經歷過波瀾起伏的前8個月，2020年的「金九銀十」終於進入我們的視線。
疫情後的「補償性」高峰過後，房產市場一度進入橫盤期，很多人預測今年最後幾個月將成為樓市復興的轉折點，那麼，吹響第一聲號角的9月土拍，會不會為市場帶來一些不同於往日的驚喜？
先來關注主城區。
鄭州市公共資源交易中心的公開信息顯示，9月份鄭州主城區將有9宗土地掛牌拍賣，在區域分布上，覆蓋鄭東新區、金水區、經開區、二七區、中原區、惠濟區六大區域，主城區的「城改熱「仍在進一步延續。
除城改項目外，鄭東新區白沙片區和經開區老城各有淨地出讓，市場反應是否會像想像中那樣熱烈呢？我們一起關注。
【1】 9月3日
鄭東新區 白沙片區
鄭政東出〔2020〕24號（網）地塊位於白沙園區中原大道南、青年路北、楓林路西，使用權面積25277.19㎡（約37.916畝）。地塊為城鎮住宅用地（地下交通服務場站用地），容積率>1.0，<2.8，建築密度<25%，建築高度<80米，綠地率>30%，起始價為21000萬元，熔斷價為31500萬元，出讓年限70年（地下50年）。
該宗地屬政府儲備土地，同時也作為鄭東新區白沙鎮雁鳴社區配套開發用地，享受城中村改造及合村並城的相關優惠政策。項目規劃為成品住宅，房屋成本指導價為8800元/㎡，綜合房價最高限價為12000元/㎡。
這一地塊所屬的白沙組團一直都備受關注，鯤鵬軟體小鎮也入選了鄭州市32大核心板塊，華為、軟通、南威等國內一流軟體企業以及國家級科研單位相繼入駐，發展前景也越來越明朗。
而地塊所處的白沙南部片區目前以住宅和商業為主，發展相對成熟，地塊北部還規劃有鄭東新區生命科學園，在2018年，鄭東新區官網宣布白沙園區與北大培文集團籤署合作協議，「生命科學園」即將啟動。目前，養老社區泰康之家·豫園已經正式落地，河南省腫瘤醫院分院也落戶於此。
後續中原大道、隴海快速路以及地鐵20號線開通後，區域將再次迎來重大利好。
目前，這裡可以供應的住宅用地已經為數不多，這也使得市場對24號地的關注度很高，早在今年年初，該地塊就已經掛牌出讓，後來因疫情防控要求而中止，這次重啟最終會花落誰家，可以與中原樓市一起持續關注。
【2】 9月4日
金水區
鄭政出〔2020〕35號（網）地塊位於北三環路北、渠東路東，使用面積36289.38㎡（約54.434畝）。地塊為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率 >1.1，<6.0，建築密度<28%，建築高度<100米，綠地率>25%，起始價76574萬元，熔斷價114974萬元，競地價最高限價153148萬元，出讓年限70年（地下50年）。
這一地塊屬於金水區廟李陳砦城中村改造項目用地，將採用無底價網上掛牌方式出讓，優先規劃設計中低價位、中小套型普通商品住房。
金水北三環的地段優勢非常明顯，今年年底開通的4號線、在建的地鐵7號線都在附近設置了站點，此外，還享有成熟的周邊配套，北側有區域紅盤瀚海思念城，西南是已經成熟的瀚海·北金商業中心，向西則坐擁東風渠的河景資源。
不足之處就是梯形地塊稍顯狹長，對設計規劃的要求較高。
鄭政出〔2020〕36號（網）位於紅專路南、經三路西，使用面積44987.80㎡（約67.4817畝）。地塊為商務金融兼容城鎮住宅、零售商業、餐飲、旅館、娛樂（地下交通服務場站用地），容積率>1.1，<7.9，建築密度<47%，建築高度<150米，綠地率>20%，起始價122642萬元，熔斷價184042萬元，競地價最高限價245284萬元，出讓年限40、70年（地下50年）。
該地塊仍為城中村改造項目用地，位於省級行政機關集聚區，鄰近金水CBD商圈，距地鐵4號線省人民醫院站也很近，各類配套齊全，區位優勢也相當明顯。
當我們進一步了解，會發現這塊地的來頭還真不小。時間撥回到一年半以前，區域性地標冰熊大廈還佇立在這裡，這座建成於1999年的星級酒店據說在當年與「亞細亞」齊名，烙印著一個時代的集體記憶。
