來源：格隆匯
來源：文杰淘樓
最近，有個大V發微博感嘆，有朋友買了華潤城，短短一年就漲了一千萬。
哪裡是第二個華潤城？從新盤套利角度，無疑是深業中城，這個盤總共才192套，認籌人數卻達到了2794名，中籤率極低，只有6.8%，相當於15個人搶一套房子。最後搖號搖出500人，開盤當天選到239號就已經售罄。
此外，深業中城總價最低的也有1500萬，可以說，這種新盤套利只是土豪的盛宴，而且只屬於小部分幸運兒，不是普通人能夠上車的機會。
但是，對普通人而言，其實還有一個被很多人忽視的、真正的華潤城升級版：華潤湖貝舊改，這裡卻可以低門檻、從容布局。
前段時間，備受矚目的羅湖華潤湖貝舊改終於正式動工了，最大的時間不確定性已經消除！
為了解一線實地進展，淘哥特意去現場進行了查探，尋找布局機會。
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湖貝舊改最新進展
9月28日，深圳市羅湖區2019年第三季度重大項目集中開工活動舉辦，淘哥注意到，現場宣布開工的18個重大項目中，包括備受矚目的湖貝片區城市更新項目。
這意味著，經過長達20年的規劃、談判和等待，羅湖華潤湖貝舊改終於由官方宣布——正式動工了。
圖源華潤置地城市更新
淘哥接下來為大家仔細分析分析這個舊改，並帶來了一線實地進展和布局機會。
湖貝舊改項目是深圳市首個城市更新統籌片區，地處東門街道羅湖的核心位置，無縫連結2號線湖貝站和3號線曬布站。舊改範圍和位置大致如下，淘哥在地圖上做了標註：
政府紅線範圍示意
項目東至文錦中路，西靠東門中路，南臨深南東路，北至中興路，分四期進行開發，本次動工的是一期，位置在靠近萬科深南道68號一側，緊鄰湖貝路，以樂園路為分界線，分成了東西兩塊，具體位置如下圖所示：
其中，已動工地塊1已經開始了大面積施工，以下是圖示中地塊1的俯拍視野景觀：
已動工地塊1現狀
從圖中可以看出，此部分動工地塊已經有很多大型機械進駐作業，相當大的一部分面積已經在平整土地，依然殘存的樓體也已經遭到損壞，破舊不堪，形似危樓，應該已經基本搬空。
以下是圖示中地塊2的俯拍視野景觀：
已動工地塊2現狀
從圖中可以看出，此部分地塊的樓體還較為完整、整潔，只有小部分區域在施工，就是上圖圖示中樂園路與湖貝路交叉口的角落部分。
淘哥對湖貝舊改內部也進行了實地考察，發現路上到處都是華潤集團的施工圍擋，有的樓體上已經覆蓋了綠網，有的樓體被拆了一半，有的樓體被貼上了拆字海報。
湖貝片區內部現狀
經過實地踩盤，淘哥發現湖貝舊改項目真的很大，淘哥下午5點左右到地方，走到天黑才把片區基本走完，一路不停，用了將近一個小時40分鐘。
而且項目已經開始了大規模的施工，大面積土地都被平整。
已動工地塊1，因土地已平整，視野非常開闊
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500米地標+5條地鐵+49萬平商業+700億投資
湖貝規格遠超華潤城
淘哥提醒大家，一定要高度重視華潤湖貝舊改，這個項目比大衝華潤城規格還要高，是3.0升級版的華潤城，將推動片區價值實現根本性的重塑，帶來城市價值的飆升！
因為羅湖區政府宣布湖貝片區城市更新項目正式動工的當天（9月28日），在羅湖「雙周發布」城市更新專場上，羅湖區城市更新和土地整備局局長陳磊峰介紹了湖貝城市更新統籌片區整體規劃，淘哥仔細看了之後，感覺非常震撼。
