文 | 研究員 糾手才、宋熙晨
隨著房價的持續攀升，租房成為了青年群體異地城市工作時需要解決的首要問題。而通勤也是租戶對租賃房屋選擇中的充分必要條件。
本文以南京、杭州的房屋租賃市場為研究對象，以兩城市的地鐵異質性為出發點，探究地鐵對住房租金價格的差異化影響，旨在橫向對比不同城市間租賃房源對地鐵的粘性，以及為房屋租賃機構對房源的正確評估提供一定的借鑑意義。
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兩城地鐵建設及運營裡程分析
研究以地鐵網絡為切入點，深入兩城住房租賃市場，大量的租住需求推動空置的房源進入市場，而地鐵的修建帶動其沿線的房源可達性大幅提升，首先橫向對比杭州、南京地鐵裡程、線路、客流量等基礎信息。
數據來源：公開信息，由克而瑞租售事業部整理
1、南京地鐵網裡程全面優於杭州
近年來，隨著杭州和南京的快速發展，城市房價不斷上漲，城市規模擴張導致外來人口大量湧入，兩城住宅租賃市場發展潛力不斷攀升。作為江浙的重中之城，杭州專注新經濟，南京著重實體經濟，兩城整體經濟實力旗鼓相當。在常駐人口方面，杭州高達980.6萬，而南京僅為843.62萬。
然而，對於這兩個超級大城而言，其在地鐵交通上卻具有較大的差異，進而對城市住房租賃產生了較大分化。
具體而言，南京目前在運營線路已達10條，覆蓋裡程378 KM，線路總長僅次於上北廣，居全國第4，反觀杭州，已開通線路僅有5條，覆蓋裡程不足南京一半。從長遠來看，兩城未來5年規劃實現運營裡程數都有較大增長，杭州規劃相對更大。
2、南京地鐵日客流量明顯高於杭州，但增長乏力
鑑於南京地鐵已運營線路和裡程明顯優於杭州，衍生的日客運量也明顯高於杭州。2019年南京地鐵日客運量約310萬人，超過杭州約120萬，但同比漲幅僅為2%，低於杭州約20個百分點，後續增長相對乏力。
數據來源：網際網路公開信息，由克而瑞租售事業部整理
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兩城租金對地鐵的粘性強弱分析
為了進一步刻畫不同城市租金對地鐵的粘性強弱，以下研究將以兩城各地鐵站為中心，按照不同半徑，使用專業的地理軟體，繪出緩衝圈。並計算隨著緩衝圈不斷增大，圈內租賃房源租金遞減幅度，做加權平均，得出粘性大小相關結論。
1、杭州租賃住宅租金隨與地鐵距離增加，衰減更快
研究以300米作為一個衰減單位，隨著緩衝半徑的不斷擴大，兩城個人租賃坪效均表新出下跌的趨勢，但幅度有所不同。
其中杭州在300-600米的緩衝半徑內，坪效開始出現明顯下降態勢，而南京在600-900米的範圍內，才首次出現降幅。
這種現象映射了杭州個人租賃房源租金變化受地鐵的影響更為敏感。其背後原因主要是，杭州地鐵交通網的密度較小，居民對地鐵的偏好效應更強，容錯率更低。
此外，各緩衝半徑內，杭州個人租賃平均坪效均高於南京，租賃市場整體租金水平更高。
數據來源：CRIC城市租售系統，由克而瑞租售事業部整理
2、杭州集中式公寓項目適合在距離地鐵站300-600米區域布局，南京則更適合在600-900米區域布局
聚焦集中式公寓。與個人租賃房源坪效相比，不同緩衝半徑內的集中式公寓均存在一定的溢價空間。
杭州在距離地鐵站約300-600米的集中式公寓表現出高溢價，溢價率高達57%，而南京高溢價的集中式公寓則主要分布在300-900米的範圍內。
從投資角度看，杭州集中式公寓項目適合在距離地鐵站300-600米區域布局，南京則更適合在300-900米區域布局。
這樣現象背後的原因是杭州地鐵資源的稀缺性大，對投資區域要求更加高。
數據來源：CRIC城市租售系統，由克而瑞租售事業部整理
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租客畫像對比分析
2019年，南京、杭州經濟總量大幅增長，在經濟實力差距不斷縮小的同時，兩城均迎來了租賃市場的逐漸成熟。除上述對比兩城地鐵租金粘性，其租賃客群同樣值得關注。
1、租賃群體年輕化，近6成租客29歲以下
從租賃人群年齡分布來，南京、杭州整體都偏向年輕化。其中，南京高校雲集，應屆畢業生租賃需求旺盛，杭州新經濟發展迅猛，吸引年輕人來杭就業。因此，近6成租客為29 歲以下的年輕群體，構成兩城租客的主力軍。
同時，隨著房價高漲，首次置業年齡層的推遲，30-34歲的租客人數也在緩慢上升。
2、男女比例六四開，女性偏向整租
通過對兩城近5年租客樣本進行分析發現，其租客男女比例長期呈現「男多女少」態勢，基本保持六四開。
在戶型方面，南京租賃戶型結構較為穩定，小戶型租房佔比最高，尤以二居室為最，佔比約五成。而杭州租賃戶型逐漸有向「大戶型」升級的趨勢。2019年杭州租賃市場戶型成交比例中一居室成交比例37.43%，同比下降5%，轉移至3室及以上。
除此之外，女性對租房的安全性、隱私等品質要求更高，使得租房細分市場裡女性更加偏向於整租，其承受的租金單價也相對更高。
3、杭州已婚群體超6成，租客收入能力比南京更高
受歷史、政治、城市規模、教育等多方面因素影響，兩城經濟具有不同的發展方向，由此導致租客群體在婚否、學歷、收入等方面差異性。其中，南京租客未婚客群佔比最高，接近7成，而杭州已婚租賃客群高達61.18%。
另一方面，南京中高學歷人群略微高於杭州，這與南京高校密集，實體經濟發達密不可分；而後者的收入能力卻略高於前者，也是基於杭州大力發展新經濟，推動整體收入水平。
數據來源：CRIC城市租售系統
通過對寧杭兩城租戶群體的分析可知，年齡層次整體偏向年輕化，由此導致租房需求也呈現多樣化。同時，杭州租客收入群體更高，且已婚比例較大，因為對大一居、二居的需求相對較高。
公寓房源的打造要結合租客群體的變化以及消費升級，提高細節與品質，從個性、設計風格、裝修品質、戶型分布等多方面去迎合市場的需求。
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小 結
杭州和南京作為二線城市，在功能和定位上有許多相似之處。諸如，兩城皆為省會城市、長三角重要節點城市，經濟發展水平都相對較高。
但由於兩城城市建設歷程和文化底蘊不同，經濟發展表現出一定的差異性。近年來，杭州重點發展以電子商務為主的IT產業，經濟活力和發展質量迅速提升，一躍成為新一線城市的熱門入選者。而南京的文化底蘊和城市基建基礎明顯更加深厚。
落位細處，聚焦地鐵建設，南京地鐵網裡程和客運量都全面優於杭州，但未來增長相對乏力。聚焦租賃市場，杭州市場租金明顯高於南京，租賃房源租金對地鐵的粘性表現出更強的趨勢。聚焦人群畫像，杭州租房群體收入能力明顯高於南京，但兩城租房群體均以男性為主，表現出年輕化等特徵。
／End.