署名:同策研究院宋紅衛
房價高是所有魔都人共同的感受,按照當前的上海平均收入和房價來看,一個家庭不吃不喝要28年。自2016年3月25日出臺「滬九條」後,房價從當年的38248元/平米,上漲到2020年的56718元/平米,年均漲幅達到12%。這個期間上海人均收入年均漲幅為7%。房價漲幅大大超過收入的增長。上海人買房太難了!普通百姓買房更難!
第一難:控制的是漲幅,房價仍在上漲
近兩年上海沒有出臺更為嚴厲的調控政策,(疫情期間還有鬆動的跡象),相關部門也沒有座談上海,這說明這個數據是符合「房住不炒」的,上海房地產市場也是健康平穩的。從房價數據來看,以具有標誌性意義的2016年10月份房價作為基期價格來計算,年均漲幅在12%(受2018年房價影響),其他年份基本穩定在5%左右(稍微低於收入的預期增幅6.2%)(年圖1)。如果按照默認的房價漲幅來看,2021年上海的均價會破6萬。即使把房價漲幅控制在收入增長幅度以下,由於二者基數不一樣,上海普通百姓買房也會越來越難!
第二難:收入是硬傷,收入水平決定了購房門檻
上海購買力集中在300萬-500萬,近期有媒體披露上海10月份成交數據中300萬以下的房子佔比64%,500萬以下佔比達到77%。這是由上海居民收入決定的。上海統計局公布的2019年上海市城鎮單位就業人員平均工資114962元,按照收入增幅,可估算2020年平均工資為124748元,折合月工資10396元(月收入過萬了),即使按照家庭夫妻兩個人收入來測算,正常銀行月供額度約10396元(不考慮作假流水情況),按照30年等額本息估算,可以貸款196萬。即使按照首套房首付3.5成來估算,可負擔302萬(196/0.65)。這是普通工薪階層真實收入和可負擔房價的真實寫照(讀者不要以自己的高收入水平來反駁上海購買力,更應該站在普通購房者的角度來衡量),這也解釋了為什麼300萬以下房子超過6成。300-500萬的購買力或許置換用房或者是掏空了6個錢包。如果房價繼續上漲,上海普通百姓買房會更難!
筆者推測這份數據是上海二手房市場交易數據,因為,新房市場300萬以下的房子佔比僅為21%左右,近兩年上海新房已經呈現豪宅化趨勢,便宜新房更多集中在外圍郊區,從宜居角度來看,剛需更多趨向二手房市場。普通百姓購買宜居新房的壓力更大!
隨著上海房價的不斷上漲,熱度不斷上升,魔都人話題已經從「買房」轉為討論「房價」望房興嘆,背後折射出的也是部分群體購房壓力越來越大,甚至已經到了買不起的地步。人們不禁要問,上海的房價到底有誰決定?
第三難:熱銷項目豪宅化,是房價的風向標
熱銷豪宅已經從三年前的500萬左右直接跳升到1000萬+(按套均100平米保守估計,對豪宅是低估的,豪宅面積偏大),熱銷豪宅是房價的風向標,熱銷項目的風向已經偏離了普通百姓的購買力。從每年銷量最好的TOP5樓盤來看,2017年價格最高的是中環國際公寓,均價為55480元/平米,2018年為龍湖天璞雅築,均價為52332元/平米,2019年為大名城紫金九號,均價為61472元/平米,2020年為瑞虹新城天悅郡庭,均價為109479元/平米。2020年熱銷項目最高價比2017年差不多翻了一番。並且2020年TOP5項目中除了10萬+的瑞虹新城項目外,另外兩個項目的均價分別為9萬+(中海臻如府)、8萬+(凱利海華府),也遠高於其他年份熱銷項目價格。
數據來源:同策dataln資料庫
誰控制房價:收入越高的群體,對房價的影響力越大
深入分析發現,上海的房價水平是由高收入群體決定的,並且收入水平越高對房價的影響力越大,高收入群體購房壓力也在變大。分析過程還是用數據說話,我們利用統計局公布的上海五等分收入數據,按照近15年(2004-2019年)的分布特徵,利用統計工具來計算收入分布函數,這樣可以計算出不同人群(10%-99%)的收入水平及不同收入群體對房價的影響力。
結論如下:
第一、我們用不同收入人群的收入跟房價的相關性來衡量對於房價的影響力,結論是:10%最高收入群體對於房價的影響力最大,影響力隨著收入從高到低依次降低。不同收入群體與房價的相關性見下圖
第二、富裕群體和低收入群體的購房壓力均在上升,低收入群體購房增加的購房壓力是富裕人群的4倍。
第三、上海普通百姓買房越來越難,收入最低的10%的人群房價收入比達到57年,如果單純靠收入基本無購房能力,只能依靠保障住房或者租賃住房來滿足居住需求。
第四、高收入群體購房壓力也較大,1%的高收入群體的房價收入比也達到10左右,比國際上一般認可的7-8左右的水平也要高。而10%的高收入群體的房價收入比達更高達16。。
概況下結論:最高收入群體是影響房價的最主要力量,但是高收入群體的購房壓力也在上升,普通百姓購房難上加難。高收入群體的收入決定了房價,普通百姓被動的成了房價接受者,不得不藉助六個錢包來支撐購買能力。
政策導向:頂層定調大城市大力發展租賃住房
2020年12月中央經濟工作會議提出重點關注大城市住房突出問題。給出的解決思路是:要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規範發展長租房市場(政策原文)。政策的導向是在大城市發展租賃住房,暗含的默認了當前大城市高房價,解決未來住房問題就是買不起就租吧。上海普通百姓未來購房的難度會進一步上升,租房可能是未來的一個解決思路。