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大家好，我是螃蟹。
案情
位於佛山市某某新村的涉案房屋的產權屬韓某某所有。戴某某與韓某某達成口頭協議，約定由戴某某租用韓某某的房屋，雙方對租金、交租時間、定金等內容均有約定，其中租期約定為一年。
其後，韓某某將大門的鑰匙交付給戴某某，在雙方確認水、電錶讀數之後，戴某某入住涉案房屋。後來，韓某某擬定了書面的房屋租賃協議，交給戴某某並要求其籤字，但戴某某對協議的內容有異議，認為門窗及水電設施等尚未齊全，故不同意在正式的租賃合同上簽字。
其後，韓某某向戴某某發出通知，要求戴某某限期將其搬入涉案房屋的所有物品搬離，韓某某將收回使用。戴某某遂起訴至法院，請求確認雙方之間的租賃合同關係成立，判令韓某某繼續履行租賃合同。
裁判要旨
租賃合同一般通過書面形式約定固定的租賃期。但實際生活中，由於當事人之間存在口頭約定、租賃期限約定不明確、合同期屆滿後繼續使用租賃物等情形，會導致不定期租賃情形的出現。對於不定期租賃關係，合同雙方當事人均可以隨時提出解除合同，但出租人提出解除合同的，應當在合理期限之前通知承租人。
裁判區人民法院經審理認為，戴某某與韓某某就租賃房屋的事宜經磋商初步達成口頭協議，該協議是雙方真實意思表示，合法有效，受法律保護。雖然協議中就其他具體的事項未最終確定，但就租賃房屋的位置、期限、租金、違約責任等主要條款均已作出了約定，從韓某某收取按金，雙方核實水電錶讀數，韓某某交付房屋的行為等，可以確認雙方已實際進行了履行，故法院確認租賃關係成立且有效，對戴某某要求韓某某繼續履行合同予以支持。
根據《中華人民共和國合同法》第二百一十六條的規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。涉案房屋內堆放韓某某的雜物影響戴某某對租賃物的有效使用，因此韓某某應當將涉案房屋內存放的屬韓某某所有的雜物搬離該房屋。
該法第二百二十條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」第二百二十一條又規定：「承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。」涉案房屋門窗、水電設施尚未齊全，且雙方對租賃物維修未作其它約定，因此韓某某作為出租人應當履行維修義務。
若韓某某在合理期限內不履行維修義務，戴某某有權自行維修，維修費用由出租人負擔，故戴某某請求韓某某將涉案房屋門窗及水電維修好，並將雜物清除，予以支持。
綜上，區法院判決：一、雙方租賃關係成立且有效，雙方應繼續履行；二、韓某某於判決發生法律效力之日起十日內，將涉案房屋中屬韓某某所有的雜物搬離，以及維修相關設施設備。
一審宣判後，韓某某提起上訴認為，戴某某搬進房屋後，拒絕按照雙方的口頭約定向韓某某提供身份證明、籤訂合同、預交租金等。韓某某曾兩次前往戴某某住處與之協商解決，均未果，故韓某某改變初衷，不願將房屋繼續租給戴某某。2009年11月27日，韓某某向戴某某發出限期搬出的通知。
根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規定，租賃期限六個月以上的應當採取書面形式，當事人不採取書面形式的，視為不定期租賃。韓某某要求戴某某籤訂正式書面合同而遭拒絕，因此，即使雙方口頭達成協議，也可視為不定期租賃，韓某某要求戴某某限期搬出，符合法理。
《中華人民共和國合同法》第二百二十七條又規定，承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以解除合同。戴某某從搬進房屋佔用至今，已有兩個餘月，其未向韓某某交付租金，連水電費也未交，而是由韓某某墊付。
因此，請求法院判令終止雙方的口頭租賃協議。佛山市中級人民法院經審理認為，本案中，戴某某與韓某某經協商就租賃房屋的事宜初步達成口頭協議。雖然雙方尚未籤訂正式的書面租賃合同，但從韓某某交付房屋鑰匙、雙方核實水電錶讀數、戴某某搬入涉案房屋等行為，可以確認雙方已實際履行了合同，故應確認雙方的租賃關係成立。
