一套房產被賣了兩次，到底哪個合同有效？房子究竟應該歸誰？近日，廈門中院審理了一起時間跨度長達十餘年的「一房二賣」案件。
第一次賣房，是買家華先生夫婦向業主阿南（化名）購房，不久後阿南交付房產證；第二次賣房，是第二個買家劉某夫婦向阿南購房。同年阿南將房屋產權轉移登記至第二個買家名下。
這究竟是怎麼回事？房東與第二個買家是不是「惡意串通」？我們一起來看看法官如何查明真相！
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意外 一套房子，竟被賣了兩次
這起「一房二賣」案件時間跨度長達十餘年。經查，2004年11月，第一個買家華先生與阿南籤訂了購房協議，約定阿南將訟爭房屋以91萬元的價格轉賣給華先生。第二年，購房款付清後，阿南向華先生交付房屋及產權證原件，約定2年後辦理過戶手續，但一直遲遲未辦理。
2015年10月前後，阿南與華先生的妻子華太太相約辦理房屋過戶手續未果。隨後，阿南帶著劉某至房屋，阿南擅自撬開並更換房屋的門鎖，並帶著劉某進入查看。
2015年12月，阿南與劉某夫婦籤訂房產買賣協議，成交總價450萬元。次日，劉某交付了20萬元定金。
2015年底，華太太的親戚欲進入訟爭房屋卻發現無法開鎖，請開鎖師傅開門後，卻發現劉某在屋內。雙方交談後，劉某離開。三日後，劉某向阿南支付230萬元，同年12月30日，房屋產權轉移登記至劉某夫婦名下。
華太太為此起訴至法院，提出確認第二個買家與阿南籤訂的房屋買賣協議無效等訴訟請求。
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蹊蹺 第二次賣房，存在「三大疑點」
本案的審查重點在於第二個買家劉某是否具有侵害第一個買家合法權益的故意，以及房東與第二個買家是否在在「惡意串通」的行為。
法院審理後發現，阿南與第二個買家之間的房屋交易行為至少存在三個不合常理之處。
首先，2015年10月前後，阿南採取撬換門鎖方式進入訟爭房屋後即將該房屋的鑰匙交給劉某，而當時雙方既未籤訂購房合同，劉某亦未支付任何購房款。
其次，2015年12月22日，華太太親戚因無法開鎖而準備撬門，並與當時正在訟爭房屋內的劉某相遇，此時劉某理應意識到其與阿南的房屋交易存在重大糾紛或爭議。然而，劉某卻在之後的短時間內，繼續向阿南支付230萬元購房款。
再次，阿南與劉某在房產買賣協議中以特別約定對房屋交易「予以保密」且「交易不成功互不擔責」，表明雙方對本次房屋交易存在風險、可能遇阻等情況已經有所預判，該情形在通常的房屋交易中也較為少見。
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判決 一房二賣，第二次交易無效！
法院分析認為，劉某在籤訂《房產買賣協議》前應當知曉訟爭房屋已被阿南出售的事實。阿南在相關案件及本案中也多次陳述，其在籤約前已告知劉某訟爭房屋曾經被作為交易標的與華先生籤訂過買賣協議。可見，劉某在籤訂房產買賣協議前應當知曉訟爭房屋已被華先生夫婦佔有的事實。2004年阿南即已將房屋及其產權證交付給華先生。2015年10月前後劉某與阿南前往訟爭房屋看房，阿南通過撬換門鎖的方式讓劉某進入並查看房屋。同年12月，阿南與劉某再次到訟爭房屋時又進行了換鎖。
所以，法院認為，阿南主張已合法解除其與華先生所籤購房協議，不能成立。購房協議空白處載明「尾款已付清」，阿南又稱尚有購房餘款等未付，缺乏證據予以佐證。雖然，兩年時間屆滿後未辦理過戶手續，但是，雙方並未約定由此將導致購房協議解除的後果。而且，購房協議得以解除的前提是阿南享有法定或約定的合同解除權，然而阿南並不享有相應的合同解除權。
最終，廈門中院法院作出終審判決，確認阿南與劉某籤訂的房產買賣協議等無效，並將訟爭房屋產權恢復至阿南名下。
廈門中院認為，阿南就訟爭房屋先後與華先生、劉某分別籤訂兩份協議。籤訂上述協議時，訟爭房屋均登記在阿南名下，屬於典型的「一房二賣」情形。