過去幾年，湖貝舊改規劃有很多信息一直在流傳，但是一直沒有官方定論，如今陳磊峰局長出面，等於是從政府層面確認了湖貝舊改方案，最具權威性。深圳商報、搜狐等各大媒體也對此事進行了報導。
據陳磊峰局長透露，湖貝項目共分四期建設，總計容建築面積220萬平方米，總投資預計高達700億，預計2030年建設完成，大家最關心的湖貝塔地標，預計在2028年落成。
要知道，南山華潤城總建面280萬平，總投資才300多億。也就是說，湖貝體量和華潤城差不多，但是投資額卻是華潤城的兩倍多！
根據規劃，湖貝舊改項目有500米地標摩天大樓湖貝塔，5條地鐵軌道交匯，還有49萬平的萬象系頂級商業， 將建深圳首個最高的垂直MALL，今後是深圳的「最潮地、最嗨地」。
建成後，項目自身的商業體量與目前的東門商圈、萬象城商圈、國貿商圈連成一片，將成為深圳罕見的超級大商圈和深圳新天地，對片區的帶動作用或可與東京的銀座比肩，吸引全國乃至全世界的人前來娛樂消費。
前段時間網上曝光了效果圖（下圖），整個片區高樓林立，極具現代感和國際範，視覺感受十分震撼。
湖貝城市更新統籌片區效果圖
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湖貝舊改對標紐約、倫敦、東京
打造先行示範區新地標
事實上，湖貝舊改規劃規格之高從定位就能看出幾分端倪。華潤置地高級副總裁孔小凱曾公開表示：湖貝舊改項目是對標倫敦、紐約、東京，以世界眼光、國際標準、中國特色，打造成為大灣區發展的典範之作，提供全球高密度城區再城市化的深圳方案。
華潤還表示，要把湖貝建設成為比肩倫敦國王十字區、紐約哈德遜廣場的全球性地標建築群，立志成為社會主義強國城市範例的主力項目。
注意這個定位，與先行示範區目標一致。規格如此之高，在舊改項目中前所未見，可見羅湖政府和華潤的雄心壯志。
淘哥認為，湖貝就是羅湖三級進化版的「華潤城」，而且血統純正，由舊改大拿華潤主掌，將為羅湖片區帶來三大「重生」級的改變。
1、羅湖片區格局面貌將會重塑，城市環境將會進一步提升。
2、服務，學校、醫院、文體設施等水平會邁上一個新臺階。
3、最重要的是，整個地段的升值會帶來房價的升值，吸引中高收入階層前去置業。
也就是說，羅湖片區的城市價值即將迎來一個爆發期，對這一片區的物業價值需要重新梳理和評估了。
湖貝城市更新統籌片區效果圖
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華潤舊改頂級產品
深圳城市文化新名片
具體到方案規劃上，湖貝更是特色鮮明，十分值得期待。
湖貝舊改佔地34萬平方米，總計容建築面積220萬平方米（地下20萬平方米，是一個很大的「地下城」），總投資預計高達700億，預計2030年建設完成。
根據規劃，湖貝舊改項目將是未來十年全球千萬人口以上發達城市主城區屈指可數的巨型都市綜合體。
將引入大型總部企業和國際機構，打造多元頂級產業聚集的總部基地，鞏固提升羅湖金融、商服、商貿等三大產業。有深圳首個最高的垂直MALL，還有500米湖貝地標塔樓。
湖貝舊改宣傳視頻
與傳統舊改項目相比，湖貝舊改有四大差異化亮點：
1) 湖貝舊改是深圳未來的新天地，劃定1.4萬平米的南坊舊村保護和活化範圍，保存了建於明憲宗年間，至今約有550年歷史的湖貝古村，並將其活化為12000平米具有嶺南風情的商業，讓湖貝舊改擁有了獨一無二的精神特性，將成為深圳城市級的文化名片。
2) 項目規劃建設建面4萬平方米的大型文化設施，包括大劇院、音樂廳、博物館、美術館等文化設施集群。
