最高法判例:承包人對發包人享有的工程款優先受償權優先於抵押權和其他債權

但該優先受償權不得對抗商品房消費者的權利！

【裁判要旨】

1.根據《合同法》第二百八十六條及《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》[法釋（2002）16號]第一條之規定，承包人對發包人享有的工程款優先受償權優先於抵押權和其他債權，但該優先受償權不得對抗商品房消費者的權利。該規定是對購買商品房消費者的特殊保護。

2.工程價款優先權在本質上屬金錢債權，《執行異議和複議規定》第二十九條是關於金錢債權執行中，消費者主張排除執行的規定，故人民法院可以適用《執行異議和複議規定》第二十九條審理涉消費者權利與 工程款優先受償權交叉的執行異議之訴案件。

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中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2020）最高法民終316號

上訴人（原審原告）：甘肅萬城建築工程有限責任公司。

法定代表人：李明生，該公司董事長。

委託訴訟代理人：張國維，甘肅文廣律師事務所律師。

委託訴訟代理人：張肖敏，甘肅文廣律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：甘肅盛世豪龍房地產開發有限公司

法定代表人：丁大雙，該公司董事長。

被上訴人（原審被告）：劉旭美，男，1983年出生，漢族

委託訴訟代理人：魏列文，甘肅魏列文律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）：中國郵政儲蓄銀行股份有限公司皋蘭縣支行。

委託訴訟代理人：王維綱，甘肅和乾律師事務所律師。

委託訴訟代理人：嶽林林，甘肅和乾律師事務所律師。

上訴人甘肅萬城建築工程有限責任公司（以下簡稱萬城公司）因與被上訴人甘肅盛世豪龍房地產開發有限公司（以下簡稱盛世公司）、劉旭美、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司皋蘭縣支行（以下簡稱郵儲銀行皋蘭支行）申請執行人執行異議之訴糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2019）甘民初155號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年4月8日立案後，依法組成合議庭審理本案，本案現已審理終結。

萬城公司上訴請求：一、撤銷本案一審判決，改判準許對甘肅省皋蘭縣石洞鎮北辰路中堡村委會南側3N-6-1001號房屋執行；二、由被上訴人承擔本案一、二審案件受理費。

主要事實和理由為：一、雖然劉旭美與盛世公司在查封前籤訂了《商品房買賣合同》，但是劉旭美實際付款的金額與盛世公司出具的收據並不相符；劉旭美與郵儲銀行皋蘭支行籤訂《個人購房/購車借款及擔保合同》時，案涉房屋已經被查封，郵儲銀行皋蘭支行放款時間在法院查封之後，且郵儲銀行皋蘭支行將貸款發放給盛世公司的分支機構，不僅銀行放款存在違規操作現象，劉旭美也無證據證明其在案涉房屋查封之前已支付的房款超過合同總價款的百分之五十；案涉《個人購房/購車借款及擔保合同》加蓋的備案登記及登記機關印章均系偽造的，原審法院未查明該節事實，將依據無效合同而發放的貸款作為買受人已支付購房款排除執行，對抗萬城公司的優先受償權，沒有事實和法律依據；劉旭美和盛世公司在明知法院查封後不能辦理備案，依然在買賣房屋，目的系對抗執行。另，劉旭美購買的案涉房屋已經抵押給案外人北京鵬潤金服在線信息技術有限公司（以下簡稱鵬潤公司），原審法院未查清該事實，以該公司未主張抵押權為由認定劉旭美買賣房屋的合法性與法律相悖。因此，原審法院認定相關事實不清，劉旭美不符合排除執行的相關規定。二、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》）第二十九條的適用前提系「登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議」，此處的「登記」應當指完成「初始登記」，但是本案中案涉工程並未經竣工驗收，不得隨意處置，更未依據相關法律法規完成「初始登記」，原審法院以「部分房屋完成了備案登記，房地產交易中心配合了法院查封」，認定案涉房屋屬於登記在盛世公司名下的商品房，系突破性的適用法律，屬適用法律錯誤。綜上，本案並不適用《執行異議和複議規定》第二十九條之規定，郵儲銀行皋蘭支行違規發放貸款的行為，亦不能作為購房人已付款達到合同約定總價款百分之五十的條件，原審法院據此駁回萬城公司的工程款優先受償權，認定事實不清，適用法律錯誤，應當改判支持萬城公司的上訴請求。

