物業風險點有哪些方面？物業風險防範管控措施有哪些？
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，儘量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義。物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。 2、在籤訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定。 3、如果對停車進行收費，租賃協議中須註明是「佔位費」還是「保管費」。 4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區。 5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的範圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害。 6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。 如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面溼滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農藥（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸菸、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。 7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決物業公司承擔15%的賠償責任）。 8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間。 9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，儘量讓其籤署免責書，拒籤的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）。 10、採取緊急避險時，一定要聯繫當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門。 11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車。 12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的。 13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故。 14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器儘量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告。 15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關係，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任。 16、儘量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題，物業就要承擔相應的賠償責任。 17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。 相關閱讀 物業管理常見風險防範分析 物業服務企業業務繁雜，涉及多重法律關係，風險管理涵蓋物業服務全過程。物業管理的風險特點是，物業責仼界定較難，風險事故類型多樣，物業管理區域內，一旦出現事故發生人身、財產損失，物業服務企業往住脫不了干係。現對物業管理行業存在的主要風險做簡要列舉，以便加強物業從業人員防範風險的意識。 一、項目決策風險 企業經營中，接管哪些項目，預期目標與最終結果等，都會給企業帶來較大風險，有些企業為急於接盤，擴大規模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物力和財力，結果陷進拔不出或是未被聘用或是虧損嚴重。 二、服務合同風險 1.(條例)規定「期限未滿，業主委員會與物業服務企業籤訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止」。因此前期物業管理合同具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對項目的各種投入將被遺失，待收的欠費將形成矛盾。 2.前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業籤訂。雖然這種合同訂閱行為是法規規制的結果，但在業主入住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂閱方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發糾紛。 3.企業與委託方籤汀的合同，由於未對管理服務內容、範圍、期限、費用標準約定清楚，甚至過分放大企業安全防範責任，過度進行非理性服務承諾，導致一旦出現情況，企業將面對被追訴或索賠的風險。 三、違規裝飾裝修帶來的風險 業主、物業使用人違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰裡糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。 四、物業不當使用風險 在物業日常使用過程中，業主、物業使用人對物業使用出現不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設備設施和場地等)。難以確定責任人;或業主、物業使用人因物業的「瑕疵或當事人的疏忽」而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失時，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。 五、法律概念不清風險 在公共安全、人身財產的保險、保管方面，業主、物業使用人往往對物業管理安全防範主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主、物業使用人糾紛增加，物來服務企業為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。 六、管理費收繳風險 業主、物使用人由於各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業服務活動中比較突出的問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業日常管理服務的風險之一。 七、公用事業費用代收代繳存在的風險 在公用事業費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業管理單位居於收取和繳納的中間環節，如業主、物業使用人不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業服務企業蒙受經濟損失，承擔其不應有的風險。 八、管理項目外包存在的風險 物業管理服務項目外包是物業管理動作中常見的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實施管理的諸多環節，物業服務企業雖然可採取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業公司履約時，專業服務行為不符合物業管理服務要求，雖然物業服務企業可能通過要求整改予以解決，但其後果往往是業主、物業使用人的將責任歸咎於物業服務企業。 九、服務存在的風險 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由於員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為的「僱主責任」，物業服務企業也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任。 除上述風險外，在日常管理服務中還存在設備設施運行、消防、自然災害等風險。風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業服務企業要重視研究風險發生的規律，加強控制和防範風險的能力。建立事前科學預測、事中應急處理、事後妥善解決的風險防範和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術規避、轉移和控制風險，並針對不同類型的物來管理風險建立相應的應急預案來防範風險、應對緊急事件。
