有望帶來萬億級投資的城鎮老舊小區改造，國務院有了新部署。
7月20日，國務院辦公廳公開了《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》），用5000多字描繪了城鎮老舊小區改造路線圖，這涉及居民上億人，備受外界關注。
2025年底力爭完成改造任務
所謂城鎮老舊小區，是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區。目前地方重點改造2000年底前建成的老舊小區。
城鎮老舊小區改造相對來說花錢不多，但惠及面廣，不僅可幫助居民改善基本居住條件，也是擴大投資激發內需的重要舉措。
疫情之下，今年國務院大力推進老舊小區改造，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
《意見》給出了老舊小區改造的工作目標。最終到「十四五」（2021年至2025年）期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
住建部副部長黃豔去年在國新辦發布會上表示，經過排查摸底，截至去年5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。
根據《意見》部署，這意味著2025年底以前，各地政府將力爭完成17萬個老舊小區改造任務，上億居民將受惠。
改造內容分三類，中央地方財政資金保基本
實踐中城鎮老舊小區改造內容繁雜，此次《意見》將其劃分為三類，即基礎類、完善類、提升類。中央財政資金重點支持基礎類改造內容。
所謂基礎類，是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。
這具體包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。
完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
而提升類，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，比如改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施等。
《意見》提出，各地可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。
目前江西、海南、黑龍江等地已經出臺了當地城鎮老舊小區改造指導意見，對改造內容劃分不盡相同，但總體來看優先支持基礎類。
比如海南對改造內容劃分與上述《意見》一致。海南提出，財政資金予以重點支持基礎類改造項目。對完善類改造項目，財政資金按「以獎代補」方式積極支持。對提升類改造項目，財政資金髮揮引導作用，主要通過吸引社會力量以市場化方式參與改造及後期運營。
誰受益誰出錢，資金共擔
老舊小區改造的關鍵是資金的落實。按照《意見》，改造資金來源主體主要有4個，分別是居民、政府、銀行等金融機構、（運營）單位等。
作為老舊小區改造的直接受益方，小區居民需要承擔一定的出資責任。此次《意見》提出居民可以通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。
另外，國務院支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。
老舊小區改造真正落地自然離不開政府資金支持。
從中央財政方面來看，中央財政城鎮保障性安居工程專項資金已經撥出部分資金支持地方進行老舊小區改造。
此次《意見》提出，省、市縣也要給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。另外今年3.75萬億元地方政府專項債券也被允許投向城鎮老舊小區改造。
目前一些省份多方籌資支持老舊小區改造。比如遼寧省已籌措資金25.3億元，用於支持全省列入2020年改造計劃的894個小區6708棟樓，改造工作將惠及35.8萬戶居民。
金融機構也是支持城鎮老舊小區改造的重要力量。
此次《意見》要求，國家開發銀行、農業發展銀行結合各自職能定位和業務範圍，按照市場化、法治化原則，依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。
7月17日，國家開發銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陝西5省，中國建設銀行與重慶、瀋陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別籤署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。
根據籤約內容，在未來五年內，國家開發銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
各地要結合實際，合理界定本地區改造對象範圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。
此外，《意見》也要求推動社會力量出資參與老舊小區改造，比如公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持等。
稅費、審批、土地等政策支持
為了支持老舊小區改造，此次《意見》在稅費減免、項目審批、土地等政策上給予支持。
在稅費減免方面，《意見》提出，專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。
這有利於降低改造單位所得稅稅負，增加企業盈利空間，吸引各類專業機構等社會力量投資參與老舊小區改造。
在項目審批方面，《意見》要求構建快速審批流程，比如可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查改造方案，認可後由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。
在土地支持方面，《意見》明確，城鎮老舊小區改造涉及利用閒置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。
【來源：第一財經資訊】
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