乾貨:房地產項目經濟測算全解析

經濟測算是一個大家經常問的問題，本文結合一個具體文件跟大家做一些分享。全文約4000字，多圖，多公式，一次讀懂較為困難，建議轉發朋友圈或者收藏，以便以後需要時再看。

投資成本費用：

對於一般租售型房地產開發項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：

土地費用

前期工程費

房屋開發費用（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）

期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）

開發期間稅費

其他費用

不可預見費等

項目投資

一、土地費用

土地徵收拆遷費 ：分為農村土地徵收拆遷費和城鎮土地拆遷費。農村土地徵收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、徵地管理費、耕地佔用稅、拆遷費、其它費用。城鎮土地拆遷補償費主要包括：地上建築物、構築物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對於原用地單位停產、停業補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。

土地出讓地價款 ：是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎設施建設費構成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市基礎設施建設費構成，獲得此類土地使用權的開發商，需要進行房屋拆遷和土地開發活動，並相應支付城鎮土地拆遷補償費。

土地出讓地價款的數額由土地所在城市、地區、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地 的土地出讓地價款要在基準地價的基礎上加以適當調整確定。

3.土地轉讓費 ：是指土地受讓方向土地轉讓方支付的土地使用權的轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其它合法使用者。土地使用權轉讓時，地上建築物及其它附著物的所有權隨之轉讓。

4.土地租用費 ：是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權可以減少項目開發的初期投資，但在房地產項目開發中較為少見。

土地投資折價 ：房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現金用於支付土地使用權的獲取費用，但一般需要將土地使用權評估作價。

項目投資

特別說明：開發間接費用

含義：指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房（板房）攤銷等（工程部門發生的相關費用）及資本化利息。

問題：1、外聯發生的費用；2、樣板房攤銷呢；3、銀行借款利息如何列支。

目的：1、歸集分配、準確核算單個項目的成本收益；2、對企業所得稅（結算調整毛利差環節）及土地增值稅（清算計算增值率環節）有較好的籌劃。

區別：管理費用作為期間費用，區別還是比較大的，但如何劃分這兩項費用，卻沒有一個明確的標準。實際工作中，通常以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果開發產品不建現場機構，而由公司定期或不定期地派人到開發現場組織其開發建設活動，其所發生的費用可直接併入企業的管理費用，企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的費用應作為期間費用，計入管理費用。

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四、管理費用

管理費：指房地產開發企業的管理部門（總部或行政管理部門華南城舉例：）為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。

主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費

董事會費、諮詢費、審計費、訴訟費、排汙費、房地產稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤消、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。

提示：管理費可按項目（前期工程費）+（房屋開發費）的3%～5%估算。

註：如果房地產開發企業同時開發若干個房地產項目，管理費應該在各個項目間合理分攤。

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五、財務費用

定義：指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌淨損失以及企業籌資發生的其他財務費用。公司存款利息及理財收益抵減。

若單列開發間接費，則僅核算開發前、項目竣工後及過程中非正常中斷連續超3個月。

提示：

利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按複利計算；

計算基數=（一）+（二）

融資費用：利息以外的其他融資費用，一般佔利息的10%左右。

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六、銷售費用

定義: 指房地產開發企業在銷售房地產產品過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。

包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費、樣板房、售樓部攤銷等。

廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。

銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。

其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。

提示：銷售費用約佔到銷售收入的3%-5%。集團規定見附表

項目投資

九、不可預見費

定義：根據項目的複雜程度和前述各項費用估算的準確程度

提示：（一）~（八）各項費用之和的3%～7%估算。

土地成本視具體情況而定是否加入

當房地產開發項目竣工後採用出租或自營方式經營時，還應估算項目經營期間的運營費用。

運營費用通常包括：人工費，公共設施設備運行費、維修及保養費，綠地管理費，衛生清潔與保安費用， 辦公費，保險費，房產稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費， 不可預見費。

項目收入

項目收入的關鍵要素

1.收入估算：估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規定，並與開發商的投資策略相配合。

2.開發方案 ：整個開發期擬開發建設的物業類型和數量。

租售方案 ：對於一個具體的房地產開發項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建築物的對應關係，在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業類型和數量。綜合用途的房地產開發項目，應按不同用途或使用功能劃分。

3.租售價格 ：租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定租金單價或銷售單價。

項目收入

三、價格估算—市場比較法（適用於具有交易性的物業，價格受外部環境影響波動較大）

定義：根據市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處於同一供需圈內的物業作為比較案例，經過交易情況、交易日期、區域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準價格。

市場比較法定價過程：搜集交易實例，選擇比較實例房地產，建立價格可比基礎，比較實例的比較和修正，確定該房地產的比準價格

計算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：

·PD——待估物業價格；

·PB ——比較案例價格；

·A ——待估物業情況指數/比較案例物業情況指數＝正常情況指數/比較案例物業情況指數

·B ——待估物業估價期日價格指數/比較案例物業交易日期指數

·D ——待估物業區域因素條件指數/比較案例物業區域因素條件指數

·E ——待估物業個別因素條件指數/比較案例物業個別因素條件指數

項目收入

三、價格估算——收益法

概念：是預測估價對象的未來收益，然後用報酬率或資本化率將其轉換為價值，是從未來的角度評估房地產的價格。

適用：酒店、公寓、寫字樓等投資性物業。

公式：房地產的價格=預期淨收益/報酬率或資本化率。

說明：實際操作過程中，測算淨收益要包括土地使用權的價值和地上建築物的價值，要綜合考慮經濟年限、空置率、殘值率等複雜因素，同時報酬率或資本化率的確定還要考慮淨現值因素，在此僅了解概念，不作解讀。

項目收入

三、價格估算—成本法（適用於新開樓盤，無參照物且受政策影響波動不大）

定義：房地產開發過程中發生的各種費用加和的一種方法。

新建：取得房地產開發用地進行房屋建設，然後銷售所建成的商品房」這種典型的房地產開發經營方式為例，並從便於測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由如下7大項構成：土地取得成本；開發成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發利潤。

基本公式：新建房地產價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+ 銷售費用+銷售稅費+開發利潤（開發商期望平均利潤）

項目收入

五、稅費估算—土地增值稅

概念：反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

預徵：土地增值稅在取得收入時或預售款時預繳按收入預繳具體稅率由所在稅務局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達到清算條件後清算，多退少補。

增值率不超過20%免徵土地增值稅。經測算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納

清算方法（步驟）：

計算增值額：增值額=收入額—扣除項目金額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額

確定適用稅率：依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率

依據適用稅率計算應納稅額：應納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除係數

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