盛世公司未向本院提交答辯意見。

劉旭美答辯稱，劉旭美系與盛世公司籤訂合法的房屋買賣合同購買房屋，並且通過支付首付款和按揭貸款的方式足額支付了購房款。完成付款義務後，劉旭美已經合法佔有了該房屋，並向銀行進行按揭還款，且該房屋系劉旭美的唯一住房，萬城公司的優先受償權不得對抗劉旭美作為消費者對案涉房屋享有的物權期待權。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

郵儲銀行皋蘭支行答辯稱，郵儲銀行皋蘭支行已經足額支付劉旭美個人的一手住房貸款，萬城公司對涉案房屋享有的優先受償權不能對抗買受人劉旭美，劉旭美已經合法佔有系其唯一住房的該涉案房屋。

萬城公司向一審法院提出訴訟請求：1.撤銷(2019)甘執異142號民事裁定；2.恢復對位於甘肅省皋蘭縣石洞鎮中堡村委會南側的「頤和名都」3N-6-1001號房屋的執行；3.本案訴訟費和律師費由盛世公司和劉旭美承擔。

一審法院認定的事實：2017年5月10日，劉旭美與盛世公司籤訂商品房買賣合同，約定劉旭美購買盛世公司開發的位於皋蘭縣石洞鎮北辰路中堡村委會南側3Ｎ幢6單元1001號，建築面積86.21平方米，總房款417661元，付款方式為首付87661元，銀行貸款330000元。2017年5月26日，劉旭美向郵儲銀行皋蘭支行申請貸款，2017年7月28日，郵儲銀行皋蘭支行、劉旭美與盛世公司籤訂《個人購房／購車借款及擔保合同》，約定郵儲銀行皋蘭支行根據劉旭美的申請，同意發放個人購置房屋貸款290000元，劉旭美授權郵儲銀行皋蘭支行將貸款資金從其本人帳戶劃付至甘肅盛世豪龍房地產開發有限公司忠和分公司（以下簡稱盛世公司忠和分公司）帳戶，2017年8月1日，郵儲銀行皋蘭支行放款290000元。劉旭美實際支付的首付款為127661元。之後，劉旭美通過卡號62×××32按月歸還貸款至今。

另查明，2016年5月19日，涉案房屋已被盛世公司抵押給鵬潤公司。鵬潤公司未主張實現其抵押權。

還查明，2017年7月20日，該院依據萬城公司與盛世公司建設工程施工合同糾紛一案作出的（2017）甘民初94號民事裁定書，保全查封了盛世公司名下位於皋蘭縣石洞鎮北辰路中堡村委會南側的239套商品住宅樓房和4號樓一、二層商鋪，其中包括劉旭美購買的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民終397號民事判決書判定由盛世公司向萬城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法確認萬城公司享有盛世公司所欠付工程款在皋蘭縣石洞鎮中堡村委會南側商住樓其施工範圍內享有優先受償權。本案由該院指定蘭州鐵路運輸中級法院執行，在對上述已查封房產執行拍賣中，劉旭美向該院提出執行異議，要求立即終止對涉案房屋的拍賣，該院於2019年8月1日作出（2019）甘執異142號執行裁定書，裁定中止對皋蘭縣石洞鎮北辰路中堡村委會南側3N幢6單元1001室的執行。萬城公司不服向該院提起執行異議之訴。

再查明，涉案房屋的用途是住宅，經皋蘭縣房地產服務中心出具的《蘭州市房屋登記電子信息查詢證明》證實，劉旭美名下無其他用於居住的房屋。

一審法院認為，本案爭議的焦點問題是劉旭美對於案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

萬城公司申請對涉案房屋強制執行，系因生效判決確認其享有盛世公司所欠付工程款在皋蘭縣石洞鎮中堡村委會南側商住樓其施工範圍內優先受償權。劉旭美提出執行異議系認為其為購買房屋用於居住的消費者。《執行異議和複議規定》第二十七條規定：「申請執行人對執行標的享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外」。該條規定了排除優先受償權的執行異議的除外情形，即法律、司法解釋另有規定的除外。《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》法釋[2002]16號第二條規定：「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人」。根據上述規定消費者購買商品房交付全部或大部分款項即可對抗優先受償權。《執行異議和複議規定》第二十九條規定：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。」該條已明確規定了對抗優先受償權的三個條件。故本案的關鍵在於劉旭美的買受行為是否同時滿足上述條件。

