摘要：對於房地產企業來講，項目的開發是一個周期長並且複雜多變的過程，在這個過程中有很多的因素會對整個項目的開發造成影響，也會關係到整個開發案的成敗。所以在開發的過程中做好項目的管理是房地產企業工作的重中之重，也是提高房地產企業市場競爭能力增強其企業效益的有效手段之一。本文主要分析了房地產項目管理過程中的幾個關鍵環節，旨在為房地產企業的項目管理提供一些理論性的依據。
關鍵詞：房地產；項目管理；關鍵環節
在房地產的開發中，項目管理佔據著重要的地位，也對整個房地產項目開發的成敗有著重要的影響。具體來講，房地產的項目管理是一個系統的工程，需要各個環節之間的相互配合，並且進行不斷的優化，從而讓項目的整體目標得以實現。作為房地產開發企業，做好項目管理，完善項目管理過程中的各個環節，是房地產開發企業項目開發成功的關鍵，也是提高房地產企業市場競爭力的有效保障。具體來講，在房地產項目管理中主要有下面的幾個環節需要進行分析完善。
一、房地產項目管理中的可行性研究環節分析
可行性研究是房地產項目管理過程中的一個領頭軍，也是做好整個項目開發與管理的關鍵環節。一般來講，對房地產項目進行有效的管理，企業要明確有關可行性研究下面幾個方面的內容：
（一）明確可行性研究的內容
房地產項目可行性研究是房地產項目投資決策的主要根據，也是房產公司進行項目審批的關鍵的資料，對整個項目的開發具有很大的指導性，其具體的內容主要包括三個方面：
第一，項目市場環境分析，也就是項目開發整體狀況的分析，對整個項目開發的背景環境，社會經濟情況，以及同類產品的開發情況等進行資料的搜集以及整理，做好分析，以此為基礎來進行項目的開發依據。
第二，項目實施可能性分析，也就是科學的制定項目的安排，多設計幾個項目實施的方案，然後綜合各方面的條件選擇合適的項目規劃方案來進行施工的確認；
第三，項目經濟及技術評價，也就是在項目開發之前對項目融資方案以及融資的成本進行科學地估算，做好項目的財務評價風險分析評價，以保證在項目施工的過程中在經濟以及技術方面的可靠性。
（二）堅持可行性研究原則
項目可行性研究是項目管理中重要的一個部分，也對整個房地產項目開發的成功有著重要的影響。一般來講，可行性研究應該遵循下面幾個方面的原則：
第一，遵循獨立、客觀的原則。這個原則是決定開發商投資決策是否科學可靠的重要依據與基礎。也是保證可行性研究結果公正、科學、客觀的的重要保證，也是整個項目開發的科學依據；
第二，研究方案選優性原則。這個原則在可行性研究中需要設置多個研究的方案，然後最終選擇最優的那個方案作為整個項目實施的參考方案，以實現投資效益的最大化；
第三，避免先入為主的原則。這個原則是為了強調整個項目開發的實事求是性，避免由於一些不好的觀念給項目開發帶來的不良影響。
二、房地產項目進度管理環節分析
項目進度的管理也是房地產項目管理中的重要的環節。在這個環節中先要明確進度管理的一些影響因素，從而再運用有效的方法進行進度的有效管理。
（一）進度管理的影響因素
房地產項目開發建設周期長，工序複雜，參與部門也多，所以在其進度管理中會受到很多因素的影響，具體來講，表現在下面的幾個方面：
1.委託方因素
在進度管理中，委託方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，並且沒有按時的給承包商撥款，那麼都可能會導致項目進程的變化。
2.承包商因素
在項目進行中，可能承包商方面會出現由於團隊管理以及企業內部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。
3.其它因素
房地產項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關係，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如，極端天氣、自然災害、政策變更、臨時的停電停水等。
（二）進度管理的方法
房地產項目的進度管理由於會受到很多因素的影響發生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須採用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：
1.傳統表格法
這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。
2.形象進度表法
這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關信息的搜集，然後將整理好的信息採用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。
3.前鋒線比較法
這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然後以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的連結，根據形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。
三、房地產項目質量管理環節分析
項目質量管理是項目管理中重要的一個環節，主要包括對產品的配套服務的質量的管理，對產品的使用效果、使用穩定性以及建築的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質量管理需要掌握下面幾個方面的特點：
（一）全面性
質量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質量方面符合標準與要求。
（二）主動性
房地產開發商為了增強其市場競爭力以及企業的信譽，在項目管理中應該要主動地進行質量的管理，通過日常與施工的監督，讓整個項目在開發的過程中保證質量，保證其可靠。
（三）動態性
房地產項目的管理具有動態的特性，質量管理也是如此。企業應該隨著項目的不斷進行以及開發進行項目質量管理內容的充實，並且在不斷的變化中做好質量的管理。
四、房地產項目成本管理環節分析
在整個房地產開發過程中做好項目的管理就不能忽略項目的成本管理，因為成本管理是關係到整個項目收益的重要的因素。一般來講，在項目管理的成本管理中應該要注意下面幾個方面的問題：
（一）明確項目成本管理的內容
在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理。
（二）堅持成本管理的原則
在成本管理中需要遵循成本管理的原則，這些原則包括：成本最小化原則、全面成本控制原則、動態控制原則、目標管理原則以及權、責、利相對等的原則。其中成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，其直接關係到企業的經濟收益。
（三）有效運用成本管理措施
在成本管理中有效運用管理措施是成本管理成功的關鍵。在具體的措施運用中主要有下面幾個方面的措施：
第一，通過比較選擇技術合理、施工可行、成本最優的設計方案，來進行項目施工。
第二，通過通過項目招標有效的控制項目成本，規定合適的造價水平。
第三，採取嚴格的合同管理措施，保證房地產項目成本控制有法可依。
第四，做好施工過程中的成本控制，保證項目成本目標的實現。
五、結束語
房地產項目管理是一個系統的結構，也是一個緊密聯繫的整體，做好各個關鍵環節的管理，是實現整個項目工程科學有效管理以及企業利潤最大化的關鍵。所以，對於房地產企業來講，有效的分析項目開發的各個環節，並做好各個環節管理，是保證整個項目順利進行的關鍵，也是房地產公司項目成功開發的重要保證。
參考文獻：
[1]黃有亮,工程項目管理理論與實踐新進展綜述[J],江蘇建築,2003（S1）
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