文/ 宋子豪
這年頭流行共享經濟、共享單車、共享充電寶。
不過，比起共享房子，這些概念都弱爆了 。
沒錯，我說的就是「共有產權房」。
低房價讓它出圈。但是，也有不少人質疑，房子這麼重要的資產，共享靠譜嗎？
今天我們就聊聊共有產權房值不值得買，未來看不看好。
1
什麼是「共有產權房「？
簡單來講，它是政府提供的一種保障性住房。
政府出地，居民出錢，產權比例根據出資比例分配，居民一般佔50%-70%。
從居住上，和以前的經濟適用房一樣，共有產權房這類「保障性住房」品質都會比普通商品房差一些，位置也會離市區遠一點。
唯一的好處是，買房門檻比較低。
怎麼個低法呢？比如，北京大興區的共有產權房「瀛海瑞福園」，個人產權比例60%，價格2.9萬/平米。
它臨近的新房，「保利熙悅林語」5.2萬；二手房裡，「興海園」目前均價約3.8萬、瀛海家園3.5萬。
看上去是不是挺便宜的？
對數字敏感的朋友應該能反應過來，如果換算成100%產權的話，它的價格是4.8萬。一點兒也不便宜。
所以我才說，共有產權房只是買入門檻低。
從投資屬性上講，共有產權房的劣勢就更大了。
2018年，共有產權房的買賣刪了一條最重要規則：「房主五年後可以以市場價回購剩餘產權，使其轉為商品房，回到市場公開流通。」
啥意思？
假設你買了套共有產權房，產權比例60%。在過去，你可以在持有房子5年後，從政府手裡把剩餘40%產權買下來。
一輪操作後，這套房子就去掉了共有產權房的標籤，可以在市場正常買賣。
但是，上面那條規則修改後，共有產權房以後就不能轉化為商品房了。
未來，買家只能把這種房子按政府指定的市場評估價，賣回給政府，或轉賣給其他共有產權房輪候者。
即使以後兒女繼承，也需要兒女有共有產權房購買資格，否則還是由政府回購。
規則的修改，讓這種房子有了宿命感，一日共有產權，終身共有產權。
2
共有產權房的標籤摘不掉，直接影響了流通性。要知道，想買到共有產權房，需要滿足一些條件。
比如北京，以家庭為單位，買家名下無房，且有購房資格。其次，買家五年內沒有住房登記記錄和住房交易記錄。
通過申請的能且只能買一套。
按理說買不起房的人挺多，但被這幾個條件一過濾，能申請上的人就不多了。
即使申請上了，未來還有很多新的共有產權房上市。
也就是說，共有產權房未來的供給會很多，但需求不足。所以，這類房子想漲價，很難。
這也是政府設立公有產權房的初衷，讓保障房在符合條件的人群內部輪換。
經濟困難的家庭能上車，有條件買房的也佔不到投機保障房的便宜。
3
共有產權房劣勢很明顯，政策針對性很強，很多人是不考慮的。
但是，很多人會關心，共有產權房會不會拉低房價？
這不是空穴來風，2018年就有專家鼓吹，共有產權房的低價，會抑制房價的快速增長。
其實我們仔細想一下，這種話是不成立的。70%的產權，打7折賣，這不正是維護了正常商品房的地位？
共有產權房真正最大的作用有兩點。
首先也是最重要的，保障民生，讓一部分買不起房的人先上車。不然看著房價越來越著急。貧富差距越來越大，不利於穩定。
其次，這也是土地財政的新形式。
怎麼還跟土地財政聯繫起來了？
前面說過，共有產權房是居民出錢，政府出地。
共有產權房價格低於商品房的那部分，是政府讓渡的土地出讓收益。
過去的土地財政，是政府一次出讓70年的土地使用權。但是通過共有產權房，政府土地產權就可以長期拿在手上。
隨著物價上漲，這個產權價值有上升的可能。而且政府還能根據需求選擇出讓產權的時機。
這裡要說一下為什麼是隨著物價上漲，因為共有產權房的金融屬性不強，很難被商品房房價的上漲帶動。
但是物價上漲，只要是商品，多多少少都會受影響。你想想，這些年租金還在上漲呢。即使僅滿足居住需求，政府手裡的產權價值也是上漲的。
所以政府一點也不虧。
我看到有的媒體說，和政府合夥買房子，你能佔到便宜嗎？
這話說的有點帶情緒，其實政府不虧才能保證政策的長久執行，不然朝令夕改，會讓老百姓更受傷。
從政府的供地位置和供應量來看，共有產權房極有可能是未來保障房項目的主力。
再加上廉租房，基本能保障中低收入人群的居住需求。
最後的話
保障性住房，是每個地區的大考題。
考的好，能真正幫助老百姓實現安居樂業。
像新加坡的組屋，已經有四十年歷史，價格只有商品房的四分之一，舒適度和質量都非常不錯，整個新加坡有85%的人選擇組屋。
考的不好，就只能留下一個個人間慘狀。
像香港。人們排不上公屋，住劏（tāng）房，棺材房，只有幾平米租金還一千多。能有多高幸福度？
這些年，我國保障房項目從「經濟適住房」、「定向安置房」一直到今天的「共有產權房「，可以說是跌跌撞撞。
所幸，目前來看前景還是不錯的。
也許很多粉絲朋友不是共有產權房的直接受益者，但只要它的確有利於民生，終究是一件好事。
願居者有其屋。
·end·
如果資金有限，你願意買共有產權房麼？
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