第一，對於涉案房屋是否為登記在盛世公司名下的商品房的問題。萬城公司認為涉案工程項目未經竣工驗收，盛世公司存在欠付工程款的情形，不享有處分權，萬城公司對工程價款享有優先受償權。該院認為，經審理查明的事實，涉案項目未經竣工驗收，不可能完成登記，但涉案項目早已實際使用。另，盛世公司已取得商品房預售許可，國有土地使用權證，建設用地規劃許可證等進行商品房開發的許可，且其作為開發企業將其已實際佔有的房屋交付給買受人，也對部分買受人購買的房屋進行了合法備案登記，房地產交易中心亦針對該院的協助執行通知書配合進行了查封，故可以認定涉案房屋屬於在盛世公司名下的商品房。

第二，2017年5月10日，劉旭美與盛世公司籤訂商品房買賣合同購買案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。劉旭美與盛世公司籤訂的商品房買賣合同是雙方當事人真實意思的表示，劉旭美在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同，滿足第二十九條規定的第一項條件。

第三，劉旭美購買涉案房屋屬商品房住宅用於居住，且其名下無其他用於居住的房屋。萬城公司認為，劉旭美未提交證據證實其配偶以及子女名下無其他用於居住的房屋證明，而且劉旭美有宅基地，還存在其他用於居住的房屋。該院認為，《執行異議和複議規定》第二十九條第二項中規定的是「其名下」，萬城公司主張不僅包括購房者本人，還應包括購房者的配偶、子女名下都沒有其他用於居住的房屋沒有法律依據，不予支持。而對於登記在其名下的房屋的地點，限於被執行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登記問題。萬城公司認為劉旭美有宅基地還存在登記在其名下的房屋的理由不能成立。劉旭美的買受行為滿足第二十九條規定的第二項條件。

第四，劉旭美於2017年5月13日和2017年5月18日共支付首付款127661元，劉旭美於2017年5月26日向郵儲銀行皋蘭支行申請貸款，2017年7月28日，郵儲銀行皋蘭支行、劉旭美與盛世公司籤訂個人購房借款及擔保合同，郵儲銀行皋蘭支行受託向盛世公司忠和分公司支付貸款290000元。劉旭美依約按期歸還貸款本金和利息至今。劉旭美與郵儲銀行皋蘭支行籤訂《個人購房/購車借款及擔保合同》的時間和郵儲銀行皋蘭支行放款的時間雖然晚於2017年7月20日人民法院保全查封涉案房屋的時間，但從劉旭美提交貸款申請的時間看，劉旭美在首次付款後查封前即2017年5月26日已按約定申請銀行貸款，郵儲銀行皋蘭支行審查和發放貸款客觀上確實需要一定的時間，郵儲銀行皋蘭支行於2017年8月1日放款並非劉旭美原因造成，劉旭美對合同價款的支付滿足二十九條規定的第三項條件。

綜合上述四點，劉旭美的買受行為符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定的條件。

至於萬城公司認為郵儲銀行皋蘭支行對商品房買賣合同未盡審查義務，違規放款，因劉旭美所交房款來源違規，不能認定其已交納百分之五十房款的問題。該院認為，即使盛世公司、郵儲銀行皋蘭支行的行為不當，但劉旭美不明知亦不存在認可過錯，劉旭美按照合同約定通過首付款及貸款方式已全額支付購房款，表明其已履行合同義務。萬城公司的該項主張不能成立。

另，萬城公司所提涉案房屋已被抵押給鵬潤公司的問題。因本案審查的是劉旭美作為房屋消費者能否對抗萬城公司的優先受償權，與鵬潤公司的抵押權無關。且劉旭美的買受行為並不必然影響鵬潤公司抵押權的實現，即盛世公司向鵬潤公司履行債務就不涉及抵押權的實現問題。目前亦無證據證實因盛世公司不履行債務，鵬潤公司要求實現抵押權，即使發生亦是另一法律關係，應由鵬潤公司主張，與萬城公司無關。萬城公司的該項理由不能成立。

綜上所述，劉旭美作為房屋消費者的物權期待權應予保護，可以阻卻人民法院對涉案房屋的執行。萬城公司要求繼續對涉案房產執行的請求，不能成立，該院不予支持。依照《執行異議和複議規定》第二十九條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零四條、第三百零八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第三百零六條第一款第三項、第三百一十三條第二項規定，判決：駁回萬城公司的訴訟請求。

案件受理費7565元，由萬城公司負擔。

二審期間，各方當事人均未向本院提交新的證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院經審理認為，本案的爭議焦點為：一、本案是否應適用《執行異議和複議規定》第二十九條；二、案外人劉旭美購買案涉房屋的行為能否排除萬城公司對該房屋的強制執行。