法官說法
惡意搶先過戶，不受法律保護
法官說，「一房二賣」是房屋交易中較為常見的糾紛類型。惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先於已經合法佔有該房屋的買受人。本案中，自阿南與第一個買受人華先生籤訂購房協議後至今，訟爭房屋的市場價值已有大幅增值。雖然尚未辦理過戶手續，但是訟爭房屋已交由第一個買受人佔有使用長達十餘年。劉某與阿南知道第一個買受人已付清購房款、訟爭房屋處於他人合法控制之下，卻採取撬門換鎖的方式進入房屋；明知房屋產權證原件已由阿南自行交付給華先生，卻另行向登記機關申請補辦產權證，惡意搶先辦理房屋權屬轉移登記。因此，本案難以認定劉某為訟爭房屋的「善意買受人」，其搶先辦理訟爭房屋產權過戶登記的行為不應受到法律保護。
專家說法
一房多賣，房子歸誰？
廈門大學法學院黃健雄教授：在一房二賣或者一房數賣的情況下，數個購買者都主張要求強制過戶，而房屋只有一套，不管過戶給誰，都會造成其他購買人無法通過強制過戶取得房屋的情況。那麼，此種情況下法院一般將房屋過戶給哪一方取決於下面一個或者幾個因素：1.誰先佔房屋；2.誰先網籤；3.誰先籤約；4.誰付款最多。
因此，購房者如果達成購房意願，在交易過程中應儘快完成網籤手續並備案，防止賣方反悔。
律師說法
遇一房兩賣，該怎麼維權？
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：遭遇「一房兩賣」的情況，如果是商品房，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。如果是二手房，買受人可以在律師的指導下採取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續履行合同或者是賠償損失。
相關案例
房主一房兩賣被判賠償百萬
「一房二賣」，結果房主一審被判賠償102萬餘元。此前，集美法院曾審理了這樣一起案件。
經查，案發前劉某與第一買家小陳籤訂了一份《房產買賣協議書》，約定劉某將坐落於集美區的一套房產出售給小陳，成交價為360萬元。
然而，四個月之後，劉某將同一套房產又賣了一次，而且加價了50萬元。他與第二買家阿華在中介居間下又籤訂了一份《房產買賣協議書》，約定劉某將上述房產出售給阿華，成交價為410萬元。
第二份《房產買賣協議書》籤訂後，阿華依約陸續支付劉某購房款共計168萬元。另外，阿華因訂立該房產買賣合同支付了中介費8.58萬元。
不久後，第一買家小陳發現劉某「一房兩賣」的情況，就率先將劉某告上了法庭，並將第二買家阿華作為第三人，起訴至法院。
在這起房屋產權的「爭奪戰」中，法院判決認定，阿華與劉某籤訂的《房產買賣協議》系惡意倒籤，不能取得履約優先順位，並判決小陳的合同取得履約優先順位，要求房主劉某應將房屋過戶給第一買家小陳。
房屋產權「爭奪戰」一案判決生效後，第二買家阿華又向集美法院提起訴訟，主張房主劉某應該賠償違約金和相關費用。
最終，集美法院作出一審判決，要求被告劉某返還原告阿華已支付的購房款168萬元，賠償違約損失82萬元和律師費、中介費等，合計102.08萬元。
法官說，「一房兩賣」是指房屋所有權人就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。這兩份合同如果沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效情形的，均為有效的合同。也就是說，並不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主「一房兩賣」將產生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。
導報記者 陳捷 林彬彬 通訊員 廈法/文 陶小莫/漫畫