2019年4月18日凌晨，在一陣爆破聲中，這個昔日的地標從此消失，取而代之的是新地標「中原印象」，由河南申泰控股集團投資建設，規劃有150米超高層建築群及高品質國風大宅住區，不出意外的話，正是這塊36號地。
【3】 9月14日
經開區
鄭政經開出〔2020〕29號（網）地塊位於龍飛街（規劃路名經開第二十七大街）以東、榮達路（規劃路名經南七路）以南，使用面積4191.11㎡（約6.2867畝）。容積率<0.5，建築密度<40%，建築高度<18米，綠地率>25%，起始價3923萬元，出讓年限40年。
據公開資料顯示，這一地塊為零售商業用地，將用於建設加油加氣站。
【4】 9月18日
二七區
鄭政出〔2020〕37號（網）地塊位於華泰路南、安泰路西，使用面積12346.35㎡（約18.519畝）。地塊為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率>1.1，<3.5，建築密度<20%，建築高度<100米，綠地率>35%，起始價23879萬元，熔斷價23879萬元，競地價最高限價31758萬元，出讓年限70年（地下50年）。
這一地塊為城中村改造項目用地，在《土地出讓前置條件意見書》中明確指出，該地塊的安置地上建築面積不少於43211.39㎡，此類房屋不得進入一級市場銷售。
另外，根據該地塊《瑕疵說明》：本宗地出讓價款不包含地上建築物價款，地上建築物以9346.5346萬元隨土地一併出讓，建築物價款不隨土地競價而提高，競得人將建築物價款交付二七區人民政府並承擔相關稅費。
鄭政出〔2020〕38號（網）地塊位於迎福路北、華泰路東，使用面積23167.81㎡（約34.752畝）。地塊為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率>1.1，<3.5，建築密度<25%，建築高度<80米，綠地率>35%，起始價29870萬元，熔斷價44870萬元，競地價最高限價59740萬元，出讓年限70年（地下50年）。
37、38號地塊都是城中村改造項目用地，地處二七新區，區域內眾多品牌房企雲集，從最早的「拓荒者」亞星、建業、泰宏、鑫苑、綠地，到後來盛潤、康橋、招商、萬科強勢入駐，再到融僑、旭輝、昌建、東原、華僑城再掀熱潮，區域價值也穩步增長。
尤其是38號地，東鄰亞星錦繡山河，西與鄭州華僑城隔金水河相望，生態景觀及生活配套都將實現共享。目前，二七新區可以算是三環外沿線的價值窪地，隨著盛潤運河城推出部分低密洋房，以及鄭州華僑城入駐，更多洋房產品面市，區域調性也在大幅提升，未來前景值得期待。
惠濟區
鄭政出〔2020〕39號（網）地塊位於濱河路北、清華園路西，使用面積16563.73㎡（約24.846畝）。地塊為零售商業、餐飲、旅館兼容商務金融（地下交通服務場站用地），容積率<3.0，建築密度<40%，建築高度<100米，綠地率>25%，起始價20057萬元，出讓年限40年（地下40年）。
該地塊為惠濟區蘇屯村城中村改造項目，要求採用裝配式建築。地塊位於惠濟北區，鄰近錦藝四季城，區域內匯聚了正商、綠都、裕華、萬科、融創、碧桂園、中海等眾多房企，住宅產品涵蓋剛需和改善。在「北靜」戰略指導下，北區的生態宜居屬性將進一步強化。
在商業方面，區域內成規模的商業不多，惠濟萬達一家獨大。隨著黃河戰略和大運河文化產業核心板塊的推進，惠濟北區的發展又將迎來新的機遇，區域自身的發展以及吸引的文旅消費，都將為商業發展提供很大的發展空間，因此，39號地的吸引力估計相對較高。不過，地塊附近的路網建設尚未完善，仍然需要時間等待。
中原區
鄭政出〔2020〕40號（網）地塊位於玉祥路東、金龍路北，使用面積33407.62㎡（約50.111畝）。地塊為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率>1.0，<3.5，建築密度<22%，建築高度<100米，綠地率>30%，起始價40618萬元，熔斷價61018萬元，競地價最高限價81236萬元，出讓年限70年（地下50年）。