一、關於本案是否適用《執行異議和複議規定》第二十九條問題

根據已查明的事實，在萬城公司與盛世公司建設工程施工合同糾紛一案中，萬城公司申請查封了盛世公司的案涉房屋。在該案二審判決生效後，萬城公司申請強制執行，在執行過程中，劉旭美以案外人身份提出異議，法院裁定中止執行。萬城公司遂提起本案執行異議之訴。本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條及《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》法釋（2002）16號第一條之規定，萬城公司享有的工程款優先受償權優先於抵押權和其他債權，但該優先受償權不得對抗消費者權利。該規定是對購買商品房消費者的特殊保護。案涉執行的工程價款優先權，本質上屬金錢債權，《執行異議和複議規定》第二十九條是關於金錢債權執行中，消費者主張排除執行的規定，故原審法院適用《執行異議和複議規定》第二十九條審理本案，並無不當。萬城公司認為，案涉房屋並未登記在房地產開發企業盛世公司名下，不適用《執行異議和複議規定》第二十九條之規定。因案涉項目未完成竣工驗收等，仍屬於在建工程項目，至今未能完成房產的初始登記，但盛世公司已經取得了國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、商品房預售許可證等相關開發、銷售的許可，根據《中華人民共和國物權法》第一百四十二條關於「建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人」的規定，案涉房產項目在辦理房地產的首次登記時，在沒有相反證據的情況下，應登記在盛世公司名下，歸盛世公司所有。萬城公司關於案涉房屋不屬於登記在開發企業名下房產而不適用《執行異議和複議規定》第二十九條之規定的主張，本院依法不予採信。

二、關於案外人劉旭美購買案涉房屋的行為能否排除萬城公司對該房屋的強制執行問題

《執行異議和複議規定》第二十九條規定：「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十」。根據本案現有證據，劉旭美的執行異議符合該條規定情形。第一，劉旭美與盛世公司籤訂的《商品房買賣合同》，系在萬城公司申請查封案涉房屋之前，本案審理中未發現影響合同效力的因素。萬城公司對盛世公司的商品房預售許可提出異議，但是根據已查明的事實，因該商品房預售許可證中最後一次延期批註時間是2015年7月，該批註內容是「同意延期」，並未註明延期後的到期日，故萬城公司的該主張沒有事實依據，本院不予採信。第二，案涉房屋系劉旭美的唯一住房，且已實際佔有和入住，劉旭美名下亦沒有其他住房。第三，《商品房買賣合同》約定的總價款為417661元，劉旭美與郵儲銀行皋蘭支行籤訂貸款合同，郵儲銀行皋蘭支行亦將劉旭美的貸款290000元，發放給盛世公司指定的收款人，盛世公司對收到郵儲銀行皋蘭支行款項並無異議，萬城公司於2018年6月27日二審判決生效後向原審法院提出執行申請時，劉旭美已經支付了大部分購房款，其付款情況符合《執行異議與複議規定》第二十九條第三項的規定。萬城公司主張劉旭美應當在查封之前支付購房款超過百分之五十，因該司法解釋並未限定交款時間必須在查封之前，故其主張沒有法律依據。

另外，關於萬城公司上訴主張郵儲銀行皋蘭支行違規發放貸款問題。因郵儲銀行皋蘭支行已經實際借款給劉旭美，用於支付了購房款，郵儲銀行皋蘭支行是否能夠辦理抵押登記及最終是否能收回全部貸款，屬於其自身借款風險的問題，與本案無關，不屬於本案審理範圍。關於萬城公司認為案涉房屋抵押時的備案登記印章及房管部門印章均系偽造及是否影響合同效力的問題。根據本案查明的事實，除上述加蓋偽造備案印章的合同外，劉旭美自己提供的《商品房買賣合同》並未加蓋該枚印章，故該枚印章是否系偽造，不影響案涉當事人之間合同關係的效力。關於案涉房屋已經抵押給案外人鵬潤公司問題。該抵押事實並不影響張恩秀排除萬城公司執行的權利，與萬城公司主張的優先受償權並無直接關聯，故萬城公司認為原審法院未查清該部分事實錯誤的問題，本院不予支持。

綜上，劉旭美購買涉案房屋情形，符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定的構成要件，且其權利能夠排除萬城公司的債權執行。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7565元，由甘肅萬城建築工程有限責任公司負擔。

本判決為終審判決。

二〇二〇年六月三十日

來源:民事審判