被裁掉」。
首創置業不久雖否認「大規模裁員」一說，但從去年業績看，營業收入同比下滑10.6%，歸結一點是可供結轉收入的開發物業減少。所以即便是國企，也面臨極大的市場挑戰及同行之間的激烈競爭。
無論央企，還是民企；無論頭部大鱷，還是百強或50強之內的房企，不順勢而為，就會被市場倒逼往前走，若跑不起來比別人更快，只能淘汰出局。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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