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，儘量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義。物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。 2、在籤訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定。 3、如果對停車進行收費，租賃協議中須註明是「佔位費」還是「保管費」。 4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區。 5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的範圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害。 6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。 如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面溼滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農藥（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸菸、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。 7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決物業公司承擔15%的賠償責任）。 8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間。 9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，儘量讓其籤署免責書，拒籤的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）。 10、採取緊急避險時，一定要聯繫當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門。 11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車。 12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的。 13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故。 14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器儘量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告。 15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關係，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任。 16、儘量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題，物業就要承擔相應的賠償責任。 17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。 相關閱讀 物業管理常見風險防範分析 物業服務企業業務繁雜，涉及多重法律關係，風險管理涵蓋物業服務全過程。物業管理的風險特點是，物業責仼界定較難，風險事故類型多樣，物業管理區域內，一旦出現事故發生人身、財產損失，物業服務企業往住脫不了干係。現對物業管理行業存在的主要風險做簡要列舉，以便加強物業從業人員防範風險的意識。 一、項目決策風險 企業經營中，接管哪些項目，預期目標與最終結果等，都會給企業帶來較大風險，有些企業為急於接盤，擴大規模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物力和財力，結果陷進拔不出或是未被聘用或是虧損嚴重。 二、服務合同風險 1.(條例)規定「期限未滿，業主委員會與物業服務企業籤訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止」。因此前期物業管理合同具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對項目的各種投入將被遺失，待收的欠費將形成矛盾。 2.前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業籤訂。雖然這種合同訂閱行為是法規規制的結果，但在業主入住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂閱方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發糾紛。 3.企業與委託方籤汀的合同，由於未對管理服務內容、範圍、期限、費用標準約定清楚，甚至過分放大企業安全防範責任，過度進行非理性服務承諾，導致一旦出現情況，企業將面對被追訴或索賠的風險。 三、違規裝飾裝修帶來的風險 業主、物業使用人違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰裡糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。 四、物業不當使用風險 在物業日常使用過程中，業主、物業使用人對物業使用出現不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設備設施和場地等)。難以確定責任人;或業主、物業使用人因物業的「瑕疵或當事人的疏忽」而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失時，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。 五、法律概念不清風險 在公共安全、人身財產的保險、保管方面，業主、物業使用人往往對物業管理安全防範主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主、物業使用人糾紛增加，物來服務企業為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。 六、管理費收繳風險 業主、物使用人由於各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業服務活動中比較突出的問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業日常管理服務的風險之一。 七、公用事業費用代收代繳存在的風險 在公用事業費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業管理單位居於收取和繳納的中間環節，如業主、物業使用人不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業服務企業蒙受經濟損失，承擔其不應有的風險。 八、管理項目外包存在的風險 物業管理服務項目外包是物業管理動作中常見的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實施管理的諸多環節，物業服務企業雖然可採取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業公司履約時，專業服務行為不符合物業管理服務要求，雖然物業服務企業可能通過要求整改予以解決，但其後果往往是業主、物業使用人的將責任歸咎於物業服務企業。 九、服務存在的風險 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由於員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為的「僱主責任」，物業服務企業也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任。 除上述風險外，在日常管理服務中還存在設備設施運行、消防、自然災害等風險。風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業服務企業要重視研究風險發生的規律，加強控制和防範風險的能力。建立事前科學預測、事中應急處理、事後妥善解決的風險防範和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術規避、轉移和控制風險，並針對不同類型的物來管理風險建立相應的應急預案來防範風險、應對緊急事件。
1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，儘量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流於形式而失去實質意義。物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。 2、在籤訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況後的責任有一個明確約定。 3、如果對停車進行收費，租賃協議中須註明是「佔位費」還是「保管費」。 4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像採集器，對進出車輛情況進行採集，防止在外受損的車輛進入園區。 5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤；巡邏時必須進行攝錄（巡更點應設置在攝像頭能攝錄的範圍內），以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據；發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任；夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害。 