《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定：「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。」該法第二百三十二條規定：「當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。」
由於戴某某與韓某某雙方約定租賃期限為一年，卻未籤訂正式的書面合同，故根據上述法律規定，雙方實際上形成的是不定期租賃關係。據此，合同當事人可以隨時主張解除雙方之間的租賃關係。
根據《中華人民共和國合同法》第九十六條的規定，當事人一方依照法律規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
本案中，韓某某已向戴某某發出通知，要求戴某某限期將其搬入涉案房屋的所有物品搬離，韓某某將收回使用。戴某某遂向法院提起訴訟，請求判令韓某某繼續履行租賃合同，並在訴訟中提供了上述通知。
由此可見，韓某某實際上已經以發通知的形式向戴某某主張解除雙方之間的不定期租賃關係，戴某某也收到了該份通知。因此，依照上述法律規定，雙方已符合解除合同的條件，應確認雙方之間的租賃關係解除。而且從本案的實際情況分析，戴某某與韓某某之妻曾因房屋租賃問題發生糾紛，引致雙方發生衝突繼而報警，民警曾主持雙方就房屋租賃問題進行調解，但最終沒有達成一致意見。
韓某某在二審期間再次提出終止租賃協議，經法院主持調解，雙方仍沒有達成一致意見。由此可見，實際上雙方已不存在繼續履行合同的基礎。戴某某要求韓某某繼續履行租賃合同，理據不足，不予支持。
在雙方的租賃關係解除、不存在繼續履行合同的基礎的情況下，戴某某要求韓某某將涉案房屋內屬其所有的物品全部搬走，維修有關設備設施，缺乏合同依據，對上述請求不予支持。
綜上，法院判決：一、撤銷原審判決；二、駁回戴某某的訴訟請求。
評析
租賃合同一般通過書面形式約定固定的租賃期，但實際生活中由於各種原因會導致不定期租賃情形的出現。對於不定期租賃的認定，《中華人民共和國合同法》第二百一十五條規定：「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。」
該法第二百三十二條規定：「當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。」該法第二百三十六條規定：「租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。」
由此可見，根據法律規定，不定期租賃有三種情況：1、租賃期六個月以上，但當事人未採用書面形式約定的；2、租賃期沒有約定或約定不明確且事後沒有協議約定的；3、租賃期屆滿後繼續使用租賃物且出租人沒有提出異議的。
對於不定期租賃合同的解除問題，《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定：「當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人」，筆者認為，該規定應適用於上述三種不定期租賃的情形。
據此，可以理解為，在不定期租賃合同關係中，合同雙方均可以隨時解除合同，但出租人解除租賃合同的，須受到一定條件的限制，即必須在合理期限之前通知承租人，結合司法實踐，還應當根據通知所載的具體內容確定租賃合同解除的具體時間。
具體到本案，雖然戴某某與韓某某之間達成口頭的租賃協議，但由於雙方約定的租賃期限在六個月以上，且未訂立正式書面租賃合同，故屬於上述不定期租賃的第一種情形，依法應認定雙方之間形成的是不定期租賃關係。在合同履行過程中，雙方發生糾紛，韓某某不願意繼續維繫合同關係，而戴某某則起訴要求繼續履行合同。由此可見，雙方的爭議焦點在於不定期租賃合同是否應當解除。
二審法院經審理查明，韓某某曾向戴某某發出限期搬離的通知，要求解除合同，在訴訟過程中，韓某某也主張解除合同。因此，縱觀整個事件的過程，韓某某作為出租人已經在合理期限之內通知承租人解除租賃合同，雙方的不定期租賃關係已符合法定解除的條件，戴某某要求繼續履行合同的依據不足，故二審法院駁回其訴訟請求。
來源：佛山市中級人民法院
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