把北京到好東西弄到昆明來,這個遠郊大盤為什麼這麼拼?

看過首創·譽華洲之後，大部分人都會有一個強烈的印象：這是個「京」味十足的樓盤——北京的開發商、北京的學校、北京的醫院、北京的商業……總而言之，北京的許多好東西都集中在這個800多畝的大盤中了。

用北京的鑰匙開昆明的鎖

北京的開發商很容易理解，譽華洲是首創和滇中城投共同開發的項目，具體操盤是首創。首創集團是北京市屬國企，實力相當雄厚，目前在昆明有3個項目，除了譽華洲之外，還有西北新城的奧特萊斯，巫家壩的首創未來之城。

北京的學校是指譽華洲規劃中的中學和小學，據置業顧問介紹都將引入北京名校，目前初步意向是北二外附屬中學和小學（其中小學有三所，北二外附小是其中一所）。在譽華洲的沙盤模型上，兩所學校都已經標註在上面。

首創譽華洲還規劃有一家1000個床位的大型醫院，置業顧問介紹說將引進北京的廣安門醫院，前不久譽華洲的宣傳資料中，也提到將引入廣安門醫院。北京廣安門醫院是中國中醫科學院的附屬醫院，也是全國百強醫療機構。

除了廣安門這所三甲醫院，譽華洲還將引入首創光合中心。光合中心是首創研發的主打健康概念的綜合產品。

北京首創奧萊的年銷售額高達39億，娛樂購物應有盡有

在商業方面，既然是首創開發的項目，又是遠郊大盤，當然少不了首創在商業方面的王牌——首創奧特萊斯。首創是國內奧萊商業的兩大玩家之一，目前在全國有12家奧萊（另有5家在建），其中北京的首場奧萊年營業額超過39億，在全國奧特萊斯中排名第三。譽華洲的奧特萊斯小鎮規劃建築面積約10萬平方米，比西北新城的首創奧萊略小，但譽華洲的商業配套除了奧萊，還有另外兩個略小一些的商業街，總體量非常大。

總而言之，譽華洲的重要配套中，學校、商業、醫院都是來自北京的優質資源，其實就算是在北京，一個項目中同時擁有上述資源也是非常不容易的，更不用說在距北京2500公裡之遙的昆明了。

那麼問題來了，首創和譽華洲為什麼這麼拼？

把最短的板加到最長

首創譽華洲位於空港片區，距離長水機場航站樓大概有4公裡，旁邊是已經開發多年的另一個大盤——長水航城。

空港片區的樓盤大都有一個顯著的特徵，就是「大」。長水航城規劃面積有近3000畝，空港錦繡接近千畝，9月份開盤的招商依雲國際有1700畝，相比而言，譽華洲不到900畝的佔地面積，在空港片區一眾大盤當中其實是個小兄弟。

譽華洲距離長水機場航站樓非常近

空港片區的樓盤規模大，主要原因是這裡距離昆明主城比較遠，土地空曠，開發空間大，但帶來的問題是城市基礎配套不足，生活不便，幾乎所有配套都要項目自己建設，所以只有開發大盤，才能解決配套自給自足的問題，也才能解決配套的客群問題。

首創譽華洲就是如此。長水機場周邊區域目前除了有幾所學校和少量社區商業，配套嚴重不足。比譽華洲開發更早的長水航城雖然也是個大盤，並且已經有一部分交房入住，但配套也不多。譽華洲要吸引人買房，面臨的首要問題也是解決配套。

解決配套有許多辦法，一種是消極策略，先在低水平上解決最急需的部分，然後等待區域成熟。另一種是積極策略，高水品規劃一攬子解決方案，不依賴片區供給，本地沒有的資源就去外地引進。但採用積極策略需要開發商實力非常雄厚，有自己的資源，恰好首創就是這樣的企業。

首創集團是中國500強企業，總資產3584億（2019年數據），擁有4 家上市公司和1 家新三板掛牌企業，房地產是核心業務之一，在住宅、產業地產、商業物業和小城鎮建設方面都有布局。

正因為首創本身資源豐厚，所以譽華洲在配套上走的是高標準的積極策略，除了像地鐵、公交這些交通配套無法自己解決，凡是項目自己規劃的學校、醫院、商業等生活配套，都引進的是北京優質資源。另外，項目還規劃有5個公園和希爾頓酒店。

低總價+強配套的組合拳威力有多大？

譽華洲在配套上如此高舉高打，是不是整個項目都定位高端，瞄準的是高端客群呢？其實並沒有，譽華洲的首推的產品其實相當接地氣，價格與戶型都非常適合剛需上車。

首創譽華洲雖然是個800多畝的單盤，但首推A4地塊的產品類型卻相當單一，全部是小高層板樓，戶型也集中在120平方米以下，其中目前在售的最大戶型才110平米的三房，最小則是77平米的兩房。置業顧問說有少量125平米的產品，但既沒有資料也沒有價格，想來不是主打產品。

譽華洲首推產品全部是小高層中小戶型

高層小面積戶型，毛坯房，這麼做的目的其實很明確了，就是拉低總價。目前譽華洲的售價在8000左右，如果加上開盤這段時間的優惠，總價最高的也才90萬左右，77平米的戶型如果算上前段時間的各種優惠，總價才60萬，是目前昆明上車門檻最低的新房。如果買這個戶型，首付只要20多萬，月供才2000出頭，一般工薪階層都可以承受。

低總價帶來的另一個好處是，除了昆明本地剛需人群很容易上車，對近些年越來越多的來昆明養老的候鳥人群，也有很大吸引力。正好譽華洲靠近機場，自身配套豐富，又有三甲醫院，多個公園，周邊環境非常好，本身就是個康養大盤。

77平米的板樓小戶型住宅，目前在昆明市場上並不多見

其實從規劃看，譽華洲後期開發的地塊也主要是高層住宅，只有很少一部分洋房，即便後期戶型上進行調整，增加大戶型產品，價格有所上浮，但總價相比起主城區的樓盤，還是會有巨大優勢。

無論是昆明還是哪個城市，遠郊樓盤如果拋開具體的規劃設計特色，一般都有兩個優勢和兩個劣勢，優勢是價格低、環境好，劣勢是交通成本高、配套不便，譽華洲也不例外，首創的做法一是充分放大優勢，在不犧牲產品品質的情況下控制總價，將價格方面的優勢放到最大，目前看來譽華洲在這方面優勢很明顯。二是解決劣勢，即便交通問題有賴於區域成熟，開發商自己能做的事不多，但在配套方面，首創的做法是「用北京的鑰匙開昆明的鎖」，把北京的好東西弄到昆明來，一舉解決上學、購物、醫療問題，這樣一來，譽華洲的配套不僅不是短板，反倒變成了加分項。

對比一下空港片區的這些大盤，戶型適中、總價較低是共同特點，各個項目比拼的重點其實都是配套，這方面，像首創這樣的大型國企比較有優勢，片區內另一個大盤招商依雲國際也有類似的特點。

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