6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：「經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。」這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要「明確的警示」的法律要求。 如：上下樓注意安全、小心臺階（樓道）、高壓危險、小心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面溼滑，小心（地面）、嚴禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或寵物誤食）、已噴灑農藥（果樹）、娛樂設施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜間施工現場要設置警示燈）、禁止通行（通道）、注意限高閘、請走人行道（小區進出口）、小心夾手、電梯剛上油（電梯）、牆體脫落注意安全（發生牆皮脫落的牆體）、雪後路滑請當心（雪天路面）、安全出口、禁止吸菸、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛護花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。 7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生後，能夠直接找到責任人，並且制定相應的緊急預案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹製止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決物業公司承擔15%的賠償責任）。 8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間。 9、樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建築和裝修材料等）和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由於排水不暢造成業主損失，有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由於業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，儘量讓其籤署免責書，拒籤的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上並攝錄證明通知書已經送到（相關規定：「住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償）。 10、採取緊急避險時，一定要聯繫當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門。 11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂的「冰溜子」，以免墜落傷到人和車。 12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬於小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過後其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的。 13、園區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故。 14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器儘量不要在園區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告。 15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關係，但如果由於消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任。 16、儘量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題，物業就要承擔相應的賠償責任。 17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。 相關閱讀 物業管理常見風險防範分析 物業服務企業業務繁雜，涉及多重法律關係，風險管理涵蓋物業服務全過程。物業管理的風險特點是，物業責仼界定較難，風險事故類型多樣，物業管理區域內，一旦出現事故發生人身、財產損失，物業服務企業往住脫不了干係。現對物業管理行業存在的主要風險做簡要列舉，以便加強物業從業人員防範風險的意識。 一、項目決策風險 企業經營中，接管哪些項目，預期目標與最終結果等，都會給企業帶來較大風險，有些企業為急於接盤，擴大規模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物力和財力，結果陷進拔不出或是未被聘用或是虧損嚴重。 二、服務合同風險 1.(條例)規定「期限未滿，業主委員會與物業服務企業籤訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止」。因此前期物業管理合同具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對項目的各種投入將被遺失，待收的欠費將形成矛盾。 2.前期物業服務合同是具有委託性質的集體合同，由建設單位代表全體業主與物業服務企業籤訂。雖然這種合同訂閱行為是法規規制的結果，但在業主入住和合同執行的過程中，由於缺乏相應法規知識或其他原因，可能會發生對前期物業服務合同的訂閱方式、合同部分條款和內容不認同、不執行，從而引發糾紛。 3.企業與委託方籤汀的合同，由於未對管理服務內容、範圍、期限、費用標準約定清楚，甚至過分放大企業安全防範責任，過度進行非理性服務承諾，導致一旦出現情況，企業將面對被追訴或索賠的風險。 三、違規裝飾裝修帶來的風險 業主、物業使用人違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位損壞、安全隱患、鄰裡糾紛等，增加物業管理的運行、維修、維護成本，還會使物業服務企業承擔一定的物業裝飾裝修管理責任。 四、物業不當使用風險 在物業日常使用過程中，業主、物業使用人對物業使用出現不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、捐毀共用設備設施和場地等)。難以確定責任人;或業主、物業使用人因物業的「瑕疵或當事人的疏忽」而發生意外事故，造成他人人身傷害或財產損失時，物業服務企業就要承擔一定的法律責任風險。 五、法律概念不清風險 在公共安全、人身財產的保險、保管方面，業主、物業使用人往往對物業管理安全防範主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業主自身承擔的安全防範責任強加給物業服務企業，導致物業服務企業與業主、物業使用人糾紛增加，物來服務企業為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。 六、管理費收繳風險 業主、物使用人由於各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業服務活動中比較突出的問題。由於物業服務企業普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業日常管理服務的風險之一。 七、公用事業費用代收代繳存在的風險 在公用事業費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業管理單位居於收取和繳納的中間環節，如業主、物業使用人不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業服務企業蒙受經濟損失，承擔其不應有的風險。 八、管理項目外包存在的風險 物業管理服務項目外包是物業管理動作中常見的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實施管理的諸多環節，物業服務企業雖然可採取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業公司履約時，專業服務行為不符合物業管理服務要求，雖然物業服務企業可能通過要求整改予以解決，但其後果往往是業主、物業使用人的將責任歸咎於物業服務企業。 九、服務存在的風險 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由於員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為的「僱主責任」，物業服務企業也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任。 除上述風險外，在日常管理服務中還存在設備設施運行、消防、自然災害等風險。風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業服務企業要重視研究風險發生的規律，加強控制和防範風險的能力。建立事前科學預測、事中應急處理、事後妥善解決的風險防範和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術規避、轉移和控制風險，並針對不同類型的物來管理風險建立相應的應急預案來防範風險、應對緊急事件。