摘要：315維權在線正在進行中，今天上午我們邀請到了江蘇臻宇律師事務所的主任律師詹誠律師走進FM997金陵之聲電臺，同時徐林律師和江舒揚律師在社群內同步為網友解答房產交易中的各類糾紛問題。
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>>>房都沒看到，就被騙走近千元！南京已有人中招
>>>過戶後餘款遲遲未到，買二手房少了這一步後果很嚴重！
>>>深剖南京學區房潛規則，不知道這些小心白買了…
>>>二手房買賣合同籤訂要謹慎，這些問題不注意將損失慘重
>>>【3·15特稿】購買這五種二手房需警惕，小心錢財兩空！
這幾類二手房購買需警惕
1、抵押房
在二手房買賣中，經常存在交易房屋被抵押的情況，若要進行交易，應首先解押。因此購房者要明白，若解押過程中，因為各種原因賣房人不予解押，都將直接影響合同的下一步履行；所以買房者要謹慎購買抵押房，妥善籤訂合同，明確違約責任，督促賣方人解押。
2、抵債房
實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委託售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款後，房屋被低價轉賣的情況時有發生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了抵押登記秩序。從買房人角度來看，在遇到明顯低於市場價格的在售房屋時，一定不要急於交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產權人的關係，避免購買抵債房屋造成經濟損失。
3、共有房
籤訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶籤訂知情同意書。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。
4、學區房
許多人為了孩子上學而購買學區房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發糾紛。以購買「學區房」為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，並約定如因賣房人違約致使買房人購買「學區房」的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並且要求賠償房屋差價損失等。
5、代理房
實踐中，由於房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委託代理人代籤房屋買賣合同的現象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委託書，並在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時儘量要求代理人出示房產證原件及業主身份證明等，防範代理人無權代理，或者業主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。
6、在租房
不少二手房在出售時是處於出租狀態的，為了避免以後交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
7、漲價房
實踐中因房價上漲而違約的情況時有發生，表現為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權益，通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同並賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已籤訂購房合同，其次要自身嚴格履約並及時固定賣方違約的證據。
8、經濟適用房
對於經濟適用房，法律規定須在購買經濟適用房滿5年後才能上市交易。未滿5年的，房屋買賣合同無效。此時，買受人存在無法取得房屋的法律風險。
網友熱點問題解答
Q：因為經濟適用房或拆遷安置房屋，有限制上市交易的期限，籤訂的房屋買賣合同是否有效？
A：在目前的司法實踐中，多認為未滿上市交易期限的特殊房產，當事人就該房產籤訂的買賣合同因違反法律法規的規定、同時損害了社會公共利益，因而被認定為無效合同。
《房屋買賣合同》被認定為無效後，會產生何種法律後果？根據《合同法》第58條：合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同被認定為無效後，案涉房屋已交付的，買受人應返還；賣方收取的定金及購房款也應予以返還。
Q：我買的房子，已經網籤備案，貸款審批通過，現在拆遷辦上門登記號碼，房主不肯賣，我可以起訴房主要求繼續履行合同，並賠償違約金嗎？需要保留哪些證據？
A：依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人具有法律約束力。買賣雙方中任何一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，另一方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。雙方協商不成可訴訟處理。可選擇繼續履行合同，協助辦理過戶事宜，或要求房主承擔違約責任。可以提供籤訂的書面合同，網籤完成的材料，銀行同意下款的簡訊或郵件等，房主不願履行的簡訊、微信截屏等及其它證據。
Q：房主拒絕履行合同，拒絕和我去過戶，法院會強制執行，辦理過戶手續嗎？
A：起訴之後，法院會根據相關訴請判決，之後可以根據判決書申請強制執行。
Q：二手房交房時家電是壞的，可以要求房東更換嗎？
A：主要看合同約定，若合同中約定家電是必要的，屬於履行中一部分，可以要求更換。