該地塊為城中村改造項目用地，位於常西湖新區西側，東側緊鄰品質大盤永威西郡，會不會成為永威西郡的後續建設用地，我們可以持續關注一下。
在周邊配套上，40號地塊距在建的地鐵6號線泉州路站一路之隔，再向東便是奧體中心，雖然不屬常西湖新區規劃氛圍，但所處西四環沿線的位置仍能共享發展紅利。
【5】 9月25日
經開區
鄭政經開出〔2020〕028號（網）地塊位於經開區經開第六大街以東、經北二路以南，使用面積27635.88㎡（約41.454畝）。地塊為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率>1.0，<3.0，建築密度<25%，建築高度<100米，綠地率>30%，起始價55114萬元，熔斷價82714萬元，房屋成本指導價為17988元/㎡，綜合房價最高限價20988元/㎡，出讓年限70年（地下50年）。
該地塊屬於儲備用地，需採用裝配式建築技術建設。地處住宅用地供應稀缺的經開老城區，周邊既有成熟的生活配套，又鄰近產業集聚區，對於新建住宅的需求相對較大。縱觀今年的經開老城區，雖然新盤在數量上有限，但有綠城誠園、華潤置地凱旋門、保利天匯鼎足而立，市場熱度和關注度都很高。
在新建住宅用地越來越稀缺的經開老城區，28號地塊又是一塊難得的淨地，激烈競爭估計是在所難免，對於這一地塊的設計要求，也作出了詳細的規劃。該地塊會花落誰家？最終將會有怎樣的呈現？讓我們拭目以待。
除了主城區9地塊，環鄭區域也迎來了一波土拍高峰：新鄭8塊土地、中牟5塊土地都將在金9月開拍。
01
新鄭
新鄭即將開拍的8宗土地集中在梨河鎮、孟莊鎮和新村鎮，均規劃為居住用地。其中梨河鎮和新村鎮位於航空港區西南，而孟莊鎮則位於鄭州主城區與航空港區之間，並以「空港旅遊休閒小鎮」為發展定位，後續發展值得期待。
9月10日
新鄭出（2020）29號（網）位於梨河鎮中華南路西側、規劃穎河路南側，使用權面積41752.36㎡（約62.63畝），土地用途二類居住用地，容積率大於1.0，小於等於2.5，建築密度小於等於30%，綠地率大於等於30%，出讓年限70年，起始價6341.0萬元，熔斷價為9541.0萬元，最高限價為12682.0萬元。
9月14日
新鄭出（2020）30號（網）位於梨河鎮故城大道東側、新鄭市太極房地產開發有限公司南側，使用權面積3008.63㎡（約4.51畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0，小於等於1.8，建築密度小於等於25%，綠地率大於等於30%，出讓年限70年，起始價405萬元，熔斷價為625萬元，最高限價為810萬元。
新鄭出（2020）31號（網）位於梨河鎮規劃故城東路西側，規劃公園綠地南側，使用權面積18278.71㎡（約27.42畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0，小於等於1.8，建築密度小於等於25%，綠地率大於等於30%，出讓年限70年，起始價2458萬元，熔斷價為3708萬元，最高限價為4916萬元。
新鄭出（2020）32號（網）位於梨河鎮故城大道東側、規劃故城東路西側，使用權面積17679.96㎡（約26.52畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0、小於等於2.0，建築密度小於等於25%，綠地率大於等於30%，出讓年限70年，起始價2443萬元，熔斷價為3693萬元，最高限價為4886萬元。
9月23日
新鄭出（2020）33號（網）位於新村鎮新鄭正商興城置業有限公司南側、新村鎮人民政府土地東側，使用權面積35939.56㎡（約53.91畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0，小於2.0，建築密度小於30%，綠地率大於35%，出讓年限70年，起始價15095萬元，熔斷價為22695萬元，最高限價為30190萬元。