其中歌劇院1500座，比深圳大劇院還多了300座，並且對標日本涉谷之光東急大劇院，引入百老匯的世界級劇目；音樂廳1200座，是深圳音樂廳的2倍。美術館與何香凝美術館（6000平米）體量相近。
冰上運動中心對標紐約麥迪遜花園和上海飛揚體育中心，打造國際冰聯2+1賽訓中心。影視文化中心是全國首席城市級拍攝基地，還是電影博物館。
可以發現，湖貝項目引入的都是國際頂尖文旅配套和世界級展覽及劇目，將成為深圳新的文化地標集群，成為輻射華南四省的文化高地。
圖片僅供效果展示，以政府最終公示為準
3) 項目規劃49萬平米的商業，擴容並升級東門商圈，打造多元業態的國際潮流消費中心，分西、中、東區三個區。
西區與東門緊密相連，將建立深圳首個最高的垂直MALL。中區將建成深圳首個生態商業垂直購物中心，潮流商業區和傳統街區，打造萬象奇蹟。東區以城市代表品牌旗艦店為主。
這個商業是萬象城的3.0版本，與1.0華潤萬象城和2.0是華潤萬象天地相比，有三個重要升級：
一是商業體量更大，比南山萬象天地（23萬平）大了兩倍多。
二是提前把機動車導入-15米的地下通道。
三是提供了1萬個停車位，超過世界最大室內停車場——芝加哥機場9250個！
可以說，這是萬象城系列的頂級產品，是華潤商業的集大成之作，將成為深圳最高端的商業地標！
湖貝城市更新統籌片區效果圖
4)項目整合周邊地鐵線路，利用立體車道、公交樞紐、空中連廊，打造公共運輸為導向的泛樞紐。擁有5地鐵線交匯和羅湖口岸、文錦渡口岸、蓮塘口岸三大口岸齊聚的強大交通優勢。
淘哥認為，地鐵是項目交通最大的亮點，項目地下空間整合了5條地鐵線，從「項目一期A4、A9地塊擬拆除與建設用地範圍圖」可以看出，有四條線路和站點都已經很明晰，分別為2號線湖貝站、3號線曬布站，5號線西延線（建設中）和25號線（規劃中）的規劃站點，另外一條線路和站點並未顯示。
但不管另一條線路情況如何，這種地鐵樞紐規劃都已經是超級無敵了，幾乎可以快速通達深圳各個區域，想去哪就去哪兒。
綜上，可以發現，湖貝舊改項目之所以是華潤舊改的3.0版本，是因為湖貝不僅擁有和南山華潤城相媲美的體量，兩倍於南山華潤城的投資，還藉由地標建築、文化設施集群、獨特的歷史底蘊形成了一個新的城市綜合體特例，在全深圳都獨一無二。
淘哥認為，湖貝舊改無疑是一個超高標準的、超級巨無霸的、超國際化項目，將擁有超級震撼的視覺衝擊、超級完善的配套體系和難以複製的精神人文高度。
可以說，湖貝舊改就是深圳以後的城市文化名片，地位相當於上海的新天地，東京的銀座。這樣高規格的湖貝舊改，再憑藉五地鐵+三口岸的交通優勢，將形成強大的綜合虹吸效應，為片區帶來強大的活力和價值暴擊。
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華潤城有業主一年賺了一千萬
湖貝舊改之下，片區房價會翻倍嗎？
眼下，湖貝舊改一期已經正式開工，總建面達到70.5萬平方米，總投資達到208億元，預計在2024年建成。也就是說，未來5年，湖貝片區的城市格局將發生一個很大的變化。
在這個變化之下，會對片區房價又帶來怎樣的衝擊？淘哥還是用大衝舊改華潤城為例來給大家分析。
先分享一個有意思的事情，最近，有個大V發微博感嘆，有朋友買了華潤城，短短一年就漲了一千萬。
淘哥特意去進行了核實，鏈家顯示，華潤城最近的一套成交記錄是2019年9月26日，面積為194.56平，成交總價確實已經超兩千萬，不過不是博主所說的2580萬，而是更高，去到了2620萬，成交單價約13.5萬。