Q；我在南京貸款購買住房一套，首付款是我家出的，有轉帳記錄，因為當時我沒有南京戶口，女友在南京工作，兩人感情很好，所以寫的女朋友的名字，以她的名義貸的款。期間，貸款絕大部分都是我還的，有銀行轉帳記錄，房屋辦產證所交契稅和維修基金也是我交的，物業費也是我交的。現在兩人分手，房子正在買賣過程中，已經解壓，明天辦理過戶，之前兩家人已經就房款的分配問題寫下了協議，但是女方家拿著房產證和他相權證，要求把所有的錢打到他的帳戶，我擔心房屋過戶之後，他突然把錢轉走，或者提出無理要求，自己一分錢都拿不到。
A：這個主要按照你們原先籤訂的協議履行，若女方突然將錢轉走，違約，可以按照協議主張違約，維護自己的合法權益。
Q：當時買的期房，正常是2017年12月30號前交付，現在開發商出了問題，遲遲不交付，我們問售樓部也沒有明確回答，違約金也是沒有，這種情況應該怎麼辦？
A：即便沒有明確的違約金約定，延遲交房的也要承擔違約責任。
Q：我最近要買房，新房二手房都在看，聯繫了某個中介，那個中介和我說我看中的那個盤還有新房在賣，但是開發商捂盤，不過他們能搞定，需要7萬塊錢的房號費，這個可信度高嗎？
A：可信度各50%，你可以與該中介籤訂成功付費的書面協議，保護自己。
Q：房主違約，定金和違約金以哪個為準？
A：定金違約金二選其一，你可以選擇高的。
Q：利用陰陽合同，逃避契稅，後發生買賣合同糾紛，應當認定哪份合同有效？
A：針對不同糾紛，對陰陽合同的效力認定也有所不同。
（1）買賣雙方籤訂「陰陽合同」，如雙方對價格發生爭議的，應當以「陰合同」即當事人的真實意思表示確定房價款。
（2）「陽合同」中的無效條款不影響其他條款的效力。（《合同法》第56條： 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。）
（3）以備案登記的合同是否屬於法律、行政法規規定必須進行招標，或者未規定必須進行招標但實際經過招投標程序並進行備案的合同來區分「陰陽合同」的效力。
對於法律、行政法規未規定必須進行招標，實際也未進行招投標的，應以雙方當事人實際履行的合同為依據，確定雙方當事人的權利義務。若雙方籤訂的房地產買賣合同只是出於向國土部門備案登記需要，是為了降低交易成本偷逃應納稅費而擬定的合同，該合同規避了正當的納稅義務，損害了國家稅收利益，應當認定為無效合同。
Q：父母給子女買的婚房或資助購買的婚房，房屋產權究竟歸誰？
A：實踐中，父母為子女結婚購房，離婚產生糾紛，有兩種情況居多：
①父母出資購房，登記在父母名下，由子女使用，子女離婚，房屋權屬的確認。這種情況，房屋歸出資的父母一方所有。因為父母與子女婚姻的關係屬於婚姻外部關係，與夫妻的特殊身份無關，因此應堅持物權變動以登記公示為準的制度。房產登記在父母名下的，房屋雖交付子女使用，但房屋仍歸父母所有，子女只是享有使用權，雙方共同負有返還的義務，離婚時該房產不能分割。
②子女一方的父母出資購買的房屋，登記在子女名下，子女離婚，房屋權屬的確認。這種情況應按《婚姻法解釋(二)》第22條的規定處理，夫妻婚後父母出資購買的房屋已登記在子女名下，出資認定為父母贈與夫妻雙方的共同財產，除非父母明確表示只贈與一方；如果夫妻婚前父母出資購買的房屋，該出資就認定為是對子女的個人贈與，除非父母明確表示贈與雙方，才能認定為共同財產。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第七條婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
Q：夫妻共有房屋，但房產證上只寫了一個人的名字，籤訂買賣合同後有一方不同意，該合同是否有效？
A：《婚姻法司法解釋三》就此問題做了詳細規定，即：一方未經另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。即：對於登記在一方名下的夫妻共同房產，一方未經對方同意擅自出售，該行為是否有效的情況，應該分以下情形，區別對待：
（1）房屋買受人在籤訂房屋買賣合同時，是否明知出賣人有其他共有人，如果不是明知，則該買賣合同有效；如果是明知，則合同除經共有人追認外，合同無效。對此，房屋出賣人和其他共有人負有舉證責任。
（2）如果房屋買受人是善意的，而且辦理了過戶手續，則買受人依照不動產善意取得制度，取得了房屋所有權。其他共有人只能要求行為人承擔侵權責任，而不能要求買受人返還房屋。
此外，根據不動產登記的法律規定及物權公示公信原則的基本原理,不動產物權依法登記之後即具有法律上的公信力,交易相對人基於對不動產登記的信賴而從事交易,其交易安全應當受到公信力的保護。房產證上只記載一個人的名字，共有人一欄沒有記載，因此只有一人是公示的所有權人。且《婚姻法》僅調整夫妻內部財產關係,不能成為民事交易關係的基本準則,因不動產民事交易關係而產生的糾紛,主要應當適用不動產登記的法律規定。當適用夫妻共有財產有關規定和不動產登記的法律規定產生不一致的結論時,應當優先適用不動產登記的法律規定。
購房時，一定要注意以下兩點：
①對於夫妻雙方而言，雖然夫妻之間存在著最大的誠信為感情基礎，但是在法治社會中，若要最大限度地保障夫妻各方對共同財產所享有的合法權益，夫妻雙方均應當在需要登記的夫妻共有財產登記薄上署名，以避免不必要的民事糾紛。
②對於購房人來說，在房價看漲的情況下，為穩妥起見避免官司，最穩妥的辦法是在購買二手房時，應徵得售房夫妻雙方的同意。在籤訂合同時，最好要求夫妻雙方當面籤字；辦理房屋產權過戶登記手續時，要求售房夫妻雙方共同到房地產交易中心去辦理產權過戶手續；如果售房夫妻在籤訂合同和辦理房屋過戶登記手續時無法同時到場，可以要求無法到場一方作出書面授權證明，以保障房屋買賣中的交易安全。建議在籤訂合同之前，一定要查明所買房產是否還有其他共有人，可以通過到相關部門查驗房屋資料。在籤訂合同之後一定及時辦理過戶手續，儘量避免無權處分情形的發生。