新鄭出（2020）34號（網）位於孟莊鎮雙湖大道南側、鄭州華南城有限公司東側，使用權面積39106.13㎡（約58.67畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0、小於等於3.0，建築密度小於等於25%，綠地率大於等於30%，出讓年限70年，起始價18771萬元，熔斷價為28171萬元，最高限價為37542萬元。
9月25日
新鄭出（2020）35號（網）位於孟莊鎮團結路東側、華南城二路北側，使用權面積12205.86㎡（約18.31畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0、小於3.2，建築密度小於25%，綠地率大於35%，出讓年限70年，起始價5002萬元，熔斷價為7552萬元，最高限價為10004萬元。
新鄭出（2020）36號（網）位於孟莊鎮華南城二路北側、規劃濱河西路西側，使用權面積30106.2㎡（約45.16畝），土地用途為二類居住用地，容積率大於1.0，小於3.2，建築密度小於25%，綠地率大於35%，出讓年限70年，起始價12338萬元，熔斷價為18538萬元，最高限價為24676萬元。
02
中牟
中牟的5宗土地中，有4宗位於鄭州國際文化創意產業園，位於鄭州、開封之間，屬於鄭汴產業帶的核心區域。
目前，建業·華誼兄弟電影小鎮、鄭州綠博園、杉杉奧特萊斯等項目已經落地運營，並贏得了市場的廣泛好評，王潮歌只有河南·戲之國、華強美麗中國三部曲、海昌海洋公園等也將在不久的將來公開亮相。
園區各項配套正在一步步完善，建業J18商業綜合體、建國飯店（五星級）鄭州文創園、河南省歌舞劇院、鄭州大學第三附屬醫院（省婦幼）新院區等項目都在如火如荼的建設之中。當鄭州國際文化創意產業園規劃一步步落地，曾經公眾對於綠博片區的質疑也會隨之消散。
9月16日
牟政出【2020】24號（網）位於鄭州國際文化創意產業園文通路東，九州路南、玉水街西、富貴九路北，使用權面積49609.752㎡（約74.42畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率＞1.1且≤2.5，建築高度＜80米，建築密度＜20%，綠地率≥35%，出讓年限70年，起始價34817萬元。
牟政出【2020】25號位於鄭州國際文化創意產業園文通路東、富貴九路南、玉水街西、富貴十路北，使用權面積39275.063㎡（約58.92畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率＞1.1且≤2.5，建築高度＜80米，建築密度＜25%，綠地率≥35%，出讓年限70年，起始價27530萬元。
9月21日
牟政出【2020】31號（網）位於鄭州國際文化創意產業園永盛路北、富貴四路南、樂都街東，使用權面積23935.806㎡（約35.91畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率＞1.1且≤2.5，建築高度＜54米，建築密度＜20%，綠地率＞35%，出讓年限70年，起始價16784萬元。
牟政出【2020】33號（網）位於鄭州國際文化創意產業園秀水街南、廣陵街西、九州路北、文匯路東，使用權面積38697.728㎡（約58.05畝），土地用途城鎮住宅用地，容積率＞1.1且≤2.5，建築高度＜80米，建築密度＜22%，綠地率＞35%，出讓年限70年，起始價27197萬元。
9月27日
牟政出【2020】80號（網）位於中牟縣環城北路北、深發路東、鳳凰路西、春華路南，使用權面積25543.437㎡（約38.32畝），土地用途為城鎮住宅用地，容積率＞1.0且≤2.5，建築高度＜60米，建築密度＜25%，綠地率＞35%，出讓年限70年，起始價14234萬元。
回想去年的「金九」，主城區8宗地塊、港區6宗、新鄭6宗，屢屢出現底價成交，可以說是波瀾不驚。
而今年的「金九」，看點相對更多，最終會呈現出怎樣的市場態勢，歡迎與中原樓市一同關注。