來源：房天下 發布時間：2017-12-08
房屋交易過程中，不僅會出現各種「費」「金」「稅」，當然還有*我們要講的「價」，總之一句話，都與錢有關。房屋交易過程中的網籤價、過戶指導價、評估價、銷售價這四種「價」的不同，每一個都意義非凡。
一、網籤價
網籤是新房和二手房交易中都要經歷的一個環節，經歷過網籤環節的房屋交易，是在房地產管理部門監管下進行的防止房屋一房二賣風險的一重保障，一旦網籤成功，便在管理系統上留下記錄，讓以後的房屋走向和交易更加透明。而網籤價就是在這裡產生的。
所謂「網籤價」是指在網管局系統裡體現的銷售價格，是「網籤合同」上約定的價格。這個價格一般而言要比實際銷售價低，但又不低於較低過戶指導價。
網籤價的另一個意義在於它事關購房者繳納稅款的多少。
二、過戶指導價
過戶指導價主要是針對稅費的一項政策，是由政府價格主管部門或其他有關部門按照定價權限和範圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。
即過戶指導價是政府給出的強制性的價格範圍。不同區域、同區域不同小區、同小區不同樓層的過戶指導價都可能是不一樣的。房子的價格在過戶指導價的合理區間內，且在沒有其他因素影響的情況下，是可以順利完成過戶的。
又因為過戶指導價是為了避免房價過低導致避稅行為而制定的一項策略，所以如果房價超出過戶指導價，就會不同程度的繳納更多的稅費。過戶指導價的具體價格標準和繳稅實施標準一般在各地政府部門或者稅務部門都是可以查到的。
三、評估價
評估價是以市場交易價格為基礎，根據一定的評估方法對房屋和市場情況作出的客觀合理的價格估計。由於估價方法不同，所以得出的價格也會有所差別。但是，差別也不會太離譜，評估價一般是房屋銷售價的七八成。
關於評估價的另一個核心在於，二手房交易過程中，房屋評估價是銀行判斷審批貸款額度多少的一個標準，所以很多人為了多獲得貸款，減小購房壓力，常常會抬高評估價，但是這種做法存在一定的風險。
四、銷售價、又叫銷售價
銷售價的交易對象是購房者和開發商或者是購房者和二手房賣家，銷售價是指購房者*終支付給賣家的總金額，是房屋的實際銷售價格，比如出價100萬的房子，*終以97萬銷售，那麼銷售價就是97萬。一般而言，銷售價與網籤價、評估價、過戶指導價會有所差別。
我們知道，買二手房向銀行申請貸款或者繳納二手房交易稅費的時候，需要對該房屋進行評估，會產生一個評估價。那麼，哪些因素會影響評估價的高低呢？評估價越高越好嗎？
影響評估價的因素
影響房屋評估價的因素有區域因素和房屋本身的因素。
區域因素主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境汙染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素，而小區環境的好壞直接影響著人們的居住品質，也直接關係房價高低。
房屋因素主要包括房屋的新舊、樓層高低、朝向好壞、戶型格局、裝修好壞、燃氣狀況、物業類型、通風採光、景觀等，都會對房屋的評估價造成影響。具體如下：
1、房屋樓層
塔樓：中間層（6－15層）＞高層（15層以上）＞底層（5層以下）。
板樓：中間層（2－4層）＞1層＞（5－6層）。
2、房屋利用率
房屋利用率越大，價錢越高。（計算方法：房本測繪頁中公攤係數，公攤係數越小，房屋利用率越大）
3、房屋朝向
塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北。
板樓：南北＞雙南＞東西＞東向。
4、房齡
年代越新，房價越高（年代新，房屋折舊率低，貸款相對多）。
此外，房屋的面積、戶型、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估值的高低。
評估價越高越好嗎？
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。
1、二手房稅費
一些城市繳納的交易稅費如增值稅、契稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。
2、二手房貸款額度
由於二手房首付款＝實際銷售價－貸款額度，貸款額度＝評估價×（1－首付比例），因此，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金。
總的來說，影響評估價的因素還是很多的，評估價的高低，各有利弊。
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