值得注意的是，華潤城2期於2014年11月30日開盤時，售賣均價才5萬，也就是說，這個成交單價比開盤均價高了約2.7倍！
而且，鏈家顯示，華潤城二期目前掛盤房源25套，參考均價已經達到了13.1萬元，最高的掛盤價格更是高達15.8萬/平，可見，華潤二期價位高企是一個普遍現象。
其實不止華潤城二期的樓盤漲幅驚人，就連附近的二手樓盤，這幾年漲幅也很大，尤其是離華潤城最近的幾個樓盤，房齡20多年的二手房，均價也已經去到了8.5萬以上。
鏈家顯示，科技園三十區二手房均價8.5萬（1992年）；科技園五十八區9.6萬（1996年）；英倫名苑一、二、三期約10萬（2002-2005年）；紅樹別院14.9萬（2014年）。
其中科技園五十八區，2016年2月的成交單價為7.2萬左右，而最近一筆8月份的成交記錄單價是10萬多，而且成交周期僅1天，3年漲了約40%。
紅樹別院，2017年6月的成交價約9萬，而最近一筆9月份的成交記錄是12萬多，成交周期也才11天，2年漲了約33%。
「房價五年翻2.7倍，有人一年賺1千萬，周邊二手房價格三年漲40%……」可以發現，一個華潤舊改落地，對房價的帶動可以用「暴擊」來形容。
淘哥不得不說，舊改帶來的樓市機遇到底有多大，只有買過的人才知道。
所以淘哥一直強調，買房一定要抓住機遇，有些人買了一套房，後來有三四套房為他遮風擋雨，而有些人，在樓市面前猶豫不決，最後一套也買不起。
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湖貝舊改一路之隔
單價6萬左右搶佔窪地資產
現在，湖貝舊改就是一個很好的機遇。淘哥在踩盤的時候，正好發現湖貝舊改附近有一個樓盤，現售產品為約42-95 平方米臻藏小戶，不限購不限貸，僅少量單位在售，單價5字頭起，均價約6.2萬左右，首付約140萬起。
項目名為萬科深南道68號，與湖貝舊改隔深南東路相望，從項目高層向北看，剛好可以看到湖貝500米地標塔樓。
這種地段的房子大概是什麼地位？淘哥認為，基本等於北京長安街、上海新天地、日本東京銀座或者紐約第五大道旁的物業地位，超越了房子本身的意義，更多的還是一種身份的象徵。
萬科深南道68號總建面約18.3萬㎡，涵蓋高端公寓、精英辦公、精品商業等產品業態，自帶約2萬㎡商業，由萬科自持運營萬科物業，周邊各項生活配套十分成熟。
僅拿地鐵交通配套來說，項目周邊就匯聚了1號線、2號線、3號線、5號線和9號線，約500米距離內就有湖貝站、文錦站、向西村站、黃貝嶺站四個站點，是少見的五條地鐵交匯樓盤。
未來，項目與湖貝舊改的地下地鐵交通網絡再進一步連結，將形成前所未見的，十分強大的交通體系。
項目周邊地鐵站點示意
此外，項目還擁有萬象城、KKMALL、金光華廣場、東門步行街等商圈配套；羅湖醫院、深圳市人民醫院第一門診部、深圳市羅湖區醫院等醫療配套；羅湖文化公園、湖貝公園等生態文娛配套。
總之，項目配套堪稱完美，項目在售6萬多的價格現在不買，以後就很難買到了。因為羅湖區相對面貌較為老舊，目前是最大的窪地時期。而根據規劃，湖貝舊改一期到2024年建成，湖貝塔2028年建成，整體2030年建成，在這個過程中，隨著項目的不斷推進落地，片區及周邊物業將會有幾波價值躍升的節點。
現在巨無霸湖貝舊改已經大面積動工，片區格局和環境即將重塑，片區價值飆升機遇已經到來。
接下來，項目價格很大概率會有一個像華潤城一樣的上漲期。淘哥認為，現在入手項目正是好時機，感興趣的朋